房地产开发公司全套管理制度 页 XXXX.docx

房地产开开发有限限公司管理制度度二0一00年八月月目 录第一部分分：房地地产企业业部门组组织结构构及责权权7一、管理理人员组组织机构构8二、董事事长岗位位职责与与权限9三、总经经理岗位位职责与与权限10四、副总总经理岗岗位职责责111五、项目目经理部部职责与与权限12六、预算算员岗位位职责14七、综合合部主任任管理职职责与权权115八、前台台综合办办公室岗岗位职责责17第二部分分：成本本控制管管理118一、成本本控制管管理办法法19二、工程程成本管管理流程程226三、责任任成本管管理体系系制度31四、项目目可行性性研究和和投资决决策控制制程序335五、目标标成本编编制作业业指引338六、目标标成本科科目分类类及说明明39七、工程程成本进进度计划划、核算算编制指指引43八、工程程进度款款审核、审批程程序444九、工程程款审批批流程446十、工程程尾款支支付程序序47十一、招招标管理理办法48十二、工工程招标标管理流流程555十三、施施工总包包单位竞竞标考察察管理制制度56十四、施施工总包包单位招招标管理理制度57十五、监监理单位位考察、招标管管理制度度58十六、合合同管理理办法660十七、工工程合同同管理制制度700十八、工工程合同同管理流流程776十九、工工程合同同审批流流程77二十、工工程合同同有关造造价商务务条款会会签指引引777二一、工工程造价价管理办办法85二二、工工程现场场核量管管理办法法95二三、工工程设计计变更、现场签签证管理理办法998二四、工工程预算算编制、审批程程序1001二五、工工程竣工工结算审审核、审审批程序序103二六、工工程造价价送外审审核程序序1106二七、工工程采购购管理办办法1108二八、甲甲方定质质定价、无基准准价的乙乙供材料料管理制制度1115第三部分分：工程程管理1117第一章 工程管管理基本本原则·118一、工程程管理基基本目标标118二、工程程管理的的基本方方法118第二章 开工准准备121一、项目目开工应应具备的的条件121二、开工工前后具具体工作作的相关关做法121第三章 施工过过程管理理124一、工地地例会制制度1124二、进度度安全文文明施工工评比方方案124三、安全全文明施施工最低低标准128四、施工工现场用用电管理理规定129五、材料料设备报报验收制制度130六、进度度付款程程序133七、主体体验收制制度134八、工程程材料/设备认认价管理理办法及及流程135九、甲供供材料进进场及管管理、甲甲指材料料管理143十、对监监理公司司工作的的管理··143十一、工工程资料料管理规规定1144十二、建建筑垃圾圾管理规规定1145第四章 竣工交交付146一、项目目交付应应具备的的条件146二、物业业验收制制度147三、竣工工及备案案资料整整理标准准148四、施工工竣工资资料150五、工程程维修152第五章 工程变变更签证证管理·157一、工程程变更签签证管理理办法及及流程157二、现场场签证管管理规定定166第六章 工程质质量管理理171一、工程程质量控控制管理理规定171二、工程程质量监监督控制制要点172第四部分分：财务务管理1173第一章 财务人员员岗位职职责·184一、财务务部工作作职责184二、财务务总监工工作职责责1184三、财务务经理工工作职责责1185四、会计计岗位职职责1186五、现金金出纳岗岗位职责责1186六、收款款员岗位位职责1187第二章 财务管管理制度度·188一、财务务核算一一般要求求188二、支票票管理1188三、现金金管理1189四、会计计档案管管理1189第三章 财务报销销制度·191一、借支支管理办办法1191二、费用用报销流流程1191三、一般般费用类类报销1192四、固定定资产等等支出的的报销1192五、对外外付款的的办理1192六、工程程付款的的办理1193七、差旅旅费报销销1193八、招待待费报销销1194九、材料料采购款款支付1194第四章 财务常用用表格·195一、差旅旅费使用用申请表表195二、招待待费使用用申请表表196三、空白白票据使使用情况况登记表表1197四、现金金库存盘盘点表1198五、供应应商情况况登记表表1199六、固定定资产购购置申请请表2200七、工程程付款申申请表2201八、付款款申请表表2202第五部分分：行政政人事管管理2033 一、总总则2004 二、人事管管理制度度2206 三、在职人人员考勤勤管理办办法2009 四、员工行行为规范范2111 五、办公管管理制度度2212 六、印章使用用管理制制度2113 七、固定资资产管理理制度2215 八、办公用用品管理理制度2217九、文件件管理制制度2223十、安防防措施2344第一部分分 企业业部门组组织结构构及责权权管理人员员组织机机构董 事 长总 经 理副总经理理2人财务部项项目经理部综合部会计1人人出纳11人预算算员1人人项目经经理主管管1人司司机1人人前台11人董事长岗岗位职责责与权限限职责：1、审批批公司整整体经营营计划和和经营目目标；2、审批批公司年年度经营营实施计计划；3、对新新项目投投资开发发进行决决策；4、签发发各部门门及项目目公司正正副经理理任命文文件；5、负责责审批项项目建设设资金的的筹集计计划；6、负责责与项目目公司所所在地政政府机关关的联络络工作；7、审批批公司各各项投资资预算和和各项经经营费用用预算；8、负责责公司重重大事情情的处理理决定及及审批处处理方案案；9、审查查公司经经营计划划和经营营目标的的完成情情况；10、审审查公司司年度投投资预算算和各项项经营费费用预算算的执行行情况；11、定定期抽查查公司各各项工作作计划实实施情况况；12、审审批公司司利润分分配计划划和提留留计划。权限：有权奖励励对公司司有特殊殊贡献人人员，有有权处罚罚损害公公司利益益的人员员。总经理岗岗位职责责与权限限职责：1、负责责公司整整体经营营计划和和公司总总目标的的制定并并负责向向董事会会进行汇汇报；2、组织织制定公公司年度度经营实实施计划划并负责责组织实实施工作作；3、负责责对新项项目的投投资开发发提供决决策依据据；4、审核核各个部部门的年年度工作作计划，并对实实施情况况进行检检查和监监督；5、主持持公司日日常各项项经营管管理工作作6、负责责全面执执行和检检查落实实董事长长办公会会议所作作出的各各项工作作决定，检查、督促和和协调各各部门工工作进展展；7、负责责代表经经营班子子向董事事长办公公会议建建议任命命经营机机构各有有关部门门和项目目公司正正副经理理；8、负责责签署日日常行政政、业务务文件；9、负责责公司项项目策划划和营销销方面的的各项工工作；10、负负责公司司项目工工程设计计与施工工方面的的各项工工作；11、负负责审核核项目阶阶段性策策划方案案和活动动推广预预算；12、负负责制订订工程材材料采购购阶段性性方案及及预算；13、根根据授权权，处理理特殊事事项或重重大突发发事件，向董事事会汇报报特殊事事件解决决方案；事后对对解决过过程进行行总结，向董事事会进行行汇报；14、审审核公司司的利润润分配计计划和提提留计划划。权限： 1、总体体经营计计划制订订的建议议和实施施权；2、解决决特殊事事件和重重大突发发事件的的临时授授权；3、具体体工作开开展的决决策权；4、对部部门计划划执行结结果考核核奖惩有有决策权权；5、对阶阶段性策策划活动动方案和和费用预预算有决决策权。副总经理理岗位职职责职责：1、参与与总经理理进行整整体经营营计划和和公司经经营目标标的制定定；2、参与与年度经经营计划划和实施施计划的的编制；3、参与与审核各各部门年年度工作作实施计计划；4、负责责制定项项目公司司的各项项管理制制度，使使各项目目公司程程序化和和模式化化运作；5、制定定项目公公司的安安全文明明管理体体系、质质量管理理体系、进度控控制考核核体系、成本控控制计划划、利润润目标考考核计划划；6、参与与编制新新项目的的投资开开发报告告；7、参与与产品设设计的全全过程，负责组组织与项项目公司司进行设设计交底底；8、定期期对项目目公司的的发现项项工作进进行检查查，发现现问题及及时纠正正，确保保各项目目利润目目标的实实现；9、完成成公司领领导安排排的其他他工作。权限：对项目经经理的考考核权和和建议任任免权。项目经理理部职责责与权限限职责：一、 对对开发建建设项目目施工阶阶段的进进度、工工期和质质量以及及竣工交交用前的的相关工工作负全全面责任任。1、负责责施工现现场开工工的准备备工作以以及与外外部的协协调工作作；2、负责责组织审审核施工工图并上上报审核核意见；3、负责责组织设设计交底底和技术术洽商的的签审；4、负责责项目质质量计划划的编写写和实施施工作；5、负责责对施工工单位的的施工进进度、质质量安全全、消防防和监理理单位的的监理工工作实施施监控；6、负责责对承建建商采购购的物资资进行质质量的监监督和控控制；7、负责责组织召召开施工工阶段工工作协调调会，对对施工过过程中出出现的问问题进行行协商；8、负责责组织施施工过程程的分阶阶段验收收和竣工工验收，办理竣竣工备案案手续；9、做好好产品及及配套设设施的交交接验收收。二、 负负责开发发项目建建安成本本的控制制工作。1、负责责根据工工程进度度和工作作量完成成情况拨拨付工程程款；2、 负负责对发发生的经经济洽商商进行核核实和签签认；3、负责责审核与与项目施施工阶段段相关费费用的支支出；4、参与与工程项项目的竣竣工决算算工作；三、 配配合公司司做好与与开发项项目相关关的工作作1、配合合公司做做好征地地、拆迁迁工作；2、 配配合公司司做好规规划、设设计、勘勘察测绘绘的委托托工作；3、 配配合招标标领导小小组和工工程招标标部做好好设备、材料和和工程招招标工作作；4、 配配合外联联人员办办理开工工审批，并提供供各项基基础资料料；5、配合合销售市市场部做做好向用用户的交交用；7、 配配合公司司编制各各项管理理规定。四、完成成领导交交办的其其他工作作。权限：1、项目目建设计计划制订订的建议议和实施施权；2、具体体工作开开展的决决策权；3、对项项目部计计划执行行结果考考核奖惩惩有决策策权；4、对项项目费用用预算有有决策权权；预算员岗岗位职责责职责：1、编制制公司的的成本控控制管理理规定；2、审查查公司各各项合同同及预算算的合理理性、合合法性；3、编制制各项目目的成本本控制指指标；4、不定定期抽查查项目公公司各项项现场签签证的合合理性、合法性性；5、为新新项目的的投资开开发决策策提供投投资估算算；权限：对查出的的问题有有纠正权权、汇报报权、考考核权。综合部主主任管理理职责与与权限职责：1、完成成董事长长、总经经理指定定交办的的各项事事务。2、负责责公司的的人事管管理、工工资管理理工作；3、负责责公司的的资产管管理工作作，建立立固定资资产、低低值易耗耗品等物物品的购购买、验验收、使使用登记记及定期期检查使使用情况况的制度度；做到到帐物清清楚、管管理有序序；4、负责责公司印印章、介介绍信及及文件档档案的管管理，制制定印章章和介绍绍信的使使用规定定；并严严格执行行；5、编制制行政费费用的计计划预算算及审核核使用情情况；6、负责责公司的的所有后后勤保障障，即：车辆安安排、安安保、食食堂、接接待等；7、负责责转交办办理各部部门与董董事长、总经理理之间的的文件往往来。8、负责责起草董董事长、总经理理交办的的各种文文件，并并整理董董事长室室、总经经理室的的文件；9、负责责组织公公司的各各种会议议，编写写会议纪纪要；对对各部门门对会议议纪要的的落实情情况进行行考核管管理；10、搜搜集、整整理、提提供相应应的信息息资料，为董事事长、总总经理对对公司各各项问题题做出决决策提供供依据；11、 积极协协调好与与各部门门的各种种关系，为开展展董事长长、总经经理交办办的各项项任务创创造良好好的条件件。12、对对于公司司外部需需会见董董事长、总经理理的人员员，做好好接待工工作。13、负负责公司司的卫生生管理、考勤管管理及花花卉的养养护工作作；14、协协调公司司对外联联络和应应急事物物，如税税务、银银行、外外管局、地方政政府等单单位的公公关协调调；15、负负责营业业执照的的年检，财务年年检的联联系；16、负负责与安安委会、派出所所、居委委会的联联络；17、负负责公司司大事纪纪工作。权限：具体工作作开展的的决策权权。前台综合合办公室室岗位职职责1、公司司来宾的的接待工工作，由由综合部部统一安安排有关关人员接接待，负负责茶水水等。 2、到到各部联联系业务务的客人人，由各各部自行行接待，负责安安排茶水水等，倘倘有必要要请总经经理以上上会客的的，应事事前请示示。 3、未未经请示示，不得得带领客客人进入入公司及及公司案案场进行行参观。 4、凡凡客人来来访，经经前台文文员与被被访人联联系同意意后，方方能进入入公司。5、接待待用品和和礼仪，统一由由综合部部请示总总经理后后进行安安排，基基本接待待礼仪如如下：(1) 接待人人员必须须衣冠整整洁，举举止文明明，礼貌貌待客。(2) 客人来来访，前前台文员员将客人人带至各各部。(3) 接待客客人必须须在指定定地点（接待室室或会议议室），不得在在办公桌桌边接待待，以免免影响他他人办公公。(4) 在接待待过程中中，须相相隔10020分分钟添加加茶水。(5) 客人来来访或来来电话，如被访访人不在在，前台台文员须须填写“访客电电话留言言单”，并将将留方言言单交本本人或职职务代理理人。6、负责责公司文文件的打打印，并并负责办办公室电电话、传传真、复复印机等等设备的的使用权权与管理理7、负责责报刊、信件的的发放、转送工工作。8、积极极参与各各项活动动，协助助综合部部主任处处理应急急事第二部分分 成成本控制制管理成本控制制管理办办法1、目的的：建立立全面的的责任成成本管理理体系，规范和和指导项项目的成成本管理理工作，实施项项目成本本全过程程控制，增强成成本控制制力度，降低成成本费用用，提高高项目利利润效益益。2、范围围：适用用于公司司所属的的各开发发项目的的成本管管理工作作。3、职责责：3.1成成本控制制部：3.1.1、负负责本管管理指引引的制定定、修改改、解释释和落实实，负责责各职能能部门间间的协调调配合和和资料的的收发；3.1.2、负负责项目目成本的的全过程程控制，负责成成本前期期估算、收益测测算、开开发过程程控制、后期核核算考核核、项目目造价管管理。3.2、采购部部：负责责与项目目相关的的招标、采购、合同管管理工作作，负责责各类供供应商的的管理工工作。3.3、财务部部：负责责工程、采购中中各项款款项的审审批、支支付，负负责提供供相关科科目目标标成本的的测算、计划、核算。3.4、工程部部：负责责设计变变更、现现场签证证的确认认，监督督施工现现场对施施工图、设计变变更、现现场签证证的实施施，负责责各合作作单位形形象进度度的确认认。3.5、主管副副总： 负责相相关文件件的审核核、批复复、签发发。4、管理理办法：4.1、建立全全面的责责任成本本管理体体系 为为实现项项目成本本的全过过程控制制，明确确各部门门的成本本责任和和职责，应建立立全面的的责任成成本管理理体系。（支持持文件：责任成成本管理理体系制制度）4.2、房地产产开发项项目全过过程控制制4.2.1、项项目决策策立项阶阶段：依据项目目的开发发形式，结合当当地的市市场及现现行的政政策法规规，尽可可能地进进行精准准的项目目全成本本估算，编制项项目新新项目成成本估算算表、项目目投资收收益测算算表，制定项项目的初初步目标标成本。（支持持文件：、项目目可行性性研究和和投资决决策控制制程序；、目标标成本科科目分类类及说明明；、目标标成本编编制作业业指引）4.2.2、项项目设计计阶段：1)、对对入围的的设计方方案进行行投资估估算及经经济指标标分析，编制设计方方案经济济技术指指标分析析表，便于最最佳方案案的确定定。2)、在在设计方方案确定定后5个个工作日日内对目目标成本本科目进进行细化化和修订订，明确确工程造造价的最最高限额额，尽可可能地实实行合理理的限额额设计，并以合合同形式式建立相相应的经经济责任任。3)、加加强初步步设计及及施工图图的会审审工作，充分考考虑使用用功能、施工可可行性、工程造造价的经经济性，减少因因设计变变更造成成的造价价失控。4)、在在施工图图完成后后60个个工作日日内（视视具体情情况调整整时间）完成施施工图预预算，提提高目标标成本中中建安成成本的精精准度，及时调调整项目目目标成成本。编编制材材料、设设备汇总总明细表表，展展开市场场价格及及产品性性能调查查，合理理分配材材料及设设备的供供货方式式，明确确材料及及设备的的目标成成本。4.2.3、项项目招投投标阶段段：1)、深深入分析析现行的的计价定定额、政政策法规规，提供供准确的的取费系系数。根根据项目目的实际际情况，明确工工程的承承包范围围、材料料供应方方式、结结算取费费依据、让利范范围、付付款方式式、结算算办法。2)、应应组织公公司各部部门专业业人员成成立招标标工作小小组，组组织开展展项目相相关的各各合作单单位和材材料供应应商的招招标工作作。（支支持文件件：招标标管理办办法）3)、参参与施工工合同的的谈判及及商务条条款的起起草工作作，避免免由于合合同条款款未明确确或措词词不严密密等原因因引起施施工单位位索赔，而造成成造价失失控的现现象。（支持文文件：工工程合同同有关造造价商务务条款会会签指引引）4)、参参与监理理单位合合同条款款的起草草,明确确监理单单位的义义务,细细划监理理单位在在成本控控制方面面的职责责,要求求监理单单位熟悉悉施工合合同条款款。避免免因监理理单位监监管不严严而加大大施工阶阶段成本本控制的的难度，以及行行为不当当给施工工单位造造成的损损失由我我公司承承担。5)、及及时做好好所有与与项目相相关合同同的管理理工作,并熟悉悉合同条条款中甲甲乙双方方的权利利和义务务。（支支持文件件：、合同同管理办办法）4.2.4、项项目施工工阶段4.2.4.11、施工工组织设设计的审审核1)、参参与施工工组织设设计的审审核工作作，对大大型机械械的调配配、施工工方案、新工艺艺新技术术的应用用进行造造价分析析并提出出合理建建议。（尤其是是土方工工程的机机械选用用、开挖挖方式、运输距距离，钢钢筋混凝凝土工程程中钢筋筋连结方方式、模模板加固固、混凝凝土养护护，保温温及防水水工程中中的铺贴贴方式、接缝处处理，墙墙体粉刷刷中的钢钢丝网铺铺钉，外外墙装饰饰中的面面砖接缝缝、石材材干挂加加固、装装饰线条条的细部部构造，外露金金属构件件的防腐腐处理，安装工工程中的的管线敷敷设和连连结、加加固件及及穿墙套套管的设设制和防防腐、设设备的安安装工艺艺等。）2)、在在审批施施工组织织设计时时应明确确已确认认的施工工组织设设计不能能做为竣竣工结算算依据，实际发发生时应应以现场场签证为为准。4.2.4.22、施工现现场的监监管、配配合1)、坚坚持每周周最少两两次进行行施工现现场的全全面巡查查，及时时发现问问题并与与工程部部、监理理沟通，尽快协协商解决决办法。2)、参参与大型型节点的的隐蔽工工程验收收并制作作、保存存影像资资料,对对于未按按图纸施施工的隐隐蔽工程程,应先先完善变变更签证证手续再再隐蔽。3)、配配合工程程施工进进度及时时开展分分包工程程承包商商的招标标、市场场调查和和确认工工作。4.2.4.33、设计计变更及及现场签签证1)、应应详细分分析每一一项设计计变更的的功能目目标、工工程量和和对造价价的影响响，严格格控制因因设计变变更而引引起提高高设计标标准、改改变工程程规模、增加投投资费用用的事件件发生。2)、工工程部主主管工程程师要正正确分析析现场签签证的变变更内容容，确定定是否属属于图纸纸、预算算内容或或包干内内容，并并认真考考察变更更的原因因、投资资增减情情况及其其对工期期的影响响。3）、成成本控制制部应参参与设计计变更、现场签签证的审审核工作作，有权权对其工工程量、工作内内容、施施工工艺艺进行复复核，必必要时应应同施工工方负责责人、监监理单位位、工程程主管人人员到施施工现场场核对。（支持持文件：工程设设计变更更、现场场签证管管理办法法）4.2.4.44、工程程索赔管管理1）、在在合同签签约前应应反复斟斟酌合同同条款，注重合合同文件件文字的的严密性性，限制制或者否否定承包包商工期期顺延和和费用索索赔的权权利,尽尽量明确确各种原原因下的的索赔条条款。以以防止在在实施合合同过程程中因文文字漏洞洞而造成成索赔机机会，从从而导致致额外投投资。合合同签订订后，公公司各职职能部门门应注意意全面、严格地地履行合合同，避避免因管管理疏忽忽而发生生工程索索赔。2）、在在设计管管理方面面工程部部应按合合同规定定索要设设计图纸纸、资料料，并要要求设计计单位提提高设计计质量，尽可能能地减少少因设计计原因增增加工程程造价的的风险，并在合合同中明明确若因因设计变变更引起起的工程程索赔费费用，设设计单位位应承担担相应的的责任。3）、在在物资供供应方面面，应保保证甲供供设备、材料的的供应按按时、保保质保量量。尽量量避免因因甲供材材料的规规格型号号、产品品质量原原因而造造成的工工程索赔赔。还应应在承包包合同中中明确甲甲定乙供供材料的的种类、付款方方式、现现场验货货及材料料保管，以及提提供数量量清单的的时间和和责任单单位，防防止因甲甲定乙供供材料的的供应不不及时、质量等等原因而而造成的的工程索索赔。4）、在在处理工工程索赔赔时：首首先应及及时收集集相关资资料，并并严格审审核资料料的真实实性、可可信度，资料认认定后要要及时地地处理索索赔。其其次要仔仔细分析析发生索索赔的原原因，以以施工合合同为依依据确定定合同双双方应承承担的责责任，并并根据合合同规定定的索赔赔条款、计价方方式结合合实际情情况处理理工期索索赔和费费用索赔赔。4.2.4.55、工程程款付款款控制1）、各各合作单单位应按按合同约约定向工工程部审审报工工程款付付款申请请单，工程部部负责对对其形象象进度的的审核和和确认。2）、成成本控制制部根据据已确认认的形象象进度，按合同同约定对对进度款款金额的的审核和和确认。3）、财财务部应应负责实实付进度度款的审审核、确确认及合合同总价价款的控控制。4）、各各项进度度款的支支付达到到合同总总价款的的80%时应停停止付款款，预留留至少110%的的工程尾尾款和110%的的保修款款，以便便掌握最最终的结结算主动动权。（支持文文件：、工程程进度款款审核、审批程程序，、工程程款审批批流程）4.2.4.66、工程程成本的的进度计计划、核核算应配合工工程进度度做好建建造成本本的进度度计划和和进度核核算工作作,及时时反应工工程建造造成本的的完成情情况和下下一步的的资金需需求。并并将相关关数据汇汇报公司司领导，作为投投资控制制和资金金筹备的的依据。（支持持文件：工程成成本进度度计划、核算编编制指引引）4.2.4.77、材料料、设备备的采购购成本控控制1)、在在施工承承包合同同中应明明确工程程材料的的供应方方式，甲甲供、乙乙供和甲甲定乙供供的材料料类型，并约定定各种供供应方式式的结算算办法。2）、甲甲供材料料、设备备的采购购必须进进行广泛泛的询价价，货比比三家。主要材材料和大大宗建材材可采用用招标采采购的方方式，要要从质量量、价格格、供货货能力、维修能能力等方方面择优优考虑供供货单位位。（支支持文件件：工程程采购管管理办法法）3）、采采购合同同中必须须明确：因供货货商供货货不及时时或质量量、数量量等问题题对工程程进度、工程质质量造成成影响和和损失的的，供应应商必须须承担索索赔责任任。4）、工工程部负负责对甲甲供材料料、设备备的现场场到货验验收，要要严格按按合同要要求对其其数量、规格、质量验验收并出出具验收收报告，交与施施工单位位妥善保保管。对对不符合合要求的的，应及及时退货货并通知知成本控控制部拒拒绝办理理付款手手续。5）、甲甲供材料料、设备备的结算算必须凭凭供货合合同，供供货厂家家或商检检部门的的检检合合格证和和工程部部的验收收证明及及收料清清单，经经采购部部、成本本控制部部审核无无误后，财务部部方能办办理结算算。（支支持文件件：