度假农家乐项目商业计划书和可行性研究报告.docx

乡村旅游度假村农家乐项目商业计划书和可行性研究报告王雷2011年11月乡村旅游度假村农家乐项目商业计划书和可行性研究报告目 录第一章 执行总结1第一节 项目简介11.1.1项目介绍11.1.2地理位置11.1.3建设规模与目标21.1.4项目投入总资金及效益情况3第二节 项目建设背景41.2.1宏观经济环境41.2.2文化休闲娱乐产业发展迅速51.2.3加快农村文化建设和基础设施完善5第二章 项目建设必要性与意义6第一节 有利于顺应市场发展需求6第二节 有利于现代化农村建设6第三节 有利于区域农民增收7第四节 有利于发展壮大礼泉县第三产业7第五节 有利于缓解社会就业压力8第三章 客户细分与市场前景分析8第一节 目标客户8第二节 发展定位9第三节 细分市场分析93.3.1文化产业市场93.3.2观光旅游103.3.3文化休闲服务市场11第四节 项目前景123.4.1产业发展前景123.4.2政策前景13第四章 项目选址与资源条件14第一节 项目选址14第二节 项目地位环境与交通14第三节 气候地貌14第四节 资源条件15第五节 项目所在地开发规划前景16第五章 发展定位与整体规划17第一节 发展定位17第二节 规划原则18第三节 规划构思18第四节 规划功能结构布局20第六章 财务评价21第一节 投资估算216.1.1估算依据216.1.2投资估算22第二节 经济效益预测24第三节 社会效益分析24第七章 结论与建议25第一节 结论25第二节 建议26编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第28页 共32页第一章 执行总结第一节 项目简介1.1.1项目介绍项目名称：关中后花园乡村旅游度假村项目策划人：王雷1.1.2地理位置本项目拟建于陕西省礼泉县湾里王村、湾里高村。礼泉县属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温12.96，无霜214天，年平均降水量537-546平方毫米。海拔在402-1467米之间，北山南塬、四季分明、雨热同季、冷暖适中，自然环境十分优越。卫星地理图1.1.3建设规模与目标1、建设内容 关中后花园乡村旅游度假村项目计划建设内容包括有：农业产业、农业观光、创意农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、佛教文化、生态文化、窑洞文化和水文化。与相邻泾阳县的十二五重点规划项目“中国郑国渠旅游区”相互合作，优势互补，打造关中人文古迹、观光休闲度假的综合型旅游经济圈。2、建设目标(1)通过本项目的建设建成以湾里王村、湾里高村为核心的关中后花园，以礼泉县自有的农业、文化、礼教、生态、自然环境和水文等资源条件为基础和依托，建成集自然、人文、历史、现代、文明为一体的关中后花园。(2)通过本项目建成后，形成集观光旅游、休闲度假、健身养生休闲综合体，设计年接待能力为500万人（次）/年。(3)通过本项目的建设，将关中地区五市55县中所有地方特色项目融合在一起，包括餐饮美食、区域文化等，建成关中特色聚集地。(4)通过本项目建设建成国内较具规模的农业产业和佛教产业的研究开发基地。(5)通过本次建设建成完整的旅游度假村系统，实现生态、人文、佛教为一体的自然度假村。(6)通过本次建设建成完整的生态度假村，实现区域农业、文化、佛教、自然体系度假村，打造低碳循环度假村。(7)通过本次建设使本项目成为陕西省最大规模农业、文化产业基地。(8)通过本次项目建设拓展创意文化产业等延伸产业。(9)通过本项目的建设与邻县泾阳县郑国渠旅游区开展合作，形成强势互补，有机结合。在完善整个郑国渠旅游圈区域服务与特殊的同时，提高项目自身的效益与发展前景。3、主要建设条件本计划书主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、总平面方案、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。项目场地地质条件较好，方案既满足国家有关城市规划及区域产业布局，又考虑了满足本项目将来一定时期内发展的要求。项目实施资金筹措拟通过政府支持、招商融资以及自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。1.1.4项目投入总资金及效益情况项目估算总投资为15000万元，其中固定资产投资13320万元，铺底流动资金投资1680万元。项目计划分三年三期完成全部投入，其中第1年完成全部固定资产投资的40%，第2年完成全部固定资产投资40%，最后1年完成全部固定资产投资的20%。项目建成后预计正常年份实现年收入12000万元，上交税收2000万元，带动居民间接收入15000万元。第二节 项目建设背景1.2.1宏观经济环境 2010年中国国内生产总值（GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，国民经济运行态势总体良好。全年CPI上涨3.3%，符合市场前期预测。12月份CPI高位回落，同比上涨4.6%。第一产业增加值为40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。农业生产稳定增长，工业生产平稳增长。投资保持较快增长，消费平稳较快增长，进出口总额较快增长。2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素实际增长14.8%；全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%，其中出口增长31.3%。 稳定增长的经济环境，加上全球经济的逐步复苏成为了国内各大项目开发建立、产业的发展的基础与保障，因此本项目的开发建设的外部经济环境良好，投资经济效益回报前景可观。1.2.2文化休闲娱乐产业发展迅速文化休闲产业、健康保健相关产业已经逐步从以往的第三、第四产业上升为全球第一大产业，休闲娱乐相关产业等现代化的服务产业发展迅猛。当前社会，多元化的健康休闲服务产业发展格局初步形成，传统行业进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰，而随着城市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，越来越多的人开始关注健康，注重生活品质。随着时代的变化，人们更渴望的是一种时尚、高雅、健康、享受且注重体验的消费形式。1.2.3加快农村文化建设和基础设施完善当前我国经济正处于转型的关键时期，与快速发展的经济和日益提高的物质生活水平相比，农村文化建设和发展则表现为较为滞后，与全面建设小康社会、实现和谐社会的目标不相适应。加强农村文化建设，既是当前农村、农业、农民实现持续健康科学发展的必然要求，也是构建农村和谐社会的有机组成部分，长期以来深受党和国家的重视。由于长期以来农村基层文化基础设施、文化活动、文化教育的贫乏，以及落后的、腐朽的文化方式沉渣泛起，因此加快农村文化建设，已是当前农村亟待解决的问题。合理整合农村资源，进行产业融合发展，加强向符合自身实际的文化休闲产业、旅游服务产业转型发展迫在眉睫。第二章 项目建设必要性与意义第一节 有利于顺应市场发展需求本项目涉及农业产业、农业观光、创意农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、佛教文化、生态文化、窑洞文化、水文化等等部分的规划建设，是礼泉县农村文化产业经济发展的内在要求，将推动礼泉县进一步走出去，进一步送进来，提高区域综合实力，扩大礼泉对外交流；另外项目的设立也满足全国范围内不同层次的人们对文化休闲服务性行业的需求和市场的需要，顺应了当前市场日益增长的文化休闲服务需求，对礼泉县经济健康发展也起着一定的推动作用。第二节 有利于现代化农村建设 本项目的开展实施为以礼泉县日渐提高的经济水平与项目所在地得天独厚的地理位置为依托，以日趋开放的全球商贸、交流环境，城市第三产业的服务需求量、加快城乡统筹发展以及国家文化产业振兴规划的实施为契机，积极建设成为高品质的文化休闲生态观光基地，实现地区特色产业迅速崛起、社会经济基建同步发展，周边服务配套完善的关中后花园。本项目将承担提升地区文化、旅游、经济贸易综合竞争力、促进多方合作交流、引入外资为重要使命，项目的开发同时有利于提完善农村配套基础设施，美化周边环境，提高区域开放度，对礼泉县、湾里王村和湾里高村的发展都具有重要的战略意义，因此本项目的开发建设很有必要。第三节 有利于区域农民增收 新村建设、城乡一体。文化旅游、观光休闲农业的发展，使农村一、二、三产业有机结合，促进生产发展，农业增效，农民增收，促进了社会主义新农村建设。本项目的建设有利于加快了农村基础设施建设，让农民就地享受城市化的文明成果，且为当地农民增收做出了重要贡献。例如土地租金。以转包、出租、转让、入股等方式，使土地向有技术、懂经营、会管理的工商业主和经营能人集中，农民土地通过实施承包权流转，每年可获得不菲的租金。第四节 有利于发展壮大礼泉县第三产业 本乡村旅游度假文化创意项目的建设和完善还需周边服务行业的配套提供支持，如农家乐、休闲度假村、文化观光互动、酒店住宿等等，建筑设计多融合相应文化民族风情（如关中、大唐、农业、水文化等），仿古或者个性建筑给人耳目一新的感觉。本项目顺利开发建设过程中在完善了农村的基础建设、服务体系的同时，也是一个地域标志性建筑产业群、关中后花园名片，产生联动效应，辐射周边促进外部资金投资礼泉，继而从点到面的提升地区服务产业层次，发展壮大第三产业。第五节 有利于缓解社会就业压力社会居民就业是国家的头等大事，在我国已作为维护国家和社会稳定的大事来抓。我国人口众多，随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，就业形式严峻。如何提高地区的就业率，直接关系到人们的生活改善，社会的稳定与和谐。通过本项目的建设有利于带动项目周边商品流、信息流、人才流、资金流，以及现代化物流行业的发展。这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，同时可提供大量服务业就业岗位。本项目的建设运营，大大缓解了地区就业压力，增加了地区居民社会保险普及率，有利于构建地区和谐社会。第三章 客户细分与市场前景分析第一节 目标客户本项目面对的是中高端城市市场客户群体，如40岁以上高端人士、企业家、商业精英，政府政要及各部门领导人，高科技领军人以及对休闲度假养生有需求以及热爱国家文化、自然人文遗产的群体，体验自然农家野趣、放松身心、领略大唐文化、宏伟古迹等等，这部分客户群体具备养生休闲度假需求，同时也能力进行此类消费。第二节 发展定位项目经营定位为以关中地区发展和自然人文资源为依托的乡村文化休闲度假项目，因此要求整体规划设计风格别具新颖、最求自然淳朴，以自然资源与文人景观与健康、休闲文化的融合为主题。本项目规划涉及的农业产业、农业观光、创意农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、佛教文化、生态文化、窑洞文化、水文化等等项目将始终围绕本地区关于文化健康休闲度假休闲整体行业的发展模式以及市场的需求，拟发展定位为：立足礼券，辐射中部地区，继而走向全国，吸引中外游客前来观光消费。第三节 细分市场分析3.3.1文化产业市场 中国在经历了近代历史的低谷之后，已经开始了复兴的进程，近年来，我国文化产业以年均15%的速度增长, 据统计,2004年,全国文化产业增加值已达4140亿元,占GDP的3%,比2003年的3577亿元增长15.7%。部分综合性试点地区文化产业发展迅速,到2004年,北京市文化产业实现增加值290亿元,占GDP的6.8%;上海445.7亿元,占6%;浙江669.7亿元,占6%;广东1123亿元,占7%。这些资料表明：我国文化产业的发展已初具规模，但就产业单位而言，文化事业单位存在支出收入比偏高、人均创造利税额较少的现象，文化经营性企业单位负债经营较为普遍；我国文化产业区域发展不均衡的问题突出，北京、上海、深圳、广州等地经济发达,文化需求大,文化产业相当于发达国家上世纪90年代的水平，东部地区经济发达省份的文化产业发展规模以及创收能力大大高于中西部地区，文化产业发展的地区差距大于GDP的地区差距；我国文化产业对国民经济的贡献和影响低于发达国家，如文化产业从业人员占全部从业人员的比重，增加值占本国GDP的比重，这几项指标比例失衡，说明我国文化产业创造价值的能力还很低，需要国家加大文化产业发展的力度，同时也可以看出，其存在较大的提升空间。3.3.2观光旅游国内旅游业蓬勃发展，自2008年四季度以来，由中央财政新增投资和旅游发展资金达12.86亿元，超过“十一五”头两年旅游国债和旅游发展资金的总和（12.84亿元）；各级财政加强了配套性投入，估计总额将超过30亿元；8个中西部的省份平均每省年投资超过1亿元。2010年全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%；入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%。多年来，国内旅游业入境接待和旅游创汇一直保持着近两位数的增长、联合国世界旅游组织预测，2015年中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者将达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次；旅游市场总量将达到30亿人次。 2010年礼泉县共接待游客283万人次，旅游综合收入达4.86亿元，实现了从旅游资源大县向产业强县的华丽转身，使旅游业成为礼泉经济发展的强大引擎。3.3.3文化休闲服务市场 文化休闲服务产业发展初具规模，增长潜力巨大，产业体系相对完善。2007年我国健康产业的产值构成，医疗服务行业和医药业占1.2万亿，健康休闲娱乐业占8000亿，保健食品占6000亿，健康保险业达到574亿，健康管理达300多亿，大约占2007年GDP总值的6%。由此可知，健康养生、文化休闲娱乐业已经发展成为了继医疗和医药之后第二大健康休闲服务产业，前景看好。2011年国内文化娱乐产业的市场规模将达到985亿元，首次逼近千亿大关，相比2007年增幅近3倍。2012年，产业规模将超过1200亿，保持超过20%的复合增长率。第四节 项目前景3.4.1产业发展前景 目前的健康保健,文化休闲服务业已成为新兴的一个朝阳产业，正处于快速发展的上升态势。而且国内市场规模提升的空间依然很大。各地养生保健业的发展对繁荣地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推动作用，意义重大。(1)从经济方面分析，国际上公认，当一个国家人均GDP国民生产总值超过1000美元，在1500美元之间时。那么，健康文化休闲服务产业就会迎来发展的高峰。(2)中产阶级的形成，老龄化社会的逐步来临，为健康休闲度假在中国发展奠定了群众基础。(3)现代文明和发病率的逐年攀生，亚健康人群的大幅增加，全社会医疗及卫生支出越来越大，呼唤着健康养生产业的全面发展，因为，国外发达国家几十年的发展已充分证明，健康养生不仅能提高人民的健康水平和生活品质，更能够大大降低医疗费用的支出，这无论个人、家庭、国家、社会都是最大的福音。中国一批先知先觉的企业，用他们实际的市场行为，已进行了多年的实践，已逐步闯出一条中国特色的健康休闲产业发展之路。 综上所述，无论从哪一角度来说，健康文化休闲产业的发展壮大都将是必然趋势。3.4.2政策前景 2007年3月，国务院出台了关于加快发展服务业的若干意见，提出支持服务业发展的主要指导思想与政策措施。2008年3月，国务院办公厅又发出了关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见，从加强规划和产业政策引导、深化服务领域改革、提高服务领域对外开放水平、大力培育服务领域领军企业和知名品牌、加大服务领域资金投入力度、优化服务业发展的政策环境、加强服务业基础工作等方面提出了要求和部署，内容翔实，政策具体。这些政策对商贸服务业的发展都将是有力的推动。因此本项目的建设实施完全符合国家政策发展方向，必将会得到相应政策的支持。 2009年7月，我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划由国务院常务会议审议通过。这是继钢铁、汽车、纺织等十大产业振兴规划后出台的又一个重要的产业振兴规划，标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业。其中明确指出了在市场准入、资金支持力度、投融资、人才等方面的政策保障措施。“十二五”期间，文化部将完善相应的政策法规体系，将抓紧起草文化产业促进法，加快文化产业立法进程，争取把行之有效的文化产业政策上升为国家法律制度，为文化产业发展提供法制保障，为加快文化产业发展营造更好的政策环境。 第四章 项目选址与资源条件第一节 项目选址 本项目关中后花园乡村文化旅游度假项目拟建于陕西省礼泉县湾里王村、湾里高村境内。第二节 项目地位环境与交通 礼泉县，咸阳市辖县。位于省境中部，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带。项目所在地湾里王村、湾里高村于陕西省关中西部礼泉县东北角，地处黄土高原与渭河谷地交汇地带，号称为关中腹地的后花园，是古代郑国渠遗址的所在地，迄今已有2200多年历史，面积4.66平方公里，耕地面积5000亩，人口1500多人，有汉回两种民族。距西安市57公里，咸阳市28公里，东邻西安咸阳国际机场，南靠欧亚大陆桥-陇海铁路，关中环线，312国道，交通便利。 第三节 气候地貌 礼泉县属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温12.96，无霜214天，年平均降水量537-546平方毫米。海拔在402-1467米之间，北山南塬，四季分明，雨热同季，冷暖适中，自然环境十分优越。地势西北高而东南低，呈阶梯型跌落，分山、塬、川三种地貌。第四节 资源条件 1、自然资源 本项目所在地主要河流有泾河，一年四季川流不息，可利用的水面积1000亩，水能资源1000万千瓦，地下水补给量5000万立方米。山区土层深厚，海拔高，温差大，是得天独厚的苹果优生区，并有经济林5000万亩，天然草场30万亩；中部九嵕山系矿藏丰富，现已探明，石灰石贮藏量达10亿立方米，大理石贮藏量100万立方米，出于石灰岩底层的富锶矿泉水，天然纯净，具有很高的开发价值；南部平原土地肥沃，为宝鸡峡灌区，渠井双保险，灌溉方便，盛产粮、棉、油和苹果、酥梨、蜜桃等。是重要的商品粮食基地和设施农业基地。 2、人文资源礼泉县境内有古文化遗址21处，古建筑5处，是陕西省18个重点文物旅游大县之一，为全国最佳旅游休闲县、全国生态建设示范县、中国最具魅力旅游百强名县。盛唐的两位帝王都安葬在北部九嵏山上。第一批全国重点文物保护单位唐太宗昭陵，占地30万亩，有陪葬墓200余座，被誉为世界最大的皇家陵园。唐肃宗建陵石刻工艺精美，是目前唐十八陵中保存最为完好的石雕石刻群。现在昭陵博物馆藏有文物珍品5000余件。 第五节 项目所在地开发规划前景 礼泉县围绕省政府提出的“东西南北，交相辉映，北线昭陵，浓墨重彩”的陕西旅游发展新思路，依托得天独厚的大唐文化资源，在位居陕西北线旅游文化圈上的礼泉县，推出了以“大唐贞观文化朝圣”为中心，打造一园三区的发展新理念。即打造以唐昭陵、唐建陵及200余座陪葬墓穴在内的占地30万亩的贞观文化苑建设，及具有大唐风貌的高品位休闲养生型小区、九嵕山贞观唐人街商业街区、大唐贞观文化朝圣长廊三区建设。 目前，已投资4500万余元用于贞观文化苑旅游景区的基础设施建设上。其中，投资1820万元对全长24.7公里通往昭陵景区的公路进行升等改造；投资610万元，新建昭陵博物馆碑林展室；投资170余万元，以城区文庙原址为基础，进行修复扩建；投资1700余万元，在关中印象体验地袁家村新建关中民俗小吃一条街、300个车位的景观停车场、阿兰德休闲养生及文化名人村等，使礼泉可观、可感、可体验的景观越来越多。众多胜景打响旅游强县名号。礼泉县依托昭陵人文景观和泾渭流域自然景观的特色资源，开发出一条条集观光、游览、参与和体验为一体的旅游金线，形成了具有区域文化旅游产业的主题品牌。包括以唐太宗昭陵和唐肃宗建陵为代表的古文化遗址景观21处，形成集关中民俗文化与农耕文化为一体的关中印象体验地袁家村，礼泉湖、九嵕山、五凤山、泾河峡谷等景观独具特色，风光无限。游客在此领略大唐雄风的同时，可品尝农家味，体验农家生活，文化休闲产业开发建设前景广阔。第五章 发展定位与整体规划第一节 发展定位根据礼泉县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中 “积极发展现代农业，建立休闲农业生态大县”以及“大力发展第三产业，建立大唐文化旅游名县”的精神，主要发展城郊型示范生态旅游和养生休闲度假，为咸阳市，乃至全国提供集休闲娱乐、养生度假、观光旅行、农业科技、生态文化等于一体的后花园。重点开发农业生态、民族文化、佛教文化、休闲养生。礼泉县将利用独有的大唐文化，开发以农业生态为主题的乡村旅游后花园，建成世界级的农业生态旅游目的地，成为中原地区生态旅游首选城市之一。此次规划项目定位于多种产业复合，多方位旅游风景开发。多种产业包括农业科技、生态旅游、度假休闲、餐饮美食、佛教文化、自然风光、创业农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、窑洞文化、水文化等。将多种产业融合在一起，使关中后花园乡村旅游度假村项目的资源潜力得以最大化体现；同时用多种产业对项目进行多方位的支撑，不仅使项目成为陕西省内休闲度假、生态旅游相关产业基地，同时成为礼泉县经济的一个新增长点。综上所述，关中后花园乡村旅游度假村项目规划定位为：农业科技、生态旅游、度假休闲、餐饮美食、佛教文化、自然风光为一体的综合型休闲服务产业项目。第二节 规划原则 开发的项目与基地的自然、文化以及农业的特色相关；开发的养生休闲度假项目应在经济和生态上具有可持续性；将关中后花园乡村旅游度假村与中原区域的交通战略相结合；生态可持续性的开发和建筑。第三节 规划构思规划充分利用礼泉县的自然资源优势，提出了全景式还原礼泉县的农业产业、乡村田园、自然风景、人文环境、旅游景点、大唐文化的构思方案。设计中充分利用自然资源优势，让礼泉县乡村环境真实展现，结合人文、休闲养生，从而形成独特的综合旅游资源。规划突出人与自然相融合及旅游开发与生态环境保护紧密结合的现代规划设计理念。在总的规划设计理念下，规划区重点突出“水”、“绿”、“野”、“趣”、“融”五大主题形象。积极营造社会人与自然乡村和谐共处的生态旅游形象。“水”-关中后花园乡村旅游度假村项目将充分吸收礼泉县现有的水域面积，利用礼泉县保护相对完好的原始自然条件，在规划建设中进一步强化其滨水的自然优势，充分利用水要素在造景和改善环境中的主要作用，沿水岸线布置逐水而居的多个民族住居，并设置水鸟观景园、钓鱼区、划船、采摘水产品、水产品美食区、划木舟等水上体验、亲水项目。“绿”-关中后花园乡村旅游度假村项目内到处可见绿色的自然景观，诸如绿色的田野、绿色的河堤、绿色的防护林以及各种无公害的绿色食品（如绿色蔬菜、野菜、果品、水产品等），关中后花园乡村旅游度假项目将紧扣绿色主题，规划好生态农业园、田园风光区、百花园、百果园、森林园、人工绿岛和景观绿地。野-关中后花园乡村旅游度假村项目具有浓郁的乡间趣味、美食野味、露天野营、自然风光、野生特种养殖等自然条件，旅游功能区及旅游规划项目应突出乡“野”特色，还原湾里王村、湾里高村乡间生活憩息氛围，融入整体旅游特色中。趣-关中后花园乡村旅游度假村项目的审美意趣决定其区域市场竞争力。结合湾里王村、湾里高村的乡间趣味性、探险性较强的旅游项目。如刺绣印染、下田种菜、湖边垂钓以及地方民族特色演艺等等项目。融-关中地区五市、五十五县，本项目将尽可能融合各县市、地区特色，包括特色美食、特色文化；使游客置身本项目文化度假区域中可以感受和体验到整个关中地区的精华。第四节 规划功能结构布局规划考虑关中后花园乡村旅游度假村整体空间结构为：注重区内整体景观联系，强化中央公共活动区和滨水活动区，强调每个组成部分的景观特色，充分利用现状自然水系，营造绿色生态网络空间。关中后花园乡村旅游度假村的规划结构，为“一心、两片区”。一心：在湾里王村、湾里高村两村的中心点建立度假村的整体入口，同时也为项目客流聚集、组织活动中心，包括特色文化风情步行街、酒店、现代化餐饮美食、大型停车场等。两片区：湾里王村片区和湾里高村片区，共包括有农田生态区、水域生态区、民族文化村落、高山山水区等四大区块。农田生态区：主要以农业田间为主题，包括的项目有农田耕种、农田采摘、农业观光、花卉园、苗圃、农家乐、休闲养生服务等。水域生态区：以水域为主题，包括的项目有泾河十里桃花岸、垂钓、竹筏、农家乐、古村溪谷、水鸟观景区、生态湿地等。民族文化村落：为弘扬中华民族文化，展现各乡间特色，相互交流与学习，规划集中安排了文化村落，展现当地乡土文化和人文生活环境。通过亲身参与，使游客真正体会到礼泉县深厚的文化底蕴，又享受到旅游度假的乐趣。项目包括：乐龄养生度假、民族文化村、民俗活动中心、民族饮食文化、马村社火的服饰脸谱与舞台剧、皮影、秦腔、农民画以及手工工艺品等。建设民俗文化村，全景式还原各民族生态住区，征集或复制出水车、牛车、手推车、石碾、石磨、纺车等工具，真实地展示了关中地区男耕女织、丰衣足食的劳动生活场景，收存并保护了大量的石器文物，如形态各异、惟妙惟肖的拴马桩、石羊、上马石、石槽等，既保留了民族传统，又具有时代气息，让生活在大都市的人们能够亲自感受体验到关中民风、民情的淳朴厚道，亲自参与体验“稼穑”、“采桑”、“纺织”等原始劳作活动，亲自品尝近百种西府地方名吃，尽情欣赏关中民俗饮食文化的永久魅力。关高山山水区：高山山水区则以高山为主题，包括佛教文化、窑洞景点、山林娱乐、攀山体验、高山露营等项目，让游客们真正与高山亲密接触，在高山的大自然环境中体会真正的乡村野趣。第六章 财务评价第一节 投资估算6.1.1估算依据1、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数； 2、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南； 3、建筑工程按当地询价估列； 4、装置性材料购置按市场询价估列； 5、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158号文件有关规定暂缓征收；6、项目整体规划与建设内容7、预备费基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算，份差预备费按国家计委投资19991340号文件费率为0%。6.1.2投资估算序号工程名称投资金额比例备注一关中度假村370024.67%/1乡村步行街152010.13%/2星级酒店158010.53%/3特色美食城2701.80%/4大型停车场1801.20%/5其他建设1501.00%/二农田生态区11567.71%/1十亩乡村生态田3202.13%/2田园花卉海3602.40%/3梦里乡间农家乐560.37%/4关中农耕1200.80%/5其他建设3002.00%/三水域生态区219014.60%/1泾河十里桃花岸1801.20%/2清清小溪垂钓坊850.57%/3竹筏650.43%/4喜上眉梢农家乐600.40%/5古村溪谷5803.87%/6水鸟观景区4202.80%/7生态湿地6004.00%/8其他建筑2001.33%/四民族文化村落351023.40%/1乐龄养生度假14509.67%/2民族文化村11007.33%/3民俗风情活动园3602.40%/4大唐文化园1501.00%/5手工工艺1501.00%/6其他建筑3002.00%/五高山山水区276418.43%/1佛教文化10406.93%/2窑洞景点12148.09%/3山林娱乐2401.60%/4乡野营地1200.80%/5其他建筑1501.00%/六固定资产总投资1332088.80%/七流动资金168011.20%/总计15000100.00%/第二节 经济效益预测本项目关中后花园乡村旅游度假村项目计划总投资15000万元，项目正式建设完成并投入正常运营后，预计年可形成直接经营收入1.2亿元，形成税收2000万元；间接带动居民整体收益1.5亿元。项目经济前景非常好，投资高、风险低，不仅促进礼泉县剩余劳动力的就业，同时也为礼泉县，甚至是陕西省带来了巨大的税收收益，是一个不可多得的好项目。第三节 社会效益分析本项目建设将促进国家和地区经济的发展，对改善当地区域基础设施条件，提高当地人口素质、劳动力就业都有不同程度的促进作用。本项目建设工程对自然资源和历史文物不会造成负面影响。另外，本项目建设无民族问题，不会影响社会安定。1、对区域经济的影响本项目运营后，预计年可形成直接经营收入1.2亿元，形成税收2000万元；间接带动居民整体收益1.5亿元。2、对居民收入的影响本项目的建成运营，有利于促进礼泉县提高旅游、文化、商贸和城市综合实力，可有效拉动区域服务市场销售，推动当地经济的发展，进而提高地区生产总值(GDP)，并有效地提高人均可支配收入水平。3、促进当地社会保障制度的普及本项目建设，将在当地招聘大部分工人，并按照劳动法规定为职工交纳“五险”，对带动当地居民的社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务的提高有较大推动，对当地以及周边地区的发展和稳定有重要的作用。4、对地区文化、教育、卫生的影响度假村的整体发展将带动信息流、人才流、资金流、物流的全面发展，提高礼泉县对周边地区的经济和文化交流，对提高城市文化、教育发展有一定促进作用。第七章 结论与建议第一节 结论该项目的立项实施，必将带来显著的经济效益，它适应了市场竞争的需要，符合国家政府发展规划，而且可以进一步改善区域农村文化与基础设施建设，促进农民增收，社会和谐稳定。同时可与相邻旅游规划区开展合作，强势互补，以点带面，全力创建服务高水平、规划科学、规模的观光休闲度假旅游圈。根据全方面的调查预测，项目运营经济效益前景非常良好。本项计划无论是国家政策符合度、投资金额、回收速度方面、经济效益、社会效益均可说是不可多得的好项目，我们期待上级部门的大力支持，并对该项目的审核批准。第二节 建议1、切实落实项目建设资金，以确保项目的建设进度。2、严格按照基本建设程序办事，对项目的建设投资、进度和质量予以有效的控制，把好项目质量、进度、投资控制关，确保建设目标的顺利实现。3、加强现场调度和管理，科学合理的安排施工计划，保证工期目标和质量目标的顺利实现，减少对周围环境的影响。4、切实加强项目建设的监督、检查和管理，确保工程质量和资金效益。王雷2011年11月第 28 页 共 32 页