企业管理中海名城项目发展策划书.docx

【中海名名城】项项目策划划书 项 目 发 展展 策 划 书书1. 项项目概况况1.1 地理理位置及及素质【中海名名城】位于成成都市南南部的高高新技术术开发区区内，处处于二环环路与三三环路之之间，西西临高新新大道，北临紫紫荆西路路，东临临元华路路和肖家家河，南南临机场场路西延延线和体体育公园园。项目目所处的的高新区区始建于于19888年，19991年33月被国国务院批批准为国国家高新新技术产产业开发发区。经经过十年年建设，该区形形成了一一区多园园的管理理模式，初步形形成电子子与信息息技术、生物医医药工程程与现代代食品三三大主导导产业，是一个个新型的的高科技技产业园园区。但但由于初初始规划划的局限限性，该该园区内内尚无与与园区建建设相适适应的生生活配套套设施。【中海名名城】的开发发建设，正好填填补这一一空白。1.2 项目宗宗地及周周边环境境项目用地地的西北北部现在在是电缆缆厂的主主厂区，目前正正在生产产；用地地的北面面（即紫紫荆西路路北侧）有倍特特幼儿园园（对外外接收学学生）、高新区区实验学学校（含含小学、初中及及高中部部）、高高新区电电信局、农贸市市场；用用地东侧侧的肖家家河神仙仙树段目目前尚未未整治（位于高高新实验验学校东东侧的肖肖家河已已整治成成示范段段，景观观尚可），枯水水季节景景观较差差，丰水水季节水水流较急急，景观观良好。用地内内有部分分厂房和和旧民房房需要拆拆迁，根根据用地地协议，高新区区政府将将于今年年9月330日前前完成首首期用地地的拆迁迁并交供供我司约约1000亩土地地。南面：规规划路尚尚未形成成，该规规划路将将由高新新区政府府按照用用地协议议的时间间要求逐逐段完成成，且不不影响我我司的分分期开发发计划；体育公公园正在在建设中中。北面：紫紫荆西路路已完成成大部分分，尚未未修建的的路段（约1550米）居民已已经搬迁迁，但房房屋尚未未拆除，根据“用地协协议”的规定定，高新新区政府府将于220000年122月311日前完完成该路路段的建建设并确确保通车车，紫荆荆西路元元华路东东侧路段段正在建建设中。紫荆西西路北侧侧的倍特特小区除除“金叶苑苑”（约11.5万万平方米米的低档档住宅）外已全全部建成成并已入入伙。东面：元元华路已已形成并并通车，但有部部分道路路仍为原原郊区道道路（长长约2000米）。根据据“用地协协议”，高新新区政府府将于220011年3月月31日日前完成成该路的的市政化化改建及及肖家河河神仙树树段的治治理（包包括其两两侧各宽宽5米的的防护绿绿地建设设）。高高新区的的商业配配套（如如农贸市市场等）位于该该路的北北段。元元华路东东侧有部部分旧房房（已列列入拆迁迁范围，其用地地性质为为住宅小小区），【中海名名城】隔元华华路与东东边的银银都花园园、紫荆荆小区相相望。西面：高高新大道道已建成成，新道道路也是是成雅高高速公路路的入口口，三期期地块西西侧临近近高架桥桥的起点点。隔路路相望有有地奥、恩威、西门子子、机电电设备等等现代化化新型工工业厂房房。1.3 交通状状况及市市政建设设1.3.1交通通状况根据目目前状况况，用地地周边公公共交通通较为便便利，有有26路路、288路、778路共共三条公公交线路路经过地地块，其其中，226路公公共汽车车由红照照壁开往往国防乐乐园，停停靠神仙仙树公交交车站；28路路公共汽汽车电缆缆厂发车车，穿行行红星路路开往火火车北站站；788路公共共汽车由由电缆厂厂发车，经天府府广场后后穿行蜀蜀都大道道开往西西部的金金沙汽车车客运站站。用地周周边道路路通畅，驾车出出行可以以很方便便地到达达市中区区、火车车南站、机场、乐山、峨眉山山、雅安安等地。出地块块后延高高新大道道向北穿穿过二环环路（距距离地块块两分钟钟路程）和一环环路（距距地块四四分钟路路程）可可便利达达到市中中心内各各地（十十五分钟钟到华西西医大附附属医院院，二十十五分钟钟到达天天府广场场）。成成雅、成成乐及机机场高速速入口紧紧邻地块块，二十十分钟内内可到机机场，五五十分钟钟内可到到乐山，交通极极为便利利。1.3.2市政政建设高新区通通过十年年建设，市政配配套设施施较为完完备。但但具体到到用地周周边道路路两侧的的市政管管网，就就目前情情况来说说并不完完善，需需要由高高新区政政府按照照用地协协议的时时间及内内容要求求及时配配套到位位。目前前状况如如下： 给水情况况：沿紫紫荆西路路现有3000供水管管线，高高新大道道现有6000供水管管线，元元华路的的北段已已埋设3000供水管管线。 污水情况况：沿紫紫荆西路路现有8000污水管管线（沿沿紫荆西西路排向向三瓦窑窑方向），高新新大道现现有8000污水管管线。 雨水情况况：沿紫紫荆西路路现有12000雨水水管线（沿紫荆荆西路排排往肖家家河），高新大大道现有有12000雨水水管线。 供电情况况：沿紫紫荆西路路现有110千伏伏架空供供电线路路，高新新大道现现有100千伏架架空供电电线路，元华路路现无供供电线路路。 燃气情况况：紫荆荆西路上上无燃气气管道，高新大大道西侧侧现有1599天气气气管道且且在东侧侧有预留留接口。 供热情况况：南星星热电厂厂可提供供供热条条件，主主管道已已经敷设设到紫荆荆西路电电缆厂大大门口附附近，电电缆厂目目前正在在使用。 电话及有有线电视视情况：紫荆西西路北侧侧有电信信营业厅厅，高新新大道已已埋设22.5万万门通信信电缆；高新大大道已埋埋设光纤纤电缆。1.4 肖家河河现状及及滨河公公园的规规划1.4.1肖家家河现状状 源头：肖肖家河发发源于清清水河，清水河河流过西西二环路路清水河河桥后，主流流流往府南南河，支支流形成成肖家河河。分支支处有铁铁栏过滤滤漂浮垃垃圾，栏栏后有一一水闸，控制肖肖家河水水量。从从水闸处处了解及及堤上水水纹高度度，其控控制水位位在2.5米左左右 污染情况况：肖家家河主要要流经居居住小区区，无工工业污染染源。但但因流经经地段新新开发小小区较多多，以及及市政路路大量修修建，导导致建筑筑垃圾增增多，并并长期堆堆放在河河岸边，导致河河水污染染，这也也是河水水在枯水水季节发发出臭味味的主要要原因。 水量：肖肖家河河河道宽约约10米米，河堤堤宽47米，堤堤高一般般在44.55米，从从河堤水水纹线看看，水位位高时不不超过22.5米米。每年年510月月份为丰丰水季节节，河水水流量较较大，神神仙树段段水流较较急，河河水无臭臭味；111月至至次年44月份为为枯水季季节，河河水流量量很小，神仙树树段水流流缓慢，河水臭臭味明显显。 高新区管管委会为为了改善善高新区区的环境境，已计计划对肖肖家河神神仙树段段进行彻彻底治理理，并已已经在高高新实验验学校东东侧形成成了约11KM的的示范段段，神仙仙树段的的河道治治理会在在20001年33月份完完成。1.4.2滨河河公园的的规划按规划肖肖家河神神仙树段段西侧高高新区拟拟兴建沿沿肖家河河长约9900米米、800米宽（防护绿绿地宽55米+河河道宽110米+防护绿绿地宽55+公园园60米米）的滨滨河公园园，拟做做成开放放的、可可供市民民健身、休闲的的带状绿绿化空间间。河堤堤设计成成生态性性、自然然状、活活泼的绿绿化小环环境，肖肖家河神神仙树段段将彻底底整治。1.5 项目所所在区域域经济发发展状况况1.5.1高新新区域经经济状况况高新区已已从起步步区的22.5平平方公里里发展成成规划440平方方公里； “九五”末实现现GDPP1000亿元；工业总总产值2200亿亿元（现现有外资资企业2240多多家，高高新技术术企业2275家家，年产产值过千千万元企企业700多家，过亿元元企业220家。区内目目前人口口约200万）；20110年计计划实现现GDPP4500亿元，工业总总产值110500亿元，建成中中国重要要的科技技创业区区，中国国西部经经济的高高地，成成都市经经济发达达、社会会文明、环境优优美的现现代化新新城区。1.5.2高新新区战略略地位及及人才战战略中央制定定西部大大开发战战略，从从趋势分分析，西西安、成成都、重重庆将是是重点和和快速发发展的区区域，针针对成都都，高新新区则是是发展的的重中之之重。在在人才战战略上，从20000年年7月起起，进入入成都高高新区企企业博士士后科研研工作站站工作的的博士，两年将将获得110万元元的政府府补助经经费。高高新区每每年还将将拿出3300万万元创新新奖励基基金奖励励有突出出贡献的的各类人人才。在在户口、职称评评定及税税收政策策等方面面也将对对引进的的高级人人才大开开“绿灯”。据悉，按按成都高高新区的的最新规规定，从从外地进进入高新新区工作作的饿高高级人才才及配偶偶、子女女一律优优先办理理成都市市城区常常住户口口，本人人落户之之前，其其子女入入托或就就学即享享受区内内户籍待待遇。户户口、人人事行政政关系、人事档档案不在在成都的的高级人人才，在在高新区区工作满满一年即即可申报报专业技技术职称称，不受受工龄、出国前前职称和和任职时时间限制制；正式式调入高高新区的的高级人人才取得得突出业业绩者可可破格申申报高一一级职称称，不受受学历、资历、任职时时间限制制。高新新区财政政每年拿拿出1000万元元作为高高级人才才创办企企业的启启动经费费（留学学人员、博士另另有渠道道），每每年拿出出3000万元给给在高新新区技术术产业发发展中贡贡献突出出的高级级人才。其所获获奖励和和股权收收益如用用于再投投入高新新区技术术成果产产业化项项目或投投资新办办企业的的，免征征个人所所得税。海外留留学人员员在区内内工作期期间的工工薪收入入，个人人所得税税起点按按境外人人员对待待，入区区定居者者其出国国前工龄龄和回国国后的养养老保险险缴费年年限合并并计算。进入高高新区区区域性博博士后科科研工作作站工作作的博士士，高新新区管委委会每年年给予每每人补助助5万元元（共两两年），由其个个人自行行支配。据最新了了解，339家博博士公司司已入住住高新区区。这些些博士中中包括一一名中国国工程院院院士、一名美美国科学学院院士士和133名博士士后，大大部分系系从美、德、日日、英、加等国国归来的的留学生生。2成都都房地产产市场现现状及发发展趋势势2.1 房地产产市场的的现状调调查2.1.1投资资情况统计显示示，19999年年成都房房地产共共完成投投资933.977亿元，较988年增长长17.5%，其中完完成住宅宅投资555.44亿元，增长221.77%。999年新新开商品品房5993.445万mm2,同比比增长117.88%，新新开工项项目比重重为444.7%。20000年年13月成成都市房房地产开开发完成成投资112.33亿元，同比增增长344%，其其中住宅宅8.223亿元元，同比比增长227.88%，新新开工面面积1882.334万mm2，同比比增长996.22%。2.1.2开竣竣工情况况19999年 新新开工总总规模中中，住宅宅面积为为4600万平方方米，占占84.8%；19999年商商品房竣竣工总量量达4444.224平方方米，同同比增长长36.77%。2.1.3销售售情况19999年全年年销售商商品房3370.5万平平方米，同比增增长111.7%。其中中，住宅宅销售3336.9万平平方米，同比增增长8.4%(在住宅宅销售面面积中,普通住住宅为2216.56万万平方米米，占664.33%，安安居房为为1044.7万万平方米米，占331.11%；别别墅、高高档公寓寓为155.655万平方方米，占占4.66%)；写字楼楼8.998万平平方米，同比增增长166.2%；商业业用房222.228万平平方米，同比增增长866.1%。个人人购房大大幅上升升是999年房市市最显著著特点，去年个个人购房房2788.9万万平方米米，同比比增长225.11%，占占住宅销销售的882.88%，比比重较998年上上升了111.11个百分分点。99年实实现商品品房销售售额688.266亿元，同比增增长388.8%，其中中住宅销销售544.433亿元，同比增增长266.2%。20000年年7月市市统计局局对成都都市城镇镇居民住住房条件件、消费费状况等等进行的的专项调调查显示示：今年年有122.2%，即99万家庭庭打算购购房。2.1.4空置置情况19988年末空空置商品品房1336.99万平方方米，其其中住宅宅空置面面积911.422万平方方米；119999年末空空置商品品房1224.883万平平方米，同比减减少8.88%，其中中住宅空空置面积积79.35万万平方米米，同比比下降113.22%；220000年5月月末空置置商品房房1199.466万平方方米，比比19999年同同期增加加7.888%，比今年年一季度度末的1107.93万万平方米米扩大22.6个个百分点点，其中中住宅空空置量为为82.59万万平方米米，比119999年同期期（700.311万平方方米）增增加177.477%，比比今年一一季度末末的722.077万平方方米增加加14.6%。另外，根根据了解解，商品品住宅的的空置情情况有一一定的区区域性。其中市市东面和和北面房房屋空置置率居高高；96697年年成都房房地产热热潮中位位于老城城区商住住楼和西西面别墅墅区空置置率高，而我们们集中了了解的城城区南面面和西南南面新开开发的小小区因注注重小区区环境和和户型设设计，其其空置率率则较低低。数据表明明，虽然然商品住住宅的销销售量在在稳步增增加，但但随着供供应量的的进一步步增加，商品房房的空置置率特别别是住宅宅的空置置情况不不容乐观观，房地地产市场场特别是是住宅市市场的竞竞争将趋趋于白热热化。从近期成成都市220000年房地地产交易易会看：20000年成都都夏季房房地产交交易会首首日共成成交各类类房屋110733套，成成交金额额3.22亿元.其中商商品房成成交10046套套，面积积11万万平方米米。为期7天天的交易易会上，共有557.006万人人次到会会咨询，成交各各类房屋屋达655.188万平方方米，成成交金额额达18.9亿元元。参与与人数、房屋成成交面积积、成交交金额创创历次房房交会之之最。2.2 房地产市市场发展展趋势预预测成都商品品住宅将将是房地地产发展展主流，而且住住宅市场场的竞争争也是最最为激烈烈的。预预计成都都市的住住宅市场场会有以以下几方方面的发发展趋势势：2.2.1价格格趋势价格的两两级分化化将加剧剧，高档档精品住住宅和低低价优质质楼盘可可能会成成为市场场的主流流。主要要表现在在：高档档精品住住宅能满满足市场场高收入入者，而而低价楼楼盘面向向广大中中低收入入人士，潜力巨巨大。220000年1月月成都市市住宅项项目综合合价格226599元/平平方米，与999年末226588元/平平方米的的价格水水平相比比略有上上升。2.2.2面积积趋势中高档住住宅的户户型面积积将会有有所下降降，平面面设计更更加合理理，小区区环境优优美但价价格适中中，“价廉物物美”是销售售成功的的关键。相同面面积的房房屋，用用户更多多选择错错层式，强调动动静分离离和丰富富的空间间感，如如“新绿季季节”推出两两室和三三室的房房屋在户户型平面面上，既既有跃式式的功能能，又有有3.99 m的层层高；“丽阳天天下”推出的的全跃层层小户型型商务式式公寓，4.33米层高高，为客客户提供供了不同同层高的的空间，气派而而不浪费费。2.2.3配套套趋势住宅功能能将更加加健全，物业管管理严谨谨、周到到、方便便。小区区商业配配套既功功能齐全全，又不不影响居居住环境境，将是是住宅小小区（特特别是成成片开发发的大规规模住宅宅小区）的急待待解决的的问题。2.2.4规模模及品牌牌趋势小区规模模开发以以及品牌牌效应越越来越受受到重视视，也是是未来成成都地产产界着重重努力的的方向。特别是是因为房房地产投投资大，周期长长，规模模和品牌牌对房屋屋预售和和加速资资金周转转较为有有利。西部大开开发战略略的实施施，成都都房地产产开发将将再掀热热潮，发发展水平平将迅速速提高，竞争更更趋白热热化。2.3 项目所在在地房地地产现状状调查项目所在在区域是是成都住住宅小区区发展的的集中地地区，特特别是近近年推出出的环境境好，规规模大，质素佳佳的小区区集中周周围，都都取得不不俗的销销售业绩绩，被誉誉为成都都的“富人区区”。其中中定位高高档小区区有：中中华园、丽都花花园、银银都花园园、锦官官新城等等（空壳壳售价440000元/ m2以上）；中档档小区有有：紫荆荆嘉园、盘古花花园、雅雅园、紫紫竹苑、芳草地地、大世世界商业业广场等等（售价价在33300元元/ mm2以上）。列表表如下：项目名称称项目类型型占地面积积（亩）建筑面积积（万平米米）入伙日期期折实均价价（元/平平米）装修情况况销售率(%)银都花园园多层、小小高层2402019988.1224,5000空壳60中华园多层、小小高层2202020000.0994,0885空壳85紫竹苑多层、小小高层80820000.0553,2000普通装修修80紫荆嘉园园多层28.665.420000.0553,4000普通装修修70世纪锦苑苑多层、小小高层100620000.05537099厨卫装修修30牡丹名邸邸9层电梯梯公寓173.74420011.04430599空壳45王府花园园18层电电梯公寓寓13023.3320000.12236299全装修90三九雅园园多层231.32220000.05530122空壳60芳草地多层100820000.04431000空壳80盘古花园园电梯公寓寓423.36620011.01139900全装修40大世界商商业广场场电梯公寓寓809.120000.12238000空壳30锦绣花园园多层3003220000.12261755全装修80锦官新城城电梯公寓寓4003020011.02241800全装修60锦官城电梯公寓寓31520000.12238000空壳送中中央空调调橱柜502.4 区域房地地产市场场特征2.4.1畅销销楼盘的的特征根据调查查，以下下几个小小区销售售较好：银都花花园、丽丽都花园园、中华华园、芳芳草地、雅典国国际社区区等。其其共同特特征如下下：小区地地理位置置优越，交通便便利，周周边环境境好，市市政配套套齐备，物业管管理规范范，防盗盗、防火火等监控控设施智智能化。容积率率低，一一般多层层（含部部分别墅墅）在11.21.55倍之间间，高层层在3.0-55.0之之间；密密度小，一般在在25%以下；绿化率率高，一一般达到到50%以上。平面布布置较好好地迎合合了房地地产发展展初期先先富起来来的成都都人的心心理需求求。户型型设计一一般为宽宽厅、大大卧室、双卫、大厨房房、大阳阳台布局局。楼宇宇规划错错落有致致，立面面造型多多采用古古典欧风风、色彩彩配置鲜鲜明，户户型设计计相对合合理。功能齐齐备，水水、电、气（部部分小区区中央供供热）等等齐全，停车位位充足（1：00.5以以上），休闲娱娱乐场地地宽阔（游泳池池、会馆馆、中心心广场等等具备），商业业中心便便利，位位置合理理。小区区公建完完善（学学校、幼幼儿园、市场、银行、邮局、门诊所所等）。户型面面积多样样，并自自有特色色。有复复式为主主（中华华园，银银都花园园），有有点式小小高层电电梯为主主（世纪纪锦苑、锦绣花花园），但总体体上以11502500平方米米的大户户型为主主。推出时时机恰当当，宣传传力度大大。以上上几个小小区推出出正值成成都市高高档小区区真空期期，高档档楼盘相相对较少少，市场场需求量量大。小区规规模大，品牌好好，许多多发展商商是从旧旧城中档档房转向向高档房房小区开开发，一一般均具具有相对对较好的的信誉，较强的的实力。在分期期开发上上注意先先做小区区环境后后建楼宇宇的方式式，入市市价格较较为合理理。2.4.2滞销销楼盘项项目的特特征所谓滞销销楼盘是是指房屋屋入住时时销售未未达到330%的的楼宇。我们着着重调查查了周边边的雅园园、新玉玉林、锦锦官城（高层电电梯公寓寓）等。其共同同特征为为：小区位位置较好好，但密密度大，容积率率高；周周边环境境拥挤、杂乱。小区绿绿化地、空地小小，配套套不全，户型单单一。平面布布置较差差，户型型好坏差差异大，车位不不足，人人车混杂杂。定价过过高（如如锦官新新城）；或分期期开发安安排不当当，现楼楼与期房房交 叉，未先做做好环境境等。宣传销销售不力力，规模模小，品品牌形象象不足。资金不不足，开开发周期期过长。根据我们们的调查查，成功功的小区区家家相相似，不不成功的的小区各各有其原原因和不不足。在在项目实实施过程程中，必必须全力力避免出出现滞销销因素。2.5 房地产市市场分析析2.5.1总体体市场销销售分析析根据市场场调查，成都房房地产销销售有两两级分化化明显的的状况：一是价价格低廉廉的安居居小区；二是环环境好的的高档小小区（价价格相对对合理）。成都都房屋市市场已从从房改阶阶段经过过非理性性购房阶阶段（注注重虚荣荣、浮夸夸而弱化化实用及及总价）而逐步步走向市市场化和和个人购购房为主主的理性性购房新新阶段（实用、舒适而而总价位位合理）。999年商品品房峻工工总量达达4766.6万万平方米米，个人人购房2278.9万平平方米，同比增增长255.1%，占住住宅销售售的822.8%。从周周边已建建小区分分析，市市场势头头较好。但值得注注意的是是： 高档公寓寓的需求求量虽然然增长，但在建建项目也也逐渐增增多。特特别是成成都西面面正推出出禾嘉花花园、舜舜园、名名景苑等等以低容容积率和和高绿化化率为特特色，多多数为五五层框架架结构，会所配配套很完完善的小小区，竞竞争趋势势激烈。 价格走低低。推出出的楼盘盘较多后后，售价价高的销销售停滞滞如锦官官新城。但价格格合理的的高档小小区如丽丽都花园园则异常常火爆（价格在在40000元/平方米米以内）。“价廉物物美”是成都都房地产产销售制制胜的法法宝。2.5.2购买买对象分分析根据市场场调查购购买对象象集中在在以下几几方面：成都本本地人士士a.高收收入阶层层、商业业主。此此部分是是目前已已购高档档房的主主要构成成者。收收入高对对居住环环境要求求严格密度小小、绿化化面积大大、小区区服务齐齐全。b.高级级管理人人员。因因项目所所处高新新区部分分区内高高新企业业工作人人员是未未来购买买对象的的大部分分，他们们收入较较高且稳稳定，通通过银行行按揭可可以承受受高档房房屋的消消费。c.部分分单位房房改购房房。部分分单位特特别是效效益较好好的企业业通过福福利方式式补助职职工，对对高档房房有一定定的购房房需求。外来人人士a.西藏藏及重庆庆地区人人士成都历历来是西西藏的大大后方，许多支支边或经经商人士士都把成成都作为为安家养养老的最最好地方方，因其其收入较较高，消消费能力力较强。重庆地地区由于于其地理理条件和和城市环环境，许许多来往往于成渝渝两地的的经商人人士都愿愿意把成成都作为为二次置置业的首首选。b.沿海海工作人人员：四川地区区在沿海海经商和和工作人人员较多多，因成成都生活活便利，又是文文化名城城，商业业中心，气候温温和，回回成都安安家是其其心愿。c.外籍籍人士：因项目处处于高新新区，部部分外籍籍工作人人员是重重要销售售对象，他们对对出售的的小户型型商务楼楼及出租租的大户户型住宅宅均有需需求。房屋投投资者（含二次次置业者者）房地产作作为投资资，因其其高档小小区环境境和功能能设计的的超前性性，增值值潜力较较大。特特别是外外籍人士士的租赁赁需求及及其租金金的支持持，会使使一部分分较有经经济实力力的人士士转向房房地产投投资。今今年推出出的位于于市区的的以小户户型为主主的“丽阳天天下”、“西御大大厦”等主要要被投资资置业者者购买。3中海海名城设设计构想想3.1 主题思想想“中海名名城”是中国国海外集集团在历历史文化化名城成都都开发的的第一个个项目，根据该该项目的的市场定定位和区区域条件件，拟开开发成大大型都市市休闲、高档精精品居住住社区，以“现代欧欧风社区区，天府府文化生生活”作为项项目开发发的立意意，以“欧陆风风采，天天府情怀怀”作为项项目开发发的概念念主题，将现代代欧风居居住设计计与成都都人生活活方式相相结合，充分体体现西方方传统建建筑文化化与传统统巴蜀文文化的双双重内涵涵。把西西方先进进的生活活理念引引入成都都。在尊尊重、延延续成都都人传统统生活方方式的同同时，尝尝试营造造新型生生活空间间和社区区文化，引导并并提升居居民的生生活方式式，从而而全面增增进小区区居民的的生活质质素。3.2 初步经济济指标该项目土土地面积积为4556亩（30.96万万平方米米），其其中住宅宅用地223.38万万平方米米，公共共建筑用用地3.15万万平方米米，道路路用地22.77万万平方米米，公共共绿地11.66万万平方米米，总体体容积率率为1.511.6，其中首首期暂定定为1.32。总建筑面面积为446.5449.5万平平方米，其中住住宅建筑筑面积约约4447万万平方米米，公共共建筑面面积2440000平方米米。车位配比比为1：0.5，全全部地下下停车，预留地地面停车车位空间间，总体体配置不不超过11：0.7。3.3总总体规划划设想规划设计计是建筑筑设计、环境设设计的基基础，优优秀的规规划设计计应当完完好地贯贯彻项目目开发的的立意主主题。3.3.1总体分分期发展展规划总体规划划按五期期发展，各期规规划应在在相对独独立完整整的基础础上有所所呼应。各期的的规划开开发应与与土地交交供情况况相结合合，即交交供一批批，开发发一期，避免让让规划设设计脱离离实际情情况。规划设计计中采用用轴线组组织和空空间序列列的手法法，将分分期发展展的各部部分有机机地组织织在一起起，并通通过特色色商业街街和环境境设计的的绿脉、水景将将各个区区域串联联起来，作为生生态系统统、人流流交通的的联系纽纽带。同时，避避免过分分追求总总体布局局的形式式构图，忽略了了实际使使用的需需要，造造成建筑筑组团、单体布布置上的的困难，降低土土地资源源的利用用率。3.3.2 规规划组团团设想根据项目目地块形形状、分分期发展展、紧邻邻滨河公公园的特特点，以以及居住住小区作作为居家家生活环环境的特特殊要求求，规划划组团不不采用大大中心花花园的规规划模式式，充分分利用肖肖家河带带状公园园景观优优势，采采用小组组团花园园的方式式组织建建筑单体体，使各各建筑单单体在步步局上错错落有致致，疏密密得当，做到“户户有有景”。并通通过公共共空间半公共共空间半私密密空间私密空空间的层层次组织织室外空空间序列列，构成成丰富的的空间层层次。 根据各分分期枫丹丹园、赛赛乐园、千色园园的不同同国家的的建筑风风格，设设计富有有异国情情调的主主题庭院院环境，产生和和谐优美美的效果果。各区区内不同同组团的的环境应应在设计计风格协协调的前前提下有有所区别别。枫丹园局局部采用用几何构构图的观观赏花坛坛、修剪剪灌木，并配置置雕塑、喷泉，设计放放射形规规划道路路，富有有宫廷御御园般华华丽典雅雅的艺术术效果。赛乐园采采用对称称式与自自由式相相结合的的现代园园林的设设计手法法，设计计圆拱形形柱廊，围绕中中心广场场，围墙墙以艺术术铁花、装饰花花盆进行行点缀，并配置置西班牙牙情调的的陶艺、雕塑作作品，选选用西班班牙风格格的石材材、陶瓷瓷材料。千色园采采用自由由式现代代园林的的设计手手法，园园中遍植植色彩鲜鲜艳的各各类花卉卉，拼成成自由曲曲线的图图案，铺铺地小广广场中可可设置小小型风车车雕塑，作为特特色鲜明明的环境境标识物物，并结结合设置置水池、喷泉、叠泉等等。 3.3.3 建建筑单体体布置构构想首期可充充分利用用滨河公公园的绿绿地及景景观，以以低密度度多层为为主，容容积率控控制在11.35以以内，靠靠北侧试试探性开开发少量量小高层层。二期地块块东南角角、西侧侧均有大大片绿地地，幼儿儿园又建建在其中中，视觉觉上会形形成较为为开阔的的空间，可适当当提高容容积率。幼儿园园可考虑虑建在整整个地块块的中心心位置，以提高高其使用用的方便便性。三期周边边环境较较差（北北靠电缆缆厂，西西临立交交桥，东东临铁路路与一、二期隔隔离）。可在北北侧临电电缆厂位位置开发发部分高高层、小小高层，小学可可建在西西侧临立立交桥位位置，其其操场靠靠路边。3.4 楼型户户型设想想3.4.1 楼楼型设计计朝向设设想以多层为为主，适适当考虑虑一部分分小高层层和五层层复式，多层以以五层为为主不宜宜超过六六层，小小高层控控制在112层以以内。其其中四到到五层复复式为上上下两套套复式单单位，分分别带屋屋顶花园园、地面面花园。项目楼楼型考虑虑以板式式住宅为为主，结结合规划划需要布布置部分分点式住住宅，并并注意住住宅朝向向，务必必做到“户户朝朝南或朝朝东”。各楼型所所占比例例大致为为：多层层约占770%；小高层层约占115%；四五五层复式式约占115%3.4.2 户户型设计计设想户型以中中等规模模的户型型（70085平平方米的的二房，12001400平方米米的三房房）为主主，并以以12001400平方米米的户型型为主打打户型，结合少少量15502000平方米米的四房房和复式式，也可可以考虑虑少量44560平平方米的的商务单单身公寓寓。3.4.3 室室内空间间特征设设想各房间设设计方正正实用，主要房房间无梁梁无柱；客厅及主主卧室有有良好的的景观、采光和和通风；三房以上上户型分分设主卧卧室卫生生间和共共用卫生生间；平面布局局注重功功能分区区，其中中厨房与与服务阳阳台、工工人房及及其卫生生间要结结在一起起组合成成服务区区进行设设计；厨房应避避免过于于狭长，争取设设计L型型灶台；根据地区区习惯，对储藏藏室或壁壁柜等储储藏空间间进行一一定设计计，三房房以上单单位考虑虑在主人人房设进进入式衣衣帽间；根据具体体情况设设计入户户玄关、阳光房房等；作跃层式式和错半半层式设设计，丰丰富室內內空间效效果，创创出新意意；多层和小小高层的的复式单单位设计计在顶楼楼或底楼楼，成为为“空中别别墅”或“花园别别墅”；顶层单位位结合坡坡屋顶作作“顶层卖卖空间”，底层层单位可可设私家家花园；局部考虑虑首层架架空设计计，增加加庭院通通透感。 3.4.4 立立面设计计设想为体现项项目概念念设计内内涵，塑塑造建筑筑形象的的象征性性、标志志性，考考虑到欧欧陆风格格在突出出楼盘形形象、项项目档次次等方面面的优势势，“中海名名城”拟采用用创新的的“现代欧欧风”建筑形形式，借借鉴居住住文化特特征鲜明明的欧洲洲国家的的民居和和园林风风格，强强调人性性化的休休闲意趣趣和自在在生活情情调，塑塑造清新新自然的的“现代欧欧风”风格。首期法法国枫丹丹园立面面设计中中，采用用坡顶、老虎窗窗、窗套套造型装装饰、百百叶窗饰饰、角楼楼、砖石石基座等等设计语语言，并并选用蓝蓝色筒瓦瓦、米白白色喷涂涂墙面，文化砖砖基座铺铺砌，并并用涂刷刷鲜艳油油漆的窗窗套作为为点缀。二期西西班牙赛赛乐园立立面采用用缓坡、短檐、红瓦屋屋顶、缓缓弧状白白色拱门门等建筑筑符号，墙面采采用米黄黄色喷涂涂。三期荷荷兰千色色园立面面采用三三角形、梯形山山墙、深深色大坡坡顶、尖尖形老虎虎窗等设设计元素素，运用用鲜黄色色、浅粉粉色、浅浅蓝色等等墙面色色彩，营营造活泼泼的气氛氛。四、五五期属于于远景规规划，目目前只作作预想。考虑到到时间的的推移，人们的的审美趋趋势可能能发生变变化，从从对欧美美文化的的盲目追追风转变变为对本本国传统统文化的的回溯，因此，四、五五期的立立面设计计可考虑虑采用具具有东方方审美情情调的风风格，如如中国传传统风格格或日本本风格。3.4.5 装装修标准准装修拟采采用套餐餐式装修修，即预预先设计计几种不不同档次次，不同同风格的的装修标标准，在在交房前前由客户户预先选选定，另另行签定定装修合合同。此此种方法法既便于于客户的的灵活选选择，又又利于日日后统一一管理。档次可预预设5000元/平方米米，8000元/平方米米，12200元元/平方方米三种种，风格格和内容容可预先先准备菜菜单，在在菜单上上详细列列明，由由客户自自行选择择，并单单独签定定装修合合同。3.5 环境设设计设想想本项目的的环境设设计应具具备空间间层次丰丰富、序序列化组组织、文文化内涵涵深厚、功能配配置齐全全的特征征。3.5.1 小小区入口口设想在首期向向元华路路借用部部分滨河河绿化带带设小区区入口广广场，采采用欧式式庭院的的轴线式式设计，设计造造型醒目目的大门门、台阶阶、喷泉泉、叠泉泉、规则则式花坛坛、几何何图案铺铺地，形形成与众众不同、气派非非凡的入入口空间间，以体体现“中海名名城”高尚休休闲社区区的气势势。二期临滨滨河绿地地的入口口，可结结合绿化化带采用用园林设设计的手手法，有有别于广广场式入入口的作作法，形形成“曲径通通幽”的效果果。3.5.2 神神仙树生生态绿脉脉前文提到到的串联联各个区区域，作作为生态态系统、人流交交通联系系纽带的的绿脉环环境设计计，是整整个环境境设计的的核心。生态绿绿脉拟采采用自由由式、现现代园林林的手法法，并增增加富有有中国文文化内涵涵的景点点小品，如以三三星堆出出土文物物为题材材的环境境雕塑、小品等等。在生态绿绿脉中心心位置提提前移栽栽古树一一株，如如榕树、黄果树树等，并并命名为为“神仙树树”，配置置石刻小小品，营营造出深深远的历历史感和和浓厚的的文化气气息。3.5.3“浣花溪溪”主题水水系引入肖家家河水源源，在小小区内形形成一条条贯穿社社区各组组团庭院院、生态态绿脉的的主题水水系“浣花花溪“。这一一水系由由一系列列的水景景景观组组成：水水池、喷喷泉、叠叠泉、水水墙、溪溪流、旱旱意水景景等，成成为贯穿穿全园的的靓点。水系取水水口设于于一期入入口附近近，可在在取水口口处设计计一巴蜀蜀特色水水车，既既装饰了了取水口口，又可可作为小小区入口口的标志志。水系系尽可能能利用落落差自流流，局部部采用人人工排水水