21年房地产估价师考试真题及详解8节.docx

21年房地产估价师考试真题及详解8节21年房地产估价师考试真题及详解8节 第1节用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设 B.持续经营假设 C.会计分期假设 D.货币计量假设答案：B解析：本题考查的是会计假设。持续经营的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（）答案：错解析：本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国库券距到期日越近，转让价格越高。参见教材P261。 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D易受政策影响正确答案：A某商品住宅楼于2022年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2022年10月1日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至（ ）。A.2022年10月29日B.2022年9月30日C.2022年10月29日D.2022年9月30日答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，在正常使用下，外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，即从2022年10月30日至2022年10月29日。新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法答案：B解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有21年房地产估价师考试真题及详解8节 第2节污染大气的硫氧化物中以（）数量最多、危害最大。A、一氧化硫B、二氧化硫C、三氧化硫D、一氧化碳答案：B解析： 本题考查的是大气污染物及其危害。污染大气的硫氧化物中，以二氧化硫的数量最多，危害最大。 下列（ ）不属于申领建筑工程施工许可证的条件。A已经办理该建筑工程用地批准手续B已经确定施丁企业C有保证工程质量和安全的具体措施D建设单位已支付工程款正确答案：D选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税答案：对解析：市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契 房地产估价报告应有至少（ )名专职注册房地产估价师签字。A. 1B. 2C. 3D. 4正确答案：B 银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及详解8节 第3节 （ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。A房地产估价B房地产咨询C房地产贸易D产地产开发正确答案：D房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业，故选D 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB 下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A上调贷款利率B收紧房地产开发贷款C开征房地产持有环节的税收D增加土地供应正确答案：B 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A225.00B237.50C381.25D395.83正确答案：C在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。A估价主体资格需依法取得B估价对象状况需依法判定C估价对象收益需依法确定D估价方法需依法选用答案：B解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。21年房地产估价师考试真题及详解8节 第4节 估价对象为一写字楼，土地总面积为1000， 2022年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500，建成于2022年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2022年9月30日的价值。搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实 例 交易价格/（远） 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2022年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2022年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象优5%从2022年11月2022年10月地价逐月上升05%。（2）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/，土地开发费用、税金和利润等为120远，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1 50 1（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2022年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）正确答案：不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息 B.公共设施维修费 C.房产税 D.物业保险费答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：9.该办公楼整体年收益为（）万元。A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12答案：A解析：该办公楼整体年收益=80×3000×12×0.85×0.65=159.12（万元）。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产项目融资的概念。房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。(2022真题) 不动产登记费按照不动产的面积收取。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。21年房地产估价师考试真题及详解8节 第5节人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（）答案：对解析： 本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C没定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋正确答案：BD共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号城市房地产抵押管理办法第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号城市房屋拆迁管理条例第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 影响商品需求的因素中，在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格答案：B解析：21年房地产估价师考试真题及详解8节 第6节 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（ ）元A994.37B1016.81C1255.16D1387.24正确答案：A18、第5 年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：A=P i (1+i)n/(1+i)n-1=60000×0.5%(1+0.5%)72/(1+0.5%)72-1王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A、1297.91B、3584.01C、4881.93D、5158.71答案：B解析：本题考查的是复利计算。1.贷款总额P总120×7800×（130%）65.52（万元）；2.商业贷款总额P65.52-2045.52（万元）；3.计算商业贷款月还款额：i7.2%/120.6%，n20×12240A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为（）元。A.500 B.1000 C.2500 D.3000答案：D解析： 本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，一般按成交价格总额的一定比例收取。比例一般为0.5%3%。10×3%=0.3万元。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。对已登记的房屋，在评估界定其性质、用途和建筑面积时，一般应以（）为准。A.实际调查的结果B.房屋权属证书和房屋登记薄的记载C.评估机构确定的结果D.房屋征收实施单位确定的结果答案：B解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失 B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C、征用期间租赁经营损失 D、征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。21年房地产估价师考试真题及详解8节 第7节建筑安装工程费用中的财务费，属于（）。A措施费B规费C间接费D直接工程费答案：C解析：根据原建设部关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2022 206 号），我国现行建筑安装工程费用主要由直接费、间接费、利润和税金四个部分组成。其中，建筑安装工程间接费由规费、企业管理费组成。而企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是（ ）。A.拍卖标的的原产权人B.拍卖委托人C.拍卖人D.买受人答案：C解析：本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。P434。影响需求价格弹性的因素不包括（）。A、商品的耐用程度B、时间的长短C、商品本身用途的多样性D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。参见教材P183。 按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法答案：C解析：考点:假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。21年房地产估价师考试真题及详解8节 第8节 在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）正确答案： 对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）答案：解析：1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000×（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50% =2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.40÷12018246.92（元/平米） 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。A竞争性B垄断性C外部性D均衡性E信息不对称性正确答案：BCE 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3和6，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57正确答案：D