房地产专业术语.doc

房地产专业名词及术语（1）1、住宅（1）住宅的类型按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。（2）共有住宅（公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。（3）私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。（4）期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。（6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（7）房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利（8）房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。（9）房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利。（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。（11）大产证：指开发商首先要取得的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。2、商品房的“五证二书”(1)、房地产商在预售商品房时应具备五证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证(2)房地产商在预售商品房时应具备二书：住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。3、地产价格的几个概念（1）影响房地产价格的因素经济因素；物理因素；环境因素；行政和政策因素； 社会因素；心理因素；国际因素（2）价格构成：目前中国房地产的综合造价大体上就是由 13 类 71 个项目构成。房地产价格构成的这 13 类 71 个项目，大体上可以分为六个构成部分：第一部分：即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前 3 类构成了房地产价格中的土地费用。第二部分：即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第 4 类到 6 类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分：即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第 7 到第 10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分：即两税一费、管理费，也就是第 11 到第 12 类，构成了房地产价格中的税费。第五部分：即利润，也就是第 13 类，构成了房地产价格中的利润。第六部分：如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。（3）价格相关概念单价：是指单位建筑面积的市场价格。总价：是指房屋单套销售的价格。销售总价=销售单价×单套建筑面积。起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。最高价格：最高价格往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。平均单价：平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。主力单价：主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。房地产评估价格:是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。楼面价格：住宅的单位还可分为建筑面积、使用面积、居住面积等，以它们作为计价的单位就成为楼面地价。协议价格：以协议方式出让土地使用权，土地价格就是协议价格的形态。招标价格：以招标方式出让土地使用权的，土地价格就是招标价格的形态。拍卖价格：以拍卖方式出让土地使用权的，土地价格就是拍卖价格的形态。抵押价格：是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品而对房地产评估的价格。基准价格：国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准价格。标定地价：在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。市场地价：是在土地市场的交易过程中形成的价格，这就是土地现实的价格。土地的基准价格则土地的标定价格和土地的市场价格的基础。4、房地产几个基本参数（1）基地面积：基地面积是指城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不包括代征用地。又称占地面积，是开发商买的面积。（2）建筑红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限，又称为建筑控制线。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。用地面积：基地面积，规划红线内（道路）。退界的面积：是可供开发商进行建设的用地，退界：沿主要道路，一般退主干道退红线 15 米，次干道退红线 8 米。（3）组团：由数幢住宅楼共同组成的生活院落，数个组团形成居住小区。（该小区由八个组团构成）（4）承重墙、非承重墙：墙体按受力情况，分为承重墙和非承重墙。凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙，在工程图上为黑色墙体；不承受外来外来荷载的墙称为非承重墙在工程图上为中空墙体。（5）总建面积：是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。（6）建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。（7）容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和（总建筑面积）与建筑基地面积(总用地面积）的比值。容积率=总建筑面积÷总用地面积（8）建筑密度：又称覆盖率，是建筑物底层占地面积之和与建筑基地面积（总用地面积）的比值，通常以百分比表示。建筑密度=(建筑物底层占地面积之和÷总用地面积）×100（9）绿化率：也称绿化覆盖率是指小区内绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，即基地内绿化面积与建筑基地面积的比值。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到 60%以上。（10）绿地率：是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。（11）建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。即：两栋建筑物外墙之间的水平距离。日照间距：日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。（12）建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。建筑面积套内建筑面积公摊面积（13）公摊面积：商品房面积由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分则是直接为居住服务的公共空间，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50计入公摊面积。（14）得房率：套内使用面积（包括室内墙体）与建筑面积之比。得房率=套内使用面积/建筑面积×100目前，标准的得房率，多层住宅为 85-90%甚至以上，高层、小高层住宅为 80-85%，办公楼为 55-70%。（15）房屋的开间、进深：开间指房屋的宽度，是指墙体中线至墙中线的距离。进深指房屋的实际长度。5、综合术语类（1）银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。偿还完毕后，房屋所有权归购房者。（2）三通一平和七通一平：三通一平：指道路、供电、供水到位，场地平整；七通一平：指给水通、排水通、电通、电讯通、道路通、燃气通、热力通以及场地平整。（3）中线：指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。（4）一砖墙，半砖墙：一块标准砖长为 240 毫米，宽为 115 毫米，高为 53 毫米，一砖墙指墙厚为 240 毫米，半砖墙指墙厚为 120 毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）(5)层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为 2.8 米。(6)楼层净高：本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。(7)动线：进住宅入户门后，各个功能区域之间的活动路线。(8)预置板与现浇板：预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。(9)标准层：是指平面布置相同的房屋楼层。(10)平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部位。(11)地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12。(12)半地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过 12。(13)玄关：玄关-中国古代又叫“照壁”，西方国家叫“屏风”；即在门和分户门之间留一个缓冲区。居室是私家“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。功能在于：放衣帽、换鞋放雨具、衣梳美观加强私密性(14)隔断:是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。（15）定金、订金定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。订金：是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。房地产专业名词及术语（2）1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。 2、五证二书:建设用地规划许可证、国土使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书营业执照3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。4、安居房：经济实用房安居房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准不含别墅、高级公寓、外销住宅建设的普通住宅。其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在 3以下。5、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。6、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。7、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。8、标准层：平面布置相同的住宅楼层。9、高层：8 层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构10、多层：7 层以下，一般不带电梯，砖混结构11、骑楼：有雨遮之一楼直道部分12、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公13、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏14、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。15、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙16、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重17、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。18、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。19、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能20、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障21、货梯：用以运送货物电梯22、管道井：用以布置各类管道的空间井道23、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方24、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力25、采光、获得光亮，直接接受自然光线和亮度26、通风：风（空气）之来源、去路。27、进深：房间：长 开间：房间：宽