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21年房地产估价师考试真题及详解6节21年房地产估价师考试真题及详解6节 第1节 合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，后到房地产开发主管部门备案。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发企业的管理。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括( )。A朝阳面B构筑物C水域D有氧层正确答案：B答案 B广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧正确答案：ACDE甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。关于王某所购住房卫生间渗漏，表述正确的为（ ）。A.甲企业就质量问题向王某负责B.王某可以退房C.王某可以依据合同提出索赔D.若渗漏原因为设计单位责任，则费用由设计单位承担答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房。P110。关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定答案：A,B,D解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。P78。资金运动起点时的金额称为（）。A.现值 B.终值 C.年值 D.时值答案：A解析：本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。土地增值税的课税对象是（）。A.转让国有土地上的房地产B.赠与房地产C.转让房地产D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额答案：D解析：本题考查的是土地增值税课税对象和计税依据。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。下列选项中，不属于影响房地产价格的心理因素的是（）。A.人文环境 B.讲究风水 C.吉祥数字 D.时尚风气答案：A解析：本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：（1）购买或出售时的心态；（2）个人的欣赏趣味或偏好；（3）时尚风气、跟风或从众心理；（4）接近名家住宅的心理；（5）讲究风水或吉祥号码。21年房地产估价师考试真题及详解6节 第2节 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险正确答案：B房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。 根据房产测量规范，极端一半建筑面积的是（ ）A无柱的雨棚B有顶盖不封闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.2m以上的技术层D与室内不相通的装饰性阳台正确答案：B 设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（）答案：对解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：本题考查的是后续开发的必要支出。在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，是预测这些项目未来发生时候的数值，而不是价值时点的数值。下列选项中，不属于工程量计算依据的是（ ）。A.工程建设定额B.施工图纸C.经审定的施工方案D.工程量计算规则答案：A解析：本题考查的是工程量计算。工程量计算的依据：（1）施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等；（2）经审定的施工组织设计或施工方案；（3）工程施工合同、招标文件的商务条款；（4）工程量计算规则。选项A是允许消耗的规定额度。P141。 缴存住房公积金的对象包括（ ）。A国家机关、国有企业B城镇集体企业，城镇私营企业C外商投资企业D事业单位、民办非企业单位和社会团体E农村居民正确答案：ABCD下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（ ）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：本题考查的是建设工程质量管理条例。电磁辐射污染包括光污染和其他电磁辐射污染。光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。种类：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。电磁辐射污染包括各种天然的和人为的电磁波干扰和有害的电磁辐射。选项B属于眩光污染；选项D属于其他可见光污染；微波炉产生的微波属于其他电磁辐射污染。21年房地产估价师考试真题及详解6节 第3节投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%正确答案：B建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D 下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（ )。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决 时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉正确答案：ABD甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3 年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权剩余使用年限为( )年。A.37B.40C.47D.50答案：A解析：出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。A20%的首付款，加上该首付款2年的利息B20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C 一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ）。A招标B挂牌C拍卖D协义E划拨正确答案：ABCDABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A、等待投资型期权B、放弃型期权C、机会型期权D、成长型期权答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。21年房地产估价师考试真题及详解6节 第4节 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人赎回，该基金的分类为（）。A.封闭型基金B.开放型基金C.自由型基金D.单位型基金E.股权式基金答案：B,C解析：本题考查的是投资基金类别。可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，即为管理型基金，又称自由型和融通型；允许持有人赎回，即为开放型基金。参见教材P298。狭义上的法律是指由（）依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。A.国务院各部委 B.省.自治区.直辖市的人民代表大会及其常务委员会 C.国务院 D.全国人大及其常务委员会答案：D解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。狭义上的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.43答案：C解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值答案：D解析：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后， 再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）正确答案：×依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。在现代国家的金融机构体系中，居于主体地位的是( )。A.中央银行 B.商业银行 C.专业银行 D.政策性银行答案：B解析：商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。 某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.O，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。A93.75B115C293.75D315正确答案：D依题意，可根据公式：补地价(单价)原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率原容积率)，代人数值即得。按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场答案：A,B,C,D解析：本题考察的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。21年房地产估价师考试真题及详解6节 第5节下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A、受供求因素的影响B、与区位关系密切C、价格形成的时间通常较长D、价格实质是权益的价格答案：A解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。房地产市场供需平衡中“平衡是绝对的，不平衡是相对的和暂时的”。（）答案：错解析：考点:房地产市场的功能。房地产市场中，“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D 已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。A13.0%B43.3%C30%D23.3%正确答案：C答案 C 600+2000×100%=30%下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费答案：D解析：本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。 执经委托方同意，分承接方可以将所承接的业务再次委托。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A.地震 B.电梯数量不够 C.酸雨 D.单行道 E.门窗的自然破损答案：A,C,E解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值答案：B解析： 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值不符合“适当营销”的原则，快速变现价值一般低于市场价值。 某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C100×5+900×2.5+1000×1.5=4.25万元。21年房地产估价师考试真题及详解6节 第6节 房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。A50个月B100个月C10个月D10年正确答案：B一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。 二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激和损伤作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）答案：错解析：辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。 某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）正确答案：1解：（1）计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)×)120)×)125)×3000=-58.32万元2)未来第二年的净收益(40036)×(120)×(125)×3000=-65.52万元3)未来第三年的净收益(33036)×(120)×(125)×3000=52.92万元