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土地增值税讲义 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望一、开征土地增值税的背景回顾一、开征土地增值税的背景回顾n n关键词：南巡讲话n n经济特区n n房地产过热n n宏观调控二、开征土地增值税的目的二、开征土地增值税的目的n n一、对不规范的炒买炒卖房地产现象进行规范和调控；n n二、国家参与土地增值收益的分配，维护国家权益；n n三、增加财政收入，为国家进行经济建设筹集资金。n n注：第一目的是主要目的。三、制定土地增值税政策的原则三、制定土地增值税政策的原则n n一、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。n n二、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加财政收入。n n三、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。四、土地增值税税种性质分析四、土地增值税税种性质分析n n一般讲，一个税种的性质主要是根据其征税对象来确定，当然，还有按开征目的等方法来判定。n n本质上是财产税；n n具体有特定目的税的属性；n n具有所得税、收益税性质的属性n n具有行为税的属性。五、土地增值税的纳税人五、土地增值税的纳税人n n一、概念：转让国有土地使用权、地上建筑一、概念：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（以下简称房地产）并取得物和其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人。收入的单位和个人。n n二、四个不分：二、四个不分：n n不分法人和自然人；不分法人和自然人；n n不分经济性质；不分经济性质；n n不分内资、外资不分内资、外资、不分中国公民和外籍个人；、不分中国公民和外籍个人；n n不分经济部门。不分经济部门。六、土地增值税的征税范围六、土地增值税的征税范围n n凡转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物凡转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物凡转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物凡转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的行为都应缴纳土地（以下简称房地产）并取得收入的行为都应缴纳土地（以下简称房地产）并取得收入的行为都应缴纳土地（以下简称房地产）并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。明确了土地增值税的征税范围。注意两个概增值税。明确了土地增值税的征税范围。注意两个概增值税。明确了土地增值税的征税范围。注意两个概增值税。明确了土地增值税的征税范围。注意两个概念和界定征税范围的三个标准：念和界定征税范围的三个标准：念和界定征税范围的三个标准：念和界定征税范围的三个标准：n n两个概念：两个概念：两个概念：两个概念：n n地上建筑物包括房屋和构筑物，由人工建造而成。地上建筑物包括房屋和构筑物，由人工建造而成。地上建筑物包括房屋和构筑物，由人工建造而成。地上建筑物包括房屋和构筑物，由人工建造而成。n n其他附着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建其他附着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建其他附着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建其他附着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到影响的物。如假山、树木、花草等。受到影响的物。如假山、树木、花草等。受到影响的物。如假山、树木、花草等。受到影响的物。如假山、树木、花草等。六、土地增值税的征税范围六、土地增值税的征税范围n n三个界定是否属于征税范围的标准：三个界定是否属于征税范围的标准：n n是否转让；是否转让；n n是否转让国有土地使用权；是否转让国有土地使用权；n n转让是否有偿。转让是否有偿。六、土地增值税的征税范围六、土地增值税的征税范围n n土地制度介绍：土地制度介绍：土地制度介绍：土地制度介绍：n n宪法规定，中华人民共和国的社会主义经济宪法规定，中华人民共和国的社会主义经济宪法规定，中华人民共和国的社会主义经济宪法规定，中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，制度的基础是生产资料的社会主义公有制，制度的基础是生产资料的社会主义公有制，制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。n n土地作为重要的生产资料，实行的必然是社土地作为重要的生产资料，实行的必然是社土地作为重要的生产资料，实行的必然是社土地作为重要的生产资料，实行的必然是社会主义公有制。会主义公有制。会主义公有制。会主义公有制。n n土地管理法第二规定，土地管理法第二规定，土地管理法第二规定，土地管理法第二规定，“中华人民共和中华人民共和中华人民共和中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有国实行土地的社会主义公有制，即全民所有国实行土地的社会主义公有制，即全民所有国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制制和劳动群众集体所有制制和劳动群众集体所有制制和劳动群众集体所有制”六、土地增值税的征税范围六、土地增值税的征税范围n n国有土地和集体土地的范围界定：宪法和土国有土地和集体土地的范围界定：宪法和土国有土地和集体土地的范围界定：宪法和土国有土地和集体土地的范围界定：宪法和土地管理法等法律、法规规定；地管理法等法律、法规规定；地管理法等法律、法规规定；地管理法等法律、法规规定；n n城市市区的土地属于国家所有；城市市区的土地属于国家所有；城市市区的土地属于国家所有；城市市区的土地属于国家所有；n n农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；国家所有的以外，属于集体所有；国家所有的以外，属于集体所有；国家所有的以外，属于集体所有；n n宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。n n另外：集体土地经依法征用后，可转为国有另外：集体土地经依法征用后，可转为国有另外：集体土地经依法征用后，可转为国有另外：集体土地经依法征用后，可转为国有土地。土地。土地。土地。n n通过以上，明确我国的土地制度以及国有土通过以上，明确我国的土地制度以及国有土通过以上，明确我国的土地制度以及国有土通过以上，明确我国的土地制度以及国有土地和集体土地范围的界定。地和集体土地范围的界定。地和集体土地范围的界定。地和集体土地范围的界定。六、土地增值税的征税范围六、土地增值税的征税范围n n介绍取得土地使用权的途径：介绍取得土地使用权的途径：介绍取得土地使用权的途径：介绍取得土地使用权的途径：n n土地管理法第二条规定，国家依法实行国有土地土地管理法第二条规定，国家依法实行国有土地土地管理法第二条规定，国家依法实行国有土地土地管理法第二条规定，国家依法实行国有土地的有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划的有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划的有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划的有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。因此，取得土地使用权的拨国有土地使用权的除外。因此，取得土地使用权的拨国有土地使用权的除外。因此，取得土地使用权的拨国有土地使用权的除外。因此，取得土地使用权的方式主要有以下几种：方式主要有以下几种：方式主要有以下几种：方式主要有以下几种：n n通过行政划拨方式取得（特点：无偿、无限期）；通过行政划拨方式取得（特点：无偿、无限期）；通过行政划拨方式取得（特点：无偿、无限期）；通过行政划拨方式取得（特点：无偿、无限期）；n n通过国家出让方式取得；（出让方式：招标、拍卖、通过国家出让方式取得；（出让方式：招标、拍卖、通过国家出让方式取得；（出让方式：招标、拍卖、通过国家出让方式取得；（出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议）。集体土地征用为国有后，方可出让；挂牌、协议）。集体土地征用为国有后，方可出让；挂牌、协议）。集体土地征用为国有后，方可出让；挂牌、协议）。集体土地征用为国有后，方可出让；n n通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与、交换或者通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与、交换或者通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与、交换或者通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与、交换或者其他合法方式）；（土地增值税仅在这一环节征税。）其他合法方式）；（土地增值税仅在这一环节征税。）其他合法方式）；（土地增值税仅在这一环节征税。）其他合法方式）；（土地增值税仅在这一环节征税。）n n通过土地或房地产租赁方式取得。通过土地或房地产租赁方式取得。通过土地或房地产租赁方式取得。通过土地或房地产租赁方式取得。七、土地增值税征税范围的七、土地增值税征税范围的具体界定具体界定n n1 1、土地使用权划拨；、土地使用权划拨；n n2 2、土地使用权出让（一级市场，只对转让、土地使用权出让（一级市场，只对转让征。）；征。）；n n3 3、集体土地转让（非法）；、集体土地转让（非法）；n n4 4、无偿继承房地产（无收益）；、无偿继承房地产（无收益）；n n5 5、出租房地产（产权未发生转移）；、出租房地产（产权未发生转移）；n n6 6、代建房收入（属于服务性质的收入，、代建房收入（属于服务性质的收入，5%5%的营业税）；的营业税）；n n7 7、赠与（无收益）；但有条件。、赠与（无收益）；但有条件。n n8 8、房地产的重新评估增值（产权未转移）。、房地产的重新评估增值（产权未转移）。七、土地增值税征税范围的七、土地增值税征税范围的具体界定具体界定n n9、抵押的房地产（产权未转移不征，但抵押期满以房地产抵债则要征收）；n n10、典当的房地产；n n11、特殊情况，单独转让地上建筑物及附着物；n n12、交换房地产（产权发生转移，取得实物收益，要征收）。八、土地增值税的减免税八、土地增值税的减免税n n1 1、纳税人建造普通标准住宅出售（增值额未超过扣、纳税人建造普通标准住宅出售（增值额未超过扣、纳税人建造普通标准住宅出售（增值额未超过扣、纳税人建造普通标准住宅出售（增值额未超过扣除项目金额除项目金额除项目金额除项目金额20%20%的，免征，超过，按增值额全额征的，免征，超过，按增值额全额征的，免征，超过，按增值额全额征的，免征，超过，按增值额全额征收。）；收。）；收。）；收。）；n n2 2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产（需向、因国家建设需要依法征收、收回的房地产（需向、因国家建设需要依法征收、收回的房地产（需向、因国家建设需要依法征收、收回的房地产（需向税务机关申请）；税务机关申请）；税务机关申请）；税务机关申请）；n n3 3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产（需向税务机关申请）；有条件税人自行转让房地产（需向税务机关申请）；有条件税人自行转让房地产（需向税务机关申请）；有条件税人自行转让房地产（需向税务机关申请）；有条件n n4 4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房的，包括普通和非普通住宅。（但有时间限制，居房的，包括普通和非普通住宅。（但有时间限制，居房的，包括普通和非普通住宅。（但有时间限制，居房的，包括普通和非普通住宅。（但有时间限制，居住满住满住满住满3 3年不满年不满年不满年不满5 5年，减半征收；不满年，减半征收；不满年，减半征收；不满年，减半征收；不满3 3年全额征收；满年全额征收；满年全额征收；满年全额征收；满5 5年，免征。需向税务机关申请，税务机关核准。）年，免征。需向税务机关申请，税务机关核准。）年，免征。需向税务机关申请，税务机关核准。）年，免征。需向税务机关申请，税务机关核准。）八、土地增值税的减免税八、土地增值税的减免税n n5 5、对于以房地产投资联营。投资、联营的一方以土、对于以房地产投资联营。投资、联营的一方以土、对于以房地产投资联营。投资、联营的一方以土、对于以房地产投资联营。投资、联营的一方以土地（房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地（房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地（房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地（房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。）增值税。）增值税。）增值税。）20062006年，财政部、总局规定，投资、联年，财政部、总局规定，投资、联年，财政部、总局规定，投资、联年，财政部、总局规定，投资、联营的房地产用作房地产开发和房地产开发企业以其建营的房地产用作房地产开发和房地产开发企业以其建营的房地产用作房地产开发和房地产开发企业以其建营的房地产用作房地产开发和房地产开发企业以其建造的商品房进行投资的除外；造的商品房进行投资的除外；造的商品房进行投资的除外；造的商品房进行投资的除外；n n6 6、对于一方出土地，一方出资金建房的，双方按比、对于一方出土地，一方出资金建房的，双方按比、对于一方出土地，一方出资金建房的，双方按比、对于一方出土地，一方出资金建房的，双方按比例分房自用的，免征，建成后转让的则征收；例分房自用的，免征，建成后转让的则征收；例分房自用的，免征，建成后转让的则征收；例分房自用的，免征，建成后转让的则征收；n n7 7、企业兼并的（被兼并企业将房地产转让到兼并企、企业兼并的（被兼并企业将房地产转让到兼并企、企业兼并的（被兼并企业将房地产转让到兼并企、企业兼并的（被兼并企业将房地产转让到兼并企业的，免征）；业的，免征）；业的，免征）；业的，免征）；n n8 8、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征务机关核实，免征务机关核实，免征务机关核实，免征 ；n n9 9、从、从、从、从19991999年年年年8 8月月月月1 1日起，对居民个人拥有的普通住日起，对居民个人拥有的普通住日起，对居民个人拥有的普通住日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（无年限限制）宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（无年限限制）宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（无年限限制）宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（无年限限制）八、土地增值税的减免税的八、土地增值税的减免税的检查与管理检查与管理n n10、对企业整体转让的；n n减免税的检查主要是对照政策规定分清减免税范围，查清减免税是否符合条件，是否办理了手续。九、土地增值税的计税依据九、土地增值税的计税依据n n1 1、确认收入；、确认收入；n n2 2、确认扣除项目；、确认扣除项目；n n3 3、确认增值额。、确认增值额。n n对计税依据的检查，两方面，一是要检查纳对计税依据的检查，两方面，一是要检查纳税人是否有隐瞒、虚报房地产成交价格的情税人是否有隐瞒、虚报房地产成交价格的情况，或成交价格低于评估价格又无正当理由况，或成交价格低于评估价格又无正当理由的，如有上述情况，税务机关可参照评估价的，如有上述情况，税务机关可参照评估价格确定房地产转让收入额；二是对扣除项目格确定房地产转让收入额；二是对扣除项目金额进行检查，重点是检查成本费用的支出金额进行检查，重点是检查成本费用的支出是否真实，凭证是否合法，有无虚列成本、是否真实，凭证是否合法，有无虚列成本、费用的情况。费用的情况。九、土地增值税的计税依据九、土地增值税的计税依据n n一、确认收入。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。n n对实物收入要进行估价，通常采用市场法。n n其他收入是除货币收入和实物收入以外的其他收入。这种类型的收入比较少，如无形资产收入，其价值需要进行专门的评估。九、土地增值税的计税依据九、土地增值税的计税依据n n（一）存量房（二手房）转让收入确认相对简单。能据实提供，则按纳税人提供的收入计算征收。如隐瞒、虚报房地产成交价格的，或者转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照市场法评估的价格作为收入计算征收土地增值税。九、土地增值税的计税依据九、土地增值税的计税依据n n（二）房地产开发企业的收入确认较难一些。（二）房地产开发企业的收入确认较难一些。（二）房地产开发企业的收入确认较难一些。（二）房地产开发企业的收入确认较难一些。n n一是要划分征税收入和不征税收入。如出租开发产品一是要划分征税收入和不征税收入。如出租开发产品一是要划分征税收入和不征税收入。如出租开发产品一是要划分征税收入和不征税收入。如出租开发产品收入、代建房收入就不是征税收入，应剔除；收入、代建房收入就不是征税收入，应剔除；收入、代建房收入就不是征税收入，应剔除；收入、代建房收入就不是征税收入，应剔除；n n二是纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对二是纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对二是纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对二是纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同收入。视同收入。视同收入。视同收入。n n三是代收费用计入房价的向购买方收取的，作为收入三是代收费用计入房价的向购买方收取的，作为收入三是代收费用计入房价的向购买方收取的，作为收入三是代收费用计入房价的向购买方收取的，作为收入计税。同时，实际支付的代收费用，给予扣除。代收计税。同时，实际支付的代收费用，给予扣除。代收计税。同时，实际支付的代收费用，给予扣除。代收计税。同时，实际支付的代收费用，给予扣除。代收费用单独收取的，不作为收入，也不作为扣除项目。费用单独收取的，不作为收入，也不作为扣除项目。费用单独收取的，不作为收入，也不作为扣除项目。费用单独收取的，不作为收入，也不作为扣除项目。n n此外，还有销售退回、销售折扣等问题需引起注意。此外，还有销售退回、销售折扣等问题需引起注意。此外，还有销售退回、销售折扣等问题需引起注意。此外，还有销售退回、销售折扣等问题需引起注意。九、土地增值税的计税依据九、土地增值税的计税依据n n二、扣除项目金额分两类纳税人进行讲解。二、扣除项目金额分两类纳税人进行讲解。二、扣除项目金额分两类纳税人进行讲解。二、扣除项目金额分两类纳税人进行讲解。n n（一）转让旧房及建筑物的扣除项目：（一）转让旧房及建筑物的扣除项目：（一）转让旧房及建筑物的扣除项目：（一）转让旧房及建筑物的扣除项目：n n1.1.取得土地使用权时所支付的金额。取得土地使用权时所支付的金额。取得土地使用权时所支付的金额。取得土地使用权时所支付的金额。包括纳税人为取包括纳税人为取包括纳税人为取包括纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费为支付的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费为支付的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费为支付的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地用；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地用；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地用；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金和按国家统一规定交纳使用权时按规定补交的出让金和按国家统一规定交纳使用权时按规定补交的出让金和按国家统一规定交纳使用权时按规定补交的出让金和按国家统一规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款。（由于连房带地取得，因此，付的地价款。（由于连房带地取得，因此，付的地价款。（由于连房带地取得，因此，付的地价款。（由于连房带地取得，因此，房价地价房价地价房价地价房价地价无法分开，地价需要评估。也有的在取得时进行评估。无法分开，地价需要评估。也有的在取得时进行评估。无法分开，地价需要评估。也有的在取得时进行评估。无法分开，地价需要评估。也有的在取得时进行评估。九、土地增值税计税依据的九、土地增值税计税依据的检查与管理检查与管理n n2.2.旧房及建筑物的重置成本价。旧房及建筑物的重置成本价。旧房及建筑物的重置成本价。旧房及建筑物的重置成本价。旧有房地产的价格旧有房地产的价格旧有房地产的价格旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的价格建筑物折旧。重新建造旧有房地产重新建造的价格建筑物折旧。重新建造旧有房地产重新建造的价格建筑物折旧。重新建造旧有房地产重新建造的价格建筑物折旧。重新建造价格是指估价时点的重建（置）价格，而折旧与会计价格是指估价时点的重建（置）价格，而折旧与会计价格是指估价时点的重建（置）价格，而折旧与会计价格是指估价时点的重建（置）价格，而折旧与会计上的概念不同。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估上的概念不同。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估上的概念不同。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估上的概念不同。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新表情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新表情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新表情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新表示。如一幢转让的旧房产，经评估重新建（置）价格示。如一幢转让的旧房产，经评估重新建（置）价格示。如一幢转让的旧房产，经评估重新建（置）价格示。如一幢转让的旧房产，经评估重新建（置）价格为为为为300300万元，该房屋有万元，该房屋有万元，该房屋有万元，该房屋有6 6成新，则评估价格为成新，则评估价格为成新，则评估价格为成新，则评估价格为300300万元万元万元万元60%=18060%=180万元。万元。万元。万元。；n n3.3.与转让房地产有关的税金。转让环节缴纳的营业税、与转让房地产有关的税金。转让环节缴纳的营业税、与转让房地产有关的税金。转让环节缴纳的营业税、与转让房地产有关的税金。转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。城建税和教育费附加、印花税。城建税和教育费附加、印花税。城建税和教育费附加、印花税。n n4.4.评估费用。评估费用。评估费用。评估费用。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。在计算土地增值税时予以扣除。在计算土地增值税时予以扣除。在计算土地增值税时予以扣除。九、土地增值税计税依据的九、土地增值税计税依据的检查与管理检查与管理n n（二）开发企业转让房地产的扣除项目：（二）开发企业转让房地产的扣除项目：（二）开发企业转让房地产的扣除项目：（二）开发企业转让房地产的扣除项目：n n1.1.取得土地使用权时所支付的金额。取得土地使用权时所支付的金额。取得土地使用权时所支付的金额。取得土地使用权时所支付的金额。包括纳包括纳包括纳包括纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国税人为取得土地使用权支付的地价款和按国税人为取得土地使用权支付的地价款和按国税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地让方式取得的土地使用权的，为支付的土地让方式取得的土地使用权的，为支付的土地让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金按国家统一地使用权时按规定补交的出让金按国家统一地使用权时按规定补交的出让金按国家统一地使用权时按规定补交的出让金按国家统一规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土规定交纳的有关费用；以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款。地使用权的，为支付的地价款。地使用权的，为支付的地价款。地使用权的，为支付的地价款。九、土地增值税计税依据的九、土地增值税计税依据的检查与管理检查与管理n n2.2.房地产开发成本六项：土地征用及拆迁补房地产开发成本六项：土地征用及拆迁补房地产开发成本六项：土地征用及拆迁补房地产开发成本六项：土地征用及拆迁补偿费偿费偿费偿费 、前期工程费、前期工程费、前期工程费、前期工程费 、建筑安装工程费、建筑安装工程费、建筑安装工程费、建筑安装工程费 、基、基、基、基础设施费础设施费础设施费础设施费 、公共配套设施费、公共配套设施费、公共配套设施费、公共配套设施费 、开发间接费用、开发间接费用、开发间接费用、开发间接费用 ）；）；）；）；n n3.3.期间费用的扣除。期间费用的扣除。期间费用的扣除。期间费用的扣除。5%5%或或或或10%10%；n n4.4.转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费转让环节缴纳的营业税、城建税和教育费附加。注意地方教育附加和印花税的问题；附加。注意地方教育附加和印花税的问题；附加。注意地方教育附加和印花税的问题；附加。注意地方教育附加和印花税的问题；n n5.5.加计加计加计加计20%20%的扣除。（按的扣除。（按的扣除。（按的扣除。（按1 1、2 2项的合计金额项的合计金额项的合计金额项的合计金额的的的的20%20%给予扣除）给予扣除）给予扣除）给予扣除）十、计算增值额时应注意的十、计算增值额时应注意的问题问题n n1 1、对取得土地使用权未进行开发转让的（不、对取得土地使用权未进行开发转让的（不、对取得土地使用权未进行开发转让的（不、对取得土地使用权未进行开发转让的（不得加计得加计得加计得加计20%20%的扣除）；生地、熟地、毛地介的扣除）；生地、熟地、毛地介的扣除）；生地、熟地、毛地介的扣除）；生地、熟地、毛地介绍。绍。绍。绍。n n2 2、对取得土地使用权后生地变熟地的（准许、对取得土地使用权后生地变熟地的（准许、对取得土地使用权后生地变熟地的（准许、对取得土地使用权后生地变熟地的（准许加计加计加计加计20%20%的扣除）；的扣除）；的扣除）；的扣除）；n n3 3、对取得土地使用权后进行房地产开发的、对取得土地使用权后进行房地产开发的、对取得土地使用权后进行房地产开发的、对取得土地使用权后进行房地产开发的（准许加计（准许加计（准许加计（准许加计20%20%的扣除）；的扣除）；的扣除）；的扣除）；n n4 4、转让旧房及建筑物的；、转让旧房及建筑物的；、转让旧房及建筑物的；、转让旧房及建筑物的；n n5 5、代收费用的处理；、代收费用的处理；、代收费用的处理；、代收费用的处理；n n6 6、评估费用的扣除问题。、评估费用的扣除问题。、评估费用的扣除问题。、评估费用的扣除问题。十一、土地增值税的税率十一、土地增值税的税率n n1 1、增值额未超过扣除项目金额、增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，的部分，税率为税率为30%30%；n n2 2、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣、未超过扣除项目金额除项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%；n n3 3、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过、未超过扣除项目金额扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%；n n4 4、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，的部分，税率为税率为60%60%。十二、土地增值税速算公式推算十二、土地增值税速算公式推算n n设增值额为设增值额为A A，扣除项目为，扣除项目为B B。n n1.1.增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%时，这种情时，这种情况只有况只有30%30%一档税率，故计算公式为：一档税率，故计算公式为：A A30%30%n n2.2.当增值额超过扣除项目金额当增值额超过扣除项目金额50%50%，未超过，未超过100%100%时，这种情况有两档税率，即时，这种情况有两档税率，即40%40%和和30%30%。则土地增值税。则土地增值税=B=B50%50%30%30%（A AB B50%50%）40%=A40%=A40%40%B B5%5%十二、土地增值税速算公式推算十二、土地增值税速算公式推算n n3.3.当增值额超过扣除项目金额当增值额超过扣除项目金额100%100%，未超过，未超过200%200%时，这种情况适用时，这种情况适用30%30%、40%40%、50%50%三三档税率。档税率。n nB B50%50%30%30%B B（100%100%50%50%）40%40%（A AB B100%100%）50%=A50%=A50%50%B B15%15%4.4.当当增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目金金额额200%200%时时，这这种种情情况况适适用用30%30%、40%40%、50%50%、60%60%四四档档税税率率。则则土土地地增增值值税税=B B50%50%30%30%B B（100%100%50%50%）40%40%B B（200%200%100%100%）50%50%（A AB B100%100%）60%=A60%=A60%60%B B35%35%十三、土地增值税的计算十三、土地增值税的计算n n（一）土地增值税的计算步骤：（一）土地增值税的计算步骤：n n1.1.计算增值额计算增值额n n增值额增值额=转让房地产收入扣除项目金额转让房地产收入扣除项目金额n n2.2.计计算算增增值值额额与与扣扣除除项项目目之之比比，确确定定适适用用几几档档税率税率n n增增值值额额与与扣扣除除项项目目之之比比=增增值值额额扣扣除除项项目目金金额额n n3.3.计计算算土土地地增增值值税税的的税税额额=增增值值额额适适用用税税率率n n或采用速算计算办法或采用速算计算办法十三、土地增值税的计算十三、土地增值税的计算n n1 1、曲靖市市区某国家机关转让一幢旧房，、曲靖市市区某国家机关转让一幢旧房，转让价格为转让价格为900900万元。该房建于万元。该房建于7070年代，年代，当时造价为当时造价为7070万元，该公司在转让前进行万元，该公司在转让前进行了评估，如果按照转让时的建材价格及人了评估，如果按照转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需工费用计算，盖同样的房子需380380万元，万元，支付评估费用支付评估费用3 3万元。该旧房有六成新。由万元。该旧房有六成新。由于旧房占地原来是行政划拨的，因此，转于旧房占地原来是行政划拨的，因此，转让旧房时，该国家机关补交了国有土地使让旧房时，该国家机关补交了国有土地使用权出让金用权出让金180180万元。试计算该国有机关万元。试计算该国有机关应纳的土地增值税税额。应纳的土地增值税税额。十三、土地增值税的计算十三、土地增值税的计算n n2.19992.1999年年年年7 7月月月月2525日日日日，某某某某房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发公公公公司司司司转转转转让让让让开开开开发发发发的的的的写写写写字字字字楼楼楼楼一一一一幢幢幢幢，共共共共取取取取得得得得转转转转让让让让收收收收入入入入40004000万万万万元元元元，公公公公司司司司按按按按税税税税法法法法规规规规定定定定缴缴缴缴纳纳纳纳了了了了有有有有关关关关税税税税金金金金（城城城城建建建建税税税税税税税税率率率率为为为为7%7%）。已已已已知知知知该该该该公公公公司司司司取取取取得得得得土土土土地地地地使使使使用用用用权权权权而而而而支支支支付付付付的的的的地地地地价价价价款款款款及及及及按按按按国国国国家家家家统统统统一一一一规规规规定定定定缴缴缴缴纳纳纳纳的的的的有有有有关关关关费费费费用用用用共共共共400400万万万万元元元元；投投投投入入入入的的的的房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发成成成成本本本本为为为为13001300万万万万元元元元；房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发费费费费用用用用中中中中的的的的利利利利息息息息支支支支出出出出为为为为110110万万万万元元元元（能能能能够够够够按按按按照照照照转转转转让让让让房房房房地地地地产产产产项项项项目目目目计计计计算算算算分分分分