上海市住宅物业管理制度.docx

上海市住住宅物业业管理规规定(上海市市住宅物物业管理理规定 20010年12月28日 177:533 （20004年8月19日上海海市第十十二届人人民代表表大会常常务委员员会第十十四次会会议通过过20110年12月23日上海海市第十十三届人人民代表表大会常常务委员员会第二二十三次次会议修修订）第一一章总则则第一一条为了了规范住住宅物业业管理活活动，维维护业主主和物业业服务企企业的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国物物权法、国务务院物物业管理理条例和和其他有有关法律律、行政政法规，结合本本市实际际情况，制定本本规定。第二二条本市市行政区区域内住住宅物业业管理、使用及及其监督督管理，适用本本规定。第三三条本规规定所称称住宅物物业管理理（以下下简称物物业管理理），是是指住宅宅区内的的业主通通过选聘聘物业服服务企业业，由业业主和物物业服务务企业按按照物业业服务合合同约定定，或者者通过其其他形式式，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。本规规定所称称业主，是指房房屋的所所有权人人。本规规定所称称使用人人，是指指房屋的的承租人人和实际际居住人人。本规规定所称称物业服服务企业业，是指指依法取取得独立立法人资资格、具具有相应应资质，从事物物业服务务的企业业。第四四条市房房屋行政政管理部部门负责责全市物物业管理理的监督督管理工工作。区区、县房房屋行政政管理部部门负责责本辖区区内物业业管理的的监督管管理；其其设立的的房屋管管理办事事机构（以下简简称房管管办事处处）承担担相关具具体事务务。市和和区、县县房屋行行政管理理部门履履行以下下职责：（一一）业主主大会和和业主委委员会的的业务指指导与监监督管理理；（二二）物业业服务企企业和从从业人员员的监督督管理；（三三）专项项维修资资金归集集、使用用的指导导与监督督；（四）物物业使用用和维护护的监督督管理；（五五）物业业管理方方面的其其他监督督管理职职责。第五五条区、县人民民政府应应当建立立住宅小小区综合合管理工工作制度度，组织织区、县县相关行行政管理理部门和和单位，部署、推进和和协调辖辖区内物物业管理理各项工工作，并并指导监监督业主主大会、业主委委员会的的各项工工作。乡、镇人民民政府和和街道办办事处应应当建立立本辖区区住宅小小区综合合管理工工作制度度，协调调和处理理辖区内内物业管管理综合合事务和和纠纷，指导监监督业主主大会、业主委委员会的的组建及及日常运运作。第六六条市物物业管理理行业协协会是实实行行业业服务和和自律管管理的社社会组织织，依法法制定和和组织实实施自律律性规范范，组织织业务培培训，对对物业服服务企业业之间的的纠纷进进行调解解，维护护物业服服务企业业合法权权益。本市市鼓励物物业服务务企业加加入市物物业管理理行业协协会。第二二章业主主及业主主大会第七七条住宅宅小区，包括分分期建设设或者两两个以上上单位共共同开发发建设的的住宅小小区，其其设置的的配套设设施设备备是共用用的，应应当划分分为一个个物业管管理区域域；但被被道路、河道等等分割为为两个以以上自然然街坊或或者封闭闭小区，且能明明确共用用配套设设施设备备管理、维护责责任的，可以分分别划分分为独立立的物业业管理区区域。第八八条房屋屋行政管管理部门门负责核核定物业业管理区区域。规划划行政管管理部门门在住宅宅建设工工程设计计方案审审查时，应当征征求区、县房屋屋行政管管理部门门对物业业管理区区域的预预划意见见。建设设单位在在申请办办理住宅宅建设工工程规划划许可证证的同时时，应当当向区、县房屋屋行政管管理部门门提出划划分物业业管理区区域的申申请，区区、县房房屋行政政管理部部门应当当在五日日内核定定物业管管理区域域。建设设单位在在房屋销销售时，应当将将区、县县房屋行行政管理理部门核核定的物物业管理理区域范范围，通通过合同同约定方方式向物物业买受受人明示示。第九九条尚未未划分或或者需要要调整物物业管理理区域的的，区、县房屋屋行政管管理部门门应当会会同乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处，按照照第七条条的规定定，结合合当地居居民委员员会、村村民委员员会的布布局划分分物业管管理区域域。调整整物业管管理区域域的，还还应当征征得专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。物业业管理区区域调整整后，区区、县房房屋行政政管理部部门应当当在相关关物业管管理区域域内公告告。第十十条建设设单位在在办理房房屋交付付使用许许可手续续时，应应当向房房管办事事处提交交下列资资料：（一一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地下管管网工程程竣工图图等竣工工验收资资料；（二二）设施施设备的的安装、使用和和维护保保养等技技术资料料；（三三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四四）物业业管理所所必需的的其他资资料。建设设单位在在办理物物业承接接验收手手续时，应当向向物业服服务企业业移交前前款规定定的资料料。业主主可以向向房管办办事处、物业服服务企业业申请查查询本物物业管理理区域内内第一款款规定的的资料。第十一条条业主在在物业管管理活动动中，除除享有中华人人民共和和国物权权法、国务院院物业业管理条条例规规定的权权利外，还有权权提议召召开首次次业主大大会会议议。业主主在物业业管理活活动中，应当履履行中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物业管管理条例例规定定的义务务。业主主应当直直接或者者通过建建设单位位、物业业服务企企业向业业主委员员会提供供联系地地址、通通讯方式式。第十十二条业业主大会会由一个个物业管管理区域域内的全全体业主主组成。一个个物业管管理区域域内，房房屋出售售并交付付使用的的建筑面面积达到到百分之之五十以以上，或或者首套套房屋出出售并交交付使用用已满两两年的，应当召召开首次次业主大大会会议议，成立立业主大大会。但但只有一一个业主主的，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决定不不成立业业主大会会的，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会职责责。第十十三条物物业管理理区域符符合本规规定第十十二条第第二款所所列应当当成立业业主大会会条件之之一的，建设单单位应当当在三十十日内向向物业所所在地的的乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处提提出成立立业主大大会的书书面报告告，并提提供下列列资料：（一）物物业管理理区域核核定意见见；（二二）物业业服务企企业用房房和业主主委员会会用房（以下合合称物业业管理用用房）配配置证明明；（三三）业主主清册和和物业建建筑面积积；（四四）物业业出售并并交付使使用时间间；（五五）已筹筹集的专专项维修修资金清清册。建设设单位未未及时书书面报告告的，业业主可以以向乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处提出成成立业主主大会的的书面要要求。第十十四条乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处应当当在接到到建设单单位书面面报告或或者业主主书面要要求后的的六十日日内，会会同区、县房屋屋行政管管理部门门组建业业主大会会筹备组组（以下下简称筹筹备组）。筹备备组应当当自成立立之日起起七日内内，将成成员名单单在物业业管理区区域内公公告。筹备备组由业业主代表表，建设设单位代代表，乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处代表表，房管管办事处处代表，物业所所在地居居民委员员会或者者村民委委员会代代表组成成。筹备备组人数数应当为为单数，其中业业主代表表应当符符合本规规定第十十九条第第二款的的规定，人数所所占比例例应当不不低于筹筹备组总总人数的的二分之之一。筹筹备组组组长由乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处代表表担任。筹备备组中的的业主代代表，由由街道办办事处或或者乡、镇人民民政府组组织业主主推荐产产生。业主主对筹备备组成员员有异议议的，由由乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处协协调解决决。第十十五条筹筹备组应应当做好好以下筹筹备工作作：（一）确确认并公公示业主主身份、业主人人数以及及所拥有有的专有有部分面面积；（二二）确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容；（三三）草拟拟管理规规约、业业主大会会议事规规则；（四四）确定定首次业业主大会会会议表表决规则则；（五五）制定定业主委委员会成成员候选选人产生生办法，确定业业主委员员会成员员候选人人名单；（六六）制定定业主委委员会选选举办法法；（七七）完成成召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。前款款内容应应当在首首次业主主大会会会议召开开十五日日前在物物业管理理区域内内公告。业主对对公告内内容有异异议的，筹备组组应当记记录并作作出答复复。筹备组应应当自成成立之日日起九十十日内，组织召召开首次次业主大大会会议议。筹备备组在业业主委员员会依法法成立后后自行解解散。第十十六条业业主大会会除履行行中华华人民共共和国物物权法、国务务院物物业管理理条例规定的的职责外外，还可可以决定定业主委委员会的的工作经经费、撤撤销业主主小组不不适当的的决定。第十十七条业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论形式式，也可可以采用用书面征征求意见见的形式式。业主主大会会会议应当当有物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主参加。业主主大会作作出决定定，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。业业主大会会决定筹筹集和使使用专项项维修资资金，或或者改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施的，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积三分分之二以以上的业业主且占占总人数数三分之之二以上上的业主主同意。业主主可以委委托代理理人参加加业主大大会会议议，代理理人应当当持业主主书面委委托书并并依据委委托人对对所议事事项的意意见进行行投票表表决。第十十八条首首次业主主大会会会议通过过的议事事规则，应当就就业主大大会的议议事方式式、表决决程序、业主小小组的设设立、业业主委员员会的组组成、任任期、罢罢免和补补选等事事项作出出约定。第十十九条业业主委员员会由业业主大会会会议选选举产生生，依法法履行职职责。业业主委员员会由五五人以上上单数组组成，任任期为三三年到五五年。业主委委员会成成员应当当符合国国务院物业管管理条例例规定定的条件件。业主主有损坏坏房屋承承重结构构、违法法搭建、破坏房房屋外貌貌、擅自自改变物物业使用用性质、欠交物物业服务务费或者者专项维维修资金金、违法法出租房房屋等情情形且未未改正的的，不得得担任业业主委员员会成员员；担任任业主委委员会成成员后出出现上述述情形的的，应当当按照业业主大会会确定的的规则予予以罢免免。业主主委员会会履行下下列职责责：（一一）召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理的实实施情况况；（二二）代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业服务企企业签订订物业服服务合同同；（三三）及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，督督促业主主交纳物物业服务务费，监监督和协协助物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（四四）监督督管理规规约的实实施；（五五）业主主大会赋赋予的其其他职责责。业主主委员会会应当接接受业主主大会和和业主的的监督。第二二十条业业主委员员会主任任、副主主任由业业主委员员会选举举产生。业主主委员会会主任负负责主持持业主委委员会日日常工作作，并履履行以下下职责：（一一）召集集和主持持业主委委员会会会议；（二二）提出出业主委委员会会会议议题题；（三三）按照照业主大大会会议议的决定定，签署署有关文文书。业主主委员会会主任因因故不能能履行职职责时，由副主主任履行行。第二二十一条条业主委委员会自自选举产产生之日日起三十十日内，持下列列文件向向乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处备备案：（一一）业主主大会会会议记录录和会议议决定；（二二）业主主大会议议事规则则；（三三）管理理规约；（四四）业主主委员会会成员的的名单和和基本情情况。乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处对依法法选举产产生的业业主委员员会出具具业主大大会、业业主委员员会备案案证明和和印章刻刻制证明明。业主主委员会会应当依依法刻制制和使用用印章。第二二十二条条业主大大会会议议分为定定期会议议和临时时会议。业主大大会定期期会议应应当按照照业主大大会议事事规则的的规定召召开。经经百分之之二十以以上业主主提议，业主委委员会应应当组织织召开业业主大会会临时会会议。召开开业主大大会会议议，业主主委员会会应当事事先将会会议时间间、地点点、议题题和议程程书面通通知所在在地房管管办事处处、居民民委员会会或者村村民委员员会，邀邀请房管管办事处处、居民民委员会会或者村村民委员员会派代代表参加加，并听听取房管管办事处处、居民民委员会会或者村村民委员员会的意意见、建建议。业主主委员会会不依法法组织召召开业主主大会会会议的，乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处应应当督促促其限期期召开；逾期不不召开的的，乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处可以应应业主要要求组织织召开业业主大会会会议。第二二十三条条业主委委员会应应当建立立定期接接待制度度，听取取业主和和使用人对对物业管管理和业业主委员员会日常常工作的的意见和和建议，接受业业主和使使用人的的咨询、投诉和和监督。业主主委员会会应当建建立工作作记录制制度，做做好业主主大会会会议、业业主委员员会会议议、物业业服务合合同协商商签订活活动，以以及物业业管理中中各项重重要事项项的记录录，并妥妥善保管管。业主主委员会会应当建建立信息息公开制制度，按按照规定定及时公公布业主主大会和和业主委委员会作作出的决决定、物物业服务务企业选选聘、物物业服务务合同等等物业管管理中的的各项决决定和重重大事项项；定期期公布专专项维修修资金和和公共收收益收支支；接受受业主查查询所保保管的物物业管理理信息。第二二十四条条业主委委员会任任期届满满的两个个月前，应当书书面报告告乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处。乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处应应当在六六十日内内会同区区、县房房屋行政政管理部部门组建建换届改改选小组组，由换换届改选选小组组组织召开开业主大大会会议议选举产产生新一一届业主主委员会会。换届届改选小小组由业业主代表表，乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处代表，房管办办事处代代表，物物业所在在地居民民委员会会或者村村民委员员会代表表组成。换届改改选小组组人数应应当为单单数，其其中业主主代表应应当符合合本规定定第十九九条第二二款的规规定，人人数所占占比例应应当不低低于换届届改选小小组总人人数的二二分之一一。换届届改选小小组组长长由乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处代表担担任。自换换届改选选小组产产生至新新一届业业主委员员会选举举产生期期间，业业主委员员会不得得组织召召开业主主大会会会议对下下列事项项作出决决定：（一一）选聘聘、解聘聘物业服服务企业业；（二二）除管管理规约约规定情情形之外外的物业业维修、更新、改造等等重大事事项；（三三）其他他重大事事项。第二二十五条条业主委委员会应应当自换换届改选选小组成成立之日日起十日日内，将将其保管管的有关关财务凭凭证、业业主清册册、会议议纪要等等档案资资料、印印章及其其他属于于业主大大会所有有的财物物移交物物业所在在地房管管办事处处保管。业主大大会、业业主委员员会依法法需要使使用上述述物品的的，物业业所在地地房管办办事处应应当及时时提供。新一一届业主主委员会会选举产产生后，应当在在三十日日内向乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处办理理换届备备案手续续，并由由物业所所在地房房管办事事处在备备案后十十日内，将其保保管的前前款所述述物品移移交新一一届业主主委员会会。拒不不移交第第一款所所述物品品的，新新一届业业主委员员会可以以请求物物业所在在地乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处督促移移交，物物业所在在地公安安机关应应当予以以协助。第二二十六条条不再担担任业主主委员会会成员的的，应当当在十日日内将其其保管的的本规定定第二十十五条第第一款所所述物品品移交业业主委员员会；拒拒不移交交的，业业主委员员会可以以按照本本规定第第二十五五条第三三款规定定处理。第二二十七条条业主委委员会出出现成员员人数不不足二分分之一或或者其他他无法正正常运作作情形的的，业主主大会应应当作出出决定启启动补选选或者提提前换届届改选程程序。第二二十八条条业主委委员会的的名称、所辖区区域范围围、成员员、业主主大会议议事规则则和管理理规约发发生变更更的，业业主委员员会应当当在三十十日内向向乡、镇镇人民政政府或者者街道办办事处办办理变更更备案手手续。因物物业管理理区域调调整、房房屋灭失失或者其其他原因因致使业业主委员员会无法法存续的的，业主主委员会会应当在在三十日日内向乡乡、镇人人民政府府或者街街道办事事处办理理注销备备案手续续。第二二十九条条按照本本规定第第二十一一条、第第二十五五条、第第二十八八条规定定，乡、镇人民民政府或或者街道道办事处处受理业业主委员员会备案案后，应应当在二二十日内内完成备备案手续续，并将将备案资资料抄送送区、县县房屋行行政管理理部门。第三三十条同同一物业业管理区区域内有有两幢以以上房屋屋的，可可以以幢幢、单元元为单位位成立业业主小组组。业主主小组由由该幢、单元的的全体业业主组成成。业主主小组应应当履行行下列职职责：（一一）推选选业主代代表出席席业主大大会会议议，表达达本小组组业主的的意愿；（二二）决定定本小组组范围内内住宅共共用部位位、共用用设施设设备的维维修、更更新、改改造和养养护；（三三）决定定本小组组范围内内的其他他事项。业主主小组议议事由该该业主小小组产生生的业主主代表主主持。业业主小组组行使前前款规定定职责的的程序，参照本本物业管管理区域域业主大大会议事事规则执执行。第三十十一条居居民委员员会、村村民委员员会设立立的人民民调解委委员会，可以依依法调解解本地区区业主、业主委委员会、物业服服务企业业之间的的物业管管理纠纷纷。第三三章物业业管理服服务第三三十二条条物业服服务企业业应当按按照国家家有关规规定，取取得相应应资质。房屋屋行政管管理部门门应当依依法对物物业服务务企业的的服务活活动实施施监督检检查。第三三十三条条物业服服务项目目经理应应当取得得相应的的资格证证书。物业业服务项项目经理理承接物物业管理理区域数数量和建建筑面积积的规范范，由市市房屋行行政管理理部门制制定。第三三十四条条市房屋屋行政管管理部门门应当根根据物业业服务合合同履行行、投诉诉处理和和日常检检查等情情况，建建立物业业服务企企业信用用档案库库和物业业服务项项目经理理信用档档案库。第三三十五条条选聘物物业服务务企业前前，业主主委员会会应当拟拟定选聘聘方案。选聘方方案应当当包括拟拟选聘物物业服务务企业的的资质、管理实实绩要求求、物业业服务内内容和收收费标准准、物业业服务合合同期限限和选聘聘方式等等内容。选聘聘方案经经业主大大会会议议表决通通过后，业主委委员会应应当在物物业管理理区域内内公告。第三三十六条条选聘物物业服务务企业的的，应当当通过本本市统一一的物业业管理招招投标平平台公开开招标，但业主主大会决决定继续续聘用原原物业服服务企业业或者业业主大会会决定采采用协议议选聘等等其他方方式的除除外。市房房屋行政政管理部部门负责责建立本本市统一一的物业业管理招招投标平平台，为为选聘物物业服务务企业提提供指导导和服务务。第三三十七条条建设单单位在申申请房屋屋预售许许可前，应当参参照市房房屋行政政管理部部门制作作的示范范文本，制定临临时管理理规约和和房屋使使用说明明书，作作为房屋屋销售合合同的附附件。临时时管理规规约应当当对物业业的使用用和维护护管理、业主义义务、违违反临时时管理规规约应当当承担的的责任等等事项作作出规定定，但不不得与法法律、法法规、规规章相抵抵触，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。临临时管理理规约应应当报区区、县房房屋行政政管理部部门备案案。房屋屋使用说说明书应应当载明明房屋平平面布局局、结构构、附属属设备，注明房房屋承重重结构的的房屋结结构图，不得占占用、移移装的共共用部位位、共用用设备，以及其其他有关关安全合合理使用用房屋的的注意事事项。建设设单位与与物业买买受人签签订的房房屋销售售合同，应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容，以及建建设工程程规划许许可文件件载明的的建设项项目平面面布局图图，并在在房屋交交接书中中列明物物业管理理区域内内归全体体业主所所有的配配套设施施设备。建设设单位不不得将物物业共用用部分的的所有权权或者使使用权单单独转让让。第三三十八条条建设单单位应当当在物业业管理区区域地面面上配置置独用成成套的物物业管理理用房，其中物物业服务务企业用用房按照照物业管管理区域域房屋总总建筑面面积的千千分之二二配置，但不得得低于一一百平方方米；业业主委员员会用房房按照不不低于三三十平方方米配置置。在物物业交付付时，物物业管理理用房由由建设单单位交付付物业服服务企业业代管，并在业业主大会会成立后后三十日日内无偿偿移交给给业主大大会。规划划行政管管理部门门在核发发建设工工程规划划许可证证时，应应当在许许可证附附图上注注明物业业管理用用房的具具体部位位。区、县房屋屋行政管管理部门门在核发发房屋预预售许可可证和办办理房屋屋所有权权初始登登记时，应当注注明物业业管理用用房室号号。物业业管理用用房不得得擅自变变更位置置，也不不得分割割、转让让、抵押押。第三三十九条条物业管管理区域域内的下下列配套套设施设设备归业业主共有有：（一）物物业管理理用房；（二二）门卫卫房、电电话间、监控室室、垃圾圾箱房、共用地地面架空空层、共共用走廊廊；（三三）物业业管理区区域内按按规划配配建的非非机动车车车库；（四四）物业业管理区区域内的的共有绿绿化、道道路、场场地；（五五）建设设单位以以房屋销销售合同同或者其其他书面面形式承承诺归全全体业主主所有的的物业；（六六）其他他依法归归业主共共有的设设施设备备。建设设单位申申请房屋屋所有权权初始登登记时，应当提提出前款款规定的的配套设设施设备备登记申申请，由由房地产产登记机机构在房房地产登登记册上上予以记记载，但但不颁发发房地产产权证书书。第四四十条物物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同的约定定，提供供相应的的服务。物业服服务合同同可以约约定下列列服务事事项：（一）物物业共用用部位、共用设设施设备备的使用用管理和和维护；（二二）共有有绿化的的维护；（三三）共有有区域的的保洁；（四四）共有有区域的的秩序维维护；（五五）车辆辆的停放放管理；（六六）物业业使用中中对禁止止性行为为的管理理措施；（七七）物业业维修、更新、改造和和养护费费用的账账务管理理；（八八）物业业档案资资料的保保管；（九九）业主主大会或或者业主主委托的的其他物物业服务务事项。物业业服务企企业可以以将物业业服务合合同中的的专项服服务事项项委托给给专业性性服务企企业，但但不得将将物业服服务合同同约定的的全部事事项一并并委托给给他人。第四四十一条条物业服服务企业业提供物物业服务务，应当当遵守下下列规定定：（一一）符合合国家和和本市规规定的技技术标准准、规范范；（二二）及时时向业主主、使用用人告知知安全合合理使用用物业的的注意事事项；（三三）定期期听取业业主的意意见和建建议，改改进和完完善服务务；（四四）配合合居民委委员会、村民委委员会做做好社区区管理相相关工作作。物业业服务企企业应当当协助做做好物业业管理区区域内的的安全防防范工作作。第四四十二条条物业服服务合同同期限届届满的三三个月前前，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会，作作出续聘聘或者另另聘物业业服务企企业的决决定，并并将决定定书面告告知物业业服务企企业。业业主大会会决定续续聘且物物业服务务企业接接受的，业主委委员会与与物业服服务企业业应当在在物业服服务合同同届满前前重新签签订物业业服务合合同。物业业服务企企业决定定物业服服务合同同期限届届满后不不再为该该物业管管理区域域提供物物业服务务的，应应当提前前三个月月书面告告知业主主委员会会。物业业服务合合同期限限届满后后，业主主大会没没有作出出续聘或或者另聘聘物业服服务企业业决定，物业服服务企业业按照原原合同继继续提供供服务的的，原合合同权利利义务延延续。在在合同权权利义务务延续期期间，任任何一方方提出终终止合同同的，应应当提前前三个月月书面告告知对方方。第四四十三条条物业服服务企业业应当建建立和保保存下列列档案和和资料：（一）小区共共有部分分经营管管理档案案；（二二）小区区监控系系统、电电梯、水水泵、电电子防盗盗门等共共用设施施设备档档案及其其运行、维修、养护记记录；（三三）水箱箱清洗记记录及水水箱检测测报告；（四四）住宅宅装饰装装修管理理资料；（五五）业主主清册；（六六）物业业服务企企业或者者建设单单位与相相关公用用事业单单位签订订的供水水、供电电、垃圾圾清运、电信覆覆盖等书书面协议议；（七七）物业业服务活活动中形形成的与与业主利利益相关关的其他他重要资资料。物业业服务合合同终止止时，物物业服务务企业应应当向业业主委员员会移交交本规定定第十条条第一款款和前款款规定的的档案和和资料，以及物物业管理理用房。第四四十四条条物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开、质价价相符的的原则。物业业服务收收费实行行政府指指导价和和市场调调节价，同一物物业管理理区域内内实施同同一物业业服务内内容和标标准的，物业服服务收费费执行同同一价格格标准。具体办办法由市市人民政政府另行行制定。物业业服务企企业可以以根据业业主的委委托提供供物业服服务合同同约定以以外的服服务项目目，服务务报酬由由双方协协商确定定。物业业服务企企业应当当在物业业管理区区域内书书面公布布物业服服务项目目及其收收费标准准。第四十五五条前期期物业服服务合同同生效之之日至出出售房屋屋交付之之日的当当月发生生的物业业服务费费用，由由建设单单位承担担。出售售房屋交交付之日日的次月月至前期期物业服服务合同同终止之之日的当当月发生生的物业业服务费费用，由由物业买买受人按按照房屋屋销售合合同约定定的前期期物业服服务收费费标准承承担；房房屋销售售合同未未约定的的，由建建设单位位承担。业主主应当根根据物业业服务合合同约定定，按时时交纳物物业服务务费；业业主逾期期不交纳纳物业服服务费的的，业主主委员会会应当督督促其交交纳；物物业服务务企业可可以依法法向人民民法院起起诉。业主主转让物物业时，应当与与物业服服务企业业结清物物业服务务费；未未结清的的，买卖卖双方应应当对物物业服务务费的结结算作出出约定，并告知知物业服服务企业业。第四四十六条条利用物物业共用用部分获获取的收收益，归归共同拥拥有该物物业的业业主所有有，主要要补充专专项维修修资金，也可以以按照业业主大会会的决定定用于业业主委员员会工作作经费或或者物业业管理方方面的其其他需要要。第四四十七条条经专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意，业业主可以以自行管管理物业业，并对对下列事事项作出出决定：（一一）自行行管理的的执行机机构；（二二）自行行管理的的内容、标准、费用和和期限；（三三）聘请请专业机机构的方方案；（四四）其他他有关自自行管理理的内容容。电梯梯、消防防、技防防等涉及及人身、财产安安全以及及其他有有特定要要求的设设施设备备管理，应当委委托专业业机构进进行维修修和养护护。业主主大会可可以委托托具有资资质的中中介机构构对管理理费用、专项维维修资金金、公共共收益等等进行财财务管理理，根据据委托财财务管理理合同开开通专项项维修资资金账户户，并应应当向业业主每季季度公布布一次自自行管理理账目。业主主自行管管理物业业的具体体范围和和实施办办法由市市人民政政府另行行制定。第四四章物业业的使用用和维护护第四四十八条条物业服服务企业业承接物物业时，应当对对移交的的房屋及及配套设设施设备备和相关关场地进进行检查查验收，并对相相关资料料进行核核对接收收。物业业服务企企业应当当自承接接验收之之日起七七日内签签署验收收确认书书。第四四十九条条建设单单位应当当按照国国家规定定的保修修期限和和保修范范围，承承担物业业的保修修责任。建设单单位委托托物业服服务企业业维修的的，应当当与物业业服务企企业另行行签订委委托协议议。建设设单位应应当在房房屋所有有权初始始登记前前，将物物业保修修金交存存至指定定专户，专项用用于保修修期内物物业维修修的保障障。保修修期内，物业保保修金不不足的，建设单单位应当当补足；保修期期满后，物业保保修金有有余额的的，应当当返还建建设单位位。物业业保修金金监管实实行统一一交存、资金归归属不变变、专款款专用、政府监监管的原原则。第五五十条业业主、使使用人应应当遵守守国家和和本市的的规定以以及临时时管理规规约、管管理规约约，按照照房屋安安全使用用规定使使用物业业。禁止止下列损损害公共共利益及及他人利利益的行行为：（一一）损坏坏房屋承承重结构构；（二二）违法法搭建建建筑物、构筑物物；（三三）破坏坏房屋外外貌；（四四）擅自自改建、占用物物业共用用部分；（五五）损坏坏或者擅擅自占用用、移装装共用设设施设备备；（六六）存放放不符合合安全标标准的易易燃、易易爆、剧剧毒、放放射性等等危险性性物品，或者存存放、铺铺设超负负荷物品品；（七七）排放放有毒、有害物物质；（八八）发出出超过规规定标准准的噪声声；（九九）法律律、法规规和规章章禁止的的其他行行为。第五十十一条业业主、使使用人装装饰装修修房屋，应当遵遵守国家家和本市市的规定定以及临临时管理理规约、管理规规约。业主主、使用用人装饰饰装修房房屋的，应当事事先告知知物业服服务企业业。物业业服务企企业应当当将装饰饰装修工工程的禁禁止行为为和注意意事项告告知业主主、使用用人。在业业主、使使用人装装饰装修修房屋期期间，物物业服务务企业应应当对装装饰装修修房屋情情况进行行现场巡巡查，业业主应当当予以配配合。第五五十二条条业主、使用人人应当按按照规划划行政管管理部门门批准或或者房地地产权证证书载明明的用途途使用物物业，不不得擅自自改变物物业使用用性质。确需需改变物物业使用用性质的的，由区区、县规规划行政政管理部部门会同同区、县县房屋行行政管理理部门提提出允许许改变物物业使用用性质的的区域范范围和方方案，并并召开听听证会听听取利害害关系人人意见后后，报区区、县人人民政府府决定。在允允许改变变物业使使用性质质的区域域范围内内，具体体房屋单单元的业业主需要要改变使使用性质质的，应应当符合合法律、法规以以及管理理规约，经有利利害关系系的业主主同意后后报区、县房屋屋行政管管理部门门审批，并依法法向其他他行政管管理部门门办理有有关手续续。第五五十三条条物业服服务企业业发现业业主、使使用人在在物业使使用、装装饰装修修过程中中有违反反国家和和本市有有关规定定以及临临时管理理规约、管理规规约行为为的，应应当依据据有关规规定或者者临时管管理规约约、管理理规约予予以劝阻阻、制止止；劝阻阻、制止止无效的的，应当当在二十十四小时时内报告告业主委委员会和和有关行行政管理理部门。有关行行政管理理部门在在接到物物业服务务企业的的报告后后，应当当依法对对违法行行为予以以制止或或者处理理。第五五十四条条供水、供电、供气等等专业单单位应当当承担分分户计量量表和分分户计量量表前管管线、设设施设备备的维修修养护责责任。第五五十五条条物业管管理区域域内，规规划用于于停放机机动车的的车位、车库的的归属，由当事事人通过过出售、附赠或或者出租租等方式式约定。占用业业主共有有的道路路或者其其他场地地用于停停放机动动车的车车位，属属于业主主共有。建设设单位所所有的机机动车停停车位向向业主、使用人人出租的的，其收收费标准准应当按按照价格格主管部部门的规规定执行行。车辆辆在全体体共用部部分的停停放、收收费和管管理等事事项，由由业主大大会决定定。业主主大会决决定对车车辆停放放收费的的，参照照价格主主管部门门的规定定确定收收费标准准。业主主大会成成立前，车辆在在物业管管理区域域内停放放的，其其收费标标准应当当按照价价格主管管部门的的规定执执行。车主主对车辆辆有保管管要求的的，由车车主和物物业服务务企业另另行签订订保管合合同。公安安、消防防、抢险险、救护护、环卫卫等特种种车辆执执行公务务时在物物业管理理区域内内停放，不得收收费。第五五十六条条物业管管理区域域内的机机动车停停车位，应当提提供给本本物业管管理区域域内的业业主、使使用人使使用。建建设单位位尚未出出售的停停车位，应当出出租给业业主、使使用人停停放车辆辆。停车车位不得得转让给给物业管管理区域域外的单单位、个个人；停停车位有有空余的的，可以以临时出出租给物物业管理理区域外外的单位位、个人人。物业业管理区区域内停停放车辆辆，不得得影响其其他车辆辆和行人人的正常常通行。第五五十七条条新建商商品住宅宅、公有有住宅以以及住宅宅区内的的非住宅宅物业出出售时，物业出出售人和和买受人人应当按按照国家家和本市市的规定定交纳专专项维修修资金。专项维维修资金金应当用用于物业业共用部部分的维维修、更更新和改改造，不不得挪作作他用。第五五十八条条未建立立首期专专项维修修资金或或者专项项维修资资金余额额不足首首期筹集集金额百百分之三三十的，业主应应当按照照国家和和本市的的相关规规定、管管理规约约和业主主大会的的决定，及时补补建或者者再次筹筹集专项项维修资资金。补建建或者再再次筹集集专项维维修资金金应当采采用分期期交纳的的方式，并由物物业服务务企业在在收取物物业服务务费时予予以代收收；