企业管理圣景苑小区前期全程策划方案.docx

鑫源·圣景苑全程营销策划方案鑫源·圣圣景苑小小区前期期全程策策划方案案策 划划 部部20044年9月月11日日前言房地产全全程营销销思想是是在中国国房地产产从卖方方市场转转变为买买方市场场的过程程中，结结合市场场营销的的理论和和实践产产生的具具有实践践指导性性的一套套科学运运作方法法。不少少发展商商具有雄雄厚的实实力进行行房地产产的规模模开发，但却不不能全面面把握项项目运作作的各个个环节。如果只只靠发展展商自己己摸索项项目操作作方法，往往费费时耗力力，周期期太长，机会成成本很大大，专业业房地产产营销策策略的导导入已成成为大势势所趋。房地产全全程营销销是从项项目用地地的初始始状态就就导入营营销的科科学方法法，结合合房地产产行业的的运作流流程，逐逐步完善善而形成成的理论论体系。本案即是是利用鑫鑫源策划划部的专专业眼光光及手段段，通过过对运城城市圣惠惠路明珠珠小区为为中心点点的区域域周边环环境的综综合考察察和市场场调研分分析。然然后，以以项目为为核心，针对当当前的经经济环境境，当地地的房地地产市场场的供求求状况，项目所所在区域域同类楼楼盘的现现状及客客户的购购买行为为进行调调研分析析，再结结合项目目进行SSWOTT分析。在此基基础上，确立鑫鑫源·圣景苑苑小区的的市场定定位和项项目的价价值，并并就规避避开发风风险进行行策略提提示，同同时对项项目开发发节奏提提出了专专业意见见。全案共分分六部分分，其核核心内容容包括：一、 区域市场场个案调调查分析析二、 项目的投投资分析析三、 项目规划划设计营营销四、 项目形象象营销五、 营销推广广策划六、 项目服务务营销目录录项目背景景第一部分分：区域域市场个个案调查查分析一、项目目邻近地地段住宅宅市场分分析（一）区区域内商商品房供供应量及及空置率率统计（二）商商品房销销售个案案分析二、项目目周边环环境分析析（一）本本项目土土地性质质调查（二）本本项目周周边环境境调查（三）本本案交通通条件调调查（四）周周边市政政配套设设施调查查（五）周周边人文文环境调调查第二部分分：项目目的投资资分析一、鑫源源·圣景苑苑项目的的概况二、项目目所在区区域市场场现状及及其趋势势判断（一）项项目所在在地的历历史状况况及规划划前景（二）项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状及价格格走势（三）项项目所在在地住宅宅客户的的构成及及购买心心态分析析三、本项项目的可可行性研研究四、项目目土地SSWOTT分析（一） 本案区位位的优势势（二） 本案区位位的劣势势（三） 本案区位位的机会会点（四） 本案区位位的威胁胁及困难难点(五) 本案市市场定位位(六) 本案价价值分析析第三部分分：项目目规划设设计营销销一、建筑筑风格定定位、色色彩计划划二、主力力户型选选择三、环艺艺设计定定位四、交通通组织定定位五、 智智能化物物业管理理和小区区配套非非常重要要第四部分分：项目目形象营营销一、项目目视觉识识别系统统核心部部分（一） 名称（二） 标志（三） 标准色（四） 标准字体体二、延展展及运用用部分（一） 营销接待待中心包包装设计计（二） 工地环境境包装设设计（三） 公司及物物业管理理系统包包装设计计第五部分分：项目目推广策策划一、 项目主要要卖点设设计二、 物业强势势、弱势势分析及及对策三、 目标客户户群定位位分析四、 价格定位位及策略略五、 入市时机机规划六、 广告策略略七、 媒介策略略八、 推广费用用预算九、 营销推广广效果的的监控、评估及及修订第六部分分：项目目服务营营销一、 前期资料料准备及及销售培培训二、 销售组织织及日常常管理三、 先期导入入物业管管理项目背景景 鑫源·圣圣景苑项项目位于于运城市市盐湖区区圣惠路路中段西西侧，与与运城市市大型中中、低档档住房消消费的小小区明珠珠小区紧紧紧相邻邻。该项项目用地地的初始始状态是是一片330多亩亩的旧厂厂房地。项目紧邻邻运风高高速路，由于项项目的本本身的地地理位置置和项目目周围的的商业开开发程度度及商业业氛围，我们暂暂定鑫源源·圣景苑苑的诉求求点为：“咱运城城老百姓姓满意的的好住房房和多走几几分钟-为家家添轿车车”。鑫源·圣圣景苑周周围建筑筑多为八八、九十十年代的的民宅，平房早早已破旧旧不堪，加之此此地块位位于运城城市区和和乡村交交界地;而且根根据项目目本身所所在地的的运城市市地理位位置情况况，项目目所在地地又被称称为“运城市市的城市市淹没区区”，这里里居民的的素质普普遍不高高，周边边生活配配套十分分落后。鑫源·圣景苑苑目前的的市场定定位基于于此上等等原因。第一部分分：区域域市场个个案调查查分析一、 项目邻近近地段住住宅市场场分析（一） 区域内商商品房供供应量及及空置率率统计鑫源·圣圣景苑位位于圣惠惠路西侧侧，我部部门在市市场调查查过程中中，将其其所辐射射到的范范围界定定在运城城市区之之内。依依据区域域内物业业的商品品房售价价把市调调项目分分为两类类，以凤凤凰路为为界，凤凤凰路以以东的物物业多为为高档商商品住宅宅，凤凰凰路西端端划为中中低档商商品住宅宅。具体体数据如如下表：高档物业业商品房房供应量量及空置置面积统统计表单位：平平方米元元/序号项目名称称坐落位置置总建筑面面积空置面积积起价均价工程进度度1现房2期房3期房4期房5现房6期房合计中低档物物业商品品房供应应量及空空置面积积统计表表单位：平平方米元元/序号项目名称称坐落位置置总建筑面面积空置面积积起价均价工程进度度1期房2期房3期房4现房5期房6期房合计 从从上表来来看，运运城市区区被调查查的物业业无论是是高档楼楼盘，还还是中低低档楼盘盘大多数数是期房房，这还还只限在在被调项项目的统统计数据据，如果果再加未未被调查查的项目目，估计计市场空空置率将将占商品品住宅开开发面积积60 %， 本本项目规规划总建建筑面积积为3001455.544平方米米，现仅仅处于设设计、规规划阶段段，从市市场现有有的商品品住宅空空置量来来看，本本案已经经处在激激烈的市市场竞争争之中,面临临着非常常严酷的的市场考考验。（二）商商品房销销售个案案分析根据鑫源源·圣景苑苑总体规规划、目目前认购购期商品品房的售售价，区区域内可可与本项项目形成成竞争的的项目有有：明珠珠小区二二期项目目、西碧碧园小区区、公司司正在筹筹建的项项目。【明珠小小区二期期项目】项目地点点：圣惠惠路中段段开发企业业：运城城市通宇宇集团开开发有限限公司建筑面积积：3万万零平方方米建筑结构构：主体体6层建建筑，临临街楼盘盘不带底底商设计户数数：111幢楼约约-户户特色配套套：主入入口西侧侧的住宅宅楼带底底商。主要卖点点：与众众不同的的特色技技术服务务六层层送一个个空中花花园（送送简装修修，不装装及可入入住）销售进度度：255%【西碧园园小区】项目地点点：红旗旗西街7712号号开发企业业：运城城市碧海海花园房房地产开开发公司司建筑结构构：主体体6层建建筑，临临街楼盘盘带底商商（框架架结构）设计户数数： 66栋楼主要卖点点： 运运城市住住宅最低低价格（10220元/平米起起价）销售进度度： 开开始销售售半个月月二、项目目周边环环境分析析（一） 本项目土土地性质质调查盐湖区圣圣惠西侧侧路300.744亩土地地，规划划建设33万零一一百四十十五点五五四平方方米住宅宅。现地上物物已平，原属厂厂房地，基本符符合七通通一平标标准。（二）本本项目周周边环境境调查本案远方方景观较较好，没没有都市市的喧嚣嚣只有四四季的庄庄稼和树树木. 但是，本本案近景景不佳，周围是是待拆改改的破旧旧平房，为数不不多的老老楼也年年久失修修；（三）本本案交通通条件调调查细看，本本案交通通环境还还有欠缺缺之处。鑫源··圣景苑苑入口位位于-路，道路狭狭窄，门门前没有有公交车车停靠站站，需步步行至圣圣惠路小小区虽三三面环路路，但均均不是主主干道； （44、8路路公交车车往返于于此） （四）周周边市政政配套设设施调查查本案周边边市政配配套大环环境的未未完善、齐全。小区周周边还没没有理想想的购物物广场和和生活日日常消费费区、蔬蔬菜批发发市场、超市。学校：康康杰二中中、运城城职业中中学；幼幼儿园：圣惠幼幼儿园等等。求医医就近可可去同德德医院和和在建中中的华康康医院等等。但是，尽尽管鑫源源·圣景苑苑周边设设施非常常完善，本案小小环境的的市政设设施较差差，附近近没有一一家超市市。鑫源源·圣景苑苑四周多多为破旧旧的民宅宅，环境境很差，斜对面面就有一一个警犬犬基地和和化工厂厂，视觉觉污染、尾气污污染十分分严重。（五）周周边人文文环境调调查众所周知知，城西西在我市市的市区区发展印印象中一一直位居居末位，地处运运城市区区和乡村村交接地地，长期期以来受受到区域域文化影影响，此此地居民民生活水水平相对对市区整整体较落落后、家家庭收入入普遍不不高、文文化素质质低、消消费观念念不成熟熟，所以以，鑫源源·圣景苑苑没有很很好的人人文环境境的基础础支持。第二部分分：项目目的投资资分析一、 鑫源·圣圣景苑项项目的概概况1、 项目名称称：鑫源源·圣景苑苑小区2、 开发企业业：鑫源源房地产产开发有有限公司司3、 项目地点点：鑫源源·圣景苑苑位于城城西由圣圣惠路、-路和和-路路，三面面环路，一面为为规划路路，距市市中心河河东广场场仅-里路路程（车车程-分钟钟）。4、 项目规模模：项目目占地面面积300.744亩，总总建筑面面积是3301445.554平方方米。5、 规划特征征：主体体砖砼结结构、66层建筑筑，位临临-路路一侧建建有一层层底商，户型设设计，主主力户型型为：-多多平方米米。二、项目目所在区区域市场场现状及及其趋势势判断（一） 项目所在在地的历历史状况况及规划划前景项目所所在地鑫源·圣圣景苑所所在地域域可大体体归纳为为百姓安安居住宅宅和经济济实惠两两大门类类。说其其是百姓姓安居是是因为鑫鑫源·圣景苑苑的地理理位置的的偏僻和和项目周周边的商商业氛围围和市政政工程配配套的不不完善。说其是是经济实实惠是因因为项目目毗邻明明珠小区区和西碧碧园小区区，形成成中、小小型户型型的消费费区域（即：运运城市中中低档住住宅消费费的集中中区域）。其次是因因为鑫源源·圣景苑苑小区所所在地并并无基深深、雄厚厚得历史史、文化化背景。区域房房产建设设展望预计项目目周围短短时间内内将不会会推出较较往年档档次高、规划面面积大的的楼盘，明年的的市场竞竞争就不不会加强强；价格格仍然是是大部分分楼盘占占领市场场的突破破口；明明珠小区区二期新新建楼盘盘注重社社区环境境的营造造，大多多数以绿绿地面积积大、绿绿化率高高为卖点点，其次次，消费费者因购购房访问问楼盘次次数的增增多，加加之报纸纸不断对对购房的的相关政政策和购购房技巧巧的报道道，他们们的地产产知识和和购房经经验已经经成熟，对价格格、环境境、交通通、景观观、朝向向、户型型、升值值等多方方面因素素考虑更更加慎重重。（二） 项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状及价格格走势区域内所所调项目目的销售售情况及及标售价价统计表表序号项目名称称规模万绿化率(%)建筑结构构楼体(幢)起售价元/均价元/销售率(%)1砖混/框框架2砖混/框框架3砖混/框框架4砖混/框框架5砖混/框框架6砖混/框框架7砖混/框框架8砖混/框框架9砖混/框框架10砖混/框框架11砖混/框框架12砖混/框框架鑫源·圣圣景苑小小区现处处于内部部认购期期阶段，如此的的入市价价格，如如此的地地理位置置，超大大户型设设计就预预示着本本案已经经失败了了50%。所以以“知己知知彼，才才能百战战不殆”，我们们在充分分了解到到竞争对对手的优优、劣势势之后，还要更更加明确确自己的的销售目目标，根根据自身身的优势势制定一一系列符符合市场场规律的的营销方方案，同同时扬长长避短，把握住住市场的的脉搏、抓住消消费心理理，使本本案获取取更大利利润。（三） 项目所在在地住宅宅客户的的构成及及购买心心态分析析 1、区域客客户职业业预估目标客户范围公务员团购教师企业白领领其它合计其它省建一公公司公司内部部订购其它学院普校其它百分比%100%2、区域域范围预预估区域盐湖区其它 外地人合计百分比100%3、客户户年龄预预估年龄22-2526-3031-3536-4041-5050以上上合计百分比100%4、总价价反应预预估价别（万万元）13万元元以下14-1819-2425-3435万元元以上合计百分比100%5、面积积反应预预估面积（平平方米）75以下下76-8990-1000100以以上合计百分比100%三、本项项目的可可行性研研究为了深入入细致地地对该项项目的市市场可行行性进行行研究，我们重重点访问问了一些些有代表表性的项项目以及及目标客客户组织织和人士士。在调调研过程程中，重重点调研研了成功功项目和和同质项项目的经经验，通通过调研研得出结结论：1、只要要项目“环境靓靓、配套套全、智智能化、有特色色、有价价格优势势”，市场场销售就就会很好好。2、市场场需求是是可以用用胆识和和策划创创造的。四、项目目SWOOT分析析（一） 本案区位位的优势势外部优优势第一大部部分：来来自于市市场的优优势鑫源兄兄弟集团团的实力力的社会会影响的的正面性性。鑫源··圣景苑苑小区的的小户型型设计为为购房消消费在112万元元左右的的中低档档消费者者提供了了购房契契机.随着总总公司规规模和实实力的不不断壮大大，公司司的员工工越来越越多，根根据公司司的人员员现状来来看，公公司职员员的年轻轻化，已已经成为为现状和和趋势，那么年年轻员工工的住房房问题的的解决，也成为为公司的的圣景苑苑小区的的前期进进行公司司内部定定购奠定定了庞大大的消费费群体。从明珠珠小区一一期的开开发现状状来看，虽然开开发周期期历时较较长，但但是随着着城市贫贫富的两两极分化化，明珠珠小区周周围已经经逐步发发展成为为运城市市住房中中、低档档消费的的聚集区区域。明珠小小区的二二期开发发和圣景景苑小区区的开发发加快了了项目周周围的房房地产开开发规模模和开发发力度，从而形形成更大大的区域域市场影影响力奠奠定了基基础。第二大部部分：来来自于项项目本身身的优势势学府门门第：北北大燕工工分校（高院）、康杰杰二中、运城职职业中学学、圣惠惠幼儿园园等。佛教圣圣地：无无购物天天堂：无无 食品消费费无；衣物消费费无；休闲品消消费无；日用品消消费无。求医问问药方便便：甲级医院院 在在建中的的华康医医院中型医院院 同同德医院院小型医院院 无无药 店无交通发发达： 市内四四、八路路公交车车往返于于此。景观公公园：西西花园生活便便利：无无银行、邮局、证券公公司 ；农贸贸市场、大型蔬蔬菜批发发市场、超市； 书店店 影院院等金融融、消费费、休闲闲、就餐餐场所几几乎没有有。内在优优势小区自自带底商商，可定定项吸纳纳诸如美美容美发发、快餐餐店、网网吧、服服装行等等商店服服务于的的业主。 户型型不等，满足了了对住房房面积需需求不同同的不同同层次的的消费者者。小区规规划设计计，错落落有秩，新颖独独特。（二） 本案区位位的劣势势外部劣劣势第一大部部分：来来自于市市场的劣劣势运城市市房地产产重点区区域的向向东偏移移，使本本项目的的价格和和升值潜潜力很难难在短期期内有所所提升。经过市市场调查查发现，运城市市民对于于地理位位置的选选择作为为购房消消费的首首要选择择，经过过百份问问卷调查查，鑫源源·圣景苑苑小区的的地理位位置被990%的的被调查查人所排排斥。从明珠珠小区的的一期和和二期的的开发河河销售情情况来看看，本项项目的开开发周期期和销售售周期可可能会较较长。第二大部部分：来来自于项项目本身身的劣势势距重点点小学太太远，唯唯一较近近的小学学 小学学，校舍舍仍为平平房建筑筑，设施施简陋，孩子就就学环境境极差。本案紧紧邻警犬犬训练基基地，视视觉污染染严重。区域内内人文素素质落后后，严重重影响项项目的市市场定位位及地价价升值潜潜力。周边市市政配套套不齐全全，生活活、购物物不方便便内部劣劣势 售楼处位位置较难难选择。 销售力量量的专业业和经验验的缺乏乏入市均均价过高高，高出出同质楼楼盘足足足二百多多元。门前道道路不宽宽，距圣圣惠路仍仍有一段段距离，坐公交交车出行行不便。（三） 本案区位位的机会会点 本案案最有力力的支撑撑点是明明珠小区区二期进进入热销销期。 合理理的中、小户型型设计可可以满足足了市场场需求。强有力力的、优优越的策策划、推推广和现现场销售售管理以以及销售售力量，会将劣劣势、威威胁化解解至最小小限度。（四） 本案区位位的威胁胁及困难难点威胁来自自紧邻的的中低档档项目：如明珠珠小区二二期和西西碧园小小区项目目，他们们的项目目综合质质素不俗俗，必会会对该区区域市场场形成强强劲冲击击；本案案困难点点在于偏偏僻的地地理位置置、不成成熟的商商业氛围围、项目目周围的的市政配配套不完完善。特别强调调的是，本案必必须有准准确的市市场定位位，符合合市场的的入市价价格，同同时再补补充内在在提升价价值。本案市场场定位（一）区区域定位位运城市区区最有品品质的百百姓安居居房（二） 项目定位位拥有宁静静的社区区环境，文化格格调层次次高雅，必有集集中绿地地和中心心广场，还需保保障每个个楼宇间间都要青青葱怡人人、绿意意浓浓，让每户户窗前看看到的是是绿草、鲜花和和休闲园园地，即即户户窗窗前如画画，家家家阳光充充足，弥弥补155米超小小楼间距距的劣势势。（三） 目标客户户定位结合我们们公司的的专业经经验，通通过对运运城市房房地产市市场调查查、分析析，和住住房消费费百份问问卷调查查归纳本本项目的的目标消消费群主主要有以以下特征征：地域分布布：圣惠惠路周边边区域的的住户均均为运城城市中低低消费群群体的居居住集中中区年龄：以以25-40岁岁年龄段段为主。家庭构成成：已成成家，家家中已有有子女。收入：家家庭年收收入60000-1550000万元左左右。置业情况况：多为为一次置置业，原原有房屋屋多为平平房或旧旧楼房，早已不不能满足足现代生生活的需需要。职业特征征：中级级公务员员、管理理人员、个体工工商户及及外地经经商者。购房心理理特点：大部分分居民购购房心态态不成熟熟；对8595改改善型住住宅需求求量大；环境优优雅休闲闲、配套套齐全、服务完完善即可可满足。备注：本本案由于于户型已已经不能能更改，建议使使用总房房款的价价格战术术，忽略略单体售售价（指指每平方方米单价价）和超超大单元元面积的的概念，运用为为客户算算经济帐帐的手段段，刺激激消费。六、本案案价值分分析根据以上上论述，本案地地块所处处区位，以及所所拥有地地产条件件，及SSWOTT分析，价值应应在12200元元/m2左右。第三部分分：项目目规划设设计营销销一、 建筑风格格定位、色彩计计划（按照公公司目前前决定的的建筑风风格和色色彩计划划执行）二、主力力户型选选择本项目所所处地块块是一个个非常传传统的城城市郊区区农村生生活居住住区，区域内所所调项目目的主力力户型及及总房款款范围统统计表单位： 元/序号项目名称称单元面积积范围主力户型50-880配配比80-1100配比100以上配配比总房款范范围(万元)主力房款(万元)12345678依上表分分析，鑫鑫源·圣景苑苑应根据据主力客客户群的的定位（详见第第二部分分第五项项内容）度身定定造，以以二房一一厅一卫卫8595平平方米左左右为主主力户型型。但是，本本案单体体户型已已经不能能变更，只能在在细节上上下功夫夫。经过过市场调调查，城城西内尚尚未发现现一楼带带私家花花园的户户型，而而在城东东一带，这种设设计非常常盛行，如：禹禹都花园园，带小小院的户户型销势势火爆，总房款款有的与与三楼同同价。三、环艺艺设计定定位小区整体体绿化以以35.5%主主题绿化化面积为为构架，在步行行系统上上序列布布置集中中绿化园园林，充充分预留留社交、休闲广广场、停停车场等等空间。与整体体园林绿绿化相结结合，穿穿插布置置有原创创性的环环艺雕塑塑小品，增加小小区的文文化氛围围和艺术术品位。四、交通通组织定定位避免过境境交通，保证小小区交通通通畅顺顺达，最最大限度度实现小小区人车车分流，各组团团庭院绿绿地无车车流，以以确保小小区孩童童随意玩玩耍行走走的绝对对安全。五、智能能化物业业管理和和小区配配套非常常重要小区的品品质感即即来源于于小区产产品规划划设计等等硬件，亦体现现于小区区配套服服务和物物业管理理等软件件。事实实证明，区域内内住宅的的业主对对物业管管理和小小区配套套的要求求越来越越高。引引进先进进的物业业管理思思想和管管理体制制，是建建立品牌牌效应的的有效途途径。物物业管理理的3：11原原理表明明，如果果小区物物业管理理水平差差，其坏坏影响的的传播面面将是11：111。而好好的物业业管理传传播面是是1：33。因此此，在房房地产市市场相对对成熟的的今天，专业物物业管理理在楼盘盘的价值值实现中中占100%左右右的比重重。建议：小小区内设设物业管管理处；加强小小区智能能化物业业管理水水平，区区内设宽宽带网端端子、对对讲门以以及引进进节能型型建材，、物业业管理和和安防，满足现现代人对对现代居居住环境境的要求求。第四部分分：项目目形象营营销一、 项目视觉觉识别系系统核心心部分为使鑫源源·圣景苑苑小区住住宅项目目的概念念具体化化、专业业化、建建议建立立产品形形象，给给予消费费者深刻刻、明确确的印象象。内容： A、项目目标志：确立本本案的LLOGOO；B、标识识系统：确定标标准字、标准色色、标志志基础组组合及象象征图形形、证件件类（如如：员工工工作卡卡、临时时出入证证、会员员卡、胸胸徽等）、文具具类（标标准信签签、信封封、专用用桌椅、物业管管理薄等等）、纪纪念物、礼品、工服类类；C、导示示系统：户外大大型广告告牌、交交通指示示牌、刀刀旗、彩彩旗、围围档、广广告宣传传单、售售楼书、门楣标标牌、楼楼号牌等等。以下内容容详见设设计彩稿稿：（一） 名称：鑫鑫源·圣景苑苑小区（二） 标志：（项目的的LOGGO）（三） 标准色（四） 标准字体体二、 延展及运运用部分分 除除了项目目的劣势势，我们们前面已已经提出出建设性性的建议议，以下下重要针针对鑫源源·圣景苑苑宣传、管理方方面的优优势：地地理位置置不佳，商业氛氛围未形形成、市市政工程程配套不不足等三三大弊病病，建议议改进措措施如下下：（一） 营销接待待中心包包装设计计营销接待待中心是是客户直直接了解解项目的的场所，客户对对其包装装设计的的直观感感受如何何将直接接影响其其对项目目的认识识和评估估；因此此，营销销接待中中心的包包装设计计尤为重重要。1、构想想：整个营销销接待中中心根据据工程部部及装修修设计的的平面布布置安排排，总体体要求宽宽敞、明明亮、典典雅气派派、个性性突出。建议鑫鑫源·圣景苑苑售楼中中心进行行装修和和功能分分区。（以区别别本项目目和另外外两个项项目的不不同即：明珠小小区二期期和西碧碧园售楼楼部 ）2、主要要内容：形象墙墙其是营销销接待中中心的形形象标志志，主要要突出项项目的名名称、标标志。形形象墙前前面是接接待台及及资料台台，是销销售人员员主要接接待客户户和派送送资料的的场所。展板及及场地布布置（详详见设计计样稿）展板编排排为展销销会的重重要部分分。它可可以系统统地介绍绍本项目目的基本本情况及及销售情情况，其其最重要要的内容容之一是是了解项项目优点点，并设设计统一一的艺术术形式加加以布置置，使个个性形象象突出，内容丰丰富、简简明，缩缩短买家家了解项项目的时时间，甚甚至可以以使其作作出迅速速的购买买决定。透视图图及项目目模型（即：沙沙盘）模型与透透视图能能增加买买家对本本项目的的立体纵纵观认识识，令买买家置身身其中，领略各各楼层的的朝向和和景物，清楚明明了选购购单位所所在位置置，给人人真实的的感觉，令买家家倍增信信心。售楼处处房顶上上的灯箱箱广告，做到画画面与VVI设计计风格的的统一。（二） 工地环境境包装设设计将整个工工地现场场，根据据建筑施施工的进进程和环环境特色色进行包包装。包包装强调调项目的的特色，对项目目有一个个整体良良好的视视觉形象象。具体内容容：一部部分内容容为工地地围墙包包装、工工地立柱柱广告牌牌制作、工地公公共标牌牌制作、挂旗制制作、路路灯安装装等。另另一部分分内容为为绿化和和其它配配套工程程完善，优先搞搞好工地地围墙沿沿线、样样板房参参观路线线以及绿绿化工程程施工。要求严严格按照照VI设计计内容制制作完成成，绿化化工程由由工程部部按工程程进度按按时完成成。建议本案案建工地地围档，并布置置宣传立立体画。 （三） 公司及物物业管理理系统包包装设计计除本项目目的VII系统确确定的常常规内容容外，物物业管理理系统包包装设计计还包括括办公功功能导视视系统设设计及物物业管理理公共设设施指示示系统设设计。如如：各办办公室的的导视标标牌、小小区示意意图、垃垃圾桶、停车场场指示牌牌、消防防通道、环保告告示牌、业主会会所指示示牌、告告示栏等等。第五部分分：项目目推广策策划本案是个个具有独独特魅力力的项目目，应以以不平常常的手法法推广，以使好好的优势势充分展展示出来来。建议本案案按照项项目的五五个发展展阶段：项目的的内部认认购及试试销期、项目的的入市期期、推广广期、成成熟期（包含项项目的品品牌确立立期）、巩固期期（尾盘盘促销期期）开展展营销推推广工作作，目的的是使本本项目能能够更准准确的依依据房地地产销售售市场的的发展规规律，正正常经营营，实现现公司的的良好预预期目标标。一、 项目主要要卖点设设计卖点一一：针对安安居住宅宅1、咱运运城老百百姓满意意的好住住房 -鑫鑫源·圣景苑苑小区2、3、卖点二二：针对经经济适用用房1、多走走几分钟钟-为为家买辆辆小轿车车2、二、 物业强势势、弱势势分析及及对策本物业规规划设计计强势不不多，整整个小区区应按中中档、功功能齐全全、享受受、休闲闲的概念念进行补补充，除除了区内内设有儿儿童娱乐乐设施、业主休休闲园地地、花架架、主题题雕塑、鹅卵石石小径外外；考虑虑到周边边的生活活配套设设施的缺缺陷，底底商需定定项承招招服务功功能的经经营业主主，如小小型超市市、小型型网吧、尤其是是在业主主对现代代化居住住环境的的需求方方面做到到“人无我我有，人人有我先先”的优势势，这些些补充必必对商品品房销售售起着很很大的促促销作用用。本案在物物业智能能化管理理上，应应增设宽宽带网、可视楼楼宇对讲讲门以及及节能型型建材，满足现现代化住住宅对安安全防范范、停车车、消费费、高速速上网的的需求。以实现现快捷、高效的的超值服服务与管管理。让让购房者者感到自自己买的的房子物物超所值值，进而而为我们们义务宣宣传到亲亲戚、朋朋友、邻邻居、同同事，口口碑宣传传的成效效力度很很大。三、 目标客户户群定位位分析本案在前前面已经经论述，本节不不再论述述，详见见第二部部分第四四项。四、 价格定位位及策略略根据我们们对目标标市场的的仔细调调研和深深入分析析，本项项目的入入市定价价应当采采取低开开高走的的策略，入市定定价应当当较具弹弹性空间间，入市市时富有有较强的的市场竞竞争力，能让先先购先住住者的物物业升值值，同时时使投资资人士的的投资具具有炒作作的空间间。1、价格格方案B、 鑫源·圣圣景苑小小区低层层入市价价格建议议周边档次次跟鑫源源·圣景苑苑小区差差不多的的楼盘，明珠小小区二期期、西碧碧园的价价格分别别是：明珠小区区二期（期房）每平方方米 元（优惠率率6%）西碧园（期房）每平方方米 元元（优惠惠率6%）以上均为为未优惠惠的价格格范围,故建议议鑫源··圣景苑苑小区低低层楼宇宇售价每每平方米米价格应应为 元。C、 鑫源·圣圣景苑小小区高层层入市价价格建议议周边高层层楼盘价价格分别别为： 西碧园小小区（期期房）每每平方米米 元元明珠小区区二期（期房）每平方方米 元圣惠花园园（现房房）每平平方米 元元建议本案案高层价价格范围围是 元C、鑫源源·圣景苑苑底商售售价建议议周边楼盘盘的底商商售价情情况：明珠小区区一期每每平方米米 元明珠小区区二期每每平方米米 元西碧园小小区小区区每平方方米 元元圣惠花园园小区每每平方米米 元建议本案案底商均均售价为为每平方方米 元元。2、付款款方式和和进度付款方式式和进度度，与优优惠比例例相联系系，设计计时体现现以下原原则：付付款方式式不同，各种方方式现值值相等。付款方式式：一次次性付款款分期付款款按揭贷款款3、优惠惠条件A、 先购先优优惠B、 展销会期期间优惠惠（免契契税1.5%或或优惠现现金2%）C、 业主二次次购房优优惠D、 教师、军军人、拆拆迁户优优惠E、 公司员工工优惠F、 团购优惠惠五、 入市时机机规划考虑房地地产市场场的广告告宣传时时机，建建议20004 年100月正式式开盘。六、 广告策略略广告策略略是营销销推广策策略的重重要内容容，是广广告活动动中用有有限的费费用取得得最大广广告效果果而运用用的手段段和方法法，在房房地产业业异军突突起，广广告数量量繁多，形式多多样化，市场竞竞争日益益激烈的的今天，要使广广告活动动富有成成效，必必须制定定多种广广告策略略。（一）广广告目标标市场策策略目标市场场是项目目决定进进入的市市场。根根据项目目工程进进度和营营销阶段段的划分分和广告告目标对对象所处处的区域域，广告告活动运运用渐进进式策略略，即鑫鑫源·圣景苑苑周边范范围、项项目所辐辐射到的的运城市市市区。项目入市市的品牌牌形象、自身品品质、小小区文化化宣传尤尤为重要要。（二） 广告内容容的更新新策略根据项目目营销推推广的进进展和目目标市场场的变化化，或者者随着消消费者的的观念不不同，以以及项目目在不同同时期的的具体推推广，广广告内容容都要有有所更新新，以更更能适合合消费者者新的需需求，不不论是心心理上或或实质效效果上，都要求求广告重重点内容容突出，以提高高项目在在消费者者心目中中的地位位，刺激激消费者者的购买买欲望。（三） 广告的心心理策略略广告心理理策略是是运用心心理学原原理来策策划的广广告，从从而促使使消费者者在更短短的时间间内，更更快认可可和产生生购买行行为。其其具体运运用于项项目是针针对消费费者心理理对健康康的需求求、安全全的需求求、方便便的需求求、舒适适的需求求、经济济的需求求进行刺刺激、说说服和引引导，并并贯彻于于各主要要卖点的的内容之之中。（四） 广告错位位竞争策策略鉴于广告告初期，在总体体实力不不如名牌牌的情况况下，通通过调整整力量对对比，避避实击虚虚，进行行错位竞竞争，如如项目的的规划特特点、建建筑特点点、文化化内涵都都有独到到之处，在具备备这些优优势的情情况下，扬长避避短巧妙妙地将竞竞争对手手的优势势化为劣劣势。同同时借助助有利的的局势和和时机来来宣传项项目，借借助地域域概念来来推广项项目以及及借助强强强合作作来提高高广告的的攻效。七、 媒介策略略（一）根根据鑫源源·圣景苑苑的经营营推广方方案，将将广告具具体内容容落实分分为五个个阶段：第一个个阶段：内部认认购及试试销期时间：220044年9月月底20004年100月第二阶阶段：入入市期时间：220044年111月112月中中旬目标：全全方位广广告宣传传，配合合主题活活动，推推广楼盘盘。第三阶阶段：推推广期时间：220022年122月220055年1月月第四阶阶段：成成熟期时间：220055年2月月