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2022房地产估价师历年真题解析5卷2022房地产估价师历年真题解析5卷 第1卷 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A依法登记的房地产权利受国家法律保护B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记正确答案：D房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A979.22B1000.00C1029.22D1050.00答案：C解析：设3年后该商业用地净地的价值为V，则：10008080（18）80（18）2（V50）（18）3，V1029.22（万元）。反映企业长期偿债能力的指标是（）。A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率答案：C解析： 本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标包括流动比率和速动比率，长期偿债能力指标有资产负债率。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。 甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：1转让该项在建工程应具备哪些主要证件？2简述评估技术路线。正确答案：(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。(2) 用假设开发法。估算该工程完工后的价值。采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。试题分析此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。A、建造费用B、融资费用C、其他工程费用D、专业人员费用答案：B解析：考点:成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。属于房屋产权转移登记情形的有( )。A、 翻建B、 扩建C、 分割D、 抵押E 裁决答案：C,E解析：转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。 需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：B第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。2022房地产估价师历年真题解析5卷 第2卷一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易答案：C解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。参见教材P6。 据计算层高每降低10 cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于( )。A.暂时性污染 B.永久性污染C.线源污染 D.移动污染答案：B解析：按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A323B275C273D258正确答案：B答案 B297÷(1+8%)275(万元)下列关于民事权利的表述中，错误的是（）。A.权利人可根据自己的意志进行民事活动 B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利 C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护 D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权A.国家 B.拥有国有土地使用权的事业单位 C.拥有国有土地使用权的开发企业 D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。（）。答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分，能够交换使用。新建商品房的质量问题由（）承担责任公。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材P94。2022房地产估价师历年真题解析5卷 第3卷单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：本题考查的是住房公积金制度。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。(2022真题) 房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋（）之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B 房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大正确答案：C 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息.无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。（ ）正确答案：×运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br2,成本曲线为TC=5+2Q+Q，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是（ ）个单位A 4B 5C 6D 7正确答案：C下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A、已抵押担保的债权数额B、为实现抵押权而发生的诉讼费C、发包人拖欠承包人的工程价款D、估价费用E、拍卖费用答案：A,C解析： 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C2022房地产估价师历年真题解析5卷 第4卷 良好行为记录由房地产企业及执业人员直接报送，或由各级建设(房地产)行政主管部门房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。A、 市场法B、 成本法C、 收益法D、 假设开发法答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。 佟二狗购买吴友才的一处房产，成交价为20万元。据悉，该房产的正常市场价格为25万元。双方以25万元为计算基础交纳了税费，则其交易与权属登记手续应（ ）。A不予办理B不必办理C正常办理D优先办理正确答案：C估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。 市场调查的步骤一般是收集信息确定问题和调查目标制订调查计划分析信息报告结果。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；快速变现价值不符合“适当营销”的原则，快速变现价值一般低于市场价值。残余价值是在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值。参见教材P9093。报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）答案：错解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。 估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产服务业包括（）。A.房地产中介服务 B.物业管理 C.房地产开发 D.房地产抵押 E.房地产经营答案：A,B解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业和物业管理业。2022房地产估价师历年真题解析5卷 第5卷 我国有期限的出让土地使用权应计提( )。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D答案 D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。房屋征收评估费用由（）承担。A.被征收入B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同答案：C解析：国有土地上房屋征收评估办法第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。 注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120号时。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和是（）。A.总成本 B.平均成本 C.边际成本 D.经济成本答案：A解析： 本题考查的是成本理论。总成本是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5。（）答案：对解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGJM）来求取估价对象价值的方法。由题意，该房地产的第一年净收益NOI有效毛收入运营费用102.57.5（万元）；该房地产价值V有效毛收入×有效毛收入乘数10×10100（万元）；该房地产的资本化率R赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50×（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120；A=P×i（1+i）n/（1+i）n-1=350000×0.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。（）答案：对解析：本题考查的是建筑电气设备。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。A、 高于B、 低于C、 等于D、 条件不足，无法确定答案：B解析： 关于动态投资回收期的描述，正确的是（ ）。A动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标B在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的C对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份D动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需要的时间正确答案：AD