物业接管验收及入住管理方案gwow.docx

前 言言首先，十十分荣幸幸能参与与“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”项目的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将依依托自身身的专业业管理实实力，结结合“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”的现状状，对“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以以崭新的的物业管管理服务务理念，在在结合国国家政策策法规和和贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借在长长期物业业管理服服务过程程中积累累的丰富富经验以以及充足足的人才才，为“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住、办公公及购物物环境，提提升“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”的物业业价值，并并使“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”成为海盐盐县乃至至嘉兴市市又一个个知名的的高档综综合物业业管理品品牌。本投标书书是根据据贵方提提供的海海盐海韵韵华庭住住宅小区区“前期物物业管理理服务招招标文件件”要求，结结合我公公司的企企业服务务理念及及标准，经经我公司司考察研研究之后后，编制制的前期期物业管管理服务务投标书书。我方同意意一旦中中标，投投标书中中的所有有承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位中中重新确确定中标标单位。再次感谢谢海盐建建昌房产产给予我我们这次次合作的的机会！我公司接接管海盐盐海韵华华庭住宅宅小区的的优势1、我公公司是国国家三级级资质的的物业管管理企业业，在管管理中拥拥有丰富富的经验验，公司司有充分分适合市市场化运运作的管管理机制制。2、我公公司是目目前档案案管理完完善的物物业管理理企业，对对海盐海海韵华庭庭住宅小小区将来来的档案案管理将将起到了了保障作作用。4、管理理经验丰丰富，具具备同类类物业的的管理经经验。在在海盐海海韵华庭庭住宅小小区的物物业管理理中，我我们将进进一步融融会提炼炼小区物物业的管管理经验验，铸就就一流的的物业管管理的“品牌”。5、根据据海盐海海韵华庭庭住宅小小区智能能化程度度较高的的特点，我我公司将将对楼盘盘早期介介入，协协助开发发商在智智能化设设备设施施的选型型、评估估和设计计方案改改进方面面提供建建议和参参谋。之之前我们们曾参与与多个高高档楼盘盘的早期期介入，都都取得了了较好的的效果，用用我们的的经验，为为开发商商带来了了较大的的利益。6、具有有超前的的服务理理念：公公司长期期从事物物业管理理服务行行业，在在管理各各类物业业领域进进行不懈懈地探索索，主动动借鉴国国际先进进的服务务理念，不不断学习习总结，同同时结合合各地的的传统风风俗和不不同用户户的需求求特点，寻寻求各类类物业最最佳的管管理方法法。通过过学习国国内外先先进的服服务理念念与管理理方法，并并与自身身的实践践相结合合，我公公司提出出了独具具特色的的具有超超前性、创创造性、全全方位的的管理服服务理念念，并在在具体工工作实践践中取得得了良好好的效果果。第一章 前期期介入服服务与接接管验收收及入住住管理方方案一、前期期介入服服务要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，若我我方中标标，将根根据委托托方物业业施工进进度的实实际情况况，对“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”制订科科学、成成熟、相相应的物物业管理理前期介介入工作作计划，并并按计划划和阶段段开展各各项工作作，为将将来的物物业管理理工作顺顺利开展展打下坚坚实的基基础。1、规划划设计阶阶段对于规划划设计，物物业管理理前期顾顾问人员员需要参参与小区区规划设设计方案案的讨论论，从管管理的角角度审视视规划设设计方案案是否合合理，力力求使小小区的设设计方便便日后的的物业管管理工作作。（1）监监控和消消控中心心的设置置；（2）小小区人车车分流的的设计；（3）公公共照明明开关设设置位置置；（4）公公共照明明开关开开闭形式式；（5）物物业管理理用房的的位置设设计；（6）小小区垃圾圾房的设设置；（7）公公共洗手手间的设设置；（8）信信报箱的的设立；（9）公公共告示示栏的配配置；（10）家家用空调调穿墙孔孔和室外外机座位位置的预预留；2、建设设施工阶阶段建设过程程中，物物业管理理前期顾顾问人员员会经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐逐步对物物业的硬硬件增加加了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。（1）提提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；（2）分分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；（3）审审查有关关工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；（4）提提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；（5）帮帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；（6）提提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；（7）检检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；（8）检检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；（9）配配合设备备安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；（10）提提出遗漏漏工程项项目的建建议；（11）对对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要和和贯标需需要，减减少投入入成本和和今后的的物业管管理成本本。3、竣工工验收阶阶段物业管理理前期介介入人员员将定期期视察施施工现场场，参与与工程例例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。（1）参参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；（2）发发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；（3）参参与重大大设备的的调试和和验收；（4）制制订物业业验收流流程；（5）指指出工程程缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。4、物业业销售阶阶段良好的物物业管理理形象及及物业管管理品牌牌会吸引引大量的的购房者者，同时时也有助助于贵方方树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助贵方的的物业销销售和宣宣传推广广。（1）制制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售作好准准备；（2）售售楼处及及样板房房的保安安、保洁洁指导，规规范服务务，建立立良好的的物业形形象；（3）委委派物业业专业人人员现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；（4）对对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；（5）提提供有关关售楼宣宣传所需需要的物物业管理理资料。二、项目目的接管管验收1、物业业的接管管验收是是对新建建物业竣竣工验收收的再验验收。2、依据据国家建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准对对已物业业进行以以主体结结构安全全和满足足使用功功能为主主要内容容的再检检验，它它是直接接关系到到今后物物业管理理工作能能否正常常开展的的一个重重要步骤骤。3、物业业的接管管验收不不仅包括括主体建建筑、附附属设备备、配套套设施，而而且还包包括道路路、场地地和环境境绿化等等，应特特别重视视对综合合功能的的验收。（1）公公司选派派素质好好、业务务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；（2）既既应从今今后物业业维护保保养管理理的角度度验收，也也应站在在业户的的立场上上，对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业户的合合法权益益；（3）接接管验收收中若发发现问题题，要明明确记录录在案，约约定期限限督促开开发主体体对存在在的问题题加以解解决，直直到完全全合格；（4）落落实物业业的保修修事宜。根根据建筑筑工程保保修的有有关规定定，由开开发主体体负责保保修，向向物业管管理公司司交付保保修保证证金，或或由物业业管理公公司负责责保修，开开发主体体一次性性拨付保保修费用用；4、接管管验收的的作用（1）明明确交接接双方的的责、权权、利关关系；（2）确确保物业业具备正正常的使使用功能能，充分分维护业业户的利利益；（3）为为以后的的物业管管理创造造条件：通过物物业的接接管验收收，一方方面使工工程质量量达到要要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养养护工作作量。另另一方面面根据接接管有关关物业的的文件资资料，可可以摸清清掌握物物业的性性能与特特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，有有利于计计划安排排好各项项管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。三、入伙伙（住）管管理方案案提示业主主在入伙伙前明白白办理入入伙手续续时应带带的文件件资料及及准备工工作，以以免办理理手续时时徒劳往往返。为为业主办办理入伙伙手续时时，应程程序顺畅畅，手续续完善，票票据正规规。即时时完成入入伙注记记。受理理代办服服务手续续齐全、收收费合理理、守时时守约、保保证质量量。1、业主主入伙流流程（1）业业主向售售房单位位/发展展商办理理售房手手续后，签签订售房房合同并并开出入入伙通知知书。（2）凭凭售房合合同与入入伙通知知书到物物业管理理公司办办理入伙伙手续。（3）物物业管理理公司在在审核资资料无误误后，向向业主介介绍物业业管理服服务情况况、收费费情况；代发展展商与业业主签订订使用用公约。（6）若若业主验验房发现现并提出出质量问问题，经经确认，填填写返修修表送交交发展商商，管理理处应协协助发展展商对房房屋进行行整改后后，请业业主再次次验房。（7）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。（8）业业户入伙伙流程图图如图所所示。2、租赁赁住户入入住流程程（1）签签订租租赁意向向书，并并交付定定金。如如一次看看中房子子的可直直接签署署租赁合合同。（2）签签订租租赁合同同书。合合同应附附有管管理公约约等有有关附件件。（3）由由物业管管理公司司工作人人员带业业户到现现场验收收房屋，如如发现有有房屋质质量问题题的，由由物业管管理公司司通知工工程队整整改。（4）整整改后或或验收房房屋没问问题，业业户就同同物业管管理公司司签验收收单，并并从物业业管理公公司领取取房屋钥钥匙。（5）交交付押金金和首期期租金。（6）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。3、入伙伙作业标标准（1）入入伙接待待工作应应做到耐耐心、细细心、百百问不厌厌。（2）入入伙各项项资料齐齐全，记记录规范范完整，按按户建立立业户档档案。（3）入入伙各项项收费正正确，做做到日结结月清、帐帐表相符符。（4）特特约服务务手续齐齐全，收收费合理理，守时时守约，保保证质量量。（5）内内部手册册登记及及时，即即时完成成注记。（6）入入伙按户户汇总，次次月5日日前全部部归档。4、入伙伙作业规规程（1）由由房产发发展商或或物业管管理部门门向业户户发出入入伙通知知书。（2）业业户携带带购房合合同书、入入伙通知知书、入入伙手续续书前往往指定地地点办理理手续。（3）业业户到管管理处签签收入伙伙资料，付付清物业业管理费费用。（4）由由指定的的业户服服务人员员和维修修技术人人员陪同同业户验验房，抄抄录水电电表底数数并共同同确认。（5）业业户验房房后若提提出质量量问题，填填质量返返修表，管管理处加加签意见见后，由由管理处处协助发发展商进进行工程程质量问问题的返返修工作作。（6）如如发展商商或施工工单位将将工程质质量问题题委托物物业管理理公司返返修时，双双方须签签字确认认。（7）业业户验房房确认后后领取钥钥匙，办办理签收收手续。5、入伙伙作业检检查规范范为了保证证海盐海海韵华庭庭住宅小小区入伙伙工作正正常有序序，管理理处经理理负责对对入伙工工作的各各个环节节进行检检查以保保证工作作规范和和服务质质量。（1）集集中入伙伙时管理理处经理理每天巡巡视各个个接待环环节，发发现问题题，分析析原因予予以解决决。每月月4次抽抽查入伙伙资料、记记录，发发现不符符合作业业要求，用用书面通通知相关关人员整整改，对对确属运运作上的的不完善善处，经经分析后后开具纠纠正/预预防措施施通知单单加以落落实完善善。（2）正正常情况况入伙阶阶段，管管理处经经理每月月一次抽抽查入伙伙工作资资料，收收费情况况、记录录情况及及归档情情况，发发现问题题应以不不合格项项发书面面通知并并整改。第二章 对本本项目物物业管理理的整体体设想及及策划一流的物物业需要要一流的的管理，一一流的管管理出一一流的质质量。通通过我们们的服务务，为“海盐海海韵华庭庭住宅小小区”创造价价值，为为业户营营造一个个“安全、舒舒适、温温馨、亲亲情”的生活活、办公公及购物物环境，让让业户安安心、放放心。一、总体体管理服服务目标标1、前期期目标成为开发发商的好好参谋、好好帮手、好好朋友；降低开发发商的建建设成本本，促进进楼盘的的销售。2、合同同目标在合同期期内，全全身心为为业主服服务，成成为业主主的好保保姆、好好管家、好好朋友。一年内达达到“海盐县县物业管管理优秀秀小区”的标准准；三年内达达到“嘉兴市市物业管管理示范范小区”的标准准；四年内达达到“浙江省省物业管管理示范范小区”的标准准。二、管理理服务理理念让严严格管理理、规范范服务、心心心交流流；您业业户、发发展商、行行政主管管部门、相相关专业业部门；更优优于行业业标准、优优于其它它企业、1100%业户第第一、不不断超越越业户日日益增长长的需求求；满意成为业业户的好好保姆、好好管家、好好朋友；成为发展展商的好好参谋、好好帮手、好好朋友；成为大家家认可的的好企业业、好伙伙伴、好好朋友。三、服务务承诺1、总体体指标（1）满满意度指指数855以上；（2）管管理服务务范围内内不发生生重大安安全责任任事故；管理服务务范围内内不发生生重大火火灾责任任事故；管理服务务范围内内不发生生重大设设备管理理责任事事故；（3）第第一年度度导入三三项贯标标体系管管理，第第二年度度通过三三项贯标标体系认认证；2、分类类指标（1）管管理处设设专线224小时时受理报报修；（2）业业户接待待时间：3655天8:30-20:30；（3）各各类服务务人员上上岗培训训率达到到1000%；（4）档档案归档档率达到到1000%，档档案完整整率达到到1000；（5）维维修及时时率达到到1000%；（6）维维修质量量合格率率达到995%以以上；（7）实实行维修修服务回回访制度度，回访访率达到到1000%；（8）有有效投诉诉处理率率1000，投投诉人签签字满意意率955以上上；（9）公公共设备备、设施施完好率率达到998以以上；（10）房房屋建筑筑完好率率达到998%以以上；（11）绿绿化存活活率达到到98%以上；（12）清清洁管理理无盲点点，管理理服务范范围保持持环境整整洁，生生活垃圾圾日产日日清；（13）道道路、停停车场完完好率达达到988%以上上；（14）管管理服务务范围内内保安固固定岗实实行244小时保保安立岗岗服务。第三章 拟采采取的工工作计划划和物资资装备情情况一、拟采采取的工工作计划划为了使物物业保值值、增值值，管理理处在认认真做好好物业的的接管验验收工作作的基础础上，拟拟定进一一步的工工作计划划，加强强装修管管理，增增强业主主和物业业公司之之间的沟沟通，以以确保物物业品质质不断得得到提升升，同时时为开发发商提供供一个后后续的优优质的售售后服务务工作，使使开发商商与物业业公司的的品牌共共同提高高，达到到“双赢”的目的的。1、业主主入伙前前我公司对对物业进进行现场场查勘，力力争在小小区工程程建设收收尾阶段段从物业业管理的的角度提提出改进进或布置置措施，配配合准备备接管验验收所需需要准备备的资料料及其他他相关工工作。在和发展展商进行行物业的的交接验验收中，由由我公司司提出接接管验收收所需要要的所有有书面资资料（验验收标准准参照建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准）。对对于验收收中发现现不合格格情况由由我公司司提出整整改单，在在一定期期限内由由开发施施工单位位整改修修复，再再由我公公司验收收合格后后接受。同同时协助助发展商商制定使使用公约约、业业主手册册等文文件，同同时准备备好业主主入户所所需要的的入伙伙手续书书、业业户信息息表、入入伙资料料签收表表、房房屋质量量整改通通知书、装装修管理理办法、装装修管理理协议、代代办服务务委托书书、房房屋验收收表、钥钥匙签收收表等等书面资资料。另另一方面面，做好好小区的的开荒保保洁工作作，进入入日常工工作状态态；保安安人员要要熟悉小小区情况况；设备备维修人人员做好好检查工工作，保保证公共共设备设设施的完完好，以以一个整整洁、舒舒适的环环境迎接接业主入入户。2、业主主入伙中中业主入户户中由我我公司设设备维修修人员陪陪同进行行房屋内内部验收收、抄表表，对于于业主发发现的问问题予以以记录。向向业主交交付填写写的资料料有：业业户手册册、装装修管理理办法、入入伙资料料签收表表、业业主信息息表、房房屋验收收表、钥钥匙签收收单等等，并及及时向业业主介绍绍有关物物业入伙伙后的管管理规定定。其中尤为为重要的的工作就就是装修修管理，按按公司标标准向业业主做好好解释工工作，并并准备好好装修修申报表表、施施工人员员登记表表、施施工人员员出入证证、施施工许可可证、动动用明火火许可证证、安安全责任任书等等书面资资料，业业户服务务人员会会将施施工人员员登记表表复印印件交保保安主管管；保安安巡岗按按表查验验施工人人员的施施工人员员出入证证，并并巡视跟跟踪施工工队的装装修过程程，督促促施工队队文明施施工，保保持环境境整洁，建建筑垃圾圾规定袋袋装化并并及时清清理到指指定的堆堆放地，不不允许将将垃圾堵堵住楼道道，不允允许将水水泥浆、剩剩漆、胶胶水、可可燃液体体倒入下下水道；夜间保保持施工工区安静静。管理理处除保保安外，业业户接待待、管理理处经理理都应当当定时对对装修施施工现场场检查，发发现违章章及时纠纠正，装装修结束束应经过过验收，装装修期间间的装修修材料运运出小区区应当应应业户签签字并经经管理处处经理确确认。3、业主主入伙后后进入全面面管理阶阶段后，物物业管理理处将以以公司企企业标准准为指导导，主要要开展以以下工作作（但不不限于）：房屋管理理：建筑筑物以及及其附属属物的保保养、维维修；设备设施施管理：对物业业范围内内的共用用设备设设施日常常的运行行、保养养、维修修；清洁管理理：加强强清洁员员工的管管理，维维护物业业范围内内的清洁洁卫生；绿化管理理：物业业范围内内的绿化化建设和和养护；消防管理理：建立立消防队队伍，对对物业范范围内消消防器材材、消防防设施等等管理；安全管理理：加强强保安队队伍的建建设管理理，确保保物业内内安全、舒舒适；车辆管理理：维护护行人、车车辆的交交通秩序序，以及及车辆停停放秩序序；产籍管理理：指对对产权登登记过程程中所产产生的各各种图表表、登记记资料进进行完善善和修正正，保证证产籍的的完整、准准确、与与实际相相符；财务管理理：对物物业管理理资金运运作和管管理；协协调因房房屋质量量引起的的业主与与发展商商之间的的纠纷。二、物资资装备情情况1、物业业管理用用房为创造一一个良好好的居住住和生活活环境，依依据建设设部物业业管理条条例的规规定，以以及结合合海盐海海韵华庭庭住宅小小区的特特点，除除各类设设施设备备机房外外，物业业管理用用房还包包括：管理服务务用房：管理处处接待、办办公用房房；保安、保保洁、工工程维修修、摆放放工具设设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；2、物业业管理用用房的配配置要求求管理处处办公用用房划分为客客户接待待和办公公两个区区域，场场所面积积按建设设部相关关文件执执行。工程维维修作业业工作室室需放置梯梯子、台台钻等设设备及备备品备件件仓库等等。保安、保保洁人员员休息、更更衣室放置更衣衣箱、凳凳子、保保洁工具具等。以上配置置除管理理用房外外，其他他用房可可利用车车库等多多余房间间，以不不侵占正正式办公公用房为为宜。总总的原则则是，给给业主及及租户带带来方便便，提高高我方人人员工作作效率。3、管理理设施的的配置要要求管理处开开办物品品表1、办公公用品开开办物品品名 称称数量/型型号复印机1台/施施乐20018电脑2台/ IBMM主机、三三星177寸纯平平显示器器打印机1台/ HP110100对讲机16只/摩托罗罗拉GPP-8885对讲机电电池板16块/10000mmA充电器10只/单路现金保险险箱1台/永永发 448000办公桌4张/防防火板台台面16600*8000*7550办公椅6把/麻麻面钢制制滑轮转转椅接待桌2张/防防火板台台面16600*8000*7550接待椅4把/麻麻面弓型型扶手椅椅洽谈桌1张/防防火板桌桌面直径径75ccm，高高度755cm洽谈椅4把/麻麻面镀铬铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企企鹅式WWL-LLM-113000 网络杯12只/瓷制无无柄烟灰缸3只/66122202AA考勤钟1只/科科密 881000标识若干/塑封机1台/焕焕达3220P饮水机1台/立立式传真机1台/松松下FTT-1553CNN分栏文件件柜5组/9900*4000*23300档案夹250只只/HYY20552阅览架1只/标标准电话机2只/西西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六六门伞架3只/定定制大雨伞3把/定定制小雨伞30把/定制2、维修修工器具具开办物物品名 称称数量/型型号台式钻床床1台/德德国定牌牌2200V 113m/m电锤（进进口）1台/博博士电动疏通通机2台/大大力牌GGC 770铝合金合合页梯（1.5m5m）10只/标准管子钳1把/新新工6000m/m 24寸寸 龙门架1套/沪沪工2号号带脚台虎钳1套/沪沪工5”、6”各一 数字式万万用表2只/指针式万万用表4只/永永红MGG-288 数字式钳钳形表2只/永永红MGG-288 兆欧表1只/东东海5000V 砂轮机1台/22.2KKV 潜水泵4台/长长乐2220V 7500W拖线板3只/塔塔牌600A、1M2、30MM切割机2台/梅花扳手手4套/电电工牌110件 套筒扳手手3套/电电工牌332件 内六角扳扳手5套/电电工牌11.5mm/m-110m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具具10套/硅胶抢3只/大大小各一一牛油枪3只/沪沪工4000g管道工具具2套/泥瓦、木木工工具具2套/3、保洁洁工具开开办物品品名 称称数量/型型号升降梯1部/登登月牌77米多功能擦擦地机2台/美美国NSSS177寸经济济型吸尘吸水水机2台/美美国NSSS双马马达高压水枪枪2只2.5米米铝梯3部1.5米米铝梯2部多功能清清洁车4部/捷捷霸AFF1660拖线盘4只/黄鱼车3部/4、保安安器具开开办物品品名 称称数量/型型号雨衣/雨雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍2根/第四章 拟建建立的组组织机构构及人员员的配备备、培训训、管理理一、拟建建立的组组织机构构及人员员的配备备1、管理理处组织织架构及及部门设设置管理处经理业户服务主管保洁绿化主管保安部设备主管业户服务部保安主管保洁绿化部设备部业户服务员保安领班经理助理门岗监控机动保洁工绿化工给排水管道工巡岗电工房屋维修工2、管理理处运作作方式及及各部门门职责1、管理理处运作作方式管理处实实行管理理处经理理负责制制的直线线制领导导形式，下下设业户户服务部部、设备备管理部部、保安安服务部部、保洁洁绿化部部四个部部门，实实施管辖辖区域内内统一的的物业管管理。管理处经经理集指指挥与职职能于一一身，全全面掌握握日常工工作及人人员状况况，减少少失控。各各项工作作的安排排及临时时任务的的下达，均均由管理理处经理理直接安安排，各各部门主主管下属属员工直直接向其其主管负负责，各各部门主主管直接接向管理理处经理理负责。2、部门门职责业户服服务部 业户服务务部主要要负责日日常与业业户之间间的联系系，处理理包括入入伙服务务、业户户接待、权权籍管理理、收费费管理、维维修资金金管理、装装修管理理、档案案管理、投投诉、报报修等事事宜，协协调各部部门工作作。保安服服务部保安部负负责小区区治安,交通与与消防管管理工作作，包括括门岗服服务、巡巡视管理理服务、车车辆管理理服务、监监控管理理服务、治治安管理理服务。设备管管理部设备管理理部负责责整个项项目的设设备维修修养护服服务，包包括电梯梯设备、房房屋、给给排水、供供配电、弱弱电系统统、消防防系统、智智能化系系统等公公共设备备设施的的维保服服务。保洁绿绿化部清洁管理理部负责责环保管管理及小小区公共共区域卫卫生和绿绿化服务务。此外采购购、人事事、培训训等事务务将由物物业人事事部、物物流中心心、培训训中心与与管理处处经理负负责。3、人员员配备1、管理理处各岗岗位员工工的任职职要求管理处处经理大专以上上学历具备行业业岗位资资格证书书全国物业业管理从从业人员员岗位证证书熟悉物业业管理的的相关政政策与法法规，对对工程设设施有一一定的了了解和管管理能力力具有丰富富的高档档住宅小小区管理理经验外表端庄庄，思路路敏捷有良好的的团队精精神和沟沟通技巧巧有良好的的指挥能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力经理助助理大专以上上学历具备房地地资源行行业岗位位资格证证书全国物业业管理从从业人员员岗位证证书具有高档档住宅小小区管理理经验有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力业户接接待大专以上上学历熟练操作作办公自自动化软软件熟悉高档档住宅小小区运作作内容普通话标标准流利利有良好的的协调能能力、语语言交流流能力和和文字表表达能力力通过物业业培训中中心专业业培训保安服服务具备物业业保安人人员岗位位上岗证证书年龄200355岁之间间，男性性身高不低低于1.75米米五官端正正，具有有较强的的敬业精精神作风正派派、无前前科、身身体健康康、站立立挺拔、无无明显外外观缺陷陷能吃苦耐耐劳承受受工作压压力通过物业业培训中中心专业业培训维修养养护具备相关关操作证证及上岗岗证具有智能能化高档档住宅小小区物业业的工程程维修及及保养工工作经验验具有较强强的敬业业精神和和吃苦耐耐劳精神神保洁保保绿通过保洁洁专业化化培训熟悉高档档住宅公公寓的保保洁保绿绿工作形象健康康细心、认认真，能能刻苦耐耐劳及承承受工作作压力2、管理理处各部部门岗位位人员配配备及岗岗位职责责和工作作范围人员配配备岗位设置置人员配备备(人)岗位设置置人员配备备（人）管理处经经理1设备管理理部经理助理理1设备部主主管1业户服务务部强弱电工工1业户服务务部主管管1（兼）给排水管管道1业户服务务员（接接待/财财务/贯贯标/档档案/报报修）2房修1值班电工工1保安服务务部保洁绿化化部保安部主主管1保洁绿化化部主管管1（兼）保安领班班（兼）2领班1门岗4单元内公公共部位位3巡岗4外围、机机动1监控4机动4合计31人岗位职职责和工工作范围围管理处经经理在公司的的领导下下，全面面负责管管理处内内部管理理、业户户服务、房房屋设备备设施运运行与维维护保养养、保安安服务、保保洁服务务、应急急处理及及特约服服务等工工作。组织拟制制、审核核和贯彻彻小区管管理服务务的工作作计划和和作业文文件。负责小区区管理服服务的质质量控制制和费用用控制。负责协调调与业委委会、发发展商、物物业行政政主管部部门、地地方有关关管理部部门及有有关专业业公司之之间的关关系。负责初审审分承包包方、分分供方，审审批小区区管理服服务公开开文件和和管理处处作业文文件的发发放。负责组织织小区公公益性活活动。完成公司司交办的的其他任任务。管理处经经理助理理在管理处处经理的的领导下下，负责责业户服服务的接接待工作作。拟制小区区的业户户服务计计划、费费用预算算，负责责业户服服务的质质量控制制。负责编制制每日的的工作作日报，并并向公司司上报。负责接待待业户办办理入伙伙、房屋屋和车位位租售、装装修手续续；负责责协调处处理业户户投诉、报报修事宜宜。负责建立立业户档档案，登登记产权权清册与与租赁清清册、权权籍资料料，对业业户档案案实现动动态管理理。负责代收收公用事事业费、有有线电视视费；代代订境外外报刊杂杂志及代代购纯水水、订购购员工盒盒饭等事事宜。负责收集集编排：管理信信息、业业户服务务征询单单，及时时张贴和和收回，对对反馈的的业户见见议和意意见进行行分析、落落实和安安排处理理，保持持与业户户的沟通通。负责管理理处计算算机应用用和办公公设备的的维护保保养工作作。具体组织织社区公公益性活活动。完成经理理交办的的其他工工作。设备管理理部主管管在管理处处经理的的领导下下，负责责房屋设设备、设设施的正正常运行行与维保保服务，包包括房屋屋设备设设施运行行的应急急处理工工作。负责对设设备部的的日常管管理，检检查每日日运行日日志，了了解设备备工作状状况合理理安排每每日工作作。负责小区区房屋设设备、设设施运行行与维保保的质量量控制，拟拟制维保保服务过过程中的的费用预预算、作作业文件件，并负负责实施施。负责计划划和购置置维保材材料及工工器具。负责公共共设施能能耗管理理与节能能工作。编制（设设备）突突发事故故的应急急处理预预案，并并适时组组织预演演。负责对房房屋设备备（设施施）维修修、保养养工作的的计划实实施和记记录备案案，对一一些隐蔽蔽工程中中的更改改要详细细记录备备案，记记录文件件长期保保存。完成经理理交办的的其他工工作。保安服务务部主管管在管理处处经理的的领导下下，对所所管辖区区内的治治安、消消防负责责。负责对当当值保安安进行岗岗位督导导，发现现不合格格操作当当场予以以纠正，对对各班保保安质量量记录进进行初审审。负责对突突发事故故应急处处理的现现场协调调。负责对消消防设施施及保安安器材、公公用物品品的检查查和管理理。负责员工工的消防防培训及及小区消消防安全全知识宣宣传。负责对队队员考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责对装装修施工工队介绍绍小区装装修管理理规定并并对现场场进行安安全监督督和现场场管理。协助完成成管理处处布置的的业主特特约服务务。保洁绿化化部主管管服从管理理处经理理的领导导，对小小区的清清洁绿化化负责。负责对当当班保洁洁工操作作的检查查，对各各班保洁洁工作质质量记录录进行初初审。负责对绿绿化区的的规划和和养护工工作的督督导、监监管。负责安排排人员完完成业主主提出的的特约服服务。负责对员员工考勤勤和请假假审批及及工作考考核。负责计划划和购置置保洁材材料及工工器具。负责与绿绿化养护护的业务务联络。完成管理理处经理理交给的的其他工工作任务务。业户接待待员（出出纳、投投诉）具体开展展业户服服务方面面的工作作，包括括业户入入伙、装装修、联联系、投投诉处理理及接待待工作；负责管理理费、能能耗费及及其它服服务费用用的催缴缴工作；负责接待待业户办办理入伙伙手续、装装修手续续、非公公共性服服务手续续、建立立业户档档案，登登记产权权清册与与租赁清清册；保持与业业户的联联系和相相互沟通通，包括括具体组组织社区区公益性性活动；完成交办办的其它它工作。业户接待待员（档档案）负责管理理处文书书档案管管理工作作，包括括文秘、电电脑、档档案、权权籍、出出纳等工工作；负责管理理费的收收缴工作作；负责管理理处计算算机应用用和办公公设备的的维护保保养工作作；负责管理理处管理理、技术术、业户户档案与与资料的的管理工工作；负责与业业户权籍籍资料的的管理工工作；完成经理理交办的的其它工工作。门岗保安安对主管负负责，服服从上级级命令；在指定位位置，指指定面向向立岗，严严禁脱岗岗；验证物物品出门门证，施施工人员员临时时出入证证后放放行；发现责任任区域公公物损坏坏向上级级报告；负责外来来人员的的登记，备备用钥匙匙管理；协助主管管进行紧紧急服务务处理。巡岗保安安对保安主主管负责责，服从从上级命命令；巡逻中遇遇业主要要求应及及时提供供服务；巡逻中发发现可疑疑人员应应进行