房地产评估 收益法.doc

欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授房地产估价理论与方法2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。第16讲 收益法(2)第三节 净收益一、净收益测算的基本原理 收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。(一)、基于租赁收入的测算净收益基于租赁收入的测算净收益公式为：净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用 有效毛收入运营费用其中：净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。 潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。具体的原因见教材P285页。运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即： 净收益率=1-运营费用率(二)、基于营业收入的测算净收益 当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。按营业收入测算净收益与按租赁测算净收益的区别主要是：(1)潜在的毛收入变成了经营收入；(2)要扣除归属于其他资本或者经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者正常的利润(为劳动创造的，而不是房地产产生的)。应注意的是按租赁收入测算净收益，由于归属于其他资本或者经营的收入在房地产租金之外，即实际上已扣除，所以不再扣除归属于其他资本或者经营的收益。 注意：净收益是房地产本身产生的收益。二、不同收益类型房地产净收益的求取方法不同收益类型的房地产主要分为：(1)出租的房地产；(2)营业的房地产；(3)自用或者尚未使用的房地产；(4)混合收益的房地产。(一)、出租型房地产的净收益求取方法出租型房地产的净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入租金收入租赁保证金或者押金的利息收入具体测算过程参加教材P287页。(二)、营业型房地产净收益的求取方法 营业型房地产最大的特点是业主与经营者合一，租金与经营者的利润没有分开。(1)商业经营型房地产的净收益求取商业经营型房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产型房地产的净收益求取 工业生产型房地产的净收益为产品销售收人扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地的净收益求取农地的净收益是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、农舍费、农具费、投资利息、农业税、农业利润等。注：农业税已取取消，不再扣除。(三)、自用或尚未使用房地产的净收益求取自用或尚未使用房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或者暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此，其净收益不用单独计算，否则就重复了(上述话应记住，做计算题时要用)。此部分收益可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。(四)、混合收益的房地产净收益求取 (1)将费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，然后加总，再减去总固定费用。(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。 (3)将混合收益的房地产看作各种单一收入类型房地产的简单组合，然后依据各种的收入和费用求各自的净收益，最后将所有净收益求和。例如：一层作为餐馆，二层为住宅出租或者一层作为商店出租，若干层作为办公室出租，若干层作为公寓出租的房地产。三、求取净收益时对有关收益的取舍(一)、有形收益和无形收益房地产的收益可以分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉、增强企业的融资能力以及获得一定的避税能力等。在计算房地产净收益时，既要考虑房地产的有形收益，也要考虑各种无形收益。在实际估价时，有形的收益已在租金中考虑，不再单独考虑；无形收益一般通过降低报酬率或资本化率来考虑。例如，对于无限年收益价格公式(6)：，只有适当降低报酬率Y，就可以增加收益价格V。(二)、实际收益与客观收益 房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是现状条件下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作为估价的依据。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。具体说明参加教材P290页内容。例20：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月出租，租赁期为5年，可出租的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。该类房地产的报酬率为9%。测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。解：分析：(1)要测算2005年的正常价格，可以将始时点设在05年，因为从02年10月1日开始出租，租期为5年。因此，05年后剩余租期为2年，即06年、07年，从08年后认为是空置；(2)因为要测算05的价格，所以剩余期限为40-4年36年；(3)从下图很容易得出A1和A2均为32.40万元；A为36万元，t2年，n为36年。 (1)商店一层价格测算租赁期限内年净收益200m2×180元/m2×(125%)×12个月 32.40万元 租赁期限外年净收益200m2×200元/m2×(125%)×12个月 36万元 一层的现金流量图：07.10.109.10.108.10.1V05.10.106.10.140年32.40万元32.40万元36万元36万元36万元 选用公式及为： 375.69万元(2)商店二层价格测算 年净收益200×120×(125%)×12 21.60万元 选用公式及计算 229.60万元(3)计算该商店的正常价格 375.69229.60 604.90万元例21：某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2，约定租赁期为10年，月租金固定不变，为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，计算目前承租人权益的价值。解：分析：承租人约定租金与市场类似写字楼的租金差值，可视为承租人的净收益。承租人目前的权益价值，即为剩余租期的现值。从题意也可以得出：(1)n剩余租期1037年(2)年净收益A(100-75)×500×12个月15万元(3)Y折现率10%(4)计算V 73.03万元要注意的是：有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者的关系是：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值五、净收期限和净收益流模式(一)、收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用权期限结束的时间。收益期应在房地产的自然寿命、法律规定(如土地使用最高年限)、合同约定(如租赁合同)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，估价对象的收益期为房地产的剩余经济寿命，其中土地的收益期限为土地使用剩余年限。 对于土地与建筑物同体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或者与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益年限，并可选用收益期为有限年公式。建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，并选用收益期限为有限年限公式，然后加建筑物经济寿命结束后，剩余土地使用权在估价时点时的价值。如下图所示：建筑物经济寿命土地使用年限收益期限土地使用年限短于建筑物经济寿命情况建筑物经济寿命土地使用年限收益期限剩余土地使用时间土地使用年限长于建筑物经济寿命情况(二)、净收益流模式运用报酬资本化估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况，以及未来可获得收益期限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益属于下列哪种类型：(1)每年基本固定不变；(2)按某个固定数额递增或递减；(3) 按某个固定比率递增或递减；(4)其他有规则变动，例如呈指数增长等。年净收益的求取方法主要有：(1)、过去数据简单算术平均法。方法是通过调查，求取估价对象过去若干年(例如过去3年或5年)的净收益，然后将其简单平均值作为A值。(2)、未来数据简单算术平均法。方法是通过调查，预测估价对象未来若干年(例如未来3年或5年)的净收益，然后将其简单平均值作为A值。(3)、未来数据资本化公式法。方法是通过调查，预测估价对象未来若干年(例如过去3年或5年)的净收益，然后利用报酬资本化公式推导出的公式来求取A值(可视为一种加权平均数)，公式为： 或者： 例22：某宗房地产的收益期限为40年，判断其未来每年的净收益基本保持固定不变，通过测算得知未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。求该宗房地产的收益价格。解：分析：本题只给出了4年的净收益，但其他年份的净收益A没有给出，因此应先求出其他年份的净收益A值，求A的方法，可以用4年的净收益求简单算术平均值，也可以用资本化公式计算。(1) 求取A值简单算术平均法求A值 A(25万元26万元24万元25万元)/425万元 利用资本化公式计算A值 25.02万元 由此，可见两种方法计算出的A值相差不大。(2)计算收益价格V 按A值固定不变计算V 244.67万元第四节 报酬率的求取一、报酬率的实质报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率。报酬率与投资及投资回报有关的概念。投资回报是指投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。与投资回报相对应的是投资回收。投资回收是指投入资本的回收，即保本。以银行存款为例，收回本金即为投资回收，利息即为投资回报。报酬率的计算公式为： 报酬率投资回报/所投入的资本 如果将购买收益性房地产视为一种投资行为，则投资即为房地产价格，试图获取的收益即为房地产预期产生的净收益。当然，投资既要获取收益，又要承担风险。风险是指由于不确定性的存在，导致投资的实际收益偏离预期结果造成损失的可能性。 注意：在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获得较高的收益，就要承担较大的风险。从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大，报酬高；反之亦然。二、报酬率的求取方法报酬率的求取方法主要有三种方法：(1)累加法；(2)市场提取法；(3)投资报酬率排序插入法。(一)、累加法 累加法是将报酬视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分的报酬率，再加总得到报酬率的方法。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。风险投资报酬率投资风险报酬率低风险报酬率无风险部分 报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠其中：(1)投资风险补偿是指投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，必然要求对所承担的额外风险有所补偿，否则不会投资。(2) 管理负担补偿是指一项投资要求的监管越多，其吸引力就越小，因而投资者必然会对所承担的额外管理有所补偿。(3)缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。(4)投资带来的优惠是指投资房地产可能获得某些额外好处，而降低的补偿率，也可以理解为获得优惠而付出的代价。(二)、市场提取法市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反算出报酬率的方法。(1)在VA/Y(A固定不变，收益期无限年限情况)，YA/V。六个可比实例及相关资料可比实例净收益(万元/年)价格(万元)报酬率A/V(%)11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8简单算术平均值12.1 以12.1%作为估价对象的报酬率。 (2)在的情况下通过解上述方程求Y值。 (3)在的情况下，通过求求取Y值。 注意：市场提取法求出的报酬率是对过去风险的判断，而非未来的风险判断，可能不是估价对象未来各期收益风险。3、投资报酬率排序插入法 投资报酬率排序插入法的具体步骤如下：(1)调查、收集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料。例如各类存款利率、债券利率、公司债券利率、股票报酬率等。987654321投资类型及其风险估价对象风险程度所处位置报酬率应落入的区域报酬率 (2)将收集到的各种报酬率从低到高排序，制成上图。 (3)确定估价对象的风险等级或者程度。 (4)依据确定的风险程度，从上图纵坐标上查找对应的报酬率。第五节 直接资本化法一、直接资本化法概述(一)、直接资本化法的概念与基本公式 直接资本化法是将将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的收益。收益的种类可能有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即： 资本化率R年收益/价格 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化率的通用公式为： VNOI/R式中：V-为房地产价值； NOI-为房地产未来第一年的净收益； R-为资本化率利用市场提取法求取资本化率的具体公式为： RNOI/V收益乘数是房地产的价格除以房地产的某种年收益所得的倍数，即 收益乘数价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值年收益×收益乘数(二)、几种收益乘数法对应不同的年收益的收益乘数主要有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。1、毛租金乘数法毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或者某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。 房地产价值毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数价格/毛租金毛租金乘数法的优点：(1)方便易行；(2)客观性强；(3)累计误差小。毛租金乘数法的缺点：(1)忽略了房地产租金以外的收入；(2) 忽略了不同房地产空置率和运营费的差异。毛租金乘数法适用于土地或者出租类型的住宅(特别是公寓)的估价。2、潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的潜在毛收入(PGI)乘以相应的潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法。 VPGI×PGIM PGIMV/ PGI潜在毛收入乘数法最大的优点是简单易行，最大的缺点是精度不高。4、有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法是将估价对象未来某一年的有效毛收入(EGI)乘以相应的有效毛收入乘数(EGIM)来求取估价对象价值的方法。 VEGI×EGIM EGIMV/ EGI潜在毛收入乘数法最大的优点是考虑了房地产租金以外的收入及房地产的空置率，最大的缺点也是精度不高。5、净收益乘数法净收益乘数法是将估价对象未来某一年的净收益(NOI)乘以相应的净收益乘数(NIM)来求取估价对象价值的方法。 VNOI×NIM NIMV/ NOI净收益乘数法最大的优点是精度高。净收益乘数与资本化率的关系为互为倒数，即 NIM1/R净收益乘数NIM、资本化率R、价值V的关系为： VNOI/R二、资本化率与收益乘数的求取方法资本化率与收益乘数均可以通过市场提取法来求取，即通过市场近期交易与估价对象的净收益流模式等可比实例资料来求取。其中：综合资本化率(Ro)、净收益率(NIR)、有效毛收入乘数(EGIM)、资本化率、报酬率的关系为： RoNIR/EGIM净收益/有效毛收入乘数 具体的推导过程参见教材内容。三、资本化率与报酬率的区别和关系1、区别 资本化率R和报酬率(Y)都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，但两者又有很大的区别。其主要区别在于： (1)资本化率是在直接资本化法中应用，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值；(2)报酬率是在报酬资本化法中采用，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值；(3)资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常是用未来第一年的净收益除以价格)，仅仅表示从收益到价格的比率，并不明确表示获利能力；(4)报酬率则是用来除以一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值。公式比较表见下表：序号条 件关 系报酬率Y净收益A不变，收益期限为无限年净收益A不变，收益期限为有限年净收益按一定比率g递增，收益期限为无限年预知未来若干年后的价格变动情况资本化率R与Y的关系净收益A不变，收益期限为无限年RY净收益A不变，收益期限为有限年净收益按一定比率g递增，收益期限为无限年RYg预知未来若干年后的价格变动情况例23：某宗房地产的未来净收益见下表，假设报酬率为10%，求资本化率。房地产未来净收益流年 份12345净收益(元)500052505600585065000解：先将各年份的净收益值折现，再求和计算该宗房地产的收益价格V。 所用公式：其中Y10%，计算结果见下表：年 份12345合计V现值(元)4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17 用房地产的收益价格和第一年的净收益，计算资本化率： R5000/57447.17 8.70%四、直接资本化法与报酬资本化法的比较1、直接资本化法的优缺点直接资本化法的优点：(1)不需要预测未来多年的净收益，只需要预测未来第一年的收益；(2)资本化率或收益乘数直接来源于市场中的收益与价值之比，能够反映市场的实际情况；(3)计算工作简单。直接资本化法的缺点：需要较多的可比实例。2、报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优点：(1)房地产价值等于未来各期净收益的现值之和，符合预期原理，并考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有较强的理论基础；(2)各期的净收益或者现金流量明确，直观易理解；(3)由于具有等风险的任何投资的报酬率应该是相近的(注意：报酬率相近，而不是收益相近)，因此，不必用净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，可以通过其他具有等风险投资实例(不一定是房地产投资)求取适当的报酬率。报酬资本化法的缺点：由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，因此较多地依赖估价人员对未来净收益的预测。此外，净收益流模式的简化不一定符合市场的实际情况。注意：当有较多预期收益相似的可比实例信息时，直接资本化法精度较高；当有较多的等风险投资实例信息时，报酬资本化法较高。课后练习题一、单项选择题1、已知一年期国债利率为331，贷款利率为543，投资风险补偿为223，管理负担补偿为1. 32，缺乏流动性补偿为142，所得税抵扣的好处为05，则报酬率为( )。A778 B828 C 1321 D14212、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。A.过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据加权算术平均法二、多项选择题1、根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。A.直接资本化法 B投资法C.收益乘数法D.利润法 E现金流量折现法2、收益性房地产的价值到底主要取决于( )。A.已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小 D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短三、判断题1、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。 2、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。3、在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。4、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。参考答案一、单项选择题1、C 2、C二、多项选择题1、AE 2、BCE三、判断题1、错 2、对 3、错 4、对