中国城镇住房的发展与展望.docx

中国城镇镇住房发发展与展展望一、城镇镇住房发发展19800年以来来，中国国政府针针对旧的的住房体体制的弊弊端，致致力于推推进住房房制度改改革。119988年，在在全国范范围停止止了住房房实物分分配，大大力启动动居民个个人住房房消费，推动了了住房新新体制的的建立，带动了了住房建建设的加加速发展展。 （一）基基本形成成与市场场经济体体制相适适应的住住房发展展机制1、住房房分配：19988年底，在全国国范围内内停止了了由国家家和单位位向职工工无偿分分配住房房，并收收取低房房租的做做法，实实行住房房分配货货币化。允许符符合条件件的地区区建立住住房补贴贴制度，向职工工发放住住房补贴贴，支持持职工到到市场上上买房。目前，居民个个人购买买商品住住宅的比比重达到到94.8，成为住住房消费费的主体体。与此此同时，80以上的的公房按按照优惠惠价格出出售给职职工，公公房租金金也有大大幅度提提高。 2、住房房投资和和供应：改变由国国家和单单位投入入资金建建设住房房的做法法，推进进“统一规规划、合合理布局局、综合合开发、配套建建设的房房地产开开发模式式，初步步建立了了多层次次的住房房供应体体系；高高收入家家庭购买买或租赁赁市场价价商品房房；中低低收入家家庭购买买经济适适用住房房：最低低收入家家庭租赁赁由政府府或单位位提供的的廉租住住房。政政府通过过土地划划拨供应应等措施施，降低低建造成成本，大大力发展展经济适适用住房房，满足足中低收收入家庭庭买房需需求；通通过土地地、税费费等方面面的优惠惠政策，鼓励房房地产开开发企业业对危旧旧住房实实施成片片改造。 3、住房房市场：开放住房房二级市市场，多多次下调调住房交交易和租租赁税率率，鼓励励居民卖卖旧房买买新房，初步形形成了新新旧住房房交易活活跃、买买卖与租租赁并举举的局面面。同时时，大力力发展并并规范房房地产中中介服务务业，加加速市场场的流通通。 4、住房房金融：通过降低低贷款利利率，延延长还款款期限，鼓励居居民贷款款买房；发挥住住房公积积金制度度的互助助作用，支持职职工购房房。到今今年9月月底，商商业银行行住房个个贷余额额已达到到了76630亿亿元，占占全部贷贷款余额额的8.54，是997年底底的400倍；住住房公积积金个贷贷余额达达到9887亿元元。 5、住房房管理：改变由单单位自建建自管的的旧体制制，大力力发展社社会化、专业化化、企业业经营型型的物业业管理新新体制，由物业业管理公公司对住住宅区实实施专业业化管理理。对改改善居民民居住质质量、维维护社区区安定起起到了积积极作用用。 总体看，通过深深化住房房分配、投资、供应、管理体体制改革革和发育育房地产产市场体体系、发发展住房房金融，旧的住住房体制制已经打打破，新新体制的的框架已已经形成成，市场场配置资资源的新新机制正正在建立立。 （二）城城镇住宅宅建设保保持持续续增长图119900年，中中国城镇镇住宅竣竣工面积积为1.73亿亿平方米米；20001年年达到55.755亿平方方米（含含全部建建制镇为为7.225亿平平方米），是990年代代初期的的3.33倍。11990020001年年，新建建住宅446亿平平方米，年均住住宅竣工工面积33.844亿平方方米（约约合6千千万套）。城镇镇住宅建建设完成成投资由由19990年的的4988亿元增增长到220011年的662622亿元，增长约约11.6倍，年均完完成投资资31445亿元元。其中中，19998年年20001年年，城镇镇住宅竣竣工面积积21.6亿平平方米，年均竣竣工面积积达到55.4亿亿平方米米；完成成住房投投资2.1万亿亿元，年年均完成成投资552655亿元、年均增增长133.3。 图2随着住宅宅建设和和房地产产业的高高速发展展，住宅宅与房地地产业在在国民经经济中的的地位日日益突出出，已经经成为国国民经济济的支柱柱产业。住宅建建设投资资占GDDP比重重由19990年年的3增长到到20001年的的7，增长了了4个百百分点；占固定定资产投投资的比比重由111增增长到117，增长了了6个百百分点（见下图图）。房房地产开开发投资资占GDDP比重重由19990年年的1.37增长到到20001年的的6.661，增长55.244个百分分点；占占固定资资产投资资的比重重由5.61增长到到17.05，增长长了111.444个百分分点。特特别是近近四年，房地产产开发投投资年增增长额保保持在固固定资产产投资增增长额的的30以上，每年带带动GDDP增长长1个百百分点以以上，对对启动内内需，拉拉动经济济增长作作出了重重要贡献献。 图3（三）城城镇居民民居住状状况得到到较大改改善1.住房房面积较较快增长长全国城市市人均住住房建筑筑面积由由19990年的的13.4平方方米提高高到20001年年底的221平方方米，净净增7.6平方方米，年年均增长长0.669平方方米。户户均建筑筑面积达达到655平方米米，户均均住房22.277间，660以以上的家家庭拥有有23间住住房，可可以满足足基本住住房需要要。 图42.新建建住房功功能较大大程度提提升90年代代以来，特别是是近几年年来，新新建住宅宅的工程程质量、功能质质量、环环境质量量和综合合配套水水平都有有较大提提高。总总体看，随着新新建住房房在整体体住房中中的比重重越来越越大，以以及危旧旧住房的的改造，城镇住住宅功能能有较大大程度的的提升。 图53.个人人住房自自有率大大幅度提提高城镇家庭庭户中880拥拥有了自自有住房房，常驻驻城市的的所有家家庭中770以以上的居居民家庭庭拥有了了自己的的住房。据国家家统计局局调查，城市家家庭户均均住房资资产100.944万元，占家庭庭资产总总额的447.99，居居第一位位，成为为城镇居居民家庭庭财产的的主要部部分。 二、城镇镇住房发发展中的的主要问问题（一）居居住水平平有待提提高，住住房居住住不均问问题仍较较突出与发达国国家相比比，与全全面建设设小康社社会新阶阶段的要要求相比比，城镇镇住房水水平还较较低，住住宅功能能还不够够完善。当前城城市人均均住房建建筑面积积相当于于上世纪纪80年年代美国国的1/3，德德国、法法国的11/2；户均建建筑面积积不到美美国的11/2，相当于于英国、日本的的2/33：人均均住房间间数0.75间间，不到到美国的的1/33，只有有法国、日本的的1/22。此外外，城市市家庭户户中，还还有近115的的家庭无无独立厨厨房或与与其他户户合用，近300的家家庭无厕厕所或与与其他户户合用，近133的家家庭没有有饮用自自来水。 图6住房居住住不均问问题仍较较突出。目前城城市家庭庭户中，12的家庭庭人均住住房建筑筑面积在在8平方方米以下下，277的家家庭人均均住房面面积在8816平平方米。户均住住房间数数2.227间，人均不不到1间间住房。其中，无房户户占0.1，只有11间住房房的家庭庭占255。 图7（二）危危旧房改改造任务务还很艰艰巨据20001年统统计，目目前城镇镇尚有各各类危旧旧房屋11.5亿亿平方米米，尚有有3000多万户户家庭居居住在危危旧房中中。 （三）住住宅生产产方式仍仍较为落落后目前中国国住宅的的生产方方式还比比较落后后，仍处处于粗放放型发展展阶段。科技进进步对住住宅产业业的贡献献率为331.88，远远远低于于发达国国家60080的水平平。住宅宅生产方方式落后后，据统统计，建建筑工人人的劳动动生产率率约为330平方方米/人人年，相相当于发发达国家家的1/51/66；建筑筑能耗占占总能耗耗的255，但但单位能能耗却相相当于发发达国家家的34倍。 （四）住住房法律律法规建建设落后后，住房房市场有有待规范范80以以上的城城镇居民民拥有住住房，急急需从法法律上对对住房的的产权权权益予以以保护。住房市市场的规规范、监监管、居居民基本本住房权权益的保保障等问问题，也也需要从从法律上上加以明明确。 三、发展展展望（一）市市场需求求分析1.中国国人均GGDP今今年可望望实现110000美元的的目标，居民消消费的恩恩格尔系系数已经经降低到到40以下，按照国国际经验验，住房房消费处处于快速速增长时时期。 2.当前前中国人人均住房房水平221平方方米，约约48的居民民希望在在近几年年内换购购住房，其中已已购公房房的住户户中希望望换购住住房的家家庭占到到67。与人人民群众众日益增增长的住住房需求求比，住住宅发展展处于快快速增长长阶段。 3.20001年年城镇化化水平已已经达到到37.7，预计今今后每年年将新增增城市人人口接近近20000万人人，要求求保持住住房建设设的增长长。 （二）多多渠道解解决中低低收入家家庭住房房政府工作作的重点点1、大力力发展经经济适用用住房对经济适适用住房房建设要要保证划划拨土地地的供应应，要落落实配套套费用和和各项行行政事业业性收费费的减免免政策，以降低低建造成成本，适适应中低低收入家家庭购房房能力。 2、加强强廉租住住房制度度建设当前的重重点是完完善廉租租住房制制度，切切实落实实资金，加快解解决最低低收入家家庭的住住房困难难。 3、规范范发展集集资合作作建房鼓励困难难企业、独立工工矿区利利用自用用土地，在符合合城市规规划的前前提下，组织职职工集资资建房，多渠道道解决职职工的住住房困难难。 4、加快快危旧房房屋改造造现有危旧旧房屋主主要居住住着城市市较低收收入居民民，要加加大对危危旧房屋屋改造的的支持力力度。通通过房地地产开发发、成立立住宅合合作社等等多种方方式推进进危旧房房屋的改改造。 （三）进进一步落落实各项项改革措措施，完完善住房房政策体体系1、建立立住房补补贴制度度，加快快住房补补贴发放放工作。对符合合条件的的地区要要按照有有关部门门规定，尽快将将原有住住房建设设资金转转化为补补贴资金金，建立立住房补补贴制度度，加快快补贴发发放工作作。 2、进一一步搞活活房地产产市常要要进一步步降低存存量住房房的入市市“门槛”、合理理调整出出售住房房收益分分配办法法，鼓励励居民通通过换购购住房改改善住房房条件。 3、规范范发展住住房金融融，完善善住房公公积金制制度。进进一步创创新个人人住房贷贷款品种种，完善善住房保保险政策策并加快快建立全全国性的的个人住住房贷款款担保体体制，健健全个人人住房贷贷款风险险防范机机制，促促进住房房个贷业业务的进进一步发发展。 4、加快快物业管管理社会会化进程程。要推推行物业业管理项项目招投投标制度度，制定定“分等定定级、质质价相符符”的收费费指导标标准，推推动物业业管理的的规范发发展并进进一步扩扩大物业业管理覆覆盖面。 5、建立立住宅产产业现代代化的经经济技术术政策。加强基基础研究究和关键键技术研研究工作作，完善善住宅产产业标准准化体系系和产业业技术政政策；推推行住宅宅性能认认定制度度、优良良部品评评优、认认证制度度和强制制淘汰、限制制制度。 6、加快快研究制制订住住宅法、物物权法，完善善住宅法法律体系系，依法法维护住住房投资资人和产产权人的的合法权权益。