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土地增值税政策 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 土地增值税政策解读土地增值税政策解读主主 讲讲 人人/易言易言讲座提纲讲座提纲 第一讲第一讲概述概述 第二讲税制要素第二讲税制要素第三讲征收管理第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第四讲减免税政策解读第五讲第五讲清算管理清算管理 第一讲土地增值税概述第一讲土地增值税概述内容内容:概念、出台背景、立法原则、特点等；概念、出台背景、立法原则、特点等；一、概念一、概念土土地地增增值值税税是是以以纳纳税税人人转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物所所取取得得的的增增值值额额为为征税对象征税对象,依照规定税率征收的一种税。依照规定税率征收的一种税。1993年年12月月13日日国务院发布了中华人民共国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例和国土地增值税暂行条例,财政部于财政部于1995年年1月月27日日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则例实施细则,土地增值税自土地增值税自1994年年1月月1日起在日起在全国开征。全国开征。二、出台背景二、出台背景 目的目的:开征土地增值税，是国家运用税收杠开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。国家权益，促进房地产开发的健康发展。(一一)开征土地增值税，是适应我国社会主开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。开发和房地产交易市场调控的需要。(二二)开征土地增值税，其主要目的是为了开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。当房地产开发的发展。(三三)规范国家参与规范国家参与 土地增值收益的分配方土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。（三）立法原则（三）立法原则 (一一)要要有有效效的的抑抑制制炒炒买买炒炒卖卖“地地皮皮”、“楼楼花花”等等牟牟取取暴暴利利的的投投机机行行为为，防防止止扰扰乱乱房房地地产产开开发发和和房房地地产产市市场场发发展展的的行行为为。土土地地增增值值税税以以转转让让房房地地产产的的增增值值额额为为计计税税依依据据，并并实实行行四四级级超超率率累累进进税税率率，对对增增值值率率高高的的多多征征税税，增增值值率率低低的的少少征征税税，充充分分体体现现对对过过高高增增值值收收益益进进行行有效调节的作用。有效调节的作用。(二二)维维护护国国家家权权益益，防防止止国国家家土土地地增增值值收收益益流流失失，增增加加国国家家财财政政收收入入，土土地地资资源源属属国国家家所所有有，国国家家为为整整治治和和开开发发国国土土投投入入了了巨巨额额资资金金，国国家家理理应应参参与与土土地地增增值值收收益益分分配配，增增加加国国家家财财政收入，用于国家经济建设。政收入，用于国家经济建设。(三三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。地产业健康稳定地发展。(四四)特点特点 (一一)土地增值税以转让国有房地产为征税土地增值税以转让国有房地产为征税对象。我国的土地增值税属于对象。我国的土地增值税属于“土地转移增值土地转移增值税税”的类型，将国有土地、房产的转让收入合的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。地增值税的征收范围。(二二)征税范围广征税范围广 。一切单位和个人。一切单位和个人,不分不分企业经济性质企业经济性质,不分内资企业还是外商投资和外不分内资企业还是外商投资和外国企业国企业,也不论中国公民个人还是外籍个人也不论中国公民个人还是外籍个人,包包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织织,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的着物并取得收入的,均为土地增值税的纳税义务均为土地增值税的纳税义务人人,都应依照税法规定缴纳土地增值税。都应依照税法规定缴纳土地增值税。(三三)土地增值税采用超率累进税率。土地土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。税的立法精神。(四四)在征收管理中，引入了评税法。土地在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额上的建筑物及其附着物所取得的增值额,即纳税即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率,确确定房产的扣除项目金额定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。即为该房地产的扣除项目金额。(五五)土地增值税在应税房地产的转让环节土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税类似。类似。第二讲税制要素第二讲税制要素内容：内容：征税范围和纳税人征税范围和纳税人计税依据和适用税率计税依据和适用税率计算方法计算方法注意事项注意事项第一节征税范围第一节征税范围土土地地增增值值税税的的课课税税对对象象是是有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用权及地上建筑物和其他附着物产权。用权及地上建筑物和其他附着物产权。一一、征税范围的一般规定征税范围的一般规定 (一一)土土地地增增值值税税只只对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权的行为课税的行为课税,转让集体土地行为不证税。转让集体土地行为不证税。(二二)土土地地增增值值税税既既对对转转让让土土地地使使用用权权课课税税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。(三三)出让国有士地的行为均不证税。出让国有士地的行为均不证税。(四四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不则不予征税。予征税。具体讲具体讲,包括以下两种情况：包括以下两种情况：1.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接瞻瞻养养义义务务人的行为。人的行为。2.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人通通过过中中国国境境内内非非营营利利的的社社会会团团、国国家家机机关关将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、公公益益事事业业的的行行为为。其其中中,社社会会团团体体是是指指中中国国青青少少年年发发展展基基金金会会,希希望望工工程程基基金金会会、宋宋庆庆龄龄基基金金会会;减减灾灾委委员员会会、中中国国红红十十字字会会、中中国国残残疾疾人人联联合合会会、全全国国老老年年基基金金会会、老老区区促促进进、以以及及经经民民政政部部门门批准成立的其他非营利的公益性组织。批准成立的其他非营利的公益性组织。二、征税范围的若干具体规定二、征税范围的若干具体规定1.以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果投资、如果投资、联营的一方以土地联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资作价入股进行投资或作为联营条件的或作为联营条件的(房地产开发企业除外房地产开发企业除外),暂免暂免征收土地增值税征收土地增值税;但是但是,上述房产再转让的，属上述房产再转让的，属于土地增值税征税范围。于土地增值税征税范围。2.合作建房合作建房对于一方出地对于一方出地,一方出资金一方出资金,双方合作建房双方合作建房,建成后分房自用的建成后分房自用的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;但是但是,如如果建成后转让的果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。3.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的让到兼并企业中的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;4交换房地产交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收交换双方又取得了实物形态的收入入,按照规定属于征收土地增值税的范围。按照规定属于征收土地增值税的范围。5.房地产抵押房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的产权转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。6.房地产出租房地产出租房地产出租房地产出租,出租人取得了收入出租人取得了收入,但没有发生房但没有发生房地产产权的转让地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。7.房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转没有发生房地产权属的转让让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物附着物国家收回或征用国家收回或征用,虽然发生了权属的变更虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入原房地产所有人也取得了收入,但按照土地增但按照土地增值税暂行条例的有关规定值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税。可免征土地增值税。三、土地增值税纳税义务人三、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。第二节计税依据第二节计税依据 一、一、土地增土地增值值税的税的计税依据计税依据 土土地地增增值值税税的的计计税税依依据据是是转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑物物及及附附着着物物所所取取得得的的增增值值额额。增增值值额额为为纳纳税税人人转转让让房房地地产产的的收收入入减减除除条条例例规规定的扣除定的扣除项项目金目金额额后的余后的余额额。计计算算增增值值额额需需要要把把握握两两个个关关键键：一一是是转转让让房房地地产产的的收收入入，二二是是扣扣除除项项目目金金额额。转转让让房房地地产产的的收收入入包包括括货货币币收收入入、实实物物收收入入和和其其他他收收入入，即即与与转转让让房房地地产产有有关关的的经经济济利利益益。对对纳纳税税人人申申报报的的转转让让房房地地产产的的收收入入，税税务务机机关关要要进进行行核核实实，对对隐隐瞒瞒收收入入等等情情况况要要按按评评估估价价格格确确定定其其转转让让收收入入。扣扣除除项项目按条例及目按条例及细则细则规规定有下列几定有下列几项项：（一）（一）转让转让房地房地产产收入的确定收入的确定以以交交易易价价格格为为房房地地产产转转让让收收入入。买买卖卖双双方方实实际际的的交交易易价价格格，包包括括转转让让房房地地产产取取得得的的全全部部价价款款和和有关的有关的经济经济利益。具体包括以下内容：利益。具体包括以下内容：货货币币收收入入。包包括括现现金金、银银行行存存款款、支支票票、汇汇票票、国国库库券券、金金融融债债券券、股股票票等等有有价价证证券券。其其实实质质为为转转让让方方因因转转让让应应税税房房地地产产而而向向对对方方收收取取的的价款。价款。实实物物收收入入。一一般般是是指指转转让让应应税税房房地地产产取取得得的的各各种种实实物物形形态态的的收收入入。如如钢钢材材、水水泥泥、房房屋屋等等。需要需要说说明的是明的是实实物收入的价物收入的价值值要要进进行行评评估确定收入。估确定收入。其其他他收收入入。指指转转让让应应税税房房地地产产取取得得的的无无形形资资产产或或其其他他具具有有财财产产价价值值的的权权利利。如如专专利利权权、商商标标权权、商商誉誉权权、著著作作权权、土土地地使使用用权权等等。其其价价值值要要进进行行评评估确定收入。估确定收入。以以评评估价格估价格为为房地房地产转让产转让收入收入纳纳税税人人有有下下列列情情形形之之一一的的按按照照房房地地产产评评估估价价格作格作为为房地房地产转让产转让收入收入计计算算应纳应纳税税额额（1）隐隐瞒瞒、虚虚报报房房地地产产成成交交价价格格，应应由由评评估估机机构构参参照照同同类类房房地地产产的的市市场场交交易易价价格格进进行行评评估估，税税务务机机关关根根据据评评估估价价格格确确定定转转让让房房地地产产的的收入。收入。（2）转转让让房房地地产产的的成成交交价价格格低低于于房房地地产产评评估估价价格格，又又无无正正当当理理由由的的，由由税税务务机机关关参参照照房房地地产评产评估价格确定估价格确定转让转让房地房地产产的收入。的收入。（二）基本扣除（二）基本扣除项项目目1.取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额。包包括括纳纳税税人人为为取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的地地从从款款和和和和在在取取得得土土地地使使用用权权过过程程中中为为办办理理有有关关手手续续，按按国国家家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用。具体用。具体为为：（1）按按照照中中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例的的规规定定，以以招招、拍拍、挂挂等等出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为取取得得土土地地使用使用权权的所支付的土地出的所支付的土地出让让金；金；（2）以以行行政政划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为转转让让土地使用土地使用权时权时按按规规定定补补交的出交的出让让金；金；（3）以以转转让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，为为向向原原土土地使用地使用权权人人实际实际支付的地价款。支付的地价款。房地房地产产开开发发成本成本（1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费）前期工程费。（3）建筑安装费）建筑安装费。（4）基础设施费）基础设施费。（5）公共配套）公共配套设设施施费费。（6）开）开发间发间接接费费用。用。3房地房地产产开开发费发费用用开发土地和新建房及配套设施的费用（以开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。费用、财务费用。一般称一般称“三三项费项费用用”根据新会计制度规定，与房地产开发有关的根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的开发成本之和的5%以内予以扣除（我省规定为以内予以扣除（我省规定为上限）。上限）。凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出凡不能按转让房地产项目计算分担利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的额及房地产开发成本的10%以内计算扣除（我以内计算扣除（我省规定为上限）省规定为上限）。与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。金予以扣除。（三）房地产开发企业的扣除项目（三）房地产开发企业的扣除项目对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计计20%的扣除。依据房地产转让形式，对房地的扣除。依据房地产转让形式，对房地产开发企业的扣除项目可分以下几种：产开发企业的扣除项目可分以下几种：直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发既转让的，其扣除项目为：既转让的，其扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）在）在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。不能加计不能加计20%的扣除。的扣除。B.取得房地产产权后直接转让的扣除项目取得房地产产权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款取得房地产所支付的价款;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）在）在转让房地产环节缴纳的税金。转让房地产环节缴纳的税金。也不能加计也不能加计20%的扣除。的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目取得土地使用权后取得土地使用权后,仅进行土地开发仅进行土地开发(进行进行“三三通一平通一平”或或“七通一平七通一平”)，不进行房地产开发，不进行房地产开发的，扣除项目为：的，扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）开发土地的）开发土地的成本、费用成本、费用；（4）在在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的开发土地的成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。D.进行房地产开发的扣除项目进行房地产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（3 3）开发土地和新建房及配套设施）开发土地和新建房及配套设施成本、费用成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；）与转让房地产有关的税金；（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和开发土地和新建房及配套设施新建房及配套设施成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。E.E.成片受让、分批开发转让的扣除项目成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定：基本规定：纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开纳税人成片受让土地使用权后，分其分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占可按转让土地使用权的面积占总面积总面积的比例的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。务机关确认的其他方式计算分摊。“总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）的用地）2.分摊方法：分摊方法：（1 1）转让土地使用权面积占转让土地使用权面积占总面积总面积的比例计算的比例计算分摊；分摊；（2 2）按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算按转让的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；分摊；（3 3）税务机关确认的其他方式计算分摊。税务机关确认的其他方式计算分摊。需要说明的是（需要说明的是（1）、（）、（2）两种分摊方法计算的）两种分摊方法计算的结果是有差别的结果是有差别的【例】【例】某房地产开发公司以某房地产开发公司以1000万元购买万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写栋，其中：写字楼占地面积字楼占地面积4000平方米，建筑面积平方米，建筑面积15000平平方米；住宅楼占地面积方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积平方米，建筑面积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为地价款为:1000万元万元100006000=600万元万元B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为为:1000万元万元（15000+10000）10000=400万元万元可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。大，按转让的建筑面积分摊较为合理。现实中具体采用那种方法，要结合税务机关现实中具体采用那种方法，要结合税务机关意见，采取较为合理的办法。意见，采取较为合理的办法。（四）代收费用的扣除（四）代收费用的扣除县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可按下列规定办理：用，可按下列规定办理：1.房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计除项目金额时允许扣除，但不能作为加计20%的基数。的基数。2.如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。许扣除。（五）转让旧房的扣除项目（五）转让旧房的扣除项目1.新建房与旧房的界定新建房与旧房的界定新建房是指建成后未使用的房产。新建房是指建成后未使用的房产。新建房是指新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。政厅（局）和地方税务局具体规定。我省规定建成后未使用的房产为新建房，我省规定建成后未使用的房产为新建房，凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧凡已使用不论使用时间和磨损程度如何均属旧房。房。2.转让旧房的扣除项目转让旧房的扣除项目转让旧房准予扣除以下项目：转让旧房准予扣除以下项目：（1）旧房及建筑物的评估价格；）旧房及建筑物的评估价格；（评估价格是批在（评估价格是批在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）格。评估价格须经当地税务机关确认。）（2）取得土地使用权所支付的地价款；）取得土地使用权所支付的地价款；（对未支付（对未支付的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣的地价款或不能提供支付的地价款有效凭证的不允许扣除）除）（3）按国家按国家统统一一规规定交定交纳纳的有关的有关费费用用;（4）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；（指在转让房地产（指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）（5）旧房评估费用。）旧房评估费用。（指由政府批准设立的房地产评（指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。）并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。）二二、土土地地增增值值税税采采用用四四级级超超率率累累进进税税率率，最最低低税税率率为为30%，最最高高税税率率为为60%。超超率率累累进进税税率率是是以以计计税税依依据据的的相相对对率率为为累累进进依依据据，按按超超累累方方式式计计算算和和确确定定适适用用税税率率。在在确确定定适适用用税税率率时时，首首先先需需要要确确定定征征税税对对象象数数额额的的相相对对率率。即即以以增增值值额额与与扣扣除除项项目目金金额额的的比比率率（增增值值率率）从从低低到到高高划划分分为为个个级级次次：即即增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额50%的的部部分分；增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额50%，未未超超过过100%的的部部分分；增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额100%，未未超超过过200%的的部部分分；增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额200%的的部部分分，并并分分别别适适用用30%、40%、50%、60%的税率。的税率。土土地地增增值值税税级级超超率率累累进进税税率率中中每每级级增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目金金额额的的比比例例，均均包包括括本本比比例例数数。如如增增值值额额未未超超过过项项目目金金额额50%的的部部分分，包包括括50%在在内，均适用内，均适用30%的税率。的税率。第三节计算方法第三节计算方法一、土地增值税的计算方法一、土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（一）收入额的确定（二）扣除项目金额的确定（二）扣除项目金额的确定1、支付的地价款、支付的地价款2、房地产开发成本、房地产开发成本3、房地产开发费用、房地产开发费用（1）能认定利息的：利息（）能认定利息的：利息（12）5以内以内（2）不能认定利息的：（）不能认定利息的：（12）10以内以内4、税金、税金（1）营业税：销售收入）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税）教育费附加：营业税4（4）印印花花税税（房房地地产产企企业业不不扣扣，其其他他企企业业扣扣除除0.5）：销售收入）：销售收入0.55、加加扣扣费费用用（仅仅限限于于房房地地产产开开发发企企业业并并开开发发房房地地产的情形）产的情形）加扣费用（加扣费用（12）20扣除项目金额合计扣除项目金额合计15（三）增值额三）增值额增值额收入总额扣除项目金额增值额收入总额扣除项目金额（四）增值率（四）增值率增值率增值额增值率增值额扣除项目金额扣除项目金额100（五）计算应纳土地增值税（五）计算应纳土地增值税应应纳纳土土地地增增值值税税税税额额=增增值值额额税税率率-扣扣除除项项目目金金额额扣除率扣除率 二二、关关于于纳纳税税人人转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物扣扣除除项项目目的的计计算算（一）评估价格（一）评估价格1 1经经评评估估价价格格评评估估的的，评评估估价价格格重重置置成成本本价价成新度折扣率成新度折扣率2 2不不能能取取得得评评估估价价格格的的，按按照照发发票票所所载载金金额额并从购买年度起至转让年度止每年加计并从购买年度起至转让年度止每年加计5 5。（二二）地地价价款款：未未支支付付地地价价款款或或不不能能提提供供付付款款凭证的，不得扣除。凭证的，不得扣除。（三三）相相关关税税费费：评评估估费费、营营业业税税、城城建建税税、教育费附加、印花税、契税。教育费附加、印花税、契税。第四节第四节 涉税注意事项涉税注意事项 一、确定征税范围和纳税人的注意事项一、确定征税范围和纳税人的注意事项在在确定征税范围确定征税范围，要把握三要素：，要把握三要素：A.对对转让转让行为征税。行为征税。B.对对国有房地产国有房地产征税。征税。C.对对增值额增值额征税。征税。征税范围必须征税范围必须同时符合上述三个条件。同时符合上述三个条件。与此对应可以排除下列情况不属于征税范围与此对应可以排除下列情况不属于征税范围:A.出出让让、抵押、出租、抵押、出租行为行为。(BC)B.转让转让集体集体房地产行为房地产行为。(AC)C.未未取取得得增增值值额额。(AB)如如继继承承、赠赠与与(直直系系亲亲属属或或直直接接赡赡养养义义务务人人或或教教育育民民政政社社会会福福利利公公益益事业事业)行为。行为。(二二)对代缴土地增值税的对代缴土地增值税的,在开具税票时在开具税票时,应应按税法规定对转让方开具按税法规定对转让方开具,并且受让方代缴的税并且受让方代缴的税款不得列入成本款不得列入成本。二二、计算扣除项目金额的注意事项、计算扣除项目金额的注意事项(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其这样规定，其目的主要是抑制目的主要是抑制“炒买炒卖炒买炒卖”地皮的行为。地皮的行为。(二)对取得土地使用权后投入资金，将生对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本和开发土地所需成本再加计开发成本的的20%以及在转让环节缴纳的税金。以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三三）对对取取得得土土地地使使用用权权后后进进行行房房地地产产开开发发建建造造的的，在在计计算算其其增增值值额额时时，允允许许扣扣除除取取得得土土地地使使用用权权时时支支付付的的地地价价款款和和有有关关费费用用、开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本和和规规定定的的费费用用、转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金，并并允允许许加加计计20%的的扣扣除除。这这可可以以使使从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人有有一一个个基基本本的的投投资资回回报报，以以调调动动其其从事正常房地产开发的积极性。从事正常房地产开发的积极性。（四四）转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物的的，在在计计算算其其增增值值额额是是时时，允允许许扣扣除除由由税税务务机机关关参参照照评评估估价价格格确确定定的的扣扣除除项项目目金金额额，以以及及在在转转让让时时交交纳纳的的有有关关税税金金。这这主主要要是是考考虑虑到到如如果果按按原原成成本本价价作作为为扣扣除除项项目目金金额额，为为尽尽合合理理。而而采采用用评评估估的的重重置置成成本本价价能能够够相相对对消消除除通通货货膨膨胀胀因因素素的的影影响响，比比较合理。较合理。三、三、房地产评估的计税事项房地产评估的计税事项在在征征税税中中，对对发发生生下下列列情情况况的的，需需要要进进行行房房地地产评估：产评估：（一）出售旧房及建筑物的；（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四四）转转让让房房地地产产的的成成交交价价格格低低于于房房地地产产评评估估价格价格，又无正当理由的。，又无正当理由的。房房地地产产评评估估价价格格，是是指指由由政政府府批批准准设设立立的的房房地地产产评评估估机机构构根根据据相相同同地地段段、同同类类房房地地产产进进行行综综合合评评定定的的价价格格，税税务务机机关关根根据据评评估估价价格格，确确定定其其转转让让房房地地产产的的收收入入、扣扣除除项项目目金金额额等等，及及计计算算房房地地产产转转让让时时所所要要缴缴纳纳的的土土地地增增值值税税。对对评评估估价价与与市市场场交交易易价价差差距距较较大大的的转转让让项项目目，税税务务机机关关有有权权不不予予确确认认，要要求求其其重重新新评评估估。纳纳税税人人交交纳纳的的评评估估费费用用，允允许许作作为为扣扣除除项项目目金金额额予予以以扣扣除除。采采用用评评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加强征管。四四、对对转转让让旧旧房房及及建建筑筑物物的的,