房地产开发与经营模拟试题(附答案).doc

房地产开发与经营模拟试题一、单选题1我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ） 。A.1000 万元 B.2000 万元.3000 万元 .4000 万元2下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权转让 D 土地使用权出让3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ） 。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年4房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）A 租金收缴计划完成率 B 租金收缴率C 欠租户发生率 D 陈欠租金收缴率5 （ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A土地使用权的出让 B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨 .土地使用权赠与6对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C 线性回归需求预测法 D 假定需求预测法7已知某房地产今年的销售成本为 3315 万元，存货平均余额为 411 万元，那么存货周转天数为（ B ）A 8.07 B 44.61 20 308按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ） 。A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权转让 D 土地使用权出让10在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ） 。A 协议出让 B 招标出让 拍卖出让 投标出让11 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年12实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴率13我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ） 。A 4000 万元 B3000 万元 2000 万元 2500 万元14我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。A 500 万元 B 1000 万元 1500 万元 2000 万元15 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ） 。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年16 （ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。A 土地使用权的出让 B 土地使用权的转让C 土地使用权划拨 土地使用权赠与17对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ A ）A 额定需求预测法 B 有效需求预测法C 线性回归需求预测法 D 假定需求预测法18实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ D ）A 租金收缴率 B 陈欠租金收缴率C 欠租户发生率 D 租金收缴计划完成率19按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ） 。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等20根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 （银发2001195 号） ，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）A 20 B25 30 3521在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同C 成本加酬金合同 D 分包合同22我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为 5 个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ） 。A 1000 万元 B1500 万元 2000 万元 2500 万元23土地使用权的出让方式有多种，其中（ B ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。A 协议出让 B 招标出让 拍卖出让 投标出让24 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( C )。A 40 年 B 60 年 C 50 年 D 70 年25收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ B ）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴率26已知某房地产今年的销售成本为 5000 万元，存货平均余额为 500 万元，那么存货周转天数为（ C ）A 11 B 10 36 37二、多选题1从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ABCDE ）A 两者的主体不完全相同B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同C 两者对主体的资格要求不一样D 两者所指向的行为对象不同E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化2影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）A 经济环境 B 政治环境 C 法律环境 D 社会环境E 自然环境3房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各指标用分级的方式进行比较。 A 安全性 B 经济性C 适用性 D 可行性E 可靠性4根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 ，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ BCDE ）A 国有土地规划许可证 B 国有土地使用证 C 建设用地规划许可证 D 建设工程规划许可证E 建设工程施工许可证5按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ABC ）A 总价合同 B 单价合同C 成本加酬金合同 D 总承包合同 E 分包合同6土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ABC ）A 协议出让 B 招标出让 拍卖出让 交换出让7房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ BCDE ）A 波谷 B 平淡 C 萧条 D 复苏 E 兴旺8房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ AB ）A 固定成本 B 变动成本 管理费用 销售费用 E 原材料成本9征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）A 土地补偿费 B 青苗补偿费 C 地上附着物补偿费 D 安置补助费 E 新菜地开发建设基金 F 耕地占用税10房地产开发项目实施控制的目标包括（ ABC ）A 成本 B 项目工期 C 质量 D 项目协调性 E 技术先进性14城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ABCDEF ）A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施F.土地经营是城市财政收入的重要来源15影响房地产项目开发的环境包括（ ABCDE ）A 经济环境 B 政治环境 C 法律环境 D 社会环境 E 自然环境16房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ ABE ）指标用分级的方式进行比较。A 安全性 B 经济性 C 适用性 D 可靠性 E 可行性17房地产物业管理程序包括（ ABC ）A 早期介入 B 接管验收 C 楼宇入伙 D 物业综合管理 E 物业经营18根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 ，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ABCD ）A 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证D 建设工程施工许可证 E 国有土地规划许可证32征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ABCDEF ）A 土地补偿费 B 青苗补偿费 C 地上附着物补偿费 D 安置补助费 E 新菜地开发建设基金 F 耕地占用税33房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ABCD ）A 平淡 B 萧条 C 复苏 D 兴旺 E 波谷34一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ DE ）A 直线型组织结构 B 职能型组织结构 C 直线职能型 D 矩阵型 E 事业部制35按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ DE ）A 单项开发 B 小区开发 C 成片集中开发 D 土地开发 E 房屋建设36 房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ABCDE ）A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平 C 贫富差异程度 D 利率 E 贷款条件三、简答题1征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。4土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。6房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。7房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标 3 种。 我国招标投标法则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。8物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。9从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化10常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。四、名词解释名词解释 答案1房地产开发 房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业） ，对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。2土地开发 土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。3城市土地出让 城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司） ，供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价） 。4土地征用 土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。5物业管理 物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地） ，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益6房地产经营 房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。7土地使用权转让 土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为8建设用地规划许可证 建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。9建筑容积率 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。10租金收缴率 租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。五、论述题论述题 答案1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。2、请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？答：物业管理市场的构成主要包括三个方面：市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体市场环境：各种交换赖以进行的社会制度我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等 我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策 3、房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本） 、进度（或工期） 、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。 开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。4、房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。 选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为 ABCD 四级，选择出安全性、经济性和可行性 3 项指标均令人满意的方案。5、房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军答：房地产开发项目土地使用权的取得主要有 3 种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？ 权与使用权分离；有偿性；有期限性土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。