当代国际花园可行性研究.docx

武汉当代国际花园项目可行性研究报告目录第一部分分项目总总论21.1项项目背景景21.2项项目概况况31.3可可行性研研究报告告编制依依据71.4可可行性研研究结论论及建议议7第二部分分市场研研究92.1宏宏观环境境分析992.2全全国房地地产行业业发展分分析92.3本本市房地地产市场场分析992.4板板块市场场分析1112.5项项目拟定定位方案案13第三部分分项目开开发方案案153.1项项目地块块特性与与价值分分析1553.2规规划设计计分析1163.3产产品设计计建议1173.4项项目实施施进度2213.5营营销方案案223.6机机构设置置233.7合合作方式式及条件件24第四部分分投资估估算与融融资方案案254.1投投资估算算254.2融融资方案案33第五部分分财务评评价3665.1财财务评价价基础数数据与参参数选取取365.2财财务评价价（方案案1）365.3财财务评价价（方案案2）385.4财财务评价价结论338第六部分分不确定定性分析析406.1盈盈亏平衡衡分析4406.2敏敏感性分分析4116.3风风险分析析42第七部分分综合评评价4447.1社社会评价价（定性性）4447.2环环境评价价（影响响及对策策）4447.3公公司资源源匹配分分析444第八部分分研究结结论与建建议4558.1结结论4558.2建建议455第九部分分附录4669.1附附表4669.2附附图：447项目总论论1.1项项目背景景1.1.1项目目名称：武汉当代代国际花花园1.1.2承办办单位概概况承办单位位是武汉汉当代科科技产业业集团股股份，注注册资本本1亿元，开发资资质为二二级。公司司经营范范围为：高科技技产业投投资，投投资管理理，企业业管理咨咨询;生生物、化化工、化化学、医医学、计计算机软软硬件技技术咨询询;房地地产开发发、商品品房销售售。武汉汉当代科科技产业业集团股股份有限限公司成成立十几几年来，飞速发发展，已已成为具具有较大大影响的的高科技技企业集集团，并并成功地地向外扩扩张，闯闯出了一一条高科科技产业业化、集集团化、国际化化的发展展道路，并力争争成为全全国一流流的企业业集团。1.2项项目概况况：当代国际际花园中国国·光谷660万平平方米复复合型国国际社区区，位于于武汉市市东湖开开发区内内，光谷谷大道（原关山山二路）与中环环线交接接处，周周边为各各类高科科技园区区和大学学城区域域，项目目规划用用地8008亩，总建筑筑面积约约60万万，由由东向西西分为两两大地块块，分别别为总部部基地办办公区及及国际花花园住宅宅区，是是目前国国际比较较流行的的复合型型社区整整体规划划方式。项目定位位于“融入自自然的都都市生活活”，基本本设计原原则采用用“新都市市主义”原则：多样性性的功能能；尺度度亲切的的空间；有机自自由的规规划结构构；混合合功能步步行街和和广场；边界明明确的邻邻里结构构；通过过以上原原则我们们力求创创造具有有城市文文化和精精神自由由的、开开放的、生态的的、适静静的生活活空间。当代集团团，通过过10年年严谨科科学地产产开发经经验，切切实考量量武汉中中产家庭庭实际住住宅需求求，综合合国际人人文居住住标准，以优质质的现代代建筑工工艺品质质，以及及花园洋洋房等人人性化住住宅产品品，引领领光谷未未来品质质生活！1.3可可行性研研究报告告编制依依据（1）项项目建议议书及其其批复文文件（2）国国家及武武汉市颁颁布的相相关法律律、法规规、政策策（3）武武汉市国国民经济济和社会会发展“十五”计划和和远景目目标纲要要（4）武武汉市220011、20002年年国民经经济和社社会发展展统计公公报（5）武武汉市城城市总体体规划大大纲（22000020220年）（6）东东湖高新新技术开开发区的的经济和和社会发发展规划划（7）房房地产开开发机构构发布的的工程建建设方面面的标准准、规范范、定额额（8）武汉市市市区基基准地价价（9）武武汉市及及项目周周边地区区市场调调研和现现场勘察察资料（10）投资项项目方签签定的协协议书或或意向书书（11）编制报告的委托托合同（12）其他有有关依据据资料1.4可可行性研研究结论论及建议议房地产经经济是国国民经济济的重要要组成部部分，是是国民经经济的重重要支柱柱之一。发展房房地产经经济有利利于加快快我国产产业结构构和消费费结构的的调整，从而促促进国民民经济健健康持续续发展。现在房房地产经经济（尤尤其住宅宅经济）是我国国新的经经济增长长点，发发展房地地产经济济，可以以拉动一一系列行行业发展展。现今今，国家家为拉动动经济，满足广广大人民民群众的的住房需需求，提提倡大力力发展房房地产经经济。我我们公司司为了响响应国家家的安居居工程，决定规规划、开开发当代代国际花花园。东湖高新新技术开开发区是是首披国国家高新新技术产产业开发发区之一一，是华华中人才才、技术术、高新新技术产产业的源源头，享享有“中华光光谷”的美誉誉。目前前开发区区产值上上亿元的的企业已已达355所，并并已形成成通信、电子信信息、生生物技术术三大支支柱产业业和机电电一体化化、新材材料、激激光三大大优势产产业基础础。关东东科技工工业园是是东湖开开发区招招商引资资，发展展高新技技术产业业的主要要基地。近两年来来，东湖湖开发区区管委会会认真总总结了十十年创业业的经验验和新区区建设中中存在的的问题，明确提提出了超超前规划划、拓展展发展空空间、创创建面向向21世世纪的集集产、学学、研、居为一一体，产产业发达达、环境境优美、居住舒舒适的武武汉科技技新城的的奋斗目目标。市场研究究2.1宏宏观环境境分析20099年以来来，在政政府推出出的系列列经济刺刺激计划划的推动动下，中中国经济济增长在在年内出出现“VV”型反反转，成成功实现现保“88”任务务。展望望20110年，推动经经济增长长的三驾驾马车增增速将出出现“两两升一降降”的趋趋势。首首先，投投资增速速会有所所放缓，但不会会大幅回回落。220099年新开开工项目目的大幅幅增长确确保20010年年投资增增速保持持较快增增长；220100年政府府投资增增速将放放慢，而而民间投投资增速速将加快快；20010年年基础设设施投资资增速将将下降，而房地地产投资资会适度度加快；信贷增增速放缓缓并不会会导致固固定资产产投资的的增速大大幅回落落。预计计20110年城城镇固定定资产投投资增速速为255%。其其次，220100年消费费启动面面临“天天时”、“地利利”、“人和”的有利利条件。所谓“天时”是指全全球经济济金融危危机的冲冲击，使使我国政政府将扩扩大消费费、改善善民生作作为一揽揽子刺激激经济计计划的政政策重点点，消费费增长面面临难得得的历史史机遇。所谓“地利”是指我我国城市市化发展展进程的的加快将将释放出出巨大不不小的消消费潜力力。所谓谓“人和和”是指指我国人人口结构构变化将将有利于于推动消消费需求求的快速速增长。预计220100年社会会消费品品零售总总额名义义增长将将达到221%左左右。初步预计计20110年国国内GDDP增速速有望进进一步回回升，全全年将达达到100.4%左右，其中最最终消费费、货物物和服务务净出口口以及资资本形成成对GDDP的贡贡献分别别为5、0.22和5.2个百百分点。从季度度增长率率来看，20110年经经济很可可能呈现现前高后后低的走走势，初初步以大大数估计计四个季季度经济济增长率率分别为为11%、100%、110%、11%。20010年年将成为为中国经经济又一一轮上升升周期的的开始。由于中中国经济济下滑趋趋势已经经得到遏遏制，经经济增长长重回上上升轨道道，经济济内生的的动力已已经足够够维持经经济持续续稳定增增长，政政策的进进一步刺刺激反而而有导致致经济过过热的担担忧，因因此，刺刺激性政政策可能能考虑有有选择性性的逐步步退出。而未来来经济中中资产价价格过快快上涨、通货膨膨胀预期期变成现现实以及及外资加加速流入入等问题题，可能能成为220100年我国国宏观经经济面临临的三大大不确定定性，这这三个问问题的发发展将直直接影响响甚至在在一定程程度上决决定了220100年中国国刺激性性政策退退出的时时间和力力度。在国际金金融危机机继续深深化和政政府经济济刺激政政策取得得显著成成效的背背景下，20009年物物价经历历了一个个全年下下降、年年底回升升的起伏伏过程。20110年物物价上行行因素远远多于下下拉因素素。总供供求基本本面与货货币供应应是共同同决定220100年物价价上涨方方向和幅幅度的两两大基础础性要素素。中国国经济基基本面长长期向好好、当前前经济处处于加速速复苏周周期以及及产出缺缺口逐步步修复将将主导物物价上涨涨趋势，整体流流动性依依然较为为宽裕支支撑物价价滞后上上扬，而而货币流流通速度度的不断断加快则则是联接接“货币币”和“供求”两大通通胀生成成机制的的纽带。2.2全全国房地地产行业业发展分分析20099年中国国房地产产市场低低开高走走，大起起大落。20110年房房地产市市场调控控将进一一步深化化，房地地产市场场总体将将保持平平稳运行行。一、20009年年房地产产市场低低开高走走总体体来说，20009年中中国房地地产市场场发展状状况可以以分为两两个阶段段：第一一阶段，20008年底底到20009年年初，在在中央政政府出台台的一系系列旨在在恢复市市场信心心、刺激激经济复复苏的宏宏观调控控措施影影响下，交易量量开始出出现回升升，消费费者预期期逐步好好转，房房地产开开发投资资等均有有所增长长，市场场复苏迹迹象明显显。第二二阶段，进入220099年下半半年以后后，受整整个国民民经济好好转，市市场活力力恢复影影响，中中国房地地产市场场无论从从开发量量、交易易量和成成交价格格上看，都呈较较大幅度度的加速速增长，其中有有些地方方的房价价甚至达达到了金金融危机机来临前前水平，市场回回暖已成成定局。二、20010年年房地产产市场调调控将进进一步深深化20009年年末以来来，政府府密集出出台了一一系列遏遏制房价价过快上上涨的政政策，220100年房地地产市场场的政策策调控将将进一步步深化。首先，中央政政府继续续加强和和完善房房地产市市场调控控。20009年年末以来来一个月月内五次次中央政政府高级级别关于于房地产产问题的的表态可可以看出出，房地地产过热热现象、房价过过快上涨涨等问题题已经引引起中央央关注，下一步步通过密密集调研研和政策策酝酿，将会有有新的动动作出台台。其次次，渐进进式温和和调控将将成为调调控政策策出台的的主要方方式。借借鉴20004年年中央政政府抑制制经济过过热的宏宏观调控控经验，本轮针针对房地地产的调调控措施施在尽量量保持市市场稳定定的前提提下，也也将以渐渐进式的的温和调调控出现现。再次次，“抑抑制投机机和维持持稳定”将成为为20110年市市场调控控的两个个主旋律律。抑制制投机和和房价过过快上涨涨将是220100年房地地产市场场调控的的重点，确保平平稳发展展是一切切政策出出台的前前提。三、20010年年中国房房地产市市场将在在调控中中保持平平稳运行行根据据对房地地产周期期的研究究和判断断，20010年年中国房房地产市市场处在在新一轮轮发展周周期中的的上升阶阶段，房房地产市市场总体体将继续续保持平平稳运行行。具体体而言，我们预预测20010年年中国房房地产市市场走势势将呈现现以下特特点。一是是房地产产开发投投资将继继续增长长。从220099年3月月份，我我国房地地产开发发投资逐逐月增长长，缓慢慢复苏，目前也也正处在在继续复复苏阶段段。基于于对我国国房地产产所处周周期的定定位与判判断，并并结合从从19998年以以来的近近10年年房地产产的发展展情况，20110年房房地产开开发投资资有望继继续保持持增长势势头。二是是房地产产开发施施工面积积低位缓缓慢增长长。房地地产开发发施工面面积最能能反应市市场供给给的变化化。进入入20008年以以来，由由于受金金融危机机影响，开发企企业普遍遍施工动动力不足足，开发发增长率率陷入近近几年来来的最低低值。因因此，目目前我国国房地产产开发施施工面积积处于低低位缓慢慢增长阶阶段，还还有较大大上升空空间。三是是房地产产价格与与成交量量将出现现震荡盘盘升。自自20009年33月起，全国房房价呈现现触底温温和回升升，到66月份之之后，房房价出现现“井喷喷式”暴暴涨，交交易量也也不断攀攀升。220100年，随随着市场场预期继继续好转转，市场场信心持持续恢复复，房地地产价格格与成交交量将呈呈温中略略升的局局面，但但随着房房地产调调控力度度的加强强，未来来房地产产价格和和交易量量有可能能出现震震荡调整整。四是是一线城城市住宅宅供给需需求比例例将进一一步调整整。这主主要表现现在三个个方面，一是一一线城市市住宅供供应类型型逐渐中中、高端端化；二二是需求求受供给给影响成成两级分分化状态态，市场场上中、低价位位的住房房供给偏偏少；三三是一线线城市的的高房价价将在一一定程度度上进一一步被打打压。五是是大企业业会继续续引领产产业走势势。在整整体经济济好转的的背景下下，房地地产业内内的大企企业继续续引领市市场投资资趋势，受销售售面积、收益及及股价上上扬带动动，大企企业进一一步扩大大投资规规模的意意图明显显，这也也会带动动全国房房地产企企业加大大投资力力度。综上上所述，20110年我我国房地地产市场场整将继继续保持持平稳运运行。但但是需要要注意的的是，一一旦未来来房地产产市场出出现剧烈烈波动，银行无无疑就成成为首当当其冲的的风险承承担者。如果220100年国内内房地产产价格出出现大幅幅调整，商业银银行在房房地产抵抵押品价价值、个个人住房房按揭贷贷款和房房地产开开发贷款款等资产产上的损损失叠加加，将给给整个银银行业造造成一定定程度的的冲击。2.3本本市房地地产市场场分析据20009年武房房指数报报告显示示:房地产产综合物物业价格格为29968.76元元/m22,住宅宅平均价价格为220177.311元/m22写字楼楼平均价价格为441499.166元/m22从市场场形态来来看,全市各各区楼盘盘销售量量是上升升趋势。目前武汉汉市住宅宅市场供供应上,住宅面面积在1100mm2以下下的占总总量的44%,住住宅面积积在1001-1200的占总总量的332%,1211-1140占占总量的的45%,1441-1600的占总总量的55%,1161-1880占总总量的110%,1800以上的的占总量量的4%。从以以上统计计结果看看,1200m2-1440m22的住宅宅面积目目前是武武汉市住住宅市场场上供应应的主力力,市场接接受程度度最高。购房者能能承受多多高的房房价,是房地地产市场场上最为为关心的的问题,根据我我们这次次调查结结果,购房者者对购房房总价格格的承受受能力如如下:承受总总价格在在20万以以下的占占33%,承受受总价格格在211-330万之之间的占占30.5%承承受总价价格在331-40万万的占224.550%承承受总价价格在441-550万的的占8%,承受受总价格格在500万以上上的占44%。以上调查查结果显显示,武汉市市购房者者所能承承受的价价格在220-330万之之间，比比例占到到总量的的60%以上,可见是是主要购购买力的的承受范范围。另外，重重点调查查了我们们的项目目所在的的洪山区区房地产产市场及及项目周周边的主主要楼盘盘销售状状况。在在20009年第四四季度洪洪山区住住宅价格格指数为为14888.667点，比上季季度上涨涨了366.922点；住住宅平均均价格为为23225.885元/平方米米，比上上季度上上涨了557.668元/平方米米，涨幅幅为2.54%。洪山区住住宅价格格指数季度 洪山区指指数20088第四季季度11455.39920099第一季季度12733.52220099第二季季度13277.12220099第三季季度14511.75520099第四季季度14888.677据调查，今年武汉市还还将陆续续推出一一系列的的中高档档项目，整体项项目水平平与20009年年项目相相比，这这些项目目无论在在质量，还是在在规划设设计上，都将会会再上一一个档次次，从而而拉动武武汉市房房价继续续走高。今年武武汉市基基础建设设将要快速速发展。几处大大型房屋屋拆迁改改造工程程，使得得大量居居民重新新置业，为武汉汉市商品房房的销售售提供了了契机，这将导导致武汉汉市商品房价价格出现现上涨趋趋势。今今年武汉汉市房价价升幅在在10%左右，其中适适用房升升幅达220%，从原因因上看，主要有有四：1.在政政府土地地供应政政策与方方式变化化的情况况下，地地价上升升。住宅宅集中区区地段周周边开发发项目的的增多，形成“扎堆”效应，带动地地价上升升。2.需求求量大。从目前前我市房房地产的的消费市市场来看看，有884.66%的消消费者都都采用了了商业贷贷款或组组合贷款款的方式式进行购购房置业业，而且且更多的的人因贷贷款利率率较低则则更希望望采用公公积金贷贷款；还还有居民民的福利利性住房房观念已已经开始始向商品品化转变变，使得得市场积积累的需需求量在在短时期期内释放放出来。3.购买买力的增增强，按按揭的作作用。我我市城镇镇居民的的人均可可支配收收入的增增加，使使居民购购买力有有所增强强，再加加上不少少“持币币观望”者的加加入，银银行按揭揭到位，国家对对居民购购买住宅宅的金融融政策支支持（贷贷款）将将加大力力度，居居民购房房能力将将大大提提高，致致使房价价上涨。4.住宅宅品质的的提高，也成为为了房市市升温。因为随随着经济济的发展展，居民民对住宅宅的选择择与选择择能力大大大增强强，居民民以十分分挑剔的的目光审审视、评评判选择择住宅，对住宅宅的品质质以及物物业管理理服务的的要求的的提高。最终导导致价格格上扬。5.竞争争激烈，由于房房地产市市场供销销了两旺旺，大量量外地开开发企业业纷纷入入驻武汉汉以争夺夺市场，带来了了激烈的的竞争。由于武武汉市人人口众多多，消费费市场巨巨大，加加上房地地产发展展水平相相对较低低，外地地企业纷纷纷进入入武汉。项目开发发方案3.1规规划设计计分析自有资金金为30000万万元，现现代花园园项目规规划总用用地100万平方方米，建建筑面积积12.9万平平方米，其中住住宅111.6万万平方米米，公建建1.33万平方方米。总总居住户户数9996户，规划总总居住人人口31187人人，容积积率1.29，绿化覆覆盖率445%。小区内内设幼儿儿园、配配套有会会所、文文化中心心、商业业网点、集贸市市场、居居委会、派出所所等设施施。我国已经经进入小小康社会会，人们们生活水水平稳步步提高，我们公公司超前前思想，规划、开发“现代花花园”，致力力于为在在东湖高高新技术术工业园园区工作作的白领领阶层周周边高校校院所的的知识分分子，入入住华中中光谷的的从业人人员，及及其他知知识层次次较高、家庭收收入较好好的市民民家庭提提供一个个优美、舒适的的居住环环境。整个花园园小区现现代中不不乏温馨馨，温馨馨伴随着着现代。温馨是一一种感觉觉，是人人生美好好的向往往温馨馨是一种种品位，是人生生独到的的见解温馨是家家的元素素，是人人生永恒恒的主题题技 术术 经 济 指指 标项目单位数量占地总面积平方米550000总建筑面积平方米594000居住建筑面积平方米536000公共建筑面积平方米58000居住居数户3030平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.6容积率1.5绿化率%35停车位个326产品设计计建议：项目定位位于“融融入自然然的都市市生活”，基本本设计原原则采用用“新都都市主义义”原则则：多样样性的功功能；尺尺度亲切切的空间间；有机机自由的的规划结结构；混混合功能能步行街街和广场场；边界界明确的的邻里结结构；通通过以上上原则我我们力求求创造具具有城市市文化和和精神自自由的、开放的的、生态态的、适适静的生生活空间间。项目实施施进度：为了争取取时间，缩短工工期，保保质保量量完成工工程，本本项目决决定采取取平行施施工方式式。时 间任务20100年1月月20011年年10月月可行性研究项目审批规划设计计主体工程程一期主体工程程二期绿化工程程3.3机机构设置置本公司是是股份有有限制公公司,分为权权力机构构,经营管管理机构构和监督督机构.最高权权力机构构是董事事会,实行董董事会领领导下的的总经理理负责制制,董事会会由8人组成成,董事长长1人,副董事事长2人,对股东东大会负负责.总经理理受董事事会任聘聘,. 各部门门分设经经理, 负责组组织公司司的经营营管理活活动.高级职职员由董董事会商商议任聘聘.监理会会由股东东代表22人和职职工代表表8人组成成.对公司司的财务务和职权权予以监监督。组织机构构图：办公室：1、负责责公司文文档管理理:可对公公司的文文档进行行分类管管理。2、负责责内部员员工管理理:对公公司的内内部职员员的个人人资料进进行管理理。人事部：负责人人力的招招聘和录录用、调调配和使使用、人人事的考考核，晋晋升与奖奖惩，教教育和培培训工作作。财务部：负责资资金的筹筹集和管管理；财财务的核核算和监监督以及及资金的的拨款和和管理；交纳各各种税务务和上级级管理费费等，保保证工程程进度和和各项资资金使用用计划。保安部：负责巡巡察报告、物物资保护护、停车车场管理理工作。采购部：负责做做好材料料、购配配件、设设备等物物资的采采购工作作。工程部：一.工程程前期准准备1. 技技术准备备：1)审核核施工图图纸。2)编制制房地地产开发发项目组组织设计计。3)编制制或审核核施工图图预算。4)编制制或审核核主要材材料、半半成品、设计计计划。5)对特特殊项目目或重要要的项目目的考察察、参观观、学习习及必要要的培训训。2. 物物资准备备3. 现现场准备备，现场场踏勘，“三通一一平”，组织织施工单单位放线线并检验验。4. 其其它准备备：A利利用招标标形式、优选施施工队伍伍。B 办理开开工报告告。C 办理质质监委托托。D 组织设设计交底底。E 摸清施施工现场场地下有有无国家家线路、水管、天然气气管道和和防空洞洞等，如如有及时时妥善处处理。二.现场场工程管管理1. 前前期阶段段的部分分工作：A 旧旧建筑物物及妨碍碍工程施施工的障障碍物的的拆除工工作。BB、 “三通一一平” C 其他他的工作作（临建建、占路路，占地地的办理理）2. 施施工建设设阶段的的工作 A 施施工前的的各项准准备工作作，施工工建设阶阶段的平平衡和协协调工作作，做好好现场技技术管理理 B 做好质质量控制制与管理理，加强强经济签签证的管管理 CC 做好好工程收收尾的组组织安排排，竣工工验收。D 做做好工程程资料的的汇集、参加开开发项目目资料的的归档工工作。EE 做好好工程决决算及项项目移交交。营销部：负责商商品房的的销售和和管理;作好销销售计划划的编织织机销售售策划工工作。售后服务务部：负负责售后后回访，保修修修缮，工工程遗留留问题处处理工作作。物业管理理部：负负责与业业主委员员会相配配合，共共同创建建“整洁、文明、安全、方便”的优秀秀物业区区域。本公司采采用直线线职能制制的组织织形式，各级领领导对下下级部门门和人员员不直接接下达命命令,只是参参谋作用用。这一一组织形形式既能能及时指指挥,统一命命令,又能发发挥职能能部门和和专业人人员的工工作特长长,但总经经理要注注意协调调和联系系各职能能部门之之间,领导层层要把握握管理系系统中的的各种矛矛盾。对此组织织机构进进行适应应性分析析知：组组建方案案符合公司法法和国国家有关关规定的的要求，执行机机构具备备指挥能能力和组组织协调调能力，组织机机构的层层次和运运作方式式能满足足建设和和生产运运营管理理的要求求，项目目法人代代表及主主要管理理人员的的素质能能适应项项目建设设和生产产运营管管理的要要求，能能承担项项目筹资资建设、生产运运营、偿偿还债务务等责任任。劳动定员员部 门门管理人员员营业人员员工程技术术人员业务人员员合 计总经理办办公室其中：总总经理副总经理理1313行政管理理其中：办办公室 人人事部 财财务部376376运营管理理其中：保保安部 采采购部 工工程部51020210271032销售管理理其中：营营销部 售售后服务务部 物物业管理理部21711361047 合计327213090投资估算算与融资资方案4.1投投资估算算一根据据拟订项项目的开开发方案案，确定定各开发发项目的的工程数数量本建设项项目总占占地面积积约100万平方方米，总总建筑面面积接近近13万万平方米米（其中中公建面面积约11.3万万平方米米），总总户数9996户户，地下下停车场场0.77万平方方米，绿绿化面积积近4.5万平平方米，容积率率1.33。小区区内部规规划“一中心心四组团团”，中心心区天然然山石人人工瀑布布，周边边四个组组团各成成体系、各具特特色。小小区内有有托儿所所、小商商场、银银行等。该土地的的地块开开发成本本（包括括安置费费和土地地批租费费）为：（1）拆拆迁安置置费：项项目用地地范围内内建筑物物的拆迁迁安置费费主要分分为：a. 居居民安置置费：2200户户居民每每户133万元计计算共计计26000万人人民币。b. 房房屋拆除除费：以以每平方方米2000元计计算，共共拆除房房屋面积积28000平方方米共计计56万万人民币币。c. 其其他费用用：主要要指拆迁迁安置管管理费，按上述述各项之之和2%计算，共计665.336万人人民币。（2）土土地批租租费：主主要包括括土地出出让金、回源费费和市政政工程配配套费，共计4400万万人民币币。项目的供供水、雨雨，污水水排放、供热、供电、供气以以及电信信方面的的配置情情况如下下：供水：在在鼓风小小区东侧侧有现状状DN110000mm上水水管线，本项目目上水可可从上述述干线引引入。雨，污水水排放：武黄路路大街现现有现状状DN221000毫米的的雨水管管线和DDN18800毫毫米的污污水管线线，可以以就进排排入供热：拟拟从武黄黄路新敷敷设的供供热干线线接入。供电：拟拟采用双双路供电电，一路路从鼓风风机厂开开闭站引引一条110千伏伏电缆，接入小小区内配配电室；另一路路可由东东鑫饭店店配电室室引入。考虑留留有余地地，变压压器容量量为80000千千伏安。供气：已已由鲁磨磨路引入入了天然然气高压压线，已已建成了了天然气气高中压压调压站站。通过过天然气气中压管管向区内内送气。本项目目住宅区区前后的的道路、绿化以以及所需需的各种种市政条条件及基基础设施施配套，均由武武汉宏达达房地产产开发公公司统一一开发，各种设设施接口口均至本本项目红红线内。目前，本项目目建设场场地以达达到“三通一一平”，其他他配套设设施将与与住宅建建设同步步进行。电信：本本项目预预计需装装机容量量为8220门的的程控交交换机，拟由洪洪山区电电话局从从8311开设下下属分局局解决。路网布置置：道路路为小区区主干道道和组团团内部道道路两极极。主干干道把小小区中心心、四个个组团和和幼托串串在一起起，形成成“树枝状状”道路系系统。小区内绿绿化及景景点建设设：计划划小区绿绿化覆盖盖率455%。区区内修建建一个面面积约110000平米的的小广厂厂，建两两个小凉凉亭，此此外，小小区道路路两旁还还要种植植树木，安装路路灯。由此可得得项目的的主要经经济指标标如下：项目单位数量占地总面面积平方米1000000总建筑面面积平方米1290000居住建筑筑面积平方米1164460公共建筑筑面积平方米130000居住居数数户996平均每户户建筑面面积平方米130平均每户户居住人人数人3.2容积率1.3绿化率%45主要经济济指标二根据据概算定定额指标标，确定定单位工工程造价价根据开发发项目的的工程量量可得：总投资估估算汇总总表序号项目费用用名称金额（万万元）1土地开发发费40822.5662建筑工程程费53611.7003安装工程程费20566.4884其他投资资费20700.8665项目管理理费124.206不可遇见见费186.317建设期利利息946.568总投资148228.667开发项目目固定资资产投资资估算表表序号项目费用用名称 金金额（万万元）1土地开发发费40822.5662建设工程程费74188.188建筑工程程费53611.700安装工程程费20566.4883其他投资资费20700.8664项目管理理费124.205不可预见见费186.316建设期利利息946.567项目投资资总额148228.6674.2融融资方案案现代花园园的建设设项目中中资金问问题是该该项目能能否运行行成功的的重要问问题。从从工程项项目招标标开始，本公司司的财务务状况的的好坏就就是能否否通过资资格预审审的关键键因素。只有获获得筹集集到足够够的资金金，本公公司才能能通过资资格预审审获得大大型土木木工程项项目的招招标资格格，特别别是对于于一些延延期付款款工程，带资建建设承包包的交钥钥匙工程程等显得得由为重重要。工工程项目目中的使使用资金金，包括括固定资资金和流流动资金金。固定定资金用用于购置置施工机机械设备备等固定定资产，流动资资金主要要用于购购买工程程所需要要的材料料设备、支付劳劳务工资资和其他他费用等等。随着着建设项项目的不不断进行行，资金金不断增增值，用用货币形形式反映映出已耗耗费的生生产资料料价值和和劳动者者所创造造的收益益价值。因此，如何筹筹措和管管理资金金，是一一个重要要的问题题。一资金金的渠道道与方式式签订了工工程承包包合同后后，就应应该全力力以赴地地为该工工程筹措措资金，以免造造成资金金拮据，周转困困难使工工程开工工不足，工程进进度上不不去而影影响信誉誉和经济济效益。因此要要注意从从以下几几个方面面去筹措措资金：1. 筹筹措和利利用自有有资金330000万元，为实施施工程项项目，满满足开工工前的资资金周转转，本公公司可根根据收入入资金的的回报率率适时投投入一部部分自有有资金。主要包包括现金金和流动动资产，以及可可以在近近期收回回的各种种的应收收款项等等，如应应收的银银行的票票据、已已完合同同的应收收工程款款等。2用银银行贷款款50002.661万元元：贷款款是实施施工程项项目的重重要资金金来源，是承包包商利用用信贷资资金经营营，借钱钱赚钱的的一种方方法。本本公司可可以向银银行证明明几个方方面：本本公司的的实有资资本额度度充足，并向银银行提供供本公司司资产负负债表和和近期的的损益表表，本公公司承包包工程时时的资金金信誉良良好，另另外，还还可以向向银行提提供该建建设项目目风险分分析，以以及本公公司的工工程经验验丰富、实际工工作能力力强及诚诚实信用用等。经经以上几几个方面面调查了了解后，本公司司有信心心让银行行认为贷贷款后本本公司有有能力还还款。本本公司将将采取抵抵押贷款款，以工工程设备备作抵押押。从工工程所在在地银行行获得较较多的当当地货币币贷款。抵押款款和借款款的比例例称为抵抵押存款款限额。影响抵抵押贷款款利率的的因素是是预期的的真实利利率、通通货膨胀胀和贷款款风险3. 房房屋预售售：房屋屋预售历历来是房房地产开开发过程程中筹集集资金的的重要方方法，房房地产在在销售过过程中有有两种销销售方法法，一种种是现售售，指房房屋在建建成后在在售出；另外一一种是预预售，俗俗称“卖楼花花”，指房房屋在还还未建成成的时候候就提前前将房屋屋售出以以达到尽尽快回收收资金的的目的，另外也也可弥补补在开发发过程中中的资金金不足，由于现现代花园园处在大大学集中中地区，估计将将会有许许多大学学教师来来购房，由于大大学教师师条件相相对较好好，预计计销售情情况会较较好。因因此可充充分利用用房屋预预售来筹筹集必要要的资金金。预计计房屋预预售金可可达58879.50万万元。二编制制资金流流动计划划，确定定资金的的需求额额序号项目建 设 期20033200442005520066小计1投资1.1分年计划划35%35%30%100%1.2建设投资资48588.74448588.74441644.633138882.1111.3建设期利利息106.69265.57287.15287.15946.56小计148228.6672资金筹措措2.1自有资金金30000300002.2贷款18588.74427677.866376.0150022.6112.3销售款收收入20900.88837888.62258799.500三资金金的任用用和管理理随着施工工准备