2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节.docx

2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第1节中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的，应予追诉。答案：错解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，又提供虚假证明文件的；造成恶劣影响的，均应予追诉。# 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）答案：错解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响，成本渠道的作用非常有限，主要是通过信号预期机制实现的。 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于（ ）。A财产损失保险B责任保险C意外伤害保险D保证保险正确答案：B 如周某发现房屋所有权证记载的房屋建筑面积为87m2，商品房买卖台同对面积谋差处理未作约定。下列表述中正确的为（ ）。A周某有权退房B甲公司应赔偿周某损失C如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息D如周某不退房。面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某正确答案：ACD本例中，周某所购房屋面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%”=(87-80)/80=8.75%。根据误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题面积误差比超出7%，因此，面积误差比在3%之内的3平方米房价款由周某补足，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第2节 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A2160B2175C2181D2205正确答案：C答案 C依题意，比准价格2130×0.3+2190×0.4+2220×0.32181(元/m2)。城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A、建筑高度 B、建筑结构 C、容积率 D、土地使用权来源 E、土地用途答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B，建筑结构不属于土地使用管制内容；选项D，土地使用权的性质是管制内容，但是不管制其来源。权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（）答案：错解析：考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。 不属于保险合同辅助人的是（ ）。A保险受益人B保险代理人C保险公估人D保险经纪人正确答案：A保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第3节 民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A、0.95B、0.99C、1.01D、1.05答案：A解析： 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数97/1020.95。张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04答案：C解析：本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益70×50×（110%）（110%）×123.4020万元，V3.4020/5%11.856.24万元。参见教材P267。 地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m2。A2487.75B2500.00C2511.00D2162.25正确答案：B答案 B根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格卖方实际得到的价格/(1一应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325÷(1 -7%)2500。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第4节 建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。A.2.00B.2.13C.2.22D.2.50正确答案：C下列属于免征契税范围的有（）。A.事业单位承受土地.房屋用于教学的 B.社会团体承受土地.房屋用于出租经营的 C.城镇职工，多次购买公有住房的 D.因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E.纳税人承受荒山.荒沟.荒滩.荒丘土地使用权，用于农.林.牧.渔业生产的答案：A,D,E解析：本题考查的是契税。社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征契税。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（）答案：对解析：本题考查的是一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。参见教材P282。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第5节完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。（）答案：对解析：考点:影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A、 导致房地产实际价值下降B、 导致房地产实际价值上升C、 加大投资者债务负担D、 抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求答案：A,C,D解析：解析 系统风险 最高额抵押权确定的情形有（ ）。A最高额抵押权已转让B新的债权不可能发生C抵押人破产D约定的债权确定期限届满E抵押财产被查封正确答案：BCDE2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第6节全面反映房屋及其用地的位置和状况的基本图是（）。A地形图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图答案：B解析：A 项，地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图；C 项，房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；D 项，房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和（）。A.最佳用途 B.最佳集约度 C.最佳档次 D.最佳收益答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 (一)2022年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。1.该项目土地使用权出让合同由（ )与甲公司签订。A.该市人民蚊府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府正确答案：A 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第7节 从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产正确答案：BCE 居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以115万人为宜。 （ ）正确答案：×下列各项中，不属于测绘报告主要内容的是（）。A.测量技术依据 B.控制测量 C.测绘人员名单 D.界址测量答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。测量报告包括概述、测量技术依据、控制测量、界址测量、其他要素测量、图件的测制、房屋面积测算、质量评价、成果目录、成果附件。 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。A.一名以上B.两名以上C.三名以上D.五名以上答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第8节评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.2/5答案：C解析：本题考查的是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。 砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房屋买卖合同签订之后，不动产所有权即发生转移。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力。如只签订了买卖合同而未登记，所有权不发生转移。2022房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第9节某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A、形象差异化战略B、人员差别化战略C、服务差别化战略D、产品差别化战略答案：C解析：考点:市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易体现。下列不属于房地产转让的是（ ）。A.房地产作价入股B.以房地产抵债C.房地产赠与D.房地产抵押答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产抵押不转移权属。P121。根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：B解析：考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。实施建设监理是无条件的。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。实施建设监理是有条件的，其必要条件是须有建设工程，有人委托。 下列关于耕地占用税的计征方法的说法巾，正确的是（ ）。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税正确答案：C耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。