输送机械项目工程项目策划（参考）.docx

泓域/输送机械项目工程项目策划输送机械项目工程项目策划目录一、 风险分析1二、 盈亏平衡分析3三、 工程项目环境影响评价和社会评价6四、 工程项目可行性研究报告的编制和评估13五、 房地产开发项目前期策划23六、 工程项目构思策划与实施策划38七、 项目简介44八、 公司简介48九、 进度计划方案50项目实施进度计划一览表50十、 经济收益分析51营业收入、税金及附加和增值税估算表52综合总成本费用估算表53利润及利润分配表55项目投资现金流量表57借款还本付息计划表60一、 风险分析（一）风险因素影响项目实现预期经济目标的风险来源于法律、法规及政策，市场供需，资源开发与利用，技术可靠性，工程方案，融资方案，组织管理，环境与社会，外部配套条件等多个方面。而影响项目效益的风险因素可归纳为以下六个方面。（1）项目收益风险：产出品的数量（服务量）与预测（财务与经济）价格。（2）建设风险：建筑安装工程量，设备选型与数量，土地征用和拆迁安置费，人工、材料价格，机械使用费及取费标准等。（3）融资风险：资金来源、供应量与供应时间等。（4）建设工期风险：工期延长。（5）运营成本费用风险：投入的各种原料、材料、燃料、动力的需求量与预测价格，劳动力工资，各种管理费取费标准等。（6）政策风险：税率、利率、汇率及通货膨胀率等。（二）风险管理过程（1）风险识别和估计。1）风险识别。应对项目进行全面考察和综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行分类，确定各因素间的相关性，构建风险清单。敏感性分析是初步识别风险因素的重要手段。2）风险估计。应判断风险因素发生的可能性，采用主观概率和客观概率的统计方法，确定风险因素的概率分布；还要分析风险事件发生后对项目的影响程度，运用数理统计分析方法，计算项目评价指标相应的期望值、标准差。（2）风险评价。应根据风险识别和估计结果，依据项目风险判别标准，找出影响项目成败的关键风险因素。项目风险大小的评价标准应根据风险因素发生的可能性以及风险造成的损失来确定，一般采用评价指标的概率分布或累计概率、期望值、标准差作为判别标准，也可以采用综合风险等级作为判别标准。具体操作应符合下列要求。1）以评价指标作判别标准。财务（经济）内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小。财务（经济）净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小。二、 盈亏平衡分析通过计算项目的盈亏平衡点（break-evenpOint，BEP）分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量、销售价格、成本等变化的适应能力和抗风险能力，为投资决策提供科学依据，这样的分析方式被称为盈亏平衡分析。（一）基本损益关系根据成本总额对产出品数量的依存关系，成本可分为固定成本和变动成本。销售收入由销售价格和产出品数量决定。利润为零，则表示盈亏平衡。盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。这里仅讨论线性盈亏平衡分析。（二）线性盈亏平衡分析在线性盈亏平衡分析中，假设产出品数量等于销售量，且销售收入与总成本均是销量的线性函数。（三）敏感性分析的一般程序（1）确定分析指标。分析指标是指投资方案经济效果指标，如净现值、净年值、内部收益率、投资回收期等，可根据情况选择一种或两种指标作为分析指标。（2）选择不确定因素，设定其变化幅度。影响投资方案经济效果的不确定因素包括投资额、建设工期、产品价格、生产成本、贷款利率、销售量等。应结合实际情况来设定不确定因素变化幅度，如5%、10%，15%等。（3）计算影响程度。分别按照一定变化幅度改变各不确定性因素的数值，然后计算这种变化对经济评价指标（如NPV，IRR等）的影响数值，并将其与相应原始值进行比较，进而得出该指标变化率。（4）寻找敏感因素。敏感因素是指其数值变动能显著影响分析指标的因素。判别敏感因素的方法有以下两种。1）相对测定法。假设各不确定因素有一个相同变动幅度，比较在同一变动幅度下各不确定因素的变动对分析指标的影响程度，影响程度大者为敏感因素。2）绝对测定法。假设各不确定因素均向对投资方案不利的方向变动，并取其可能出现的最不利数值，据此计算投资方案经济效果指标，如果某一不确定因素可能出现的最不利数值使投资方案变得不可接受，则表明该不确定因素为投资方案的敏感因素。（5）综合评价，优选方案。根据敏感性分析的结果，综合评价方案，并选择最优方案。（四）单因素敏感性分析单因素敏感性分析是指每次只考虑一个因素变动进行敏感性分析，将不确定因素变化率。综上所述，敏感性分析可在一定程度上定量描述不确定因素的变动对项目投资效果的影响，有助于理清项目对不确定因素的不利变动所能容许的风险程度，有助于鉴别敏感因素，将进一步深入调查研究的重点集中在那些敏感因素上，或者针对敏感因素制定出应对策略，以达到尽量减少风险、增加决策可靠性的目的。但敏感性分析也有其局限性，它不能说明不确定因素发生变动的可能性大小，也就是没有考虑不确定因素在未来发生变动的概率，而这种概率是与项目风险大小密切相关的。三、 工程项目环境影响评价和社会评价（一）环境影响评价根据中华人民共和国环境影响评价法，环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。1、环境影响评价的分类管理中华人民共和国环境影响评价法规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。（1）对于可能造成重大环境影响的项目，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价。（2）对于可能造成轻度环境影响的项目，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价。（3）对于环境影响很小、不需要进行环境影响评价的项目，应当填报环境影响登记表。2、环境影响报告书的内容建设项目环境影响报告书应当包括下列内容：建设项目概况；建设项目周围环境现状；建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术.经济论证；建设项目对环境影响的经济损益分析；对建设项目实施环境监测的建议；环境影响评价结论。3、环境影响评价的相关要求环境影响评价文件中的环境影响报告书或者环境影响报告表，应当由具有相应环境影响评价资质的机构编制。除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众意见。建设单位报批的环境影响报告书应当附有有关单位、专家和公众的意见采纳或者不采纳的说明。建设项目环境影响报告书、环境影响报告表经过批准后，建设项目的性质、规模、地点，采用的生产工艺或者防治污染、防止生态破坏的措施发生重大变动的，建设单位应当重新报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表。建设项目环境影响报告书、环境影响报告表自批准之日起已满5年，建设项目方开工建设的，其环境影响报告书、环境影响报告表应当报原审批部门重新审核。4、房地产投资项目的环境影响评价房地产开发、宾馆、酒店、办公用房、标准厂房等房地产项目，涉及环境敏感区及需自建配套污水处理设施的，应当编制环境影响报告表。环境敏感区是指依法设立的各级各类保护区域和对建设项目产生的环境影响特别敏感的区域。环境敏感区主要包括自然保护区、风景名胜区、世界文化和自然遗产地、海洋特别保护区、饮用水水源保护区。基本农田保护区、基本草原、森林公园、地质公园、重要湿地、天然林区、野生动物重要栖息地、重点保护野生植物生长繁殖地。文物保护单位。针对标准厂房类房地产项目，环境敏感区还包括以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的区域。对于其他房地产投资项目，应当编制环境影响登记表。（二）社会评价社会评价旨在分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。进行工程项目社会评价，有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致，有利于项目与所在地区利益协调一致。1、社会评价适用范围社会评价适用于社会因素较为复杂、社会影响较为久远、社会效益较为显著、社会矛盾较为突出、社会风险较大的投资项目。主要包括需要大量移民搬迁或者占用农田较多的水利权纽项目、交通运输项目、矿产和油气田开发项目，扶贫项目、农村区域开发项目，以及文化教育、卫生等公益性项目。2、社会评价主要内容（1）社会影响分析。社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。包括项目对所在地区居民收入、生活水平和生活质量、就业等产生的影响，项目对所在地区不同利益群体的影响，项目对所在地区文化、教育、卫生等方面的影响，项目对当地基础设施、社会服务容量和城镇化进程等的影响，项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响等。（2）互适性分析。互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。具体包括分析预测不同利益攸关群体、项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度及参与程度，分析预测项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。（3）社会风险分析。项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。可能会诱发民族矛盾、宗教矛盾的项目应特别注重这方面的分析。3、社会评价方法项目涉及的社会因素、社会影响和社会风险不可能用统一的指标、量纲和判据进行评价，因此，社会评价应根据项目的具体情况采用灵活的评价方法。在项目前期准备阶段，采用的社会评价方法主要有快速社会评价法和详细社会评价法。快速社会评价法主要是分析现有资料和现有状况，着眼于负面社会因素的分析判断，一般以定性描述为主。它是在项目前期阶段进行社会评价常用的一种简捷方法，通过这一方法可大致了解拟建项目所在地区社会环境的基本状况，识别主要社会影响因素，粗略地预测可能出现的情况及其对项目的影响程度。详细社会评价法是在可行性研究阶段广泛应用的一种评价方法，是指在快速社会评价的基础上，进一步研究与项目相关的社会因素和社会影响，进行详细论证，并预测风险度，结合项目备选的技术方案、工程方案等，从社会分析角度进行优化。详细社会评价法采用定量与定性分析相结合的方法，进行过程分析。4、社会稳定风险分析重大项目在可行性研究阶段应当进行社会稳定风险分析。社会稳定风险分析应当作为项目可行性研究报告、项目申请报告的重要内容并设独立篇章。项目单位在组织开展重大项目前期工作时，应当对社会稳定风险进行调查分析，征询相关群众意见，查找并列出风险点、风险发生的可能性及影响程度，提出防范和化解风险的方案措施，以及采取相关措施后的社会稳定风险等级建议。（1）社会稳定风险等级划分。重大项目社会稳定风险等级分为三级。1）高风险。大部分群众对项目有意见、反应特别强烈，可能引发大规模群体性事件。2）中风险。部分群众对项目有意见、反应强烈，可能引发矛盾冲突。3）低风险。多数群众理解、支持，少数群众对项目有意见，但通过有效工作可防范和化解矛盾。（2）社会稳定风险分析相关要求。社会稳定风险分析由项目所在地人民政府或其有关部门指定的评估主体组织开展评估论证，根据实际情况可以采取公示、问卷调查、实地走访和召开座谈会、听证会等多种方式听取各方面意见，分析判断并确定风险等级，提出社会稳定风险评估报告。评估报告的主要内容包括项目建设实施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引发的社会稳定风险，各方面意见及其采纳情况，风险评估结论和对策建议，风险防范和化解措施及应急处置预案等。对于由国家发展改革委审批、核准或者核报国务院审批、核准的在我国境内实施的固定资产投资项目，国务院有关部门、省级发展改革部门、中央管理企业向国家发展改革委报送项目可行性研究报告、项目申请报告的申报文件中，应当包含对该项目社会稳定风险评估报告的意见，并附具社会稳定风险评估报告。评估主体作出的社会稳定风险评估报告是项目审批、核准机关审批、核准项目的重要依据。评估报告认为项目存在高风险或者中风险的，应不予审批、核准和核报；存在低风险但有可靠防控措施的，可以审批、核准或者核报，并应在批复文件中对有关方面提出切实落实防范.化解风险措施的要求。四、 工程项目可行性研究报告的编制和评估（一）可行性研究报告的编制1、编制依据（1）国家经济和社会发展中长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策及国家和地方法规等。（2）经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等。（3）由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划；对于交通运输项目建设，要有相关江河流域规划与路网规划等。（4）国家进出口贸易政策和关税政策。（5）拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料。（6）有关国家、地区和行业的工程技术标准，经济方面的法律、法规、标准和定额资料等。（7）由国家颁布的投资项目可行性研究及经济评价有关规定（8）包含各种市场信息的市场调研报告。2、编制要求为保证可行性研究报告编写的质量，应切实做好编制前的准备工作，充分收集信息资料进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附图附表附件齐全，表述形式尽可能数字化、图表化，能深度满足投资决策和编制项目初步设计的需要。3、构成内容可行性研究报告是工程项目可行性研究工作成果的体现，报告由封面、摘要、目录、正文、附件、附图、附表等内容构成。（1）工程项目可行性研究报告正文结构及内容。工程项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1）项目总说明。具体包括项目背景、项目投资者及筹建单位情况、项目可行性研究报告编制依据等。2）项目概况。具体包括项目名称、拟建地点、建设规模与目标、主要建设条件、项目投入总资金及效益情况、主要技术经济指标等。3）市场预测。具体包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析等。4）资源条件评价。具体包括资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价5）建设规模与产品方案。具体包括建设规模方案的比选、推荐方案及其理由，产品方案的构成、比选、推荐方案及其理由。6）场址选择。具体包括场址现状、场址建设条件、场址方案比选、推荐的场址方案等。7）技术方案、设备方案和工程方案。具体包括技术方案选择、主要设备方案选择、工程方案选择、节能措施、节水措施。8）原材料、燃料供应。具体包括主要原材料、燃料供应方案，分析主要原材料、辅助材料、燃料的品种、质量与年需要量，供应来源与运输方式，以及主要原材料和燃料的价格现状与价格预测。9）总图、运输与公用辅助工程。具体包括总图布置方案，场内外运输方案，给排水、供电通信、供热、维修、仓储等公用工程与辅助工程方案。10）环境影响评价。具体包括场址环境条件调查、项目建设和生产对环境的影响、环境保护措施、环境保护投资等。11）劳动安全卫生与消防。具体包括危险因素和危害程度分析、安全措施方案、卫生保健措施、消防设施等。12）组织机构设置与人力资源配置。具体包括组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训等。13）项目实施进度。具体包括建设工期、实施进度安排、技术改造项目建设与生产的衔接。14）投资估算与资金筹措。具体包括投资估算依据和范围、建设投资估算、流动资金估算、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析。15）财务评价。具体包括选取财务评价基础数据与参数，估算经营（销售）收人、税金及附加、成本费用，编制财务评价报表，计算财务评价指标，分析项目的盈利能力、偿债能力、财务生存能力，进行不确定性分析，得出财务评价结论及建议。16）国民经济评价。具体包括选取影子价格及评价参数、调整效益费用范围与数值、编制国民经济评价报表、计算国民经济评价指标、得出国民经济评价结论。17）社会评价。具体包括项目对社会影响的分析、项目与所在地互适性分析、项目的社会风险分析、社会评价结论。18）风险分析。具体包括项目主要风险因素识别、风险程度分析、防范风险的对策。19）研究结论与建议。具体包括推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议。（2）房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容。房地产开发项目可行性研究报告正文结构及内容一般包括以下方面。1）项目总说明。具体包括项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制依据及有关说明等。2）项目概况。具体包括：项目名称、开发建设单位；项目地理位置，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设时机等社会环境和自然环境说明项目建设的必要性和可行性；项目性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。3）开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定。具体包括以下内容。0土地调查。其包括项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。其包括项目用地范围内的总人口数、总户数等。调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。调查各种管线。主要应调查给排水管线雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。调查其他地上、地下物。项目用地范围内的地上物包括树木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下仓库、各种管线等。项目用地现状一般要附平面示意图。用地范围内的拆迁计划。图制定安置方案。具体包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类、各种房屋的套数及建筑面积，需要安置的劳动力人口等。4）市场分析和建设规模的确定。具体包括市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象（目标市场）分析、租售计划制订、项目建设规模的确定等。5）规划设计方案的选择。具体包括以下内容。市政规划方案的选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。项目构成及平面布置。建筑规划方案的选择。建筑规划方案主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置，各种户型的数量、建筑面积等。6）资源供给条件分析。具体包括建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通信等供应条件。7）环境影响评价。具体包括建设地区的环境现状、主要污染源和污染物、项目可能引起的周围生态变化、设计采用的环境保护标准、控制污染与生态变化的初步方案、环境保护投资估算、环境影响的评价结论和环境影响分析、存在问题及建议。8）项目开发组织机构和管理费用的研究。具体包括拟订项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟订人员培训计划，估算年管理费用支出情况等。9）开发建设计划的编制。具体包括以下内容。前期开发计划。其包括从项目创意、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。工程建设计划。具体包括各个单项工程的开竣工时间、进度安排、市政工程配套建设计划。建设场地的布置。施工队伍的选择。10）项目的经济评价及社会效益分析。具体包括以下内容。项目总投资估算。其包括开发建设投资和经营资金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。销售成本、运营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和利润率、借款偿还期、偿债备付率、利息备付率等技术经济指标，对项目进行财务评价。国民经济评价。房地产投资项目一般不进行国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，有时需要进行国民经济评价。不确定性分析与风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展形势、市场周期等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法进行定量风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。11）结论及建议。具体包括以下内容。运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。存在的问题及相应的建议。需要说明的是，无论是一般工程项目，还是房地产开发项目，以上结构及内容均是根据编写的逻辑关系进行阐述的。在实际编写过程中，有些内容可合并在一起，不是一定分开的，章节划分也不一定与上述内容完全一致。（二）可行性研究报告的评估可行性研究报告是工程项目投资决策的重要基础和依据，可行性研究报告的编写质量和准确性关系到项目投资决策的科学性和可靠性，是决定项目成败的关键因素。鉴于此，投资法策机构应自行或委托专门的咨询机构，对可行性研究报告进行全面审核和评价，审查和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对拟建项目投资是否可行和确定最佳投资方案提出意见，作为项目投资最终决策的主要依据。贷款机构在接到项目贷款申请时，也需要自行或委托专门的咨询机构对可行性研究报告进行评估，根据评估结论进行贷款决策。对可行性研究报告的评估内容主要包括以下两个方面。1、报告编制的规范性评估评估内容包括项目批复文件资料是否齐全，报告内容及文件是否齐全、完整，编制依据是否可靠，编制深度是否符合要求，结论是否明确等。2、报告内容及结果的真实性、可靠性、准确性评估（1）项目建设必要性评估。评估拟建项目是否符合国家建设方针，是否满足市场需求，是否具有良好的前景。（2）项目建设条件评估。评估项目建设规模是否经济合理；物料供应数量、质量是否满足项目需求；项目所需的供电、供水、供热、供气和通信等设施条件是否可靠，能否满足项目建设和建成后正常运行的需要；项目选址是否符合规划原则和要求，是否符合土地管理、文物保护、环境保护等方面的法律和法规，选择依据和理由是否充分；项目建设期组织管理机构与职能分工是否明确，建成后的运行管理机构是否落实，运行管理及经营方式是否可行；项目实施计划和工程进度是否合理等。（3）项目环境影响评估。评估是否按要求编制环境影响评价文件，文件内容是否全面，环境保护措施是否可行。（4）技术方案、设备方案和工程方案评估。评估技术方案、设备方案和工程方案是否可行；节能措施和节水措施是否合理、得当；设计依据是否正确，相关负荷、参数是否满足功能需要，是否安全、经济、合理，是否符合相应规范与标准；安全防范措施是否可靠。（5）投资估算与资金筹措评估。评估投资估算依据、估算方法、内容及范围是否科学、合理、完整、准确，是否真实反映了可行性研究报告中建设内容的要求；对项目资金来源、筹措方式、筹资额度、筹资风险及资金使用计划等的合理性和可靠性进行分析论证和评估，分析资金使用计划是否与项目实施进度计划相衔接，用款计划安排能否与资金来源相对应，能否保证项目顺利实施。（6）项目效益评估。主要从经济、社会等方面对项目的效益状况进行评估。评价项目对所属行业发展、社会发展及为建设单位带来的效益，分析参数的选取是否合理，计算是否准确是否客观地反映了项目的经济效益和社会效益。在汇总上述评估结果的基础上，对可行性研究报告中各部分内容和方案存在的问题提出修改意见，对不能确定的问题提出建议，得出最终的结论性意见，供决策部门参考。五、 房地产开发项目前期策划房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发项目用地后，围绕房地产开发项目的预期目标，通过全面分析市场前景和项目开发影响因素，将项目开发建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、策略恰当的实施方案的系统过程。房地产项目前期策划以明晰的项目预期目标为基本约束条件，通过准确的客户定位、项目定位和产品定位，对项目进行整体策划，为项目实际运行提供依据。（一）前期策划的主要任务和基本原则1、主要任务房地产开发项目前期策划的主要任务是解决开发项目“为谁建”“建什么”“能否建?“怎么建”等关键问题。（1）“为谁建”是解决项目客户定位问题。即通过市场分析，选择目标市场和目标客户准确的客户定位是实现预期目标的基础。只有明确了目标客户群体，才能根据客户需求和行为特征进行规划设计和营销策划。（2）“建什么”是解决项目定位和产品定位问题。即根据目标客户的需求特征和项目自身特点，确定项目主题、产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等。解决“建什么”的问题，是前期策划的关键任务，也是项目差异化的实现途径。项目定位和产品定位准确与否，会直接影响到目标客户对项目的认可度和接受度。（3）“能否建”是对项目可行性的评价。即从企业角度对项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性进行分析评价，从而判断自身是否有能力承担与客户定位、项目定位和产品定位相吻合的项目，项目运行能否达到预期目标。（4）“怎么建”是解决项目总体运行问题。即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计。2、基本原则房地产开发项目前期策划应遵循下列四项原则（1）约束性原则。房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业自身限制为约束条件，尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内进行。（2）差异性原则。差异性是项目市场竞争力的关键，需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地产市场，策划出满足特定消费者需求的房地产产品，塑造出有价值的产品差异性。这些差异性主要体现在区位价值、项目组合、产品功能、经营方式及物业服务等方面。（3）系统性原则。每一个房地产开发项目都不是孤立的，必须纳入房地产开发企业总体层面、区域市场层面来考虑，保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一致。同时，特定项目与房地产开发企业在该区域内的其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关系，必须考虑特定项目与其他项目之间的关系，形成互补或促进关系。（4）预测性原则。房地产开发项目建设周期和经营周期比较长，因此，必须对经营期内房地产市场发展趋势进行预测，依照预测结果进行前期策划。预测的准确度越高，前期策划效果就会越好。（二）前期策划的主要工作内容房地产开发项目前期策划的主要内容可概括为环境分析、市场定位、运行建议和经济评价四部分（1）环境分析。环境分析是房地产开发项目前期策划的基石。进行环境分析时，要从不同层面、不同角度分析影响房地产开发项目建设和运营的各种因素、现状及变化趋势，并对运营期变动情况进行预测。（2）市场定位。市场定位是房地产开发项目前期策划的核心。房地产开发项目的市场定位是在分析和预测区域内房地产市场发展趋势和市场状况动态变化的基础上，对房地产开发项目的市场价值取向进行系统分析和设计的过程，包括客户定位、项目定位和产品定位。（3）运行建议。运行建议是指项目前期策划的操作设计。房地产开发项目的运行是一个多部门、多环节的复杂过程，对项目运行过程中主要环节和关键节点的把握至关重要，运行建议要针对这些主要环节和关键节点提出操作方案。4）经济评价。经济评价是指项目前期策划中的财务分析，包括测算评价项目的盈利能力和清偿能力是否能达到目标要求；分析项目的不确定性以评价企业对项目风险的承受能力等。（三）房地产开发项目环境分析与市场研判内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础，只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上，才能对房地产市场未来发展走势作出判断。1、政策分析首先，应分析相关政策对房地产项目开发的影响，如对别墅项目用地的限制政策、房地产金融政策、房地产税收政策等；其次，应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略。这些政策因素对房地产市场前景、需求量、需求类型、项目定位、产品定位、企业盈利等都会产生较大影响。2、技术分析主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响。3、用地分析（1）城市层面上的宏观用地分析。其主要分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能。要研究区域功能特征，如是否是产业开发区、高教区、中心商务区（CBD）、政府行政区等；区域认可度，即在消费者印象中的区域形象和特征；区域发展趋势，如棚户区改造后成为中高档住宅的潜在区域，废旧工业区转变为新型文化艺术区等。（2）区域层面上的中观用地分析。其主要分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件。区域交通条件主要以可达性、交通工具、时间和空间距离等为评价要素。周边环境条件主要是指周边地块功能、附近重要公共建筑、周边景观环境等。配套条件包括教育、商业、医疗等配套设施。（3）地块层面上的微观用地分析。其主要分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面。地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、红线位置、绿化率等条件，地块规划条件是项目开发不可逾越的硬约束。地块现状条件是指项目用地上现有建筑物状况及景观条件，现有建筑物状况包括保留建筑、构筑、保留物等。地块开发条件包括土地四至、高差、边界、地质土层等。地块交通包括项目所在地内外部交通外部交通可从出入口位置等方面进行考察，内部交通是对项目用地范围内交通网络条件的分析和初步设想。4、市场分析（1）市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容，对客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有着重大影响宏观层次的市场分析。首先是宏观经济指标分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等，分析这些因素变化对房地产市场的影响。其次聚焦到房地产市场，考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状，以及在开发经营期内的变动趋势等。（2）中观层次的市场分析。中观层次的市场分析即区域市场分析，这种区域是指从消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域。这种区域市场的划分可与行政区划重叠，也可跨越行政区域界限。大型、特大型和超大型城市可能被划分为多个区域市场些城市边缘区域可能与周边其他城市区域相互融合。区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等。（3）微观层次的市场分析。微观层次的市场分析是指本项目与竞争项目的对比分析。要找出与本项目构成直接或间接竞争关系的项目，通过对比分析，发现竞争空白点，同时对本项目的优劣势有清醒的认识，在此基础上寻求项目差异点，扬长避短。5、开发企业分析前期策划需要对房地产开发企业的主客观条件进行分析。房地产开发企业的主观条件包括项目开发目标（利润额、利润率、投资回报期等）、公司运作目标（战略实现、业务平衡、市.场开拓等）及企业领导人的意图，客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等。在全面分析房地产开发项目内外部环境的基础上，要对开发期内房地产市场发展进行研判，主要包括：一是房地产市场走势研判，即对建设经营期内区域房地产市场总体发展趋势、市场环境、市场特征等进行研判；二是房地产市场需求研判，重点是对潜在的有效需求进行分析和预测；三是房地产市场供给研判，预测项目建设经营期内区域房地产市场所能提供的房地产商品最大量，同类竞争产品的数量、成本、竞争力等；四是房地产市场价格研判，重点在于项目所在区域竞争产品租售价格的变动趋势。（四）房地产开发项目市场定位1、客户定位房地产开发项目客户定位是指通过市场细分，对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析，结合房地产开发项目的目标和特点，最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程。（1）市场细分。房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据，对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。细分后所形成的具有相同需求特征的消费群体被称为细分市场。住宅市场细分的依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。在细分非住宅市场时，地理、收入、购买动机、效用追求等因素同样可作为细分标准。除此之外，非住宅市场细分的主要依据还包括最终消费者和消费者规模等因素。（2）目标市场选择。房地产开发项目的目标市场是指房地产开发项目所要服务的市场，即房地产开发项目的服务对象。开发项目选定的目标市场必须满足以下条件。1）目标市场应有足够的需求量。“足够”是指该项目所进入的目标市场需求量能够满足企业或开发项目预期目标尤其是盈利性目标要求；“需求量”既指现实有效需求，也包括开发期内潜在有效需求。2）目标市场必须是企业有能力进入的。在房地产市场中，有足够需求量的细分市场很多，但房地产开发企业受资金实力、研发能力、管理水平、市场竞争能力等自身条件限制，不一定有能力满足所有需求量足够的细分市场需求，因此，必须结合自身能力、资源、优势等条件选择部分细分市场作为目标市场。（3）目标客户选定。市场细分只是初步为目标客户的选定明确了方向，要准确地锁定目标客户，就需要在选定目标市场的基础上再行细分，确定具体开发项目的消费群体，即目标客户。在选定的目标市场中，虽然消费者对房地产的价值取向具有很大程度的一致性，但是对房地产的效用排序并不相同。通过对目标市场中不同消费群体对房地产效用取向的分析，选定目标市场中的某类或某几类消费者作为房地产开发项目的服务对象，这就是目标客户选定。（4）目标客户特征分析。在选定目标客户后，要进一步分析目标客户的基本特征。因为目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素，对目标客户基本特征的分析要与物业类型相结合。房地产开发项目目标客户特征要素包括区域特征、家庭结构、职业与社会阶层、年龄构成、收入构成、置业次数、置业需求等。2、项目定位房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征，整体谋划开发项目的开发战略，设计选择其概念性规划的过程。（1）项目开发战略选择。项目开发战略是房地产开发企业根据企业发展目标，针对目标客户的需求特征，通过对企业自身状况和房地产开发项目案件的分析，确定项目开发的总体思路。1）SWOT分析。这是一种通过综合分析和系统评价企业内外部环境，从而选择最佳经营战略的方法。其中，S代表企业内部资源和能力的优势（Strength）W代表企业内部资源和能力的劣势（WeakneSS）0代表企业外部环境中的机会（OppOrtunity）T代表企业外部环境中的威胁（threat）根据房地产开发项目环境分析成果，可以构建SWOT分析矩阵进行系统分析。2）项目开发战略。基于SWOT分析，可供房地产开发项目选择的战略有以下四种。SO战略。SO战略是指依靠房地产开发企业及项目的内部优势，充分利用外部机会的发展型战略。当房地产开发项目有显著的资源和能力优势，同时市场有发展机会时，可选择此战略。WO战略。WO战略是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略。当房地产开发企业或项目存在短板，但外部机会很好时，可以采用这种战略，抓住机