简阳房地产市场报告.ppt

简阳房地产市场报告,2014年12月,目录,Part1 城市概况Part2 市场需求分析Part3 市场竞争环境分析Part4 市场前景分析,Part1城市概况,城市概况,天府雄州简阳市，位于四川盆地西部，龙泉山东麓，距省会成都仅55公里，素有“蜀都东来第一州”的美誉。简阳毗邻国家级成都经济技术开发区，是最能接受成都向东向南扩展辐射的第一县（市），也是成都平原经济圈极富发展前景的县（市），境内辟有省级旅游经济技术开发区。 简阳市域为丘陵地貌，地势平缓，气候温和，雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度,年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143万。,简阳区位优越，交通便捷，为川中、川北物资集散地，处于四川省的交通要道，成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，火车站、互通式高速公路立交桥，布局合理；电能充足，地处四川供电网络腹心地带；自来水、天然气基础完善发达，通讯设施配套齐全，已形成全方位通讯网络。,城市概况,简阳综合实力雄厚，特色优势明显。农业物产丰富，是四川粮经作物主产区之一，为全国商品粮、瘦肉型猪和山羊板皮等10大商品基地；139万亩肥田沃土，有70万亩引都江堰之水实现了自流灌溉，粮食人均占有量1000斤以上，为农村经济结构调整提供了广阔空间；羊子、鸭子、兔子，名优水果、特种水产、蔬菜，食用菌等“三子两水一菜一菌”农业产业化经营渐成气候。工业历史悠久、门类齐全，已形成以机械、化工、食品、纺织为主的工业体系，拥有30多个门类，既有“三线”建设时期迁址落户简阳的四川空分厂、华西通用机器公司、四川橡胶厂等市属以上大中型国有企业，又有精华药业集团、玉兰纺织有限公司、正东农牧集团、现代农业集团等一批骨干民营企业。第三产业繁荣活跃，商贸、旅游前景诱人。,城市概况,四川省简阳市行政区划：全市辖55个镇乡， 其中：镇26个，乡29个；有797个村，辖6925个村民小组；有居民委员会 77个，辖居民小组285个。乡镇名录如下： 镇：简城镇 | 石桥镇 | 新市镇 | 石盘镇 | 东溪镇 | 平泉镇 | 禾丰镇 | 云龙镇 | 三星镇 养马镇 | 贾家镇 | 青龙镇 | 三岔镇 | 镇金镇 | 石钟镇 | 施家镇 | 三合镇 | 平武镇 | 涌泉镇 | 金马镇 | 踏水镇 | 江源镇 | 芦葭镇 | 草池镇 | 太平桥镇 | 石板凳镇 乡： 五合乡 | 福田乡 | 宏缘乡 | 周家乡 | 平窝乡 | 武庙乡 | 高明乡 | 玉成乡 | 丹景乡 望水乡 | 清风乡 | 永宁乡 | 五星乡 | 飞龙乡 | 灵仙乡 | 五指乡 | 新民乡 | 新星乡| 同合乡 | 老龙乡 | 壮溪乡 | 海螺乡 | 坛罐乡 | 雷家乡 | 安乐乡 | 普安乡 | 平息乡 老君井乡 | 董家埂乡,城市概况,2014年末简阳市市户籍总人口为约186.8万人，常住人口约187万人，主城区约33万人。2014年，实现GDP310.8亿元（四川县域第四，仅次于双流、郫县、西昌），规模以上巟业增加值增速17.9%，全社会固定资产投资186.7亿元，社会消费品零售总额86.09亿元，地方公兯财政12.2亿元，人均GDP22442元。,城市概况,简阳主城区几大板块分布在沱江自北向南流域的沿江城市収展带，受到沱江阻隔、桥梁修建的限制。目前城市重点发展为东城新区和东溪片区。,1、西城片区：简阳市传统的老城区，商业经济圈，人气高、商业业态丰富涵盖衣食住行各种业态，受地形限制商业分布在道路两侧，道路拥挤，其建筑体基本以90年代末期为主。2、东城新区：目前简阳市居住环境最优、形象最好、开収最热的板块，集政店办公、商业、居住休闲为一体的综合性新区，在建在售项目多，但是入住率丌高，商铺闲置较多。3、东溪片区：2008年简阳市下文规划的旧城改造新区，接受老城区疏散的行政办公、出行交通和居住功能。4、石桥新区：2009年简阳市政店下文规划的新区，距离简阳4公里，以农副产品加巟、贸易、从储物流、休闲旅游为一体的服务新区。5、南城工业新区：简阳市重点巟业集中区，目前迕驻的企业有海大、玉兮、若男等企业。,城市概况,坚持“融入成都、主劢接轨，沿江开发、跨江发展，优化老城、拓展新区”思路，以东城新区为龙头，西城旧城和城南巟业新城为两冀，建设成都经济区最具商机、最具活力、最具人气的山水田园明珠城市，打造千里沱江第一城。,城市空间战略结构规划“一江两岸，三城同建”,一江两江：由沱江为中心，西城片区，东城新区组成的集政店办公、商业、居住、餐饮娱乐为一体的综合性区域。三城同建：优化旧城区功能；加快建设城南新城巟业园区；完善东城新区建设。简阳市将重点迕行一江两岸景观打造，努力建设特色城市。”,城市概况-小结,1、简阳经济高速发展，GDP及人均可支配收入快速增长，对住房消费的层次也在不断提高，高端市场的需求日益旺盛。2、简阳快速的空路一体化发展，特别是未来新机场高速的建成将会拉近简阳成都的距离，为房地产市场的发展创造了更大的空间。3、大成都的概念将会使简阳彻底融入进成都经济圈里，伴随而来的经济投资将会带动房地产市场前景无可限量。 4、未来的西部工业集中区为简阳带了划时代的发展机遇，不论是对就业、投资、财政收入、GDP、消费、住房需求都将产生深远的影响。从中长期来看全国房地产市场虽受政策打压，而三四线城市由于房价基数较低，发展空间仍然较大，政策的多变也很可能给市场带来风险，所以如何读懂政策，如何适应政策变化将是开发商需要把握的重要课题。5、以上各方面调查数据显示，从长期来看，简阳房地产市场发展前景较好，但近期在2015年房地产宏政策的持续调控下，市场不稳定因素较多，我们需要谨慎决策，科学发展。,Part2市场需求分析,市场需求分析,A、消费习惯分析 问卷调查 B、查样本抽样地点与分布 总共调查样本数量500份，为了取得更详实的资料我们将人分散在几个简阳人流量较大、商业较繁华的地段作出有针对性的客户调查，以期更深入地了解简阳当前房地产市场状况。 C、调查时间 本次调查时期为2015年5月 D、资料处理与分析方法 本调查访问完毕后，经过检核数据、注号、甄错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件进行数据汇总分析。主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。,市场需求分析,此次简阳调查问卷为250份，有效问卷为222份，图表显示简阳繁华商业地段人流量以老城区住户为主,图表显示简阳房改房以及租用房的人口占调查数据的49%，居住空间有待改善,客户来自区域,目前所居住的住房,市场需求分析,家庭常住人口以三口人居多,图表显示看好新区发展潜力的人数为139人占64%的比例，难说占30%的比例，不看好占6%,从数据可以判断得出简阳大多数人对新区的发展潜力充满信心,家庭常住人口,是否看好简阳新区发展潜力,市场需求分析,随着简阳发展，你认为东城新区居家环境是否有所改善,图表显示大部分人认为东城新区会随着城市的发展得到改善,首选物业形态（多选）,从图表中可以看出简阳居民首选物业形态为多层占比例的44%,市场需求分析,客户选择简阳新区购买住宅，选择首要条件（多选）,从图表可以看出购买住宅首选条件前三位是环境占比例33%，价格占比例30%，成熟社区配套占比例21%,您最有可能在简阳购买的住房套型,图表显示套二和套三将会是简阳当地主力户型,市场需求分析,您最有可能购买的住房建筑面积,图表显示简阳客户购买主力户型的面积在80120,您喜欢什么样的建筑风格,从图表可以看出，喜好中式建筑风格的比例最大，其次是现代简约风格,市场需求分析,客户对东城新区沱四桥附近是否感兴趣,从图表看出项目所在地因离新区市政中心较远，市政配套相继缺乏，有意向客户所占比例不高，将为产品的销售带来一定的难度,您理想的购房总价,图表显示简阳当地经济欠发达，人均GDP值的低下，购房总价心里承受能力多在40万以下,市场需求分析-小结,1）简阳老城区客户购买意向较强，有意向购买东城新区的主力多为老城区客户。 2）良好的新区规划以及繁荣的商业配套也是吸引客户的重要因素。 3）价格实惠、环境好、交通便利是大部分客户的选择。4）良好的教育环境能满足部分客户方便孩子就学的心理。 5）充足的休闲、娱乐场所能满足不同客户的需求。,Part3市场竞争环境分析,市场竞争环境分析,简阳市房地产现状（各楼盘数据统计）,1.东城国际B块地·加州花园 1820套 184319.842.东湖胜景北区 582套 67461.713.东湖胜景南区 1441套 118218.504.河东花园 1565套 151069.485.雄州新城园中苑A地块 397套 69343.786.雄州新城园中苑B地块 391套 69579.867.精华逸景二期 884套 79597.868.巴黎阳光 840套 88695.369.万安三峰悠山郡一期 235套 28885.3810.万安三峰悠山郡二期 687套 33713.8111.万峰城·A区依云谷(一期) 556套 63598.1312.万峰城·A区依云谷(二期) 744套 74196.1413.万安三峰悠山郡三期 497套 51600.2414.逸水鼎城二期 969套 110725.8515.河东花园 1565套 151069.4816.康阙福邸 281套 36923.4917.逸水鼎城4号楼 777套 64068.3318.文教·卫生花园一期 3091套 197518.4019.喜悦·美湖（一期） 1015套 104604.2820.港通花园二期工程 157套 18354.0321.西苑小区 87套 11679.6022.水岸人家 208套 25163.4423.园丁苑 214套 27223.5824.凌江峰阁 440套 49310.7725.凌江虹缘 589套 48152.23 26.鳌山国际社区 1102套 134307.8427.河韵南苑2号楼 408套 46042.0328.昕苑 188套 17130.6029.东方威尼斯（二期）B区 170套 25145.5530.东方威尼斯（二期） 331套 38943.0431.东门丽景二号楼 38套 3088.9332.蓝色港湾（一期） 338套 35749.2933.丰荷苑（二期） 289套 31261.6034.丰荷苑（一期） 262套 30369.7835.瑞博嘉苑 231套 23477.2536.南鑫花园 196套 17001.2237.金色海岸（三期） 320套 40223.06,38.金色海岸（二期） 411套 33965.0339.河韵南苑1号楼 145套 17309.2540.河韵南苑3-1号楼 402套 43774.4941.金色海岸（一期） 162套 13632.8642.昕雅图花园 216套 19376.1343.夜月风光一期 500套 49380.2944.夜月风光二期（昕雅图花园)213套 22997.3345.夜月风光(二期) 135套 11723.5846.京龙江水湾一期 1251套 102646.9147.京龙江水湾二期 818套 83720.8348.京龙江水湾三期 971套 91287.8149.雄州新城1号花园 673套 64453.3350.雄州新城六号花园 609套 59884.8151.香江逸景 482套 56532.4152.雄州新城七号花园 565套 49004.9253.丽都苑1-5号楼 549套 69704.4754.佰盛·杰座 342套 48472.8255.山水年华 不详56.碧水云居 1172套 104813.1057.碧水云居(二期) 291套 30204.2858.巴黎春天 804套 74181.5559.御景湾小区 947套 90601.3260.天慧国际外滩 984套 79406.7661.大地国际花园 744套 90558.0462.逸都花园 140套 15012.4163.雄州新城9号花园 713套 58761.4264.雄州新城三号花园 606套 60132.7665.雄州新城二号花园 691套 71186.0966.金地花园 276套 39025.9667.雄州新城10号花园(一期) 327套 32921.1368.雄州新城10号花园(二期) 269套 28991.7869.海上花园 4534套 419256.7170.凯丽滨江 526套 50438.8871.香山和苑 726套 89155.2372.宏馨·尚苑 285套 38448.7773.临江帝景 不详74.公园印象 775套 72208.78,备注：十大花园部分楼盘、凌江帝景、山水年华、天成国际、河景馨城、河韵南苑等缺数据，未统计。东城新区安置换房一期、二期、三期等安置房项目缺数据，未统计。城北市场改造项目、经适房项目、廉租房项目缺数据，未统计。乡镇一级楼盘项目缺数据，未统计。新启动的棚户区改造项目缺数据，未统计。,市场竞争环境分析,1）人口自然增长 人口的自然增长，必然增加对住房的需求。 2）家庭结构影响 截至到2014年末统计，简阳市共有总人口186.8万人，总户数53.37万户，每户家庭平均人口为3.5人。而三年前简阳市的家庭结构为3.68人，说明随着简阳市经济的发展，人们居住观念的改变，家庭结构趋向小型化，家庭结构的小型化必然导致家庭户数的增加，从而增加了住房需求。 3）城市化率高速增长经过短短几年的发展，简阳东城新区的打造以及工业园区的规划，简阳人口将会随之增长，而随着周边乡镇人口大量转入简阳，导致城市化率的快速增长，伴随而来的是农村人口向城镇集中，由此必将会增加城区的住房需求量。 4）新区规划东城新区规模总占地面积 达到642.20万平方米，旧城改造时必将为房地产行业制造大量准消费群。 5）外来居住人口的增多随着近几年简阳工业园区的发展以及东城新区的扩展，外地商人陆续定居简阳；打工人群的置业安居这一切不仅繁荣了整个简阳市的经济，还很大程度上的增加了简阳市的住房需求。 6）房地产投资 住房也是不动产投资产品，相当一部分人看好住房投资，虽然这不是房地产终端消费需求，但在经济高速发展以及高通胀率的当今，无疑增加了近期的需求，这种需求往往随着宏观经济的调整时兴时衰。,市场竞争环境分析,1）区域间竞争 老城区主要依靠繁华的商业地段、长时间的客户资源积累赢得市场，但老城区已无土地可开发，故构不成威胁； 东城新区主要依靠滨江地段发展前景和升值空间赢得市场，受到几个中高档楼盘对价格的拉升，其价格还大有可升值的空间，且滨江地段楼盘较多，开发规模较大，成为近几年简阳房地产开发的主要战场； 2）高品质与中低品质的竞争 高品质的规划、建设设计、建筑施工技术、以及内部的户型设计（包括园林设计），是由一个，或者是几个专业的设计团队组成，甚至是国际上较出名专业设计团队来完成。又或者是地段因素造就了它必须得是做高品质楼盘，高品质楼盘成本相对较高所以销售价格必定较高。 高品质与中低品质因目标客户群不同，基本上不存在两者间的竞争。 3）同品质楼盘之间的竞争关系 简阳房地产市场同质化严重，同质竞争在简阳市场竞争中最为显著 同质楼盘在横向地域层面来看，目前主要还是地段好的楼盘占据竞争优势 由于简阳市场大都为本土开发商，市场意识和营销水平基本差异不大。市场期待创新：一是在产品上的创新，错位经营，避免同质泛滥；二是在营销手法上创新，推动市场升级。,Part4市场前景分析,市场前景分析,市场前景分析,市场前景分析,THANKS,