22年房地产估价师考试题目下载7篇.docx

22年房地产估价师考试题目下载7篇22年房地产估价师考试题目下载7篇 第1篇根据房屋登记办法，可以申请预告登记的情形有（）。A在建工程抵押B预购商品房C预购商品房抵押D房屋所有权抵押E房屋所有权转让答案：B,C,D,E解析：房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A、8.48% B、13.56 C、15.00% D、22.50%答案：B解析：题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，年还本付息A=P×i+ =60×8%+60×8%/（1+8%）10-1=8.94万元，税前现金回报率=30×（1-25%）-8.94/（160-60）=13.56%。参见教材P201。注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期答案：对解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。某城市2022 年房屋销售面积是另一城市的240，该指标称为（）相对指标。A强度B结构C比例D比较答案：D解析：比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。比较相对指标=某一空间某中现象的指标值/另一空间同类现象的指标值×100%。建筑排水系统的组成部分通常包括( )。A.卫生器具B.排水管道C.消防设施D.分区分压设施E.中水道设施答案：A,B解析：排水系统通常由下列部分组成：(1)卫生器具。(2)排水管道。商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。 商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登 记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）m2的，购房人有权退房。A97B103C105DA、B均可以正确答案：C 经济适用住房价格（ ）。A由市(县)人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价D由政府限定销售价格正确答案：A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。22年房地产估价师考试题目下载7篇 第2篇 保险合同的客体为（ ）。A保险人B保险标的C保险金额D被保险人正确答案：B保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A2139B2146C2651D2659正确答案：D答案 D依题意，可根据公式：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费或买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费，代人数值可得。房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )答案：错解析：知识点 房地产市场的周期循环商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。A、开发商违法预售B、借款人赖账不还C、借款人拖延还款D、房地产市场供需失衡答案：D解析：考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。选项D属于市场风险。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。（）答案：对解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。A2%B3%C4%D5%正确答案：B计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。22年房地产估价师考试题目下载7篇 第3篇下列环境污染类型中，根据污染产生的原因划分的污染类型是( )。A.大气污染 B.室内污染C.交通污染 D.全球性污染答案：C解析：按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（）。A.信用风险 B.管理风险 C.市场风险 D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（）答案：错解析： 本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2；乙可比实例的卖方实收价格为7800元m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6；丙可比实例的成交价格为8300元m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元m2。A8157.60B8158.91C8163.57D8164.88答案：D解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S；低时，为-S），则有：可比实例正常价格×（1±S）=可比实例成交价格，因此有根据题意，甲可比实例比较价值=8000×100/（1002）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（16）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。 TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。A原始价值高于账面价值B投资价值高于市场价值C谨慎价值低于市场价值D快速变现价值低于市场价值正确答案：B 某建筑物建筑面积为4000 m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效 经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为（ ）万元。A523.45B593.75C643.75D1000正确答案：CV=2500×4000×1(15%)×15÷40=6437500(元)=643.75(万元)成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。A、 图书馆B、 钢铁厂C、 空置的写字楼D、 单纯的建筑物E 加油站答案：A,B,D解析：知识点 成本法概述下列有关丘的表述中，不正确的是( C )。A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B.丘是指地表上一块有界空间的地块C.组合丘一定大于独立丘D.丘的权属界线是界址点的连线答案：C解析：丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线。22年房地产估价师考试题目下载7篇 第4篇房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ）答案：对解析：证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。下列不可以认定是闲置土地的是（）。A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地 B.开发建设用地面积占应动工建筑面积不足三分之一，中止开发建设满一年的建设用地 C.已开发但是已投资额占总投资额不足百分之三十的 D.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3的答案：C解析：本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，综合用地的最高出让年限为（）年。A.40 B.50 C.60 D.70答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照商品房销售管理办法规定，刘某与B房地产开发公司约定的有关内容的最低保修期限应从( )起计算。A、 竣工之日B、 竣工验收之日C、 竣工验收合格之日D、 交付之日答案：D解析：知识点 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度构筑物登记也属于房屋登记办法的调整范围。（）答案：对解析：房屋登记办法规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。合同生效后，当事人就履行费用的负担约定不明确的，由履行义务的一方负担。（）答案：对解析： 本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地成本 B.建设成本 C.管理费用 D.销售税费 E.开发利润答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用、投资利息和销售税费之和称为开发成本。 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：ABDE 22年房地产估价师考试题目下载7篇 第5篇某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13。该写字楼现在的价格为（）万元。A992B3306C10014D12723答案：C解析：根据题意，有：解得：V=10013.49（万元）。被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（）答案：错解析：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。下列税收中，按年计算、分期缴纳的是( )。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所得税答案：C解析：城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。(2022真题) 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。选项A被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以查封拍卖，抵押权人不得抗拒法院的执法行为，但是拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人。选项B对房地产的处分权受到限制的的房地产通常情况下不得拍卖；选项D以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。 在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。A短期投资项目B累计折旧项日C未分配利润项目D存货项目正确答案：D全国人大常委会审议通过的法律的效力低于( )。A.部门规章 B.司法解释 C.行政法规 D.宪法答案：D解析：法的效力层级：(1)宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力。(2)上位法优于下位法。 (3)特别法优于一般法。(4)新法优于旧法。(5)法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人大常委会裁决。(6)行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决。(7)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人大常委会裁决。(8)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。(9)根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人大常委会裁决。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。（）答案：对解析：本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2,2022年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投人成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？答案：解析：评估公司认为其评价结果合理的理由如下：因为估价机构接受甲公司委托，估价目的是为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着与其他目的估价的不同点。(1)注重预期风险。房地产抵押价值评估一般以估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险。(2)分析市场变现能力。抵押物一旦发生处分清偿,属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减。(3)考虑抵押期间的耗损。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分，由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析和考虑。综上所述，在估价时应侧重对预期风险的考虑，应采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。22年房地产估价师考试题目下载7篇 第6篇下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。A.继承B.赠与C.抵债D.交换答案：A解析：对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 阅读下列材料，回答 1920 题：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2022年试题)第 19 题 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?空：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。正确答案：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。答案：对解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 不同时点的现金流量，无法直接比较。 （ ）正确答案：×由于存在资金的时间价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A、 3000B、 3277C、 3295D、 3599答案：C解析：知识点 房屋建筑面积需求价格弹性系数是需求量变动率与（）的比值。A.价格 B.价格量 C.供给变动率 D.价格变动率答案：D解析：本题考查的是需求弹性。需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字2022第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2022年6月14日至2022年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用证。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2022年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。五、价值时点2022年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、注册房地产估价师注册房地产估价师：×××、×××十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年6月14日至2022年6月19日十四、变现能力分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费4.测算续建完成后的房地产价值采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：V=（A/Y）1-1/（1+Y）n式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。（2）年总支出的求取：年折旧费。根据××省建筑工程计价定额以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和房地产估价规范“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为年折旧费=1800÷39=46.15元平方米年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：年维修费=1800×1.5%=27.00元平方米年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元平方米（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。（6）将上述数据代入公式V=（A/Y）×1-1/（1+Y）n=（256.33/6.38%）×1-1/（1+6.38%）39=4018元/平方米则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元5.测算续建成本根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。6.管理费用依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元7.投资利息经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元8.销售费用按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元9.续建投资利润经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元10.买方购买在建工程的税费经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元11.在建工程的评估值在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元（二）运用成本法求取估价对象的价格经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元六、估价结果确定经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）答案：解析： 本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；14.运用公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；15.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。16.估价报告缺少附件。 证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率决定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试题目下载7篇 第7篇有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任答案：错解析：采取有限公司制的，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。银行信用可以弥补商业信用的不足。（）答案：对解析：本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，一定是开发完工之时。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是剰余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x 12%=24 ,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值= 36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1- 1/（ 1+6%）30】=495.53。合计，房地产价值= 200+495.53 =695.53万元。参见教材P257。某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.2答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷（12000-4500）×0.2=2。对转让住房收入计算个人所得税时，商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。（）答案：对解析：本题考查的是个人所得税。对转让住房收入计算个人所得税时，商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价原则。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状況特别是权益状况下的价值。现状价值评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值。参见教材P154。