上海市高档物业市场调查报告60006.docx

目 录壹、 2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市市场二、开发投投资三、开发规规模四、商品房房市场五、住宅销销售市场场六、在建住住宅基地地的情况况分析七、20003年一一季度各各区批准准预售个个案数量量分布贰、高档物物业宏观观市场简简析叁、中心城城区高档档物业市市场分析析肆、综 述述一、未来高高档物业业市场发发展综述述二、20003年一一季度各各高档物物业板块块现况总总述伍、各区最最新重点点个案分分析陆、市场研研究部下下一步工工作重点点附：最新典典型个案案市场快快讯2003年年一季度度上海房房地产宏宏观市场场2003年年一季度度，上海海住宅建建设仍然然保持着着高位运运行，无无论投资资、开发发规模还还是市场场销售，都都呈健康康增长趋趋势。一、土地市市场2003年年1-33月，上海市出出让新增增经营性性用地444幅，土土地面积积2255.4万万平方米米，可建建面积3301.9万平平方米，总总体容积积率为11.344。在所所有新增增性用地地出让中中，住宅宅项目用用地占990%，依依然为土土地市场场交易大大户，相相反，商商业用房房土地市市场则显显无力，新新增性用用地出让让仅占总总量的11.2%。具体体分析各各地块出出让归属属，主要要分布在在宝山、浦浦东、闵闵行等九九个行政政区，其其中宝山山区出让让土地面面积为各各区之最最，为555.22万平方方米，占占到全市市总量近近四分之之一，浦浦东屈居居老二，同同样为88幅地块块，出让让土地面面积为331万平平方米，闵闵行则位位居老三三。出让新增性性用地中中，招投投标用地地25幅幅，占地地面积1160万万平方米米，可建建面积1188万万平方米米，平均均容积率率为1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。二、开发投投资今年一季度度全社会会固定资资产投资资达3664.66亿元，同同比增长长25.9%，其其中住宅宅投资完完成了1109.2亿元元，比去去年同期期增长225.88%，占占全社会会固定资资产投资资比重达达到300%。全全市商品品房投资资1399.8亿亿元，同同比增长长29.6%，商商品住宅宅投资1108.7亿元元，占房房地产投投资777.8%。三、开发规规模由于去年住住宅建设设规模达达到历史史最高水水平，结结转至今今年的施施工面积积较大，同同时新开开工规模模仍持续续增长，从从而施工工面积与与竣工面面积均比比去年同同期有大大幅增长长，一季季度住宅宅的建设设规模处处于历史史较高水水平。 全市1-3月份份累计住住宅施工工面积445311.9万万平方米米，比去去年同期期增长225.22%；住宅宅竣工面面积4996.88万平方方米，比比去年同同期增长长1055.9%。住宅宅新开工工5133.7万万平方米米，比去去年同期期新开工工4099.9万万平方米米，增长了了25.3%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米。四、商品房房市场有资资料显示示，至220033年2月月底，全市市商品房房批准预预售发证证数2005份，面面积3227.77万平方方米，基基本与去去年同期期持平，其其中，11月份批批准预售售面积为为2588.4万万平方米米，2月月份则为为67.3万平平方米，显显示出22个月批批准预售售的一重重一轻。具具体分析析批准预预售分区区情况，11-2月月共批准准9个行行政区2205个个项目，其其中以浦浦东633个项目目，1000.44万平方方米为各各行政区区之首，黄黄浦区于于年初批批准预售售，上市市8.22万平方方米，同同为中心心城区的的卢湾同同期批准准预售面面积为55.1万万平方米米。 全市市商品房房预售登登记面积积6211万平方方米，成成交总额额2199亿元，其其中住宅宅预售面面积3995.66万平方方米，成成交金额额2022亿元，同同比增幅幅为255.5%及722.1%。1-2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。 增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。五、住宅销销售市场场第一季度上上海住宅宅消费市市场仍然然保持着着上升的的销售势势头，销销售量与与价格保保持稳步步增长，新新建商品品房与存存量房齐齐头并进进。根据据市房地地产交易易中心数数据，全全市商品品房登记记预售面面积6221万平平方米，同同比增长长20.3%，其其中住宅宅5900万平方方米，同同比增长长18.3%；存量房房销售面面积4771万平平方米，同同比增长长41.2 %，其中中住宅3373万万平方米米，同比比增长446.11%。六、在建住住宅基地地的情况况分析11、住宅宅建设的的地域分分布一季度共有有11229块在在建住宅宅基地，平平均建设设规模为为4万平平方米。其其中，内内环线内内3255块，平平均建设设规模44.6万万平方米米，内、外外环线间间4400块，平平均建设设规模44.5万万平方米米；外环环线外3364块块，平均均建设规规模2.9万平平方米。 一季度，外外环线外外的住宅宅新开工工面积有有较大幅幅度增长长，比去去年同期期提高88个百分分点；同同时，内内环线内内由于旧旧改速度度放慢，新新开工规规模比去去年同期期减少77个百分分点。内内、外环环线间的的住宅面面积比例例平稳，保保持在440%左左右。住宅建设地地域分布布情况表表（%） 内环线内内外环线之之间外环线外施工面积334423竣工面积234829新开工面积积3140292、价格分分布至3月底，从从全市在在建住宅宅基地的的价格分分布情况况看，中中高价位位以及高高价位在在建住宅宅的比例例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外。具体分布为为：  面积（万平平方米）比例%合计3906.21003000以以下439.8811.33000-500001697.243.45000-700001131.629.07000以以上637.6616.33、层数分分布从层数分布布来看，多层住宅占总量的比例继续减小，占38%；高层住宅占总量的62%，其中15层以上的占总量的38%。 别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体160.8万平方米，占别墅总量的55%，联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%。别墅建设规规模最大大的五个个区分别别是闵行行（666.7万万平方米米）、松松江（447.99万）、南南汇（441.88万）、浦浦东（441.11万）和和青浦（440.99万），这这五个区区的别墅墅建设占占总量的的82%。4、户型面面积分布布情况从户型来看看，主流流房型还还是二房房和三房房，分别别占388.1和和44.9%，一一房、四四房和别别墅分别别占5.1%、99.2%、2.7%。平平均单套套面积为为1200平方米米七、20003年一一季度各各区批准准预售个个案数量量分布（备注：以以上数据据来源于于上海市市住宅发发展局、上上海房屋屋土地资资源管理理局）贰、高档物物业宏观观市场简简析根据房地产产行业约约定俗成成的惯例例，每平平方米价价位在770000元以上上的搂盘盘归入高高档搂盘盘；每平平方米价价位在330000美金以以上的物物业则被被定位于于高档市市场。据据国家有有关部门门统计，2002全年上海单价在7000元以上的搂盘已超过全市开发总量的35。 一、 高档物业市市场回顾顾4 高档物业租租赁市场场因外围经济济的不稳稳定因素素影响，在在20003年的的第一季季度外籍籍人员继继续受跨跨国公司司总部的的成本控控制和预预算削减减所影响响，需要要从价格格相对昂昂贵的别别墅继续续转移到到較便宜宜的高档档公寓而而削減本本身的開開支。因因此，别别墅的平平均租金金继续向向下微调调，而高高档公寓寓得益于于吸纳了了原先高高端租赁赁市场的的需求量量，其平平均租金金继续有有所上涨涨。雖然有外籍籍人员为为了節省省開支而而迁出本本來的家家园，但但持续的的外籍人人员数目目增长填填补了部部分空缺缺。因此此，别墅墅市场的的平均入入住率基基本變化化不大，只只微升一一个百分分点至886.22%，而而平均租租金从每每月每平平方米220.33美元下下调至每每月每平平方米119.88美元。與别墅市场场一樣，服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平，约在83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。高档公寓市市场表现现颇为活活跃，平平均出租租率出现现较大涨涨幅，从从81.6%攀攀升至 87.4%，同同时平均均租金也也从每月月每平方方米111.2美美元继续续上升至至每月每每平方米米11.9美元元。4 供应、需求求和租金金（20003年年第一季季高档住住宅租赁赁市场最最新项目目状况）项目名称88 新天天地嘉豪苑碧云钻石酒酒店公寓寓罗山绿洲别别墅区域卢湾徐汇浦东浦东地址黄陂南路 3800号兴国路 2228号号碧云路11168号号康桥路18801号号类型服务式公寓寓服务式公寓寓服务式公寓寓别墅套数533028050套房面积(平方米)50-899120-229098-2449221-4406入伙日期1.200031.200031.200033.20003需求租金价价格3,5000-5,00002,4000-8,00001,6800-4,18003800-700004 高档物业销销售市场场据上海市房房地产交交易中心心数据显显示，220022年全年年上海商商品住宅宅成交量量创历史史记录。已已登记商商品住宅宅预售面面积达到到2,5587万万平方米米，同去去年相比比增加444.33。同同时商品品住宅批批准预售售面积亦亦达到22,4776万平平方米，同同比增加加64。供需需比为11:1.0045，市场仍仍然呈现现出供不不应求的的状态。上上海市房房地产市市场供需需量的大大幅增加加，预示示着整个个房地产产市场已已经进入入新的发发展阶段段。2003年年一季度度推出的的高档住住宅主要要集中在在黄浦及及静安两两区。与与上季度度相比，浦浦东新区区的上市市量明显显下降，仅仅为100.9万万平方米米。从上上市楼盘盘数量来来看，本本季度新新推的112个楼盘盘中，44个位于于黄浦区区；3个个位于静静安区，其其余分布布在长宁宁、卢湾湾、浦东东、徐汇汇。1）价格分分析20033年一季季度新推推出高档档住宅的的价格以以70000-1100000元/平方米米为主导导，約占占总推出出量的775。而而历史数数据亦显显示此一一價位为为高档住住宅市场场中供应应比例最最大的部部分，并并成为竞竞争最为为激烈的的细分市市场。1100000-1150000元/平方米米的新推推量达到到16.4。而而单价大大于1550000元/平平方米的的物业占占到了88.6%，相对对较少。本本季度新新推高档档住宅价价格分布布状况与与上季度度基本相相同。 历史数据据显示，价价格在770000-1000000元/平平方米的的住宅为为高档住住宅中所所占比例例最大，竞竞争最为为激烈的的细分市市场。2）需求分分析根据“上上海市房房地产交交易中心心”4年来来收集共共450000余余份购房房者需求求调查问问卷数据据显示，潜潜在购房房者在选选择房型型种类方方面有所所变化。由由于价格格整体上上升导致致二房型型住宅的的客户比比例有所所增加，亦分流流了部分分原本计计划购买买三房型型住宅的的客户。另外大大量小户户型单身身公寓的的上市使使一房的的客户需需求得到到有效释释放。200020002年高高档物业业价格走走势图 3）市政建建设支持持上海轨道交交通网络络中唯一一的“金环”将于明明年底成成型。这这道“金环”的东半半环全长222公里里的轨道道交通44号线（明明珠线二二期）目目前正在在加紧建建设，计计划于220044年底基基本建成成，20005年年实现试试通车，它它将与已已建成的的轨道交交通1号号线、22号线和和3号线线（明珠珠线一期期）接轨轨，形成成“申”字形轨轨道交通通网络的的基本骨骨架，发发挥最大大的运输输效率。届届时必将将进一步步带动轨轨道周边边商品住住宅价格格的升高高。二、未来高高档住宅宅市场预预测2002年年至今影影响楼市市的利好好消息接接踵而至至：浦江江两岸综综合开发发实质性性启动；外滩一一体化开开发和小小陆家嘴嘴新一轮轮开发建建设启动动；银行行再度降降低存贷贷款利率率；货币币化分房房由政策策阶段转转入加速速推进阶阶段；住住房拆迁迁安置补补贴新规规定出台台；房地地产交易易手续费费降低等等举措，为为今年的的上海楼楼市持续续走好奠奠定了基基调。4 高档物业租租赁市场场预测在未来的一一至三年年的时间间内，上上海将有有一批高高品质的的别墅、服服务式公公寓和高高档公寓寓竣工并并投入市市场，此此外，外外籍人员员的住房房津贴继继续向下下调整，这这将会对对最高端端的别墅墅和服务务式公寓寓租金造造成一定定压力，但但持续的的外籍人人员数目目的增长长可望缓缓和部分分压力。另外，由于于高档公公寓为豪豪华住宅宅租赁市市场的末末端，租租金较其其他两类类型物业业便宜，将将会更受受外籍人人士的欢欢迎，入入住率和和租金可可望稳定定上升。4 高档物业销销售市场场预测由于本市市市政基础础设施及及新一轮轮旧城改改造力度度的加大大，市场场部预计计，未来来三至五五年内高高端住宅宅供应市市场供应应量增幅幅明显，同同品质产产品竞争争较为激激烈，而而未来的的高端住住宅需求求市场亦亦由于境境内外客客户的实实际需求求使市场场容量日日益增加加，所以以，预计计总体高高端住宅宅市场近近期将维维持稳中中有升的的态势，商商品住宅宅的价格格亦将趋趋于平稳稳。但是，本年年度全球球经济受受到如伊伊拉克战战事以及及“非典型型肺炎”疾病等等的影响响，将很很有可能能令到外外国投資資者縮減減投資，對對上海高高档物业业市场带带来巨大大的負面面影響和和利润冲冲击。1） 区域分布特特征分析析全市高档住住宅供应应量相对对集中，从从19999年至至今各区区域高档档住宅累累计供应应量来看看，主要要集中在在浦东、徐徐汇和长长宁三个个区域，占占到全市市高档住住宅累计计总量的的67。2003年年1季度度的新盘盘主要集集中在静静安、长长宁两区区，卢湾湾和黄浦浦也有一一定供应应量。受受新一轮轮旧区改改造启动动和浦江江两岸规规划实施施的影响响，预计计未来高高档住宅宅的开发发将主要要集中在在黄浦、静静安、长长宁、卢卢湾等改改造力度度较大的的区域，而而沿江沿沿河等具具独特景景观资源源的区域域，例如如黄浦江江两岸、北北外滩等等区域，也也将成为为高档住住宅的主主要集中中区。2）价格分分布结构构分析均价70000100000元元平方方米的物物业供应应占高档档住宅市市场主流流，但其其比例逐逐年减少少。均价价在1550000元平平方米以以上的高高档住宅宅比例在在20000年有有较大幅幅度上升升，于220011年这个个比例稳稳定在111左左右。220033年1季季度，均均价在1150000元平方米米以上高高档住宅宅推量有有非常明明显的增增长，究究其原因因主要为为世茂滨滨江花园园二期和和仁恒滨滨江花园园三期新新推量较较大而带带动其比比例迅速速上扬。比比例结构构的增加加也提升升了该季季度新推推物业的的均价，上升为11470元平方米。3）未来潜潜在供应应地块分分析并结合现有有大规模模高档新新盘的后后续推量量来看，未未来均价价70000100000元元平方方米的物物业仍是是主流供供应产品品，但1150000元平方米米以上的的物业推推量有一一定增长长。高档住宅市市场不仅仅总量放放大，且且其所占占市场份份额也保保持了同同步的快快速增长长，从119999年的上上涨至220022年底，升升幅将近近1.55倍。 从20003年初初国家对对高档物物业市场场政策一一系列的的调控手手段的出出台，预预计今年年高档住住宅上市市面积将将在20002年年的基础础上会有有小面积积的放量量，申城城高端住住宅市场场的竞争争将更加加激烈。附表1：高高档客源源购买特特性分析析：影响因素影响程度对价格的敏敏感程度度较高对生活品质质的要求求高对社区规划划和环境境的要求求高对建筑质量量和外装装修档次次的要求求高对公共交通通的依赖赖性一般对道路的要要求极高对休闲空间间和绿化化景观的的要求高对会所设施施的要求求高对容积率和和覆盖率率的要求求高对周边生活活配套设设施的要要求一般对物业管理理的要求求高叁、中心城城区高档档物业市市场分析析为配合本专专题报告告的市场场研究，针针对目前前上海市市中心城城区在售售的(包包括20002年年开盘销销售，及及部分的的20003年一一季度开开盘销售售的产品品)万元元左右的的区域代代表性个个案做了了一个较较为详细细的市场场调研，并并从几个个方面综综合分析析，以求求能更确确实地把把握高档档物业市市场的整整体动态态。 一、徐汇区区2003年年，徐汇汇区加快快了建设设“静、净净、洁、景景”等四大大环境功功能区的的步伐，从从其高价价位盘的的地段看看，主要要集中于于徐家汇汇商圈、肇肇嘉浜路路沿线，即即内环线线以内部部分区域域，2003年年133月徐汇汇区销售售的楼盘盘均为上上一年度度的后续续，未发发现有新新地块、新新上市产产品，土土地资源源的缺乏乏将会在在很大程程度影响响区域内内高档物物业的上上市供应应量。本报告对目目前徐汇汇区在售售的较有有代表性性的五个个个案进进行了调调查，分分别是“东方曼曼哈顿”（尚东东区）、“兆丰帝景苑”、“尊园”、“天际花园”（三期）、“阳光巴黎”。1、产品形形态：案名产品形态楼层规划天际花园（三三期）二幢30层层的高层层二梯三户阳光巴黎（一一期）三幢18层层高层二梯三户兆丰帝景苑苑五幢25层层高层二梯二户，二二梯三户户，三梯梯二户，二二梯五户户、六户户东方曼哈顿顿尚东区区7幢7层的的多层，二二幢166层的小小高层多层一梯两两户（电电梯）,高层二梯三三户尊园28333层的高高层一幢三梯六六户，二二幢二梯梯四户说明：l 从产品形态态来看，除除了“东方曼曼哈顿”规划有有7层的的电梯多多层和116层小小高层外外，其余余个案的的产品形形态无一一例外都都是高层层，其中中最高的的达到了了33层层，可见见对于高高档物业业来说高高层属于于最主要要的产品品形态。寸寸土寸金金的地段段优势表表露无疑疑。l 从上表可以以看出，本本区高档档物业的的楼层规规划主要要以二梯梯三户的的规划为为主，但但也有二二梯三户户甚至三三梯二户户的规划划。在这这种情况况下，高高档物业业的建筑筑设计和和房型设设计就显显得极为为重要，如如何保证证合理的的采光、观观景等各各个方面面的因素素，从而而充分满满足客户户的需求求，是开开发商所所必须重重点关注注的。2面积配配比：面积配比表表:一房面积3040040-500m250-600m26070070以上合计套数/46/46比例/100%/100%二 房面积70-80080-90090-1000100-1110110以上上合计套数30827828141359比例8.4%22.8%21.7%7.8%39.3%100%三 房房面积130以下下130-1140140-1150150-1160160以上上合计套数5254144254268772比例6.7%7%18.7%32.9%34.7%100%四房及复式式面积200以下下200-2250250以上上合计套数698415168比例41%50%9%100%说明：l 以上统计数数据来源源于东方方曼哈顿顿（尚东东区）、兆兆丰帝景景苑、尊尊园、天天际花园园三期、阳阳光巴黎黎这五个个个案，共共13445户。其其中一房房占3.4%、二房房占266.7%、三房房占577.4%、四房房及复式式占122.5%。l 从上表可以以看出本本区的高高档物业业的主力力房型为为三房，比比例占到到所统计计的数据据的577.4%，而其其中1660平方方米以上上的房型型以及11501600平方米米的房型型所占的的比例最最大，分分别占332.99%、344.7。l 从二房的面面积分布布情况来来看，主主力为1110平平方米以以上房型型，比例例占到440%。3物业公公司及管管理费：案名物业公司管理费天际花园（三三期）佳安物业2.2元/平方米米阳光巴黎（一一期）阳光新锦物物业未定兆丰帝景苑苑怡高物业4元/平方方米东方曼哈顿顿尚东区区怡高物业8元/平方方米尊园第一太平戴戴维斯未定说明：l 从以上数据据可以看看出高档档物业的的物业管管理费高高于2元元/平方米米，最高的的“东方曼曼哈顿”的物业业管理费费达到88元/平方米米。并且且所聘请请的多为为知名的的高档物物业公司司。4去化率率：案名开盘日期销售率天际花园（三三期）2002.12.860%阳光巴黎（一一期）2002.10.580%兆丰帝景苑苑2002.1280东方曼哈顿顿尚东区区2002.1185%尊园2002.880%说明;l 几个个案的的开盘日日期相差差不久，从从销售情情况来讲讲总体情情况良好好。l “东方曼哈哈顿”依靠地地段优势势、产品品规划和和投资价价值目前前销售情情况最佳佳。二、长宁区区2003年年1季度度，长宁宁区高价价位楼盘盘不断涌涌现。主主要分布布在古北北路沿线线，“虹桥河河滨花园园”,“虹桥万万博花园园和即将将面市由由仁恒集集团开发发的“仁恒河河滨花园园”。长宁区选取取“古北中中央花园园”、“上城”、“畅园”、”虹桥河河滨花园园”、“虹桥万万博花园园”（一期期）、“嘉里华华庭”、“东方伦伦敦”共7个个样本进进行了调调查、分分析。1、产品形形态案名产品形态楼层规划古北中央花花园12133层的小小高层一梯二户，二二梯一户户上城（三期期）12188层的小小高层，高高层二梯二户畅园32层的高高层二梯二户虹桥河滨花花园14300层的小小高层和和高层二梯二户，二二梯四户户东方伦敦一幢28层层的高层层三梯三户，三三梯四户户嘉里华庭四幢38层层的高层层三梯六户，三三梯四户户虹桥万博花花园（一一期）三幢1828层层的高层层二梯三户说明：l 从上表可以以看出本本区在售售的高档档物业以以高层为为主，最最高的“嘉里华华庭”达到了了38层层。l 楼层规划以以二梯二二户和二二梯三户户为主，最最少规划划为二梯梯一户，最最多的规规划为三三梯六户户。2面积配配比一房面积3040040-500m250-600m26070070以上合计套数/148/148比例/100%/100%二 房面积80-90090-1000100-1110110-1120120以上上合计套数/14854293495比例/29.9%10.9%59.2%100%三 房房面积130以下下130-1140140-1150150-1160160以上上合计套数94/1306687121604比例5.9%/8.1%41.6%44.4%100%四房及复式式面积200以下下200-2250250以上上合计套数31149162342比例9%43.6%47.4%100%说明：l 以上数据来来源于“上城”、“畅园”、”虹桥河河滨花园园”、“虹桥万万博花园园”（一期期）、“嘉里华华庭”、“东方伦伦敦”这六个个个案。l 共统计了225899户，其其中一房房占5.7%，二房占占19.1%，三房占占62%，四房及及复式占占13.2%。可以以看出主主力的房房型为三三房，而而三房中中又以11501600平方米米以及1160平平方米以以上的大大房型为为主，分别占占到了441.66%、444.4%。3物业公公司及管管理费 案名物业公司管理费古北中央花花园戴得梁行3元/平方方米上城（三期期）狮城怡安未定畅园自管5元/平方方米虹桥河滨花花园自管2.85元元/平方米米嘉里华庭嘉里建设管管理5.5元/平方米米虹桥万博花花园（一一期）自管2元/平方方米东方伦敦未定9.5元/平方米米说明：l 从上表可以以看出有有三个个个案的物物业管理理为自管管，管理理费最低低2元/平方米米，最高的的“东方伦伦敦”达到99.5元元/平方米米。4去化率率案名开盘日期销售率古北中央花花园2002.670上城（三期期）2002.1080%畅园2002.580虹桥河滨花花园2003.240嘉里华庭2001.1095%虹桥万博花花园（一一期）2003.4.8870东方伦敦2002.10.3040%说明：l 虹桥河滨花花园及东东方伦敦敦的销售售情况落落后于区区域内其其它物业业的原因因在于虹虹桥河滨滨花园就就整体来来看，产产品品质质略低于于区域内内其它产产品，而而东方伦伦敦由于于属于烂烂尾搂再再改造工工程从而而造成其其舆论影影响不佳佳。三、黄浦、卢卢湾作为上海市市传统中中心城区区，区域域的土地地供应量量一直处处于供不不应求的的局面。从从20002年的的下半年年，随着着区域旧旧城改造造力度不不断的增增大，区区域内开开工面积积大大增增加，很很大程度度缓解了了区域内内供应紧紧张的局局面。针对黄浦、卢卢湾两区区的高档档物业，我我们选取取“太阳都都市花园园”、“海悦花花园”、“士博汇汇”、以及及“耀江花花园”（一期期）四个个个案进进行了调调查、分分析。1、产品形形态：案名产品形态楼层规划太阳都市花花园5幢1828层层的高层层二梯一户，二二梯二户户海悦花园22344层的高高层二梯二户，二二梯三户户，二梯梯四户士博汇（11、3号号楼）21、311层的高高层二梯二户、二二梯四户户耀江花园（一一期）2幢34层层的高层层二梯三户说明：l 从上表可以以看出黄黄浦、卢卢湾两区区的高档档物业都都属于高高层，最最高达到到34层层，楼层规规划从二二梯一户户至四户户不等。2、面积配配比一房面积3040040-500m250-600m26070070以上合计套数/155155比例/100%100%二 房面积80-90090-1000100-1110110-1120120以上上合计套数44341724393386比例11.4%8.8%44.6%11.1%24.1%100%三 房房面积130以下下130-1140140-1150150-1160160以上上合计套数3410211180245572比例6%17.8%19.4%14%42.8%100%四房及复式式面积200以下下200-2250250以上上合计套数31518比例17%83%100%说明：l 以上数据来来源于“太阳都都市花园园”（二期期）、“海悦花花园”在售的的（2、88、100楼）、“士博汇”（1、3号楼）、以及“耀江花园”（一期）四个个案，共1131户，其中一房占13.7%，二房占34.1%，三房占50.6%，四房及复式占1.6%。l 可以看出本本区在售售个案中中，三房房占到了了一半，为为主力房房型，而而其中又又以1660平方方米以上上的为主主力，比比例占到到了三房房的422.8%。另外外一房的的面积都都超过770平方方米以上上，二房房的主力力房型为为11001220平方方米，四四房及复复式则以以2500平方米米以上的的房型为为主。3物业公公司及管管理费：案名物业公司管理费太阳都市花花园第一太平戴戴维斯4.2元/平方米米海悦花园中海物业2.2未定定士博汇未定未定耀江花园怡合高力2元/平方方米说明：l 从上表可以以看出管管理费最最低2元元/平方米米，最高的的为4.2 元元/平方米米，并且且聘用的的为知名名的高档档物业管管理公司司。4去化率率：案名开盘日期销售率太阳都市花花园（二二期）2002.580%海悦花园2002.4.11870士博汇（一一期）2003.2100耀江花园（一一期）2002.1295%说明：l 本区域内的的个案受受到世博博会及市市府旧区区改造的的利好影影响，总总体的销销售率较较佳，另另外一些些个案的的高楼层层住户可可以看到到黄浦江江的江景景这一天天然的优优势也吸吸引了相相当部分分的客户户投资置置业于本本区域。四、静安区区2003年年上半年年静安区区房地产产市场异异常火爆爆，20002年年的多个个项目的的后续产产品陆续续推出，而而区域新新盘也层层出不穷穷。市场场竞争也也前所未未有的激激烈。静安区选取取了“达安花花园”、“静安雅雅筑”、“静安阳阳光名都都” “国际丽丽都城”、“华商会会馆”、“静安晶晶华园”、“静安行行家”、“康宁雅雅庭”、“静安河河滨花园园”、“静安枫枫景”、“上海一一街区”、“中凯城城市之光光”12个个个案进进行了调调查。1、产品形形态：案名产品形态楼层规划静安雅筑一幢8层（电电梯）一梯一户，康宁雅庭一幢28层层的高层层二梯三户国际丽都城城18333层的高高层二梯二户、二二梯四户户静安行家28层的高高层二梯三户上海壹街区区高层二梯三户中凯城市之之光高层二梯三户静安枫景高层二梯三户华商会馆一幢8层（电电梯）一梯一户、一一梯二户户说明：l 本区物业的的产品规规划以高高层为主主，最高高为333层，但但因地块块自身因因素及政政府对中中心城区区容积率率的规定定，20003年年也有部部分的多多层产品品，如“静安雅雅筑”、“华商会会馆”多规划划为8层层的电梯梯房。l 楼层规划以以二梯三三户为主主，部分分多层产产品为一一梯一户户和二户户。2、面积配配比：一房面积3040040-500m250-600m26070070以上合计套数28/1122818186比例15%/60%15%10%100%二 房面积90以下90-1000100-1110110-1120120以上上合计套数2825717616261684比例4.1%37.6%25.7%23.7%8.9%100%三 房房面积120以下下120-1130130-1140140-1150150以上上合计套数26124141166329786比例3.3%15.8%17.9%21.1%41.9%100%四房及复式式面积200以下下200-2250250以上上合计套数15112023294比例51.4%40.8%7.8%100%说明:l 以上数据来来源于“达安花花园（静静安景观观楼王）”、“静安雅筑”、“静安阳光名都” “国际丽都城”（一期）、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安行家”、“康宁雅庭”、“静安河滨花园”、“静安枫景”这几个个案。l 共统计了119500户，其其中一房房占9.5%，二房占占35.1%，三房占占40.3%，四房及及复式占占15.1%，可见见本区的的主力房房型为三三房，但但是二房房与三房房的比例例相差不不大。l 一房的主力力房型为为5060平平方米，二二房的主主力房型型为9001000平方方米，三三房的主主力房型型为1550平方方米以上上的房型型，四房房及复式式的面积积则主要要集中在在2000平方米米左右，以以及20002250平平方米。3物业公公司及管管理费：案名物业公司管理费静安雅筑静安地产4.6元/平方米米康宁雅庭电力物业1.75元元/平方米米国