PCG101目标成本确定指引.docx

万达地产WANDA REAL ESTATES目标成本确定指引工作指引:PCG101B发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/011 适用范围适用于项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的目标成本确定工作。2 项目成本构成及定义 项目总成本是指作为成本核算主体的项目所在公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个项目所在公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成数个单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：工程成本本：a) 土地价款款支出b) 前期开发发准备费费c) 主体建筑筑（装修修）工程程费d) 主体安装装工程费费e) 社区管网网工程费费f) 智能化系系统费g) 园林环境境工程费费h) 配套设施施费i) 其他建设设工程支支出非工程成成本：j) 管理费用用k) 销售费用用l) 财务费用用m) 营业税金金及附加加n) 预备费2.1 土地价价款支出出a) 政府地价价及市政政配套费费：支付付的土地地出让金金、土地地开发费费、向政政府交纳纳的大市市政配套套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等。b) 红线外市市政设施施费：红红线外道道路、水水、电、气费用用、通讯讯建造费费、管线线铺设费费、接口口补偿费费等。c) 拆迁补偿偿费：地地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出、安安置及动动迁支出出、农作作物补偿偿等。2.2 前期开开发准备备费a) 勘测丈量量费：初初勘、详详勘、沉沉降观测测、验线线、复线线、定线线、放线线、面积积丈量等等。b) 规划管理理费：可可行性研研究、规规划设计计（方案案招标、方案评评审）、交通影影响分析析、环境境影响评评价、施施工图设设计、人人防设计计、修改改设计、制图、晒图等等。c) 报批报建建费：安安检、质质检、人人防结建建、散装装水泥集集资、白白蚁防治治、墙改改基金、路口开开设、规规划管理理、拆迁迁管理、招投标标管理、其他支支出等。d) 增容费：水、煤煤气等。e) 三通一平平费：临临时道路路、临时时用电、临时用用水、场场地平整整等。f) 临时设施施费：临临时围墙墙、临时时办公室室、临时时场地占占用、临临时围板板、河道道清淤、回填等等。2.3 主体建建筑(装修)工程费费a) 基础工程程：土方方、护壁壁（坡）、桩基基、桩基基检测、降水费费、基础础处理等等。b) 结构及粗粗装修等等。c) 门窗工程程：室内内外门窗窗、入户户门、单单元门、防火门门等。d) 公共部位位精装修修：大堂堂、楼梯梯间、屋屋面、外外立面等等。e) 室内精装装修：厨厨房、卫卫生间、厅房、阳台、露台等等。2.4 主体安安装工程程费a) 室内水暖暖气电系系统：室室内给排排水系统统、室内内采暖系系统、室室内燃气气系统、室内电电气系统统等。b) 室内设备备及其安安装：空空调及安安装、电电梯及其其安装、发电机机及其安安装、消消防通风风及安装装、背景景音乐及及安装等等。2.5 智能化化系统：a) 室内智能能化系统统：保安安监控及及停车管管理、电电信网络络、卫星星电视、三表远远传系统统、家居居智能化化系统等等。b) 室外智能能化系统统：周界界安防、巡更系系统、出出入口管管理系统统、闭路路电视监监控系统统、背景景音乐及及紧急广广播系统统等。2.6 社区管管网工程程费a) 室外给排排水系统统：自来来水系统统、雨污污水系统统、直饮饮水系统统、热水水系统等等。b) 室外采暖暖系统：管道系系统、热热交换站站、锅炉炉房等。c) 室外燃气气系统：管道系系统、调调压站等等。d) 室外高低低压系统统：高压压线路工工程、低低压线路路工程、配电站站、开闭闭站等。e) 室外消防防系统。2.7园园林环境境工程费费a) 环境设计计费等。b) 绿化建设设费：区区内绿化化、区外外绿化等等。c) 建筑小品品等。d) 道路、广广场建造造费：道道路广场场铺设、开设路路口工程程及补偿偿等。e) 大门围墙墙建造费费等。f) 室外照明明等。g) 室外零星星设施等等。2.8配配套设施施费指房屋开开发过程程中，根根据有关关法规，产权及及其收益益权不属属于开发发商，开开发商不不能有偿偿转让也也不能转转作自留留固定资资产的公公共配套套设施支支出。主主要包括括以下几几类：a) 在开发小小区内发发生的不不会产生生经营收收入的不不可经营营性公共共配套设设施支出出，如居居委会、派出所所、岗亭亭、儿童童乐园、自行车车棚等设设施的支支出等。b) 在开发小小区内发发生的根根据法规规或经营营惯例，其经营营收入归归于经营营者或业业主委员员会的可可经营性性公共配配套设施施的支出出，如建建造幼托托、邮局局、图书书馆、阅阅览室、健身房房、游泳泳池、球球场等设设施的支支出等。c) 对于产权权、收入入归属情情况较为为复杂的的地下室室、车位位等设施施，应根根据当地地政府法法规、开开发商的的销售承承诺等具具体情况况确定是是否摊入入本成本本项目。如开发发商通过过补交地地价或人人防工程程费等措措施，得得到政府府部门认认可，取取得了该该配套设设施的产产权，则则应作为为经营性性项目独独立成本本科目，如：1) 游泳池：土建、设备、设施等等。2) 会所：设设计、装装修费、资产购购置、单单体会所所结构等等。3) 幼儿园：建安成成本及配配套资产产购置等等。4) 学校：建建安成本本及配套套资产购购置等。5) 儿童游乐乐设施等等。6) 网球场等等。2.9其其他建设设工程支支出a) 其他工程程建设支支出包括括工程监监理费、预结算算编审费费、市政政管理费费、施工工合同外外奖金等等。b) 物业管理理费：项项目建设设过程中中发生的的清洁卫卫生费、安全保保卫费、管理费费用、绿绿化养护护费、公公共设施施维护费费以及竣竣工后的的一次性性物业完完善费等等。2.100 管理理费用 包括职职工工资资、办公公费用、业务招招待费、差旅费费、工资资附加费费、折旧旧及摊销销、车辆辆费用、房屋租租赁费用用及其它它支出等等。2.111 销售售费用 包括项项目销售售过程中中发生的的媒介广广告费、促销活活动费用用、销售售中心和和样板房房设计及及工程费费用、销销售人员员的底薪薪、销售售提成及及其它费费用等。2.122 财务务费用 包括：利息收收支净额额、汇兑兑净额、调剂外外汇手续续费、金金融机构构手续费费及其它它支出等等。2.133 营业业税及附附加包括：营营业税、城建建建设维护护税、教教育费附附加及其其它支出出。2.144 预备备费包括基本本预备费费和涨价价预备费费。基本本预备费费是指在在初步设设计、概概算内难难以预料料的工程程费用及及建设期期间不可可预见的的支出，涨价预预备费是是指建设设项目在在建设期期间内由由于价格格等变化化引起工工程造价价变化的的预测预预留费用用各成本科科目的具具体设置置参照项目目目标成本本表中中执行，表中仅仅列出了了常见的的成本细细项（表表中第三三级科目目），各各项目可可依据实实际情况况进行增增减项。3 项目目目标成成本表编编制3.1 项目论论证决策策阶段，依据投投资估算算确定项项目目标标成本，成为项项目总目目标成本本，用以以控制规规划方案案设计，是评审审方案设设计的标标准之一一。3.2 项目规规划方案案设计完完成后，依据方方案设计计概算确确定目标标控制成成本，成成为控制制扩初设设计的目目标成本本，是评评审初步步设计的的标准之之一。3.3 初步设设计完成成后，依依据初步步设计概概算确定定目标控控制成本本，成为为控制施施工图设设计的目目标成本本，是评评审施工工图设计计的标准准之一。3.4 施工图图设计完完成后，依据施施工图预预算确定定实施的的目标成成本，作作为项目目施工阶阶段成本本控制目目标。3.5项项目总目目标成本本及其它它阶段的的目标控控制成本本使用项目目目标成本本表进进行测算算编制。4 确定定目标成成本应遵遵循的基基本原则则4.1 标杆瞄瞄准 在项目选选择和项项目策划划阶段，项目开开发筹建建部门应应通过市市场研究究找准销销售价格格市场标标杆、工工程成本本市场标标杆，以以及非工工程成本本市场标标杆。4.2 满足顾顾客需求求a) 在项目选选择和项项目策划划阶段必必须关注注目标顾顾客定位位、分析析目标顾顾客核心心需求和和一般需需要，并并将其转转化为定定性或定定量的明明确描述述。b) 在分阶段段确定目目标成本本时，应应始终注注意将成成本分项项结构向向顾客核核心需求求方向倾倾斜。 4.3 竞争策策略要求求a) 在项目选选择和项项目策划划阶段，应调查查分析竞竞争对手手的综合合竞争能能力，结结合项目目自身资资源条件件和经营营目标，形成明明确的竞竞争策略略，并将将竞争策策略对产产品定位位的要求求表述成成定量指指标或定定性描述述。b) 在分阶段段确定目目标成本本时，始始终注意意成本分分项结构构满足竞竞争策略略要求。4.4 倒逼成成本4.4.1 通通过项目目选择和和项目策策划阶段段的市场场调查和和可行性性研究工工作，依依据市场场标杆和和项目挖挖潜措施施对项目目可能获获得的盈盈利空间间做出准准确判断断和取舍舍。4.4.2 用用合理的的预期税税前盈利利额倒逼逼项目总总目标成成本，并并用以指指导“限额设设计”和项目目开发策策划的硬硬性指标标。4.4.3 用用项目总总成本层层层倒逼逼方案设设计成本本、初步步设计成成本、施施工图设设计成本本。a) 方案设计计阶段：形成的的目标成成本项目总总目标成成本-预预备费。用项目目总目标标成本减减去预备备费的结结果倒逼逼指导方方案设计计，直到到方案设设计优化化满足此此要求。b) 初步设计计阶段：形成的的目标成成本方案设设计形成成的目标标成本+预备费费20%。用方方案设计计形成的的目标成成本倒逼逼指导初初步设计计，直到到初步设设计优化化满足此此要求。c) 施工图设设计阶段段;形成成的目标标成本初步设设计形成成的目标标成本+预备费费10%。用初初步设计计形成的的目标成成本倒逼逼指导施施工图设设计，直直到施工工图设计计优化满满足此要要求。d) 测算的施施工图设设计成本本加上未未使用的的预备费费（70%的预备备费）即即成为确确定的项项目成本本控制目目标。271