某地产房地产管理流程工作指引.docx

工作指引引标准表表单目录1.项目目投资管管理2.项目目设计管管理3.项目目施工管管理4.项目目进度管管理5.项目目成本管管理6.项目目销售管管理7.安全全文明生生产8.招投投标管理理9.经济济合同管管理10.经经营目标标管理11.危危机管理理12. 信息披披露工作作指引13.管管理制度度系统14.业业务信息息管理项目投资资管理目录项目经营营策划书书编制提提纲项目立项项评审决决策指引引项目可行行性研究究报告编编制指引引项目建议议书编制制指引项目论证证审查表表项目开发发论证综综述表新项目基基本情况况调查表表1 城市市规划及及发展简简述2 项目目决策背背景及摘摘要2.1 外部环环境a) 城城市发展展规划与与宗地的的关系及及对项目目开发的的影响，如：交交通捷运运系统规规划与建建设、城城市功能能规划与与布局、局部区区域开发发重点、政府重重大政策策即将颁颁布走向向等；b) 宗宗地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等方面的的地位；c) 项项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技术区区生活住住宅配套套、文化化园、政政府重点点工程等等。2.2 内部因因素a) 项项目启动动对公司司未来几几年发展展战略的的意义（一般33 至5 年），在公公司发展展中的地位（是是否核心心项目）；b) 公公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩大社社会影响响力的作作用；c ) 从公司司未来的的利润需需求项目目投资回回报率、可持续续经营等等角度描描述立项项的意义。3 项目目概况3.1 宗地位位置3.2 宗地现现状四至范围围，地势势比较，地面现现状，现现有居民民情况，地下情情况，土土地的完完整性，地质情情况。3.3 项目周周边的社社区配套套3.4 项目周周边环境境3.5 大市政政配套3.6 规划控控制要点点总占地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积；住宅建建筑面积积、公建建建筑面面积；综综合容积积率、住住宅容积积率；建建筑密度度；控高高；绿化化率等。3.7 土地价价格3.8 土地升升值潜力力初步评评估3.9 立即开开发与作作为土地地储备优优缺点分分析。4 法律律及政策策性风险险分析土地使用用权归属属、土地地的他项项权力、土地的的用途、有关项项目用地地现状的的政府文文件；立立项情况况；规划划用地用用途、有有关项目目用地规规划的政政府文件件；征地地批文、土地使使用权出出让合同同、拆迁迁安置补补偿、有有关项目目地块的的政府文文件。5 市场场分析区域住宅宅市场简简述、区区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55 年）、区域域市场在在市内各各项指标标的排名名状况及及发展趋趋势；各各档次产产品供应应状况、各档次次产品的的集特征、区域域内表现现最好个个案状况况、未来来2-33 年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品类型、本案在在区域市市场内的的机会；产品特特征、重重点个案案、成长长状况、市场容容量、消消费者特特征；产产品定位位及建议议。6 项目目投资简简要评价价主要经经营指标标分析开发建设设期间计计划分析析；购置置土地的的资金来来源计划划分析；营销计计划分析析；成本本、费用用、税务务分析；经济效效益赢利利能力分分析。7 结论论和建议议1 项目目决策背背景及摘摘要1.1 外部环环境a) 城城市发展展规划与与宗地的的关系及及对项目目开发的的影响，如：交交通捷运运系统规规划与建设、城城市功能能规划与与布局、局部区区域开发发重点、政府重重大政策策即将颁颁布走向等；b) 宗宗地所属属地域在在该城市市的历史史、经济济、文化化、战略略发展等等方面的的地位；c) 项项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如：危危房改造造、高新新技术区区生活住住宅配套、文化化园、政政府重点点工程等等。1.2 内部因因素a) 项项目启动动对公司司未来几几年发展展战略的的意义（一般33 至5 年），在公公司发展展中的地地位（是是否核心心项目）；b) 公公司进入入重点区区域市场场、项目目合理布布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形象、降降低经营营风险、扩大社社会影响响力的作作用；c) 从从公司未未来的利利润需求求项目投投资回报报率、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义。2 项目目概况2.1 宗地位位置宗地所处处城市、行政区区域、非非行政区区域经济济开发区区、商贸贸金融区区等的地地理位置置。（附图：项目在在该城市市的区位位图，标标记出宗宗地区域域位置，与标志志性市政政设施、建筑物物的相对对位置和和距离、地段的的定性描描述）。2.2 宗地现现状a) 四四至范围围；b) 地地势平坦坦状况，自然标标高，与与周边地地势比较较；c) 地地面现状状，包括括宗地内内是否有有水渠、较深的的沟壑、池塘及及高压线线等对开开发有较大影响响的因素素，并计计算因此此而损失失的实际际用地面面积；d) 地地面现有有居民情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开工状况况等，并并说明对对拆迁及及项目开开发进度度的影响响；e) 地地下情况况，包括括管线、地下电电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结构等等，地上上地下都都要注意意有没有有受保护护的历史史文物古古迹、可可利用的的构建；f) 土土地的完完整性，是否市市政代征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江河湖泊等因因素分割割土地；g) 地地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地下水水位和抗抗震性要要求。（附图：平面地地形图，标记四四至范围围及相关关数据；地形地地貌图，主要反反映宗地地面建建筑、河河流、沟沟壑、高高压线等等内容；地下状状况图，包括地地下管线线、暗渠渠、电缆缆、光缆缆等。）2.3 项目周周边的社社区配套套a) 周周边30000米米范围内内的交通通状况、教育、医院等等级和医医疗水平平、大型型购物中中心、主主要商业业和菜市市场、文文化、体体育、娱娱乐设施施、公园园、银行行、邮局局等设施施状况。b) 宗宗地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状。2.4 项目周周边环境境治安情况况、空气气状况、噪声情情况、污污染情况况、危险险源情况况、周边边景观、风水情情况、近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工厂的的搬迁、大型医医院、学校、购购物中心心/超市的的建设等等。2.5 大市政政配套周边道路路现状及及规划发发展，供供水、排排污、雨雨水、通通讯、永永久性供供电和临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水距宗地地距离、成本、接入的的可能性性。2.6 规划控控制要点点a) 总总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积；b) 住住宅建筑筑面积、公建建建筑面积积，公建建的内容容，并区区分经营营性和非非经营性性公建的的面积；c) 综综合容积积率、住住宅容积积率；d) 建建筑密度度；e) 控控高；f) 绿绿化率等等。2.7 土地价价格土地价格格计算的的方法，若有代代征地要要说明代代征地价价格。根根据购买买价格计计算总地地价、楼面面地价。2.8 土地升升值潜力力初步评评估从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展战战略等角角度对土土地升值值潜力做做出初步步评估。2.9 立即开开发与作作为土地地储备优优缺点分分析。3 法律律及政策策性风险险分析3.1 项目用用地取得得土地使使用权的的法律手手续现状状描述3.1.1 项项目用地地现状土地使用用权归属属、土地地的他项项权力、土地的的用途、有关项项目用地地现状的的政府文件。3.1.2 计计划手续续项目是否否已经立立项、立立项主体体是否能能够变更更、立项项变更条条件和时时间、有有关立项的政府府文件。3.1.3 规规划手续续规划用地地用途、有关项项目用地地规划的的政府文文件。3.1.4 土土地手续续征地批文文、土地地使用权权出让合合同、拆拆迁安置置补偿、有关项项目地块块的政府府文件。a) 项项目用地地取得土土地使用用权程序序评估：取得土土地使用用权的程程序描述述、取得得土地使用权需需要的工工作日、取得商商品房用用地土地地使用权权所需条条件、取取得土地地使用权的风险险及控制制。b) 项项目用地地土地性性质变更更的评估估：土地地性质变变更的程程序描述述和理由由、土地地性质变更的政政策支持持或障碍碍、土地地性质变变更需要要的工作作日。c) 政政策性风风险评估估：政府府资源利利用的评评估、政政策变更更对项目目开发的的影响。3.2 合作方方式及风风险评估估合作方基基本情况况：合作作方名称称，主要要股东构构成情况况、资质质等级、履约能能力、注注册资本本、特殊殊背景等等。合作作方式、双方的的主要权权利义务务描述、合作风风险评估估。3.3 总体评评价对各各项法律律手续和和程序的的可操作作性、合合法性，风险的的可控性性进行评评价。如如：签约约合同中中明显对对我方不不利的条条款及其其考虑；部分或或全部条条款存在在的不确确定性因因素的控控制；不不利、不不确定条条款可能能遭受的的损失和和对开发发进度的的影响等等。4 市场场分析4.1 区域住住宅市场场成长状状况区域住宅宅市场简简述、区区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55 年）、区域域市场在在市内各项项指标的的排名状状况及发发展趋势势。4.2 区域内内供应产产品特征征各档次产产品供应应状况、各档次次产品的的集合特特征、区区域内表表现最好好个案状状况、未未来2-33 年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型、本案在在区域市市场内的的机会点点和威胁胁点。4.3 区域市市场目标标客层研研究和市市场定位位各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围、本案目目标人群群特征、确定目目标客户户、市场定位位。4.4 整体市市场对本本案有重重大影响响的因素素产品特征征、重点点个案、成长状状况、市市场容量量、消费费者特征征等。4.5 产品定定位及建建议户型类型型、面积积标准、不同类类型产品品的比例例。5 规划划设计初初步分析析5.1 规划设设计的可可行性分分析规划设计计的初步步概念：设计概概念、技技术概念念、可持持续发展展概念。6 工程程及销售售计划a) 截截至项目目施工、取得销销售许可可证，报报批报建建分别需需要的工工作日。b) 工工程计划划：开竣竣工时间间及工期期计划、各期开开工面积积、开竣竣工时占占当地城城市市场和片区区市场的的占有率率。c) 销售售计划：各期销销售时间间、价格格、面积积，预计计销售各各期的市市场占有有率，销销售计划实现现的可行行性分析析。7 投资资收益分分析7.1 成本预预测说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设、总建筑筑面积、住宅和和非住宅宅面积、容容积率、项目总总投资等等。7.2 税务分分析营业税及及附加、所得税税、土地地增值税税。7.3 经济效效益分析析a) 项项目利润润率、投投资回报报率及主主要经济济指标。b) 项项目开发发各期的的利润体体现。c) 敏敏感性分分析：成成本变动动各项经经济指标标的变化化，售价价变动各各项经济济指标的的变化，容积率变变动各项项指标的的变化。d) 盈盈亏平衡衡点分析析：保本本售价、保本销销售率。7.4 项目资资金预测测资金投入入计划、资金回回款计划划、融资资方案、启动资资金及现现金流量量分析。8 综合合分析与与建议8.1 优势从品牌、设计、启动速速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营销、合作方方式、大大市政配套套、生活活配套、是否符符合公司司一贯发发展思路路等方面面论述。8.2 劣势从品牌、设计、启动速速度、产产品品质质和特性性、市场场竞争、营销、合作方方式、大大市政配套套、生活活配套、是否符符合公司司一贯发发展思路路等方面面论述。8.3 机会从市场机机会、提提高市场场占有率率、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗地地所属区区域土地地价格趋趋势等方方面论述述。8.4 结论和和建议附表1 开发成成本测算算项目投资总额额（万元元）单位成本本（元/m2）一、土地地价款支支出二、前期期开发准准备费三、主体体建筑（装饰）工程费费四、主体体安装工工程费五、社区区管网工工程费六、智能能化系统统费七、园林林环境工工程费八、配套套设施费费九、其它它建设工工程支出出十、管理理费用十一、销销售费用用十二、财财务费用用十三、各各项税金金十四、预预备费十五、总总计在指标不不确定或或多个可可选择时时，要将将不同测测算假设设下的成成本测算算分别列列示。附表2 投资收收益分析析项目名称称：制表人：编制单位位:编制日期期：序号项 目目总金额（万元）可售面积积（）单位金额额（元/）备注1一、销售售总收入入21 多层层住宅收收入32 高层层住宅收收入43 小高高层住宅宅收入54 公建建收入65 车库库收入76 其他他收入8二、各项项支出总总额91 建造造成本101.1土土地价款款支出111.2前前期开发发准备费费121.3主主体建筑筑工程费费131.4主主体安装装工程费费141.5社社区管网网工程费费151.6 智能化化系统161.7 园林环环境工程程费171.8 配套设设施费181.9 其他建建设工程程支出192.0 预备费费202 销售售费用213 管理理费用224 财务务费用235 营业业税金及及附加24四、利润润总额25减：所得得税26五、净利利润27六、项目目投资总总额28七、收益益率291毛利率率302销售利利润率313成本利利润率324成本净净利率335投资利利润率346投资净净利率附表3 开发各各期利润润预测经济指标标年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积积（）单位利润润(元/)利润(万万元)1 项目目可行性性评审方方式和要要求1.1 项目立立项的评评审经两两步完成成，包括括管理公公司经营营管理委委员会的的评审和和集团经经营决策策委员会会的评审审。1.2 管理公公司经营营管理委委员会的的评审采采用资料料审查方方式进行行，各评评审委员员对项项目可行行性研究究报告提出书书面评审审意见，交由经经营管理理部修订订完善项目可可行性研研究报告告。1.3 集团经经营决策策委员会会做出项项目立项项评审的的最终决决定。2 评审审内容要要点2.1 项目可可行性研研究报告告及相关关附件资资料的审审查a) 所所用背景景资料的的可靠性性；b) 可可行性论论证分析析的内容容是否完完整；c) 分分析方法法是否可可行；d) 是是否存在在先入为为主的“假设”。2.2 拟开发发项目与与集团房房地产发发展战略略的符合合性a) 所所在地域域选择；b) 项项目品牌牌与企业业品牌的的协调性性；c) 开开发项目目规模；d) 开开发项目目档次；e) 目目标客户户选择。2.3 投资收收益及风风险a) 风风险分析析是否充充分；b) 风风险规避避措施是是否可行行；c) 潜潜在风险险对集团团经营策策略的影影响；d) 投投资收益益测算的的可信程程度；e) 投投资收益益是否满满足要求求。2.4 项目策策划的评评价a) 项项目规划划分析与与集团业业务策略略的符合合性；b) 规规划概念念的创新新；c) 工工程计划划及销售售计划是是否可行行。2.5 资源能能力评价价a) 开开发项目目对近期期经营计计划的影影响；b) 资资金来源源的可行行性；c) 项项目开发发管理能能力；d) 专专业资源源及解决决途径的的可行性性。3 项目目可行性性评审决决策会议议3.1 评审会会计划应应至少提提前3 天通知知各与会会人员，并随附附项目目可行性性研究报报告及相关资资料。与与会人员员必须提提前审查查项目目可行性性研究报报告及及相关资资料。3.2 评审人人员可先先行与报报告编写写相关人人员进行行沟通，或在评评审会上上提出评评审意见见。评审会应应保证充充足的时时间，以以便问题题的澄清清和认可可各位评评审提出出的问题题、意见见和建议议。3.3 评审人人员在会会议最后后做出书书面的综综合评估估意见、开发建建议和评评审结论论。3.4 管理公公司经营营管理部部在三天天内综合合分析各各委员意意见和评评审结论论，形成成集团决决策会议议纪要，报集团团主管领领导签发发。4 评审审决策结结论评审结论论分为三三种：同同意立项项、反对对立项、推迟立立项。说明：项项目经营营策划书书分为整整体经营营策划书书和分期期经营策策划书，整体策策划书用用于整个开发项项目的经经营策划划，分期期经营策策划书在在整体策策划书的的指导下下编制，用于对对每一分期的项项目经营营策划。下文中中的提纲纲可用于于整体经经营策划划书和分分期经营营策划书书，但斜体字仅仅用于分分期经营营策划书书的编制制.1 项目目介绍1.1 城市发发展概况况主要包括括城市概概貌、主主要综合合经济指指标、基基础设施施建设、重点产产业建设设、金融融商贸、自自然资源源、城市市总体发发展规划划、住宅宅发展等等。1.2 项目所所在区位位发展概概况主要包括括分区规规划、周周边发展展规划、基础生生活配套套设施、地块基基本情况况（现状状、环境、交交通、配配套等）、周边边楼盘情情况等。1.3 项目的的技术指指标主要包括括总占地地面积、代征地地面积、净用地地面积、绿化面面积、道道路面积积；住宅宅建筑面积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积；停车车位（或或地下车车库）；综合容容积率、住宅容容积率、建筑密密度等。1.4 项目的的总体经经营目标标主要包括括项目的的开发周周期、投投资规模模、盈利利水平等等。1.5 项目面面临的主主要问题题主要包括括住宅市市场容量量、推广广费用、开发周周期、盈盈利能力力等方面面存在的的问题。2 整体体策划2.1 市场现现状及竞竞争对手手分析主要包括括市场容容量、消消费水平平、消费费习惯、按揭贷贷款、住住宅市场场调查等等。2.2 项目的的优势、劣势分分析主要包括括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管管理等。2.3 项目的的风险管管理主要包括括项目所所面临风风险因素素（如市市场、技技术、工工程、投投资、融融资等方方面）的的识别及预预测、风风险评估估和风险险对策研研究等。2.4 客源分分析主要包括括客户群群分析、客户年年龄分析析、客户户消费动动因等。2.5 项目定定位主要包括括目标客客户、销销售价格格等。2.6 营销概概念主要包括括概念主主题、功功能性概概念、个个性空间间概念、文化概概念、健健康概念念等。2.7 分析结结论3 营销销策划3.1 营销体体系的建建立主要包括括建立营营销体系系、确定定部门职职责、细细化岗位位分工、确定销销售奖励励办法等等。3.2 销售价价格策略略主要包括括价格制制定总体体原则、具体方方案、推推广周期期、付款款方式、优惠策策略、折折扣规定等等。3.3 推广促促销策略略主要包括括总体推推广策略略、确定定推广理理念、制制定推广广阶段、分阶段段实施推推广目标标、细化推广广内容等等。3.4 项目包包装主要包括括建立CCIS（企业形形象识别别系统）：具体体建立VVI（视视觉识别别系统）、建立立MI（企企业管理理识别系系统）、建立BBI（行行为识别别系统）。3.5 销售费费用的估估算3.6 整体及及年度销销售计划划方案4 产品品策划4.1 规划设设计指引引主要包括括规划概概述、总总体规划划原则、交通布布局、停停车设施施、配套套设施等等。4.2 景观环环境设计计指引主要包括括绿地景景观设计计、硬质质景观设设计、水水体景观观设计、建筑布布局设计计等。4.3 建筑设设计主要包括括户型设设计、户户型搭配配设计、装修标标准、设设备选型型、结构构形式等等。4.4 卖场设设计主要包括括售楼处处的结构构设计、位置设设计、功功能设计计等。4.5 公建设设计主要包括括会所、幼儿园园、学校校等的设设计、装装修要求求。5 当地地工程施施工管理理指引5.1 当地的的工程建建设政策策、法规规、条例例。5.2 当地的的建设管管理规定定、程序序（含规规划、招招投标、报建、安全生生产等）。5.3 当地的的建筑材材料使用用主流、价格、质量评评价。5.4 当地自自然条件件（例如如冬季、雨季等等）下的的工程施施工管理理要求。5.5 当地的的验收组组织程序序、验收收内容。5.6 当地档档案管理理程序、制度等等。5.7 当地勘勘察单位位、施工工单位、监理单单位、设设计单位位的基本本情况。5.8 当地建建筑产品品质量通通病调查查报告。5.9 质量管管理目标标（指标标）及措措施。6 财务务管理6.1 编制项项目投资资计划项目所在在公司财财务部会会同其他他部门编编制土地地投资计计划、工工程支出出计划、费用开开支计划、税金缴缴纳计划划，进而而形成项项目投资资计划。6.2 编制工工程支出出计划、费用开开支计划划明细表表。6.3 编制项项目资金金流量计计划结合项目目开发、销售的的具体情情况，编编制年度度内的现现金流量量分析表表、项目目总体资资金流量表表。6.4 融资计计划依据项目目具体情情况编制制融资计计划，详详细列明明贷款银银行名称称、贷款款额度、贷款期期限、还款款计划等等内容。6.5 项目的的总体财财务分析析确定项目目的主要要经营指指标，测测算利润润总额、净利润润、销售售利润率率、销售售毛利率率、成本利润润率、投投资回报报率等指指标。7 成本本控制7.1 市场调调研获得得数据的的收集、整理、分析，包括但但不限于于：a) 政政府规费费；b) 项项目报建建费用；c) 当当地工程程造价指指标。7.2 结合公公司原有有项目的的目标成成本管理理评价报报告，提提出借鉴鉴预防措措施。7.3 提出项项目成本本分类总总汇。7.4 提出实实施过程程中成本本控制的的主要节节点和方方法或原原则如在规划划设计中中，实行行限额设设计，推推行价值值工程；在施工工图设计计中提出出含钢量量、混凝土含含量等指指标；招招投标阶阶段合理理低价选选择施工工单位；施工阶阶段材料料限价，控制现现场签证证；竣工工结算阶阶段审查查结算等等。7.5 材料设设备价格格及供应应商的考考察。7.6 编制建建设项目目目标成成本表。8 物业业经营管管理8.1 对当地地现行物物业管理理法律、法规（包括管管理费、维修基基金等）、当地地物业管管理市场场现状的的调查、分析。8.2 物业经经营管理理目标8.2.1 在在遵循当当地现行行法律、法规，适应当当地人文文地理的的前提下下，进行行规范、优质的的物业管管理服务务。8.2.2 在在现有万万科物业业管理品品牌基础础上，进进一步提提升万科科物业管管理品牌牌形象。8.2.3 确确立经营营目标，如建设设文明小小区、IISO990000 质量量体系认认证、服服务功能能定位、社区文文化定位位等。8.3 物业公公司（物物业管理理处）筹筹建计划划8.4 项目物物业管理理运做的的特殊要要求（即即根据项项目当地地特色，与常规规物业管管理不同同之处的的要求）8.5 物业经经营管理理要求8.5.1 商商业公建建8.5.2 会会所8.5.3 幼幼儿园、学校8.5.4 物物业管理理办公用用房、宿宿舍8.5.5 其其他，如如垃圾收收集与转转运、停停车场（库）、管理控控制室、水电气气暖等配配套工程程用房、区内标标志、标标牌等。8.6 提出物物业收支支估算和和物业管管理收费费标准新项目基基本情况况调查表表填写公司司(部门)：填写时间间：PIIF1001B 第11 页 共22 页项目名称称位置区域位置置所在区四至范围围东南西北交通、地地段土地所有有权归属属合作方土地性质质占地面积积建筑面积住宅容积率共建土地现状状地质情况况规划要求求合作方式式及条件件合作方式式土地价格格及构成成付款条件件优惠政策策市政配套套费项目名称称其他新项目基基本情况况调查表表填写公司司(部门)： PIFF1011A PPIF1101BB 第第2 页共2 页市政配套套情况说明明公建配套套情况说明明报批程序序及时间间地块踏勘勘记录填表说明明交通、地地段：与与市中心心、主要要建筑物物、商圈圈等的距距离，公公共交通通现状说说明土地地现状：包括使使用现状状、地形形地貌、地上地地下建筑筑物、待待动拆迁迁、代征征道路及及绿化用用地情况况。地块块1/5500、1/220000 地形形图；地地质情况况：包括括地基条条件、场场地标高高等等规规划要求求：包括括地块内内的建筑筑密度、容积率率、绿化化率和控控高要求求以及项项目周边边的政府府规划功功能说明明。市政政配套情情况说明明：包括括道路、水、电电、燃气气、有线线电视、通信、网络、排水情情况及相相应的容容量、接接口位置置等现状状及规划划情况公公建配套套情况说说明：包包括项目目周边的的医院、学校、商业等等设施的的数量及及位置填写报人人： 管理公公司经营营开发管管理部经经理负责责人：项目所在在公司总总经理：项目开发发论证综综述表PIF1102AA 第1 页共4 页一 宗宗地概况况土地方全全称项目宗地地概况位置区域位置置所在区四至范围东南西北地段及等等级现状地形地貌地下情况况待动迁情情况需要安置置或动迁的居居民_户户_人人涉及单位位 个个需要迁移移的企业业或工厂厂 个个其他交通出行行公交线路路在宗地及及其周边边的起始始站轨道交通通距宗地最最近的站站点快速干道道市中心距距宗地最最快可达达线路其他现状公共共服务设设施（距距宗地330000米范围围内列明明数量、名称、距离）教育设施施（列数数量）小学中学大专院校校托幼商业网点点综合商场场超级市场场农贸市场场其他银行邮局文化体育育公园运动场官官图书馆游泳馆其他医院大市政配配套周边环境境项目开发发论证综综述表、PIF1102AA 第22 页共4 页二 经经济技术术指标经济技术指标项目宗地地用地平平衡表依据面积（公公顷）比例现状用地地性质居住用地地住宅用地地公建用地地区内道路路用地绿地公共绿地地退道路绿绿化带市政用地地道路用地地总用地规划批准准经济技技术指标标情况依据总建筑面面积万平方米米比例其中住宅面积积多层住宅宅高层住宅宅公建面积积经营性公公建非经营性性公公建项目目主要内容容分类项目名称称建筑面积积占地面积积经营性公建项目目1234N非经营性性公建项目目1234N综合指标标容积率综合容积积率住宅容积积率其他标准准建筑覆盖盖率绿化率控高备注项目开发发论证综综述表PIF1102AA 第3 页共4 页三合作条条件合作方式（主要包包括获得得项目或或土地的的方式、土地前前期开发发工作、规划调调整、市市政公建建配套的的要求等）合作依据据政府批文文、权证证名称审批机关关备注计划立项项批准文文件规划用地地批准文文件征地批文文及其附附图方案设计计批准文文件建设用地地批准文文件其他政府府文件合作要求求土地成本（成本构构成、楼楼面地价价）付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准项目开发发论证综综述表PIF1102AA 第4 页共4 页四投资收收益预测测项目投资收益测算规划指标标用地面积积（万平平方米）建筑面积积（万平平方米）合计住宅多层住宅宅高层住宅宅公建经营性非经营性性成本预算项目金额（万万元）单价（元元/平方米米）一直接成本本小计1土地获得得价款2开发前期期准备费费3主体建筑筑工程费费4主体安装装工程费费5红线内市市政工程程费6环境及配配套设施施费7其他费用用其中：物物业费用用资本化利利息二管理费用用销售费用用财务费用用税金及附附加总计序号项目金额/万万元单价/元元/备注1销售收入入2直接成本本3税金及附附加4三项费用用5总投资6毛利率%7税前利润润8税后利润润9销售净利利率10总投资回回报率11内部收益益率12启动资金金13最大资金金占用项目论证证审查表表PIF1103AA 序号号:项目名称称审查意见见综述报告资料料完整性性和可信信程度项目发展展方向投资收益益及风险险项目策划划资源能力力同意立立项 不不同意立立项 推推迟立项项审查人签签名:设计管理理指引设计管理理工作指指引目录规划设计计指引编编制要点点规划设计计任务书书编制要要点项目规划划方案评评审指引引建筑单体体方案评评审指引引景观设计计任务书书编制要要点施工图审审查基本本要求设计变更更分类与与审批权权限规定定项目规划划设计方方案简评评表施工图审审查意见见表1 城市市背景分分析（详详见规划划