房地产开发成本构成.doc

房地产开发成本构成1、桩基工程（如有）：70100 元/ 平方米； 2、钢筋：4075KG/ 平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160300 元/ 平方米； 3、砼：0.30.5 立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高 )，合 100165 元/平方米； 4、砌体工程：60120 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：2540 元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100 元/m2 （以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000 元/m2； 7、室内水电安装工程（含消防）：60120 元/ 平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：1530 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300 元/m2，一般为 9 0150 元/ 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150 元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价 40100 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40200 元/m2 ，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/ m2； 13、人工费：130200 元/ 平方米； 14、室外配套工程：30300 元/ 平方米，一般约为 70100 元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约 6090 元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050 元/ 平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和*10%=90180 元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价 3.33.5%):3370 元/ 平方米，高档的可能高达 100 元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/平方米，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50015 00 元/ 平方米，这要看档次高低，也有 300 元/平方米简装修，更有 300010000 元/平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/平方米； 22、监理费：330 元/平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般 30200 元/ 平方米，高者可达 500 元/ 平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100 万/亩，容积率一般为 1.02.0，故折算房价为：5251500 元/ 平方米，市区中心地带一般为 200 万元/ 亩，折算房价为：15003000 元/ 平方米，核心区域可达 300 万元/ 亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500 元/平方米，也有高达 2000元/平方米以上的情况； 25、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500 元/平方米，各地标准都不一样。 结论： 基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/ 平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元/ 平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元/ 平方米。相关资料一）房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。相关资料一）房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材( 即土方材料) 低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）砖混多层：600 元/-800 元/,全框架多层多成本 100 元/小高层（10-17 层）：800 元/-1000 元/(不含电梯 )，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本 45 元/ 左右，18 层以上（含 18 层）须配两部电梯，成本约增加 60 元/。高层（18 层以上）： 1400 元/-1800 元/钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为 68/ ，目前钢筋价格约为 3500 元/吨。取平均值折合一平方的成本约250 元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加 200 元/左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约 200 元/。（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于 300 元/ （设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。四、勘查、设计、监理等不超过 100 元/。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮 20%）五、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为 5%左右。六、财务费用经验公式： 财务费用=总成本×50%× 年贷款利率×2七、公司管理费用根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为 20-200 元/（以三线城市为例，一线城市上浮 50%）八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层 1200 元/，高层 1800 元/ （按人防面积摊）如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B 级人防，单位成本 =2000 元/层数多层：6 级人防，单位成本=1500 元/层数高层如果是 20 层，则每平方需要缴纳 200 元。但有公关的空间。建筑工程清包工价格由于清包工价格随市场变化而变化，以下价格仅供诸位参考。模板：22-45 元/平米（粘灰面）砼：45-50 元/立钢筋：600-850 元/吨，或者绑扎一个平方 25-42 元砌筑：100-180 元/立抹灰：10-18 元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴：包工墙面在 35 到 45 看面积. 地面 28 元/m2（修正）室内地面砖：（600*600）28 元/ 平米踢脚线：12 元/米室内墙砖：30 元/平米（包括倒角）楼梯间石材：45 元/平米踏步板磨边：16 元/米石膏板吊顶：26 元（平棚）铝扣板吊项：35 元/平米蹲台隔断：180-360 元/蹭位大白乳胶漆：16 元/平米外墙砖：65 元/平米外墙干挂蘑菇石：90 元/平米屋面挂瓦：43 元/平米水暖：22 元/平米（建筑面积）住宅电气照明部分：28-36 元/平米架子工：，一般挑架 15 到 19 元一平米，爬架 13 到 16 元，不含施工期间图纸变更，市政装潢架 18到 32 元（实搭面积）房地产建筑成本（按建筑平方米算）桩基工程（如有）：70100 元/ 平方米；钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160300 元/ 平方米；砼：0.30.5 立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 100165 元/ 平方米；砌体工程：60120 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；抹灰工程：2540 元/平方米；外墙工程（包括保温）：50100 元/ 平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000 元/平方米；室内水电安装工程（含消防）：60120 元/ 平方米（按小区档次，多层略低一些）；屋面工程：1530 元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价 200500 元/ 平方米，一般为 150450 元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 400 元/平方米；土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150 元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；地下室（如有）：增加造价 40100 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低）；电梯工程（如有）：40200 元/ 平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/ 平方米；人工费：130200 元/ 平方米；室外配套工程：30300 元/ 平方米，一般约为 70100 元/平方米；模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/ 平方米；塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约 6090 元/平方米；临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050 元/ 平方米；检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/平方米；承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为 10%）：以上各项之和*10%=90180 元/平方米；上交国家各种税费（总造价 3.33.5%）：3370 元/平方米，高档的可能高达 100 元/ 平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/平方米，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 5001500 元/平方米，这要看档次高低，也有 300 元/平方米简装修，更有 300010000 元/平方米超高档装修（拎包入住）。设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/平方米；监理费：330 元/平方米；广告、策划、销售代理费：一般 30200 元/ 平方米，高者可达 500 元/平方米以上；土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100 万/亩，容积率一般为 1.02.0，故折算房价为：5251500 元/平方米，市区中心地带一般为 200 万元/ 亩，折算房价为：15003000 元/ 平方米，核心区域可达 300 万元/ 亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500 元/平方米，也有高达 2000 元/ 平方米以上的情况；土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500 元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000 元/ 平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元/ 平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元/平方米。12 墙一个平方需要 64 块标准砖18 墙一个平方需要 96 块标准砖24 墙一个平方需要 128 块标准砖37 墙一个平方需为 192 块标准砖49 墙一个平方需为 256 块标准砖计算公式：单位立方米 240 墙砖用量 1/（0.24*0.12*0.6）单位立方米 370 墙砖用量 1/（0.37*0.12*0.6）空心 24 墙一个平方需要 80 多块标准砖普通住宅建筑混凝土用量和用钢量1、多层砌体住宅钢筋 30KG/m2砼 0.30.33m3/m22、多层框架钢筋 3842KG/m2砼 0.330.35m3/m23、小高层 1112 层钢筋 5052KG/m2砼 0.35m3/m24、高层 1718 层钢筋 5460KG/m2砼 0.36m3/m25、高层 30 层 H=94 米钢筋 6575KG/m2砼 0.420.47m3/m26、高层酒店式公寓 28 层 H=90 米钢筋 6570KG/m2砼 0.380.42m3/m27、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层 1112 层之间以上数据按抗震 7 度区规则结构设计普通多层住宅楼施工预算经济指标室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积 0.200.24模版面积占建筑面积 2.2 左右室外抹灰面积占建筑面积 0.4 左右室内抹灰面积占建筑面积 3.8施工功效一个抹灰工一天抹灰在 35 平米一个砖工一天砌红砖 10001800 块一个砖工一天砌空心砖 8001000 块瓷砖 15 平米刮大白第一遍 180 平米/ 天，第二遍 120 平米/天，第三遍压光 90 平米/天基础数据混凝土重量 2500KG/m3钢筋每延米重量 0.00617*d*d干砂子重量 1500KG/m3，湿砂重量 1700KG/m3石子重量 2200KG/m3一立方米红砖 525 块左右（分墙厚）一立方米空心砖 175 块左右筛一方干净砂需 1.3 方普通砂“一点不同观点：一般多层砌体住宅：钢筋 25-30KG/m2，其中经济适用房为 16-18KG/m2。一般多层砌体住宅，室外抹灰面积占建筑面积 0.5-0.7。一般多层砌体住宅，模版面积占建筑面积 1.3-2.2，根据现浇板多少、柱密度变化很大。一个砖工一天砌 240 砖墙 10001800 块，370 或 500 墙 2000-3000 块。钢筋混凝土重量 2200KG/m3，素混凝土重量 2100KG/m3。工程石子重量 1800KG/m3。）0.617 是圆 10 钢筋每米重量。钢筋重量与直径（半径）的平方成正比。G=0.617*D*D/100每米的重量（Kg）钢筋的直径（mm）×钢筋的直径（mm）×0.00617其实记住建设工程常用的钢筋重量也很简单60.222Kg 6.50.26kg80.395kg100.617kg120.888kg141.21kg161.58kg182.0kg242.47kg222.98kg253.85kg284.837kg.12（含 12）以下和 28（含 28）的钢筋一般小数点后取三位数，14 至 25 钢筋一般小数点后取二位数6=0.222Kg8=0.395Kg10=0.617Kg12=0.888Kg14=1.21Kg16=1.58Kg18=2Kg20=2.47Kg22=3Kg25=3.86Kg我有经验计算公式，你自己计算一个表格就可以了。也可以去买一本有表格的书，用起来也很方便的。钢材理论重量计算简式材料名称理论重量 W（kg/m）扁钢、钢板、钢带 W0.00785×宽×厚方钢 W0.00785×边长 2圆钢、线材、钢丝 W0.00617×直径 2钢管 W0.02466×壁厚（外径 -壁厚）等边角钢 W 0.00785×边厚（ 2 边宽- 边厚）不等边角钢 W0.00785 ×边厚（长边宽+ 短边宽-边厚）工字钢 W0.00785×腰厚 高+f （腿宽-腰厚）槽钢 W0.00785×腰厚高+e（腿宽-腰厚）备注1.角钢,工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列简式用于计算近似值。2.f 值：一般型号及带 a 的为 3.34，带 b 的为 2.65，带 c 的为 2.26。3.e 值：一般型号及带 a 的为 3.26，带 b 的为 2.44，带 c 的为 2.24。4.各长度单位均为毫米。2 全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水(冷水、热水、中水、排水、雨水)、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距 5 公里以内。每平米造价 1442.17 元，其中：建筑工程：803.59 元;装饰工程：306.62 元;电气工程：238.65 元;管道工程：81.16 元;通风工程：12.15 元;3 全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水(含泵房)、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距 20 公里以内。每平米造价 1360.43 元，其中：建筑工程：730.56 元;装饰工程：174.30 元;电气工程：248.45 元;管道工程：207.12 元;4 全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电(电视、电话、综合布线)只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距 5 公里以内。每平米造价 1383.46 元，其中：建筑工程：727.22 元;装饰工程：289.87 元;电气工程：307.14 元;管道工程：55.95 元;通风工程：3.28 元;5 框剪结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距 30 公里以内。每平米造价 1219.28 元，其中：建筑工程：681.99 元;装饰工程：264.56 元;电气工程：101.69 元;管道工程：164.51 元;通风工程：6.53 元;6 框剪结构商住楼：包括建筑、装饰、给排水(给水、排水、中水、热水、纯净水)、消防(含消防喷淋系统)、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，普通灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土，土方运距 20 公里以内。每平米造价 1870.88 元，其中：建筑工程：957.31 元;装饰工程：362.70 元;电气工程：180.77 元;管道工程：165.44 元;通风工程：204.66 元;7 混合结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。每平米造价 2137.44 元，其中：建筑工程：1122.43 元;装饰工程：396.12 元;电气工程：209.34 元;管道工程：272.28 元;通风工程：137.27 元