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城市经济与城市开发复习资料绪论城市经济学：指用经济学的理论分析城市中经济活动的规律和关系。城市开发：是指通过有组织的（政府控制）手段对城市资源进行大规模安排以期获得城市发展效益的过程。第一章 城市经济基本内容聚集经济：指由城市经济活动主体在空间距离上的接近而产生的经济活动中成本的节约。城市的主要职能是城市主导产业的反映。城市的性质是有城市主要职能决定的。城市性质和职能研究的重要性在于：第一：它是区域分工与协作理论的必然要求和体现，是城市与区域共同繁荣发展的需要。（从区域的角度）第二：它是制定城市发展战略和规划指导城市有序发展的依据，可以杜绝低估或高估城市潜力。（从制定政策角度）第三：它是发挥城市优势，提高城市经济效益，优化城市产业结构，保证城市经济可持续发展的要求。（从城市经济发展角度）第四：它是改造城市、建设城市、更新城市、创造城市持续生命力和特色、塑造城市形象、扩大城市影响的需要。（从城市整体改造角度）城市的性质的重要性还在于，城市的主导产业与基础产业对城市其他配套产业、服务产业起着重要的导向、辐射和牵动作用。城市经济系统划分为三个子系统：微观城市经济系统、宏观城市经济系统和城市经济管理系统。第二章 城市经济结构城市经济结构概述城市经济结构对城市发展的意义 P18答：城市经济结构对城市发展的决定向影响是多方面的。 首先，城市经济结构决定城市的性质。其次，城市的功能和效益与城市经济结构有很大的关系。城市的主要职能与城市的性质是一致的。城市的功能往往不是一个，每个城市都会不同程度的具备不同功能，这些功能的实现要靠相应的经济结构来保证。另外，城市的经济结构和城市经济效益是成正相关的关系。最后，城市的发展方向、规模，在很大程度上取决于现有的城市经济结构态势。如一个重型结构的城市，在重型经济结构方面具有现实的比较优势，所以其城市经济结构的趋势可能是继续向重型发展。如果要改变发展方向也必须在这个基础上逐渐转变，不能一蹴而就。总之，合理的经济结构可以加速城市的发展，反之，必将阻碍和延缓城市的发展。问答题 收入弹性系数：是西方较为重视的测度国民收入增长与各类产业增长之间的联动关系的重要指标，其关系如下： 某产业产品 某产业产品增长率 收入弹性系数= 人均国内生产总值增长率 p24基尼系数：是测度居民收入分配是否平均及不平均程度的重要指标。城市产业结构三次产业划分最新规定 P27 答：根据国民经济行业分类，三次产业划分范围如下， 第一产业是指农、林、牧、渔业。 第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以外的其他产业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，金融业，房地产业，教育、卫生、社会保障，科技研究等。问答题 城市产业技术的提升和结构调整（城市产业技术结构） P38 答：城市产业技术结构的演变和提升是一个自然过程，城市经济发展的必由之路是实行提升产业技术的战略，加速技术产业的结构调整。1、 重视城市技术产业结构的自然变迁。 城市技术产业结构演变有其自身的规律，是一个生产要素（劳动、资金、技术)在生产贡献中的含量和三种密集型企业规模不断更替占据主导地位的有序过程。在经济发展的初期，劳动密集型企业的贡献与劳动密集型产业比重最大，随着经济的发展，资金技术要素与资金密集型和技术密集型产业将依次代替劳动要素与劳动密集型产业成为经济的主要成分。2、 引进、消化、吸收和发展国际先进技术。 产业的技术更新和提高，通常有两种方式：意识利用自身资源，自我创新。另一种是引进技术。就我国现阶段国情，直接引进关键技术，是发展的明智之举。同时，为了保证产业的持久跃升，必须把引进技术和消化、吸收这些技术以及进行创新很好地结合起来。3、 加强城市产业技术的宏观管理 城市产业技术的跃进河结构调整在市场经济条件下，一般是一个“自发”的过程，但完全的“自发”的市场经济也有副作用。必须依据客观经济规律，根据城市政府的能力，恰当注入“人为”成分和“激发”的要素。 (1)教育事业与人才工程 提高劳动者文化科学技术水平，是技术经济迅速发展的重要因素。（2）投资选择与决策理性化 科技投资是促进科技发展的基础条件。投资分配是产业结构调整的主要手段和方式。（3）技术成果转化便捷化 在我国现阶段，技术成果的转化时间太长，主要原因有：一是市场信息不畅，二是技术作为商品流通不畅。培育完善技术市场是促进科技发展并使迅速转化为生产力的重要手段和动力。第三章 城市经济发展机制城市经济的“自组织”发展与集中 P62自组织，即自动调节，是经济发展内部因素相互作用的必然，其本质是经济规律的作业和表现。问答题 城市经济的聚集和集中的意义第一，聚集和集中便于生产协作、配套和专业分工。 生产工具和劳动者的集中，可以完成个人分散式所不能完成的生产任务；通过分工和协作可以大大要提高劳动生产率，缩短生产周期，加速资本的周转。第二，聚集和集中便于利用城市公共资源、能源、水源，便于利用公共交通、邮电和其他社会服务设施，节约大量开支，这是城市发展机制成长的重要原因。（便于资源共享）第三，聚集和集中可以强化社会接触，便于获取、交流经济信息，能起到相互学习和刺激竞争的作用。城市人口和生产资料的集中本身，带来了城市不断发展的内在动力。第四，聚集和集中可以实现时间和空间上的节约。聚集和集中可以大大减少远程运输，缩短流通时间，方便原材料供应和商品上市，大大节约流通费用。第五，聚集和集中便于资本的集中和积累，加速资本周转。资本的集中和积累，是大生产进一步发展的重要条件。城市的密集和集中，为资本的集中和积累创造了充分的条件。第六，聚集和集中便于进行城市经济管理，提高管理效能。可以集中地使用各类经济管理人才，可以集中采用现代化管理技术和管理方法，也便于在同类城市中推广先进的城市管理经验。城市经济增长城市经济的增长，总是表现为实物的增长、价值的增长、人口的增长这三个方面。英国的哈罗德与美国的多马提出了经济增长的一种理论模型，其表达式为： g=S/K其中，g为国民收入增长率，S为国民储蓄率，K为资本产出率，即每增加一个单位的产出所需追加的投资量，又称资本效率系数。这里的g并不是现实的增长率，它只当S和K为给定时，要实现稳定的均匀增长所需要的增长率。哈罗德多马模型告诉我们：国民收入的增长，与储备率成正比，与资本产出率成反比。可见，若想获得经济的持续增长，要么提高积累水平，增加储蓄；要么降低资本产出率，即降低资本有机构成。 P67第四章 城市经济效益分析 P72城市经济综合效益是一个效益系统，包括城市经济效益、城市环境效益和城市社会效益。城市社会效益是指可以进行经济效益考察的城市社会事业方面的效益和城市外部的效益。城市环境效益是对城市自然环境效益和社会环境效益进行考察和衡量的概念。反映城市自然环境效益的指标主要是环境质量指数、人口密度和人均绿化面积的综合。羁留效益，是指城市各种物质实体的寿命、使用价值和保存的完好程度，不仅决定于工程质量本身和自然条件，而且决定于他的位置同经济发展进程之间的关系。城市规模效益逆因素（简答题） P88答：规模效益实质是一种规模比较效益，即经济实体规模之间进行比较时，总是较大的效益高于较小的。城市规模效益既是产业规模效益量的延伸，也是其质的提高。随着城市规模的扩大，虽然边际效用在增加，但外部成本增幅更快，他们将规模边际效用增加作用抵消甚至产生边际负效用。（1） 拥挤成本 当城市规模扩大时，由于土地面积的限制，人口密度必然增大。这就造成拥挤成本，拥挤所造成固定成本、居住成本增加；拥挤还导致环境恶化，城市环境有一定的负载幅度，环境的自消化能力是有限的，它不可能负担太高的人口密度。所以，城市发展的结果无列外地都造成环境的恶化；拥挤成本的增加对每个人最直接的影响是土地价格和相应的房价上升，它的影响涉及到城市每一个人。（2） 交易费用 交易费用越低，分工就越细密。反之，交易费用越高，则分工得到的利益被交易费用的增加所抵消得越多。为了提高城市的经济效益，发展分工显然是必要的，而交易费用部分阻碍了分工的深化。因此，要避免过高的交易费用和不必要的交易费用。第五章 城市开发概述土地极差收益性置换，城市土地处于不同的区位，具有不同的价值，随着城市的发展这种价值差异会不断变化，为了追逐高额土地级差收益，城市物业被置换，这就是城市物业的土地级差置换。 从经济意义上讲，城市土地级差置换的本质是，将城市土地作为资本加以运作，使之收益最大，这是置换的内在动力。P96顶级阙限，在现有的技术条件下无法克服或者只能通过换取地理环境的不可逆的损失来克服的阙限（界限）。根据博弈得益情况，可以将博弈分为零和博弈、常和博弈和变和博弈三大类。 P105城市开发规划的原则（简答题）答：（1）利益均衡原则 保证城市的社会、经济、环境三大效益均衡发展，实现城市综合效益最大化。城市开发的行为主体是经济行为，开发者的目的一般以经济收益为目标。市政府的城市发展目标是社会稳定、经济发展、环境改善。（2） 快速高效 要保证城市空间开发能满足城市社会、经济发展的需求，以城市开发促进经济发展，以较低的投入得到较大的开发。（3） 合理公正 在开发规划中应该考虑投入和收益一致。主要反映在以下三个方面：对象一致性；空间一致性；时间一致性。第六章 城市空间的需求与市场分析城市空间需求的影响因素：消费、生产、城市基础设施的改造。城市空间的基本需求分为两大类：市政类和市场类。需求与位置曲线图分析-P113城市公共空间功能类型可以分为以下四类：城区公共空间和社区公共空间；收费公共空间和非收费公共空间；政府直接提供的公共空间和政府指定通过市场提供的公共空间；资本性公共空间和社会性公共空间。第七章 城市空间开发的投入与产出城市空间有市场化和非市场化两类。城市开发的投入主要有三部分组成，即补偿费、基础设施建设费和土建费。利润，是衡量企业经济效益的重要指标，也是一项综合指标，它集中反映了成本、质量、劳动生产率、企业管理等各方面的工作情况。市场机制是指市场在运行过程中，发挥其功能的凭借，即市场凭借什么来调节社会资源在各个部门和企业之间的分配比列。第八章 城市开发的外部效益外部效应，是指为了自身目标而努力的经济单位，在努力的过程中使其他经济单位获得意外的收益或损益的现象。分为外部正效益和外部负效益。对外部效益的评价可以定性和定量两种方法进行。第九章 城市基础设施开发城市基础设施分为两大类：经济性基础设施和社会性基础设施。城市基础设施对城市经济的作用（简答题） P168答：城市基础设施具有作为国民经济基础和先行资本的一般基础设施的特点，由于它在城市地域空间上的相对集中，对城市经济运行和发展而言，具有更加特殊的作用：首先，城市基础设施是形成城市聚集效益的物质基础。“集聚性”是城市存在和发展的灵魂。构成城市经济集聚的前提则是城市这一特定的地域空间存在着远远大于其他区域的基础设施体系。其次，城市基础设施是城市所特有的巨大的外部正效应集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的外部负效应的条件。在经济发展中，城市不断吸引着人财物的流入，城市之所以有这样的吸引力和凝聚力就在于城市中存在巨大的外部正效应，而这些正是主要由城市基础设施所构成的。再次，城市基础设施是城市空间结构转化的重要物质支持系统。城市功能的转变是在城市空间结构的不断优化过程中实现的，城市功能和城市空间结构之间存在着内在的相互依存关系，在二者的互动转化过程中城市基础设施是最为重要的支持系统，是促进城市功能转变与空间结构优化的重要前提。我国城市基础设施开发现状（简答题） P172改革开发以来，我国城市基础设施建设和服务事业发展 很快，在城市交通、道路桥梁、城市绿化以及垃圾污水处理等方面也都有了较大的发展。尽管如此，城市基础设施和公共事业仍然不能满足城市化发展的需要。建设不足表现在以前几个方面：（1） 基础设施开发投入不足 首先，基础设施投资不足导致大城市城市建设滞后，难以全面发挥中心城市的集聚作用。中心城市是全国经济增长的重心，中心城市的培育和发展出了客观条件诸如良好的区位和自然资源外，建设符合城市可持续发展要求的现代化基础设施体系是关键。其次，以生产建设为中心的基础设施结构制约了中心城市功能的转换，不适应信息时代对中心城市服务能力的要求，城市集聚和扩散功能的发挥受到制约。再次，城市域内和城市域外交通、通讯设施的不足也是中心城市集聚效应和功能发挥的一大障碍。现代化的交通和通讯设施如同人体的血液循环系统，是城市域内外能量交换的管道。我国目前城市交通和通讯设施的状况不仅同发达国家相比差距很大，同一些新兴的发展中国家相比也有距离。（2） 基础设施经营管理效率低下 首先，经营管理不善，缺乏效率和竞争。目前，我国大部分城市基础设施仍归国有，并实行行业的垄断经营。其次，管理方式不适应市场经济的需要，使大量准公共品的运营还处在高投入，低产出，服务差，效益低的计划模式之下，远离市场竞争。以城市自来水为例，目前多数城市自来水企业不但没有利润，而且处于亏损状态。 再次，在城市公共事业领域存在着严重的政府缺位现象，造成城市内部基础设施服务功能发育不健全，城市主导功能与服务功能不协调，严重制约了城市聚集效益的发挥。发展城市公共事业是城市政府的主要职能，但目前我国城市中普遍存在公共事业服务能力不足、服务效率不高、发展速度迟缓等问题。最后，城市基础设施的短缺也影响到城市的可持续发展。目前，我国大城市经济增长速度和人口增长速度均超过基础设施的供给速度，城市基础设施的过度利用时其边际产出效率集聚下降。第十章 城市土地开发城市土地开发的方式可以分为综合开发、成片区域开发和项目梯度开发三种。（问答题）实行城市土地的综合开发，较之于分散的单项开发，具有极大优越性： P189其一，有利于提高城市建设的总体水平。由于综合开发是按照城市总体规划进行统一建设，改变了那种条块分割、各自为政、布局缺乏整体性、影响城市整体景观及合理布局的局面。其二，有利于房屋建设和基础设施建设的协调发展。实行综合开发，把城市作为一个有机整体实行配套建设，从而能使住宅和公共设施同步进行，开发一片，收益一片。其三，有利于提高城市建设的社会化水平。综合开发能最大限度地合理使用土地，提高土地利用的系数，缩短建设周期及减低成本。其四，有利于保护城市生态环境。综合开发面大点少，易管理，建一片，成一片，合理布局，保持市容整洁。其五，有利于集中统一使用资金，节约投资。由于综合开发通过各种形式将资金筹集后统一使用，统一成本核算，统一材料管理，不仅能加快工期，降低成本，而且能取得良好的规模效益。城市土地开发效益包括生态效益、经济效益和社会效益。土地储备机制（问简） P199 答：土地储备制度是现阶段土地经营的重要手段与方法。全国各地纷纷建立土地收购储备制度，以土地收购储备制度促进我国土地使用制度改革的深化，使城市土地资产经营进入一个新时期。（一）城市土地收购储备制度，是指城市政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划要求，对通收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，以供应和调控城市各类建设用地的需要，确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。 城市土地收购储备制度的建立，是我国土地管理重视耕地保护，强调城市土地集约利用，控制城市土地供应总量，盘活城市土地存量的一种必然选择，也是在我国房地产发展一度过热，大量城市建设用地闲置，而采取的亡羊补牢的措施。通过土地收购储备，使闲置的土地得到了合理利用，优先使用。同时，土地储备制度的建立，也为我国国有企业改革的顺利进行提供了保障。土地储备机制运行模式有三个主要环节构成：一是收购。通过收购，实现土地使用权由集体或城市其他使用者手中向政府的集中。城市土地的收购主要有征用、回收、收购、置换四种形式。二是储备。储备包括两部分内容：1）对收回土地的开发或再开发，是生地、毛地变成熟地。2）储备。储备时间的长度，根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等情况确定。三是出让。储备中的土地可以根据城市经济和房地产开发的需要有计划进入市场，方式可以使协议、招标、拍卖。由此可见，城市土地收购储备的过程，是一个土地资产经营的过程。（二） 土地储备机制对城市土地开发的影响建立土地收购储备机制下的开发建设模式，把分散的土地集中起来，把冲击房地产市场的源头规范起来，通过收购储备出让的形式，建立土地一级市场体系，统一出让土地，使政府掌握控制城市建设中土地的“批发权”。这样的新城市土地建设模式对城市土地利用将产生积极的影响。 市区盘活动的土地由市土地储备中心收购，原土地使用者的经济补偿由储备中心负责，一方面加快企业存量土地盘活进度，不受开发需求的影响，另一方面减少了由于开发商的原因而造成的土地补偿费不能及时到位的风险。通过土地招标、拍卖，有利于形成一个公平、公开、公正、竞争的土地市场环境，让一批真正有实力的开发商来参与城市建设，促进土地市场的充分发育和健康发展。（三） 土地储备机制在城市开发时可能产生的问题土地储备制度，政府单方面控制土地的市场投放量，从而达到控制房地产开发市场的目的。有时候政府如果过分考虑某方面的利益，可能造成城市开发的问题。（1） 过分严格控制土地供应量会促使地价上升，房价上涨，房地产“泡沫”的产生（2） 土地收购储备制度实施的过程中，土地的供应规模受到限制（3） 地方政府过度追求土地使用权的出让受益，往往会造成城市开发过程中规划指标难以控制。（四）对我国若干城市土地储备运行的比较 P2051、储备机构收储土地的性质比较城市土地储备有市场主导性质和政府主导性质。 如上海土地储备制度属于市场主导性质，政府虽然规定了收储土地的范围，但对范围以内的土地实施收储并不具有强制性，土地发展中心能否成功收储土地要视其与用地单位的协商情况而定，如果在土地收购价格或约定土地收益分成等方面协商不成，土地储备将无法进行。显然，决定储备的主要力量不在政府而在市场和用地企业，土地发展中心成功收储土地的关键在自身与用地者的协商谈判能力、信誉和实力。 如杭州土地储备属于政府主导性质。政府明文规定，市区范围内所有需要盘活的土地都要纳入土地储备体系，由政府垄断收购和储备，并经土地储备中心开发后统一向市场提供，其他任何单位、个人都不能收购土地，也不能供应土地，划拨土地使用者也不能通过补办出让手续的方式自省转让土地使用权。而且，市土地储备中心代表政府依法收购土地还具有强制性，在土地收购的众多方面政府都出台了统一规定，基本没有给土地使用者讨价还价的机会。第十一章 城市功能区开发产业经济开发区的开发过程可以概括为：聚结、吸引、辐射三个阶段。第十二章 城市开发投融资体制城市基础设施开发投融资 P257BOT是英文Build Operate Transfer的缩写，即建设经营转让方式，是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商（一般为国际财团），承包商在特许期内负项目设计、融资、建设和运营，并收回成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束之后将项目所有权移交政府。实质上，BOT融资方式是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式。BOT融资方式的特点：1）BOT融资方式是无追索的或有限追索的，举债不计入国家外债，债务偿还只能靠项目的现金流量。2）承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权。3）名义上，承包商承担了项目全部风险，因此融资成本较高。4）与传统方式相比，BOT融资项目设计、建设、经营和运营效率一般较高，因此，用户可以得到较高质量的服务。5）BOT融资项目的收入一般是当地货币，若承包商来自国外，对宗主国来说，项目建成后将会有大量外汇流出。6）BOT融资项目不计入承包商的资产负债表，承包商不必暴露自身债务情况。BOT融资方式的种类 BOT融资一般指BOOT（即建设拥有运营转让）。在实际运作中，BOOT方式产生了很多变形，因此BOT融资方式是BOOT、BOO（建设拥有转让）、BTO（建设转让经营）、BOOS（建设拥有经营出售）、BT（建设转让）、OT(经营转让）等融资方式。城市功能区开发区投融资根据开发区的贡献，可将开发区投融资涵盖的范围分为两大领域，即竞争性领域和非竞争性领域。竞争性领域投融资模式 PPP（Public-Private Partnership）模式。它属于一种公私合作模式，即公共部门与私人企业合作模式。第十三章 城市空间开发调控市场调节（问论) P290房地产业作为城市空间开发的主要组要组成，其发展是在房地产市场主体通过作用的过程中实现的。（一） 建立规范的土地市场 目前土地市场存在两方面问题，一是城市规划体系不够完善，实施不够严格，造成市场的供应被动地市场短期需求；二是土地市场运作不能完全按市场规律进行，土地市场的交易透明度低，不公平竞争现象严重。对此，需从一下几个方面努力：1）建立健全土地有土地有偿使用的政策法规，探索符合国际惯例的土地市场管理模式。2）加速土地使用制度改革，全面建立土地有偿使用制度。3)全面清理土地隐形市场，消除土地不公平市场。4）增加规划储备，严格规划审批，保证规划实施，建立科学权威的规划体系。5）引进竞争机制，加强有关行业和政府部门工作人员的培训。提高规划建筑设计和管理水平。（二） 完善房地产金融市场 发达的房地产金融市场是整个房地产市场充满活力，房地产健康发展的关键。建立完善的房地产金融市场，当前主要措施有：1）制度相应的政策，规范竞争行为，逐步放开房地产金融市场。2）建立房地产政策性金融机构。3）调整房地产贷款结构，完善住房消费消费信贷机制，拓宽住房信贷品种。4）推行住房抵押贷款证劵化。5）建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。（三） 培育和发展房地产中介服务市场和物业管理市场 目前房地产服务存在问题有：一是现有的政策、制度的制定受部门、行业眼前利益的束缚，无法形成统一管理。二是评估机构性质不确定，隶属关系复杂：三是法规建设相对于市场发展滞后。对此，采取补救措施，1）大力发展中介服务市场，组建大型中介企业。实行产销分离，发展大型房地产销售企业和咨询、评估、经纪等中介机构。2）组建“连锁式”中介服务企业，开展网络经营。3）规范中介服务，提高服务质量。