市场分析报告120416.pdf

常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文大丈夫处世，不能立功建业，几与草木同腐乎？罗贯中市场分析报告 市场分析报告 今年以来，我市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院 18 号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，房价基本稳定的调控目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，房价基本稳定，房地产业成为了我市经济发展的支柱产业，为城市的社会经济发展提供了有力的支持。一、近阶段市场调控工作的进展情况 1、进一步改善供应状况，优化市场供应结构，促进总量和结构的平衡。全市上半年新批商品房上市面积 440、83 万平方米，同比增长了 83、48%，改变了去年全市供不应求的矛盾，基本可以满足居民的购房需求。在全市总体供需走向平衡的同时，我市采取措施，继续优化供应结构，首先是落实国家政策，控制*规模，并实行*补偿市场化。上半年全市共完成新老*项目 28 个，*居民 4149 户。其次加快中低价商品房和经济适用房的建设力度，在年初确定的今年完成 120 xx 年底确保 150 万平方米经适房竣工、交付。2、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，南京于 x 月 x 日正式实施加强商品房预售管理实施细则。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这 3 条内容被认作是直指期房投机者的三道“逐客令”。这一做法杜绝了利用退房注销再登记的方式进行期房转让的行为，在不影响中长期房地产投资者利益的情况下，有效地遏制了期房投机炒作。以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文3、建立健全多层次的住房保障体系，保证居民居者有其屋的目标。首先是针对最低收入家庭制定的廉租房计划。今年我市要购、建储备 1000 套廉租住房，提供给市区的贫困无房家庭。其次是针对低收入家庭的经济适用房计划。我市经济适用房共规划九个地块，面积共 6157 亩，可建住宅 41300 套，计划到今年年底将竣工经济适用住房 150 万平方米。针对中低收入家庭以及被*的困难家庭我市还制定了中低价商品房计划，计划xx 年竣工 90 万平方米。二、xx 年上半年南京房地产市场运行特点 总体上看，上半年南京房地产市场呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，房地产市场运行的主要特点如下:1、商品房供基本平衡、供略大于销:今年上半年全市商品房上市面积 440、83 万，同比增长 83、48%，预售面积 381、8 万，同比增长 0、7%，供销比为 1、15；其中商品住宅上市面积 390、56 万，预售面积 345、76 万，与去年年均水平相比增长 4、46%，交易量仍保持稳中有升，供销比为 1、13、房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求。2、供应结构基本合理，普通商品房供应明显增加:区域供给结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。在上半年江南八区商品住宅预售面积段中，每平方米 4000 以下的占 24、23%(包括经济适用房)，元的占 32、26%，元的占 25、34%，6000 元以上的占 18、17%。商品房供应结构基本合理，但与 5000 元以下的商品房需求相比，供应稍显不足。3、市场体系逐步完善、二三级市场体系联动，良性发展:上半年全市存量房交易 212、05 万，交易 2、73 万套，与去年年均水平相比基本持平；其中江南八区存量房交易 157、76 万，交易 2、24 万套。二手房好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。中庸常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文在去年交易总量增幅较大的基础上，仍有小幅上升，租赁市场也水涨船高，租赁价格在去年平稳的状况下有了小幅提高。4、商品房预售价格增幅得到平抑:据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为 1、21%，-4、0%，4、36%，5、61%，7、49%，-1、99%，累计上涨 11、48%。月均上涨不足 2%，与全国35 个大中城市房价平均涨幅基本持平。5、公积金和商业银行贷款成为实现市民置业的主要支柱。据人行南京分行统计，今年受宏观调控影响，南京房地产开发贷款自 4 月份以来有所下降，上半年南京房地产国内贷款累计 61、3 亿元，同比增长 49、2%，比四月份增幅下降了 18、06 个百分点。个人住房贷款仍保持稳定增长，个人住房贷款占个人消费贷款的 7 成，上半年新增贷款 48 亿元，增长21%，其中公积金贷款余额达到 13、3 亿元，同比增长 69、85%。个人住房贷款成为支持房地产需求不断增长的一个重要因素。三、xx 年下半年南京房地产市场走势的基本判断 随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年南京房地产市场的基本走势为:1、房地产投资稳定增长 今年上半年南京市房地产投资增幅为 34、07%，去年全年投资增幅为 34、0%。从下半年发展趋势看，由于受到今年国家宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。但同时房地产投资的增幅也不会下降很多，首先是因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金 40 亿元，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼大丈夫处世，不能立功建业，几与草木同腐乎？罗贯中京房地产市场的长期发展，纷纷进入，把南京作为重点优先发展的市场。综合以上因素，我们预计下半年房地产投资仍会保持 30%左右的增幅。2、房地产市场仍将延续供需两旺的局面，呈现供略大于求态势 供应将稳步增加:今年上半年全市商品住宅上市量为 390、56 万，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于 xx 年上半年的房地产投资增幅达到 34、07%，出让的 614 公顷土地一部分将在下半年进入市场，去年全年新开工面积达到了 739、28，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计今年上市量将会达到万。需求仍保持旺盛势头:下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续增长，1-6 月我市居民可支配收入增长 13、7%，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求看，由于今年上半年*工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速我市将加速*的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。另外，我市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。综上所述，维持我市需求增长的因素有利于需求的增长，今年下半年我市的商品房需求增幅将高于上半年。下半年的预售量初步估计为月均 65 万之上，总计约 400 左右。3、总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在 xx 年全市共招拍挂出让 614 公顷土地，比 xx 年增加了 3、3 倍，今年国土部门还将供应土地 1000 公顷。去年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此今年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。供以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗需比仍将有一定程度的增大，商品房销售也会有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。区域结构、价格结构矛盾仍将存在。城中板块自去年以来一直供不应求，由于土地资源稀缺，下半年上市量不会增长太快，而河西、江北板块上市速度很快，下半年上市量仍比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势不容乐观。由于近年来商品住宅市场供不应求，因此利润较低的普通住宅一直供应不足。由于今年土地平均成交价格增长56%，从而带动商品房价格的上升。为了消化不断上升的成本，商品房的价格也将上升，因此利润空间较小的中低价位的商品房供应仍将不足。需要*提供土地和政策鼓励开发商建设中低价位商品房，使商品房的供应价格达到基本合理。4、价格仍将保持稳定 今年下半年商品房的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。一方面，今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。此外开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持商品房价格的稳定。因此总体上半年商品房的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。二手房价格在连续多月上涨之后，已经接近新建商品房价格，质价出现偏离，上涨空间已经很小，下半年将趋于平衡。市场分析报告 报告内容:非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮人不知而不愠，不亦君子乎？论语民以食为天，食以水为先，从古代的河边、溪边取水到如今饮用水要经过现代化工厂处理，人们生活方式发生着巨大的转变，因此从这个角度来讲，我们可以从一个国家或地区的饮水方式上看出其文明程度与发展水平。我国饮料业是一个充满激情和希望的行业，也是我国最早实行改革开放且市场化程度较高的行业。多年来，瓶装水一直是我国饮料市场的主流产品之一，20 xx 年全国瓶装水产量达 554 万吨，占饮料总产量的 37%，居各品种之首。随着人类步入 21 世纪，异军突起的茶饮料，逐渐成长的液态奶及不可小觑的果汁饮料等饮料行业上的新军正在对瓶装水的主流地位形成越来越大的挑战。在此情况下，我国瓶装水市场发展的支撑点在哪里呢，今后的市场切入点又在哪里呢?为此，国内资深的专业食品市场调查机构北京东方新天地投资咨询有限公司撰写了瓶装水市场调查分析报告。市场萎缩不争的事实 20 xx 年代之前，青岛崂山矿泉水厂是我国惟一的瓶装水生产企业。进入XX 年代，随着我国人民生活水平的提高，人们对瓶装水的需求量大增，年速度增长保持在 20 xx 年全国瓶装水企业已发展到 100 多家，销量约 30万吨，而到 XX 年，全国有 30 多个省市近 1000 多家公司涉足瓶装水生产，年产量突破 400 万吨，达 411 万吨，其中仅每年供应大城市的瓶装水就有 1000 万公升以上，占总生产能力的 10%，而且我国瓶装水市场所蕴藏的巨大潜力也吸引了许多国际资本的眼光，竞相进入我国瓶装水市场，我国瓶装水市场曾经经历了一段美好的时光。应该讲，我国瓶装水行业经过多年的资本积累和积聚，企业的规模化程度和企业的创新能力都得到了较大程度的提高，在厂家数量稳定下降的同时出现了一批实力较强的企业，如娃哈哈、乐百氏已齐身全国饮料企业十强之列，而产品的种类也由原来较为单一的矿泉水发展到包括矿泉水、蒸馏水、活性水、富氧水、太空水、宇航水等各种瓶装水在内的近 10 个种类。但是近年来行业的整体发展状况令人堪忧，目前我国有一半的瓶装水厂商处于亏损人不知而不愠，不亦君子乎？论语宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明状态。造成如此局面的原因主要有两个:一是由于我国瓶装水市场从起步时就处于较为盲目的发展状态，仓促上马和重复建设的现象较为严重，全国 20 xx 年代末我国开始开发瓶装天然矿泉水以来，我国饮用水市场几经波折，出现了形形色色的水，如太空水、富氧水、冰川水、离子水等，但由于其中概念多于本质而被消费者所抛弃，但近年来，随着众商家纷纷开始进行务实的市场营销，使得我国饮用水市场真正地走上了健康的发展之路。调查显示，在瓶装水市场中，曾经红极一时的纯净水的主导地位已逐渐被矿泉水所代替，市场出现由纯净水向矿泉水倾斜的趋向，在我国七大中心城市中，有 48、9%的人喜欢矿泉水，有 30、1%的人喜欢纯净水，二者相差近 20 xx 年来，随着我国饮料行业新军的不断出现，特别是茶饮料、果汁以其营养、天然的卖点迅速地赢得了市场的青睐，对瓶装水市场形成了较大的冲击，再加上我国瓶装水生产企业数量的泛滥，使得我国瓶装水市场的竞争愈加激烈，尤其是以价格战为主要竞争手段的市场份额之争，使得许多瓶装水生产企业有跳楼的念头，价格一路走低，原来 3-5 元/瓶的水只能贱卖到 1 元/瓶，甚至不到一元。但值得庆幸的是，我们并没有看到纳什先生所演义的囚徒困境，一批知名的瓶装水品牌得以迅速成长。调查结果显示:娃哈哈、乐百氏和农夫山泉三大品牌占据了瓶装水市场的绝大部分份额，在消费者最常饮用的瓶装水品牌中，有 35、2%的被访者选择了娃哈哈，28、3%的被访者选择了乐百氏，17、8%的被访者选择了农夫山泉，这说明人们在购买瓶装水时有着较强的品牌消费意识，品牌是企业产品的生命，随着品牌消费时代的到来，如何进行品牌营销正日益成为企业的核心工作之一。而以乐百氏为代表的三大知名瓶装水的成功，很大程度上也得益于其正确的品牌策划与战略实施，如农夫山泉利用申奥进行促销，从销售的每瓶农夫山泉中提取一分钱代表消费者来支持北京申奥事业和希望工程。但是，随着我国加入 wto，国外资本的介入正在搅动我国瓶装水市场的发展，如实力雄厚的达能在我国尽显其豪门风采，继在我国啤酒行业和海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐勿以恶小而为之，勿以善小而不为。刘备乳制品行业进行大肆扩张之后，又将手伸向了瓶装水行业，在重组乐百氏之后又将眼光转向了娃哈哈，使人们感觉到我国瓶装水市场正处于山雨欲来风满楼的时刻，可以说随着我国国内市场与国际资本市场的进一步接轨，会有越来越多的国外巨鳄会将目光转入我国，在这种情况下，什么事情都有可能发生。瓶装水市场的三国演义能否续说?广告瓶装水消费的最佳导购 随着瓶装水价格的不断走低、市场竞争的日趋激烈，各生产厂商为了提高本企业产品的知名度、美誉度和忠诚度，纷纷加大了对广告的投放力度。XX 年，我国瓶装水电视广告投放总额约为 4 亿元，XX 年为 6、4 亿元，增长了 60%，其中椰树矿泉水 1225 万元，占总体的 19%。那么在各瓶装水厂商在大肆进行广告投放时，究竟能在消费者心目中产生多大的影响呢?调查显示:有的消费者在购买瓶装水时受广告影响，而自己喝过才知道、售货员推荐和亲戚朋友介绍则分别为 38、3%、25、4%和 11、1%，这说明广告是瓶装水消费者在购买瓶装水时的最佳导购。但目前瓶装水企业的广告宣传有过滥的嫌疑，在一方面反映出消费者不够成熟的同时，也反映出大多数瓶装水企业的不够成熟，在消费者品牌消费时代，广告固然是企业提高品牌价格的一种重要手段，但不是惟一手段，品牌与企业产品质量、实力和亲和力等也有着密切的相关度，因此企业在进行品牌宣传时不要盲目地进行广告宣传，要根据企业和产品的不同发展阶段，采用组合营销的方法，因地制宜地发展品牌。健康之路需要水质标准来保护 随着人们生活水平的提高，人们的健康意识也在不断加强，由于全球对于环保特别是对水污染的日益重视，更使得人们对于饮用水的质量格外关心。调查显示，在向被访者提问您购买瓶装水时考虑的主要因素是什么时，有超过 1/3 的被访者将瓶装水的饮用安全性作为其购买瓶装水时考虑的主要因素，而且仅次于品牌和价格，是第三大因素。然而近年来，勿以恶小而为之，勿以善小而不为。刘备丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫瓶装水的质量问题一直是消费者投诉的热点之一，瓶装水生产厂家鱼目混珠，现在市面上出现的瓶装水生产厂家，既有投资几千万元的正规大厂，也有大量的家庭作坊式生产厂家，甚至还发现有些杂牌、无牌厂家，没有基本的水处理设施，只在水龙头上装上丝袜作过滤设施进行灌装，饮水质量根本无法保证。卫生、技监部门对纯净水、矿泉水的历次抽检，合格率都偏低，这也是近几年瓶装水消费热退潮的原因之一。专家呼吁加快制定饮用水的科学标准，提高瓶装水行业进入的门槛，从建立科学的水质标准的角度来发展瓶装水的健康之路。消费者最爱喝超市的水 从消费者购买瓶装水的地点来看，超市是消费者购买瓶装水的最常去的地点，图 6 显示，有 2、5%的消费者购买瓶装水是随时随地，27、9%的人经常在个体小商店购买，5、5%的人经常在批发市场购买，17、3%的人经常在大中型市场购买，而 59、0%的人是在超级市场，这说明消费者最爱喝超市的水。随着我国零售业的转变，超级市场以其方便、价格适合和购物环境好等特点得到了广大消费者特别是工薪阶层的青睐，近年来发展速度十分惊人，已经超过以百货商场为代表传统零售形式，逐渐成为新形式下我国零售业的主导形式。市场分析报告 看了大家的精彩发言，本人忍不住也想和同道一起来分享一下做药代的一些心得。下面介绍一下我对中国医药市场的一些初浅认识，权做同人参考。一、概述 专家指出，中国医药市场远未饱和，但竞争业已开始。目前，中国每年人均医疗消费水平只是美国人的 1/130，当一般发达国家年人均医疗卫生消费支出达到 xx 美元、美国人均突破 4000 美元的时候，中国年人均医人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟疗卫生消费支出只有 31 美元。但在另一方面，国内医疗用品的销售量持续增加，在今后 3-5 年的时间里每年将以 12%的速度增长。xx 年的中国医药，面对的将是一个蓬勃发展和惨烈竞争共存的局面。这是值得每一个医药人认真思考的问题。二、医院市场分析 如何做好医院市场，在一定程度上决定了医药营销的成败，同时也是医药营销的主要内容。我在实践中摸索到推销药品的窍门，那就是必须打点好一些“关键人物”。第一是医生，他们手里有处方权，用哪种药，用多少，全由他们说了算；第二是医院的库房，从医药公司进药全由他们负责:第三是药房，他们有一个“小账本”，每个医生用了多少药，该得多少提成，全是由他们提供给我的；第四是医药公司，医院从他们那里进药，我凭药款拿提成。“打点”这些人的方法也简单，不过是根据各人的“重要性”给予不同档次的提成。有些人难打发，那么就给他多送点礼，多请他吃几次饭。推销同一种药品的医药代表是竞争对手，常常互相“刺探军情”，如果哪家公司给医生的提成高，另一家公司的医药代表就会向上汇报，要求提高给医生的提成。在实际的操作方式上，每个医院的规定都不一样。一般是先找到科室的主任，向他介绍自己的药品包括达标情况、价格及临床疗效等，然后要求他向药剂科“提单”，也就是提出购买要求，药剂科批准后，就可以进药了。有的医院有药事会，需要他们同意，还有的医院是院长说了算。总之，要针对医院的具体情况进行具体分析。医药代表为了与各个环节的人搞好关系，难免要请人吃饭、打球或送礼，有时还要赞助一些学术活动。公司每年的预算里都有“开户费”一项，