21年房地产估价师考试真题6辑.docx

21年房地产估价师考试真题6辑21年房地产估价师考试真题6辑 第1辑 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。A应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金正确答案：C房地产的特性包括（）。A.独一无二 B.需求有限 C.流动性好 D.相互影响 E.保值增值答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产的特性。选项B，需求是无限的，供给才是有限的；选项C，流动性就是变现的意思，房地产变现能力差。 是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。A弥隙市场B细分市场C主流市场D消费市场正确答案：B答案 B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业（个人）所得税E、房屋保险费答案：B,D解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。 根据以下材料，请回答 102105 问题： 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签定了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。第102题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。21年房地产估价师考试真题6辑 第2辑 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为( )万元。A100B70C60D40正确答案：B答案 B100-3070(万元)期限为10 年、年利率6、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600 元，则第4 年最后1 个月还款额中的利息是（）元。A156.00B648.41C784.41D793.45答案：D解析：解法一：计算现值：则第4 年12 月末的利息158689.29×0.5793.45（元）。有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任答案：错解析：采取有限公司制的，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。 制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）正确答案：×会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。 实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题6辑 第3辑 房产项目测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸房产分幅平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不致的，以登记记载的内容为准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场分析的层次不包括（）。A.区域房地产市场分析 B.专业房地产市场分析 C.区位房地产市场分析 D.项目房地产市场分析答案：C解析： 本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。假设开发法最基本的公式是（）。A.房地产开发价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润 B.待开发房地产价值开发完成后的价值相应的支出及利润 C.待开发房地产价值开发完成后的价值已完成工作的必要费用 D.待开发房地产价值开发完成后的价值开发成本答案：A解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润。 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A368万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税答案：B,C解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。21年房地产估价师考试真题6辑 第4辑关于路线价法的说法，错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐答案：C解析：本题考查的是路线价法。选项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材P370。如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。 ( )答案：错解析：交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（）。A、金融债券 B、长期债券 C、公募债券 D、公债券 E、抵押债券答案：B,D解析：本题考查的是债券的分类。选项B正确，12年的建设债券，显然为长期债券；选项D正确，公债券指的是中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债券债务凭证。 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。( )正确答案：×答案 × 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。本题叙述的是保本点分析。(2022真题) 土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目包括与转让房地产有关的税金。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、利润为零时B、利润最大时C、允许的最低经济效益指标D、允许的最高经济效益指标答案：C解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。21年房地产估价师考试真题6辑 第5辑下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房答案：B,C,E解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。某市2022年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2022年末完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。A、 1.4B、 1.9C、 2D、 3答案：B解析：房屋的平均建设周期=(100+30)/70年=1.9年。 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。 申请建设工程规划许可证时，开发商需持由城市建设主管部门发下的( )。A年度施工任务批准文件B工程施工图纸C工程档案保证金证明D其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议E不良工程行为事件记录正确答案：ABCD答案 ABCD 开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)。 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。A76800B79104C77952D81562正确答案：B21年房地产估价师考试真题6辑 第6辑 下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84 D、300.86答案：D解析： 考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）答案：错解析：房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。 不同时点的现金流量，无法直接比较。 （ ）正确答案：×由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅 B.公寓市场 C.休闲旅游设施 D.仓储用房市场 E.工业写字楼答案：D,E解析：本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。