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21年房地产估价师考试试题及答案9节21年房地产估价师考试试题及答案9节 第1节王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（）。A.非典型合同B.不要式合同C.双务合同D.无偿合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。买卖合同属于典型合同、双务合同、有偿合同、要式合同。参见教材P412。有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A、 950B、 1000C、 1200D、 1250答案：A解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000950(元/m2)风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。A、风险估算B、分析风险概率分布情况C、辨识风险发生的原因D、检验各风险变量是否相关E、提出应对风险的建议答案：A,B解析： 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。一般房地产投资项目，利息备付率通常在01。（）答案：错解析：本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。(2022真题) 各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部B.人力资源和社会保障部C.各省级房地产行政主管部门D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?正确答案：1复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。 2复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书答案：A,B,C解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。参见教材P131。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第2节 批准临时建设和临时用地的使用期限一般均不超过1年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照（）的预征率预缴增值税。A.3% B.5% C.11% D.14%答案：A解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员（略）七、估价依据（略）八、估价对象概况某写字楼坐落于某市某区某路某号。该用地原为危改小区，1998年9月16日某公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作，同年12月16日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款，并开工。2000年12月15日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划如下：1.占地面积：3 199m2。2.总建筑面积：14 300m2。3.总容积率4. 47，地上容积率3.77。4.装修及设备（略）。九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本估价法，且市场同类写字楼出租多，出售少，故可采用收益法估价，然后确定最终估价值。十、估价过程1.采用成本法估价采用成本法是指以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：(1)向政府交纳取得土地费用：723万元。(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1 280万元。(3)建安工程费（含附属室外工程）：2 570元/m2X14300m2=36750000元=3675万元。(4)勘察设计等专业费：3 675万元X6.5%=239万元。(5)管理费及其他费用：3 675万元X7.5%=276万元。(6)借款利息：根据近3年当地固定资产贷款平均年利率12. 6%计算利息。取得土地的费用按开发全过程计算利息,其他按建设期均匀投入计算利息。723X12.6%+(1280+3675+239+276)X12.6%X2.25/2万元=866.47万元(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%。(723+1280+3675+239+276)万元X25%=6193万元X25%=1548万元(8)销售费税:按售价计算销售费2%、手续费1%、营业费5. 5%。8 668万元十（18.5%)X8.5%=805万元(9)成本估价法估价结果：（8 668+805)万元=9473万元。2.采用收益法估价(1)估计年总收益写字楼出租价格为每1m2建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每1m2建筑面积7元/日，地下车位月租金800元/m2。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%,空置及租金损失率写字楼为90%，餐饮娱乐为95%，车位为90%。则：(5/70%X90%X10780+7/75%X95%X875)X365+800X5X90%X12元=(69300+7758.3)X365+43200元=(28126279.5+43200)元=25581999元=2558万元(2)年总成本费用及税金营业税及附加：2 140万元X5%=107万元成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税金计为租金收入的28%，则：2140万元X28%=599万元(3)估计年净收益(2140107599)万元=1434万元(4)确定资本化率据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%,1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合投资化率为13.8%。(5)计算收益价格经过评估，XX写字楼在2000年12月15日客观市场价格为9985万元（大写：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整），折合每1m2建筑面积6983元。十二、说明事项（略）十三、有关附件：（略）估价人员签字：（略）审核人员签字：（略）2000年10月30日答案：解析：(1)缺少受理估价方。(2)缺少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会 的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18. 8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/?天，空置率为6；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/?天，空置率为4。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/?天，空置率将降为2；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10，运营费用率为25，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：（1）该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。（2）由题意，该写字楼的年净收益1.5×（16）×2000×365×（125）77.20（万元）；兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧986.76180806.76（万元）。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。A.物业托管B.物业服务C.物业管理D.物业委托答案：B解析：本题考查的是物业管理基本概念。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（）。A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场答案：A解析：考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。A±5%B±10%C±20%D±30%正确答案：B答案 B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第3节（）的宽度在任何情况下不得小于50mm。A、沉降缝B、伸缩缝C、温度缝D、防震缝答案：D解析：本题考查的是变形缝。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。参见教材P99。 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )答案：错解析：房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。（ ）答案：错解析：房地产空间市场与资产市场。投资者为获得房地产投资收益，可以直接拥有房地产，也可以进行间接投资，投资于房地产的有价证券。下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。A房地产咨询B物业管理C房地产估价D房地产经纪答案：B解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。(2022真题) 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。(2022真题) 砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）答案：错解析：本题考查的是地基、基础与地下室。条形基础的形状为长方形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第4节 下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C建筑密度属于环境容量控制指标。 在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有（）。A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动 B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力 C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产 D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产 E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产答案：A,B,C,D解析：本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力，长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。选项E错在“幅度”二字，这是平均发展速度法。参见教材P384388。假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金答案：A,C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。（已完工）参见教材P351。某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为（）。A.0.20 B.0.21 C.1.20 D.1.21答案：D解析： 本题考查的是长期趋势法。平均发展速度（12000/5600）1/41.21。减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 （）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P139。蒸养砖属于硅酸盐制品，目前主要使用的不包括（）。A.灰砂砖 B.粉煤灰砖 C.黏土砖 D.炉渣砖答案：C解析：本题考查的是砖与石。蒸养（压）砖属于硅酸盐制品，是以石灰和含硅原料，如砂、粉煤灰、炉渣、煤矸石，加水拌合，经成型、蒸养（压）而制成。目前使用的主要是灰砂砖、粉煤灰砖和炉渣砖。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第5节在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。某房地产开发企业2022年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.500 B.750 C.900 D.950答案：D解析：本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。增值额销售收入扣除项目800050003000（万元）；增值额/扣除项目3000/500060%；应纳税额土地增值额×40%扣除项目×5%3000×40%5000×5%950（万元） 收益性房地产的价值到底主要取决于（ ）。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长矩正确答案：BCE 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：(1) 项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4) 2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案：(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m2，土地使用权年限为2022年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m2，其中14层为商业用房2万m2，520层为写字楼3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2022年6月动工，至估价时点2022年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万×3150×30%4725万元，假定费用是均匀投入，即在2022年10月1日与2022年10月1日的中间点投入，可视作2022年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万×3150×70%11025万元，在以后的24个月中投入，可视作2022年10月1日一次性投入11025万元。(2) 该项工程在估价时点(2022年10月1日)后24个月即可竣工，即2022年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2022年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为3万m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×3万×(1-6%)22560万元。(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2022年10月1日2022年10月1日)均匀投入，可视作在2022年3月31日一次性投入装修费用2万×20004000万元。(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元×(1-75%)7500万元/年，收益年份应自2022年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2022年10月1日)的全部年经营收入的现值为：(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：在建工程价值续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为3%V。于是得到：在建工程合理交易价格V63017.49-13174.67-4114.59-3%V，V4439634 (万元)所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。下列属于房地产估价师不得注册的情形有（）。A.不具有完全民事行为能力B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的D.申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的E.年龄超过60周岁答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价师注册条件。年龄超过65周岁的估价师不予注册。参见教材P192。 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材P260。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第6节 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000 m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000 m2，地下车位230个(10000 m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第1年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第24年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90，租金为3000元(m2年)，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15和25。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案： 下列说法不正确的是（ ）。A完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有C不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利视为一并转让正确答案：B根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是( )。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋答案：B解析：物权法规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。与商品房销售价格相对应，个人对商品房的需求必须同时具备的条件是( )。 A.个人具有购买意愿和个人具有支付能力 B.个人具有购买意愿和商品符合国家标准C.个人具有支付能力和商品符合国家标准 D.商品符合国家标准和商品符合个人需求答案：A解析：需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。 46 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。A45B46C50D55正确答案：A 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。A估价时点B搜集该可比实例时C进行房地产状况修正时D成交价格所反映正确答案：D答案 D可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。(2022真题) 平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第7节在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A.市场价值 B.投资价值 C.现状价值 D.谨慎价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。楼地面的面层中属于块材面层的是（）。A.水磨石面层 B.条石面层 C.塑料面层 D.沥青混凝土面层答案：B解析：本题考查的是楼、地面。块材面层有条石面层、缸砖面砖、陶瓷地砖面层、陶瓷锦砖（马赛克）面层、大理石面层、磨光花岗石面层、预制水磨石块面层、水泥花砖和预制混凝土板面层等。选项A属于水泥类的面层；选项CD属于其他面层。在市场繁荣时期，同样的行业市场营销费用对应的市场潜量要大于市场衰退时期的市场潜量。( )答案：对解析：知识点 市场需求分析的基本概念刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同( )。A.继续有效 B.自动失效C.由刘某确定是否有效 D.由张某确定是否有效答案：A解析：优先效力。又称为物权的优先权，包括：就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，“物权优先于债权”也有例外，关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即所谓“买卖不破租赁”。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。( )答案：对解析：知识点 闲置土地的处理抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方（）的原则上进行。A、自愿B、公开C、平等D、公正答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行。 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。A销售费用B维修费用C经营费用D管理费用E财务费用正确答案：CDE答案 CDE 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。21年房地产估价师考试试题及答案9节 第8节 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。A坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号B界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点C若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长D宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号正确答案：A估价师不能在开始估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。（）答案：对解析：本题考查的是估价结果。签证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。参见教材P36。 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2022年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?正确答案：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。试题分析对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等正确答案：ACE21年房地产估价师考试试题及答案9节 第9节 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。A变动成本的设置B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置正确答案：D（）是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。A.地形图 B.房产图 C.宗地图 D.地籍图答案：A解析：本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税