21年房地产估价师考试真题6节.docx

21年房地产估价师考试真题6节21年房地产估价师考试真题6节 第1节不动产产权证书的附图是房产分户图，房产分户图是以地籍图、宗地图等为基础编绘。答案：对解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。 有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。A交换价值B公开市场价值C投资价值D理论价格E标定地价正确答案：AC（）是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。A.投保单 B.保险单 C.暂保单 D.批单答案：C解析：本题考查的是保险合同。暂保单是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。 下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。金融杠杆对总回报率始终只产生正杠杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是小结。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第 106 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C 在（ ）情况下，需要征收契税。A国有土地使用权出让、转让B房屋发生交换、买卖或赠与C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D城镇职工首次购买公有住房E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属正确答案：ABCE除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。 某家庭购买了一套90的商品住宅，售价为4000 元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是45%和68%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）正确答案：21年房地产估价师考试真题6节 第2节 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用假设开发法估价时,应按照（ ）前提进行估价。A.自己开发 B.溢价转让C.被迫转让 D.自愿转让答案：C解析：现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A、财务盈利能力B、清偿能力C、资金平衡情况D、营运能力答案：A解析：考点:基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。 房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市详细规划的对象是（）。A.城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B.城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C.城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 D.城市中功能不明确和地域空间不完整的区域答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。 以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。A一般存款账户B基本存款账户C临时存款账户D专用存款账户E特别存款账户正确答案：BC股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。 ( )答案：错解析：以股份有限责任制最为典型。 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目中甲方权益的拍卖价值最可能为（ ）。A.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%B.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一其中的土地使用权出让金部分）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D.以上三种判断都不对答案：B解析：21年房地产估价师考试真题6节 第3节同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。参见教材P357。房地产开发项目的市场定位方式主要有（）。A.产品差别化定位 B.避强定位 C.对抗性定位 D.服务差别化定位 E.重新定位答案：B,C,E解析： 本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？答案：解析：1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3 年的经营状况及财务报表。 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）A出租率B基准收益率C成本利润率D财务杠杆比率正确答案：A 甲公司因业务扩展，2022年9月1日以总地价800万元购入相邻办公楼。2022年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置。2022年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以投资目的进行了评估，评估结果为720万元。甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些？正确答案：丙评估公司的理由有：(1)甲公司购买时是急需，可能购买价格高于正常市场价值；(2)购买时点和估价时点不同，市场状况不同；(3)可能该房地产的区域条件发生了变化；(4)该房地产的实物状况发生了变化(如折旧)，产权的使用权时间变短。关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析 B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法 C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补答案：A,C,D,E解析：本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。(2022真题) 缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。房地产中介服务包括( )。A.房地产开发B.房地产咨询C.房地产投资D.房地产估价E.房地产经纪答案：B,D,E解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。21年房地产估价师考试真题6节 第4节若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、 E2、 E3分别上升10% ，财务净现值分别变化-12.1 % 、12.6 % 和-11.8% , 则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序（）。A.E1、 E2、 E3B.E3、 E2、 E1 、C.E2、 E1、 E3D.E1、 E3、 E2答案：C解析：本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。敏感度大小看变化程度，及绝对值，正负号表示影响的方向是同向还是反向。 甲公司合法取得该地块的土地使用权，应（ ）。A向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续正确答案：D甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A解析：修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。税收的关键特征是（）。A.强制性 B.固定性 C.无偿性 D.有偿性答案：C解析： 本题考查的是税收的概念及特征。无偿性是税收的关键特征。 甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2022年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。A33B35C38D40正确答案：A（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化答案：D解析：考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.5000答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格50002000/1%×11（11%）6/1005000×5%5000115.92504634.1（元/平方米）。参见教材P108。某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（万元） 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题6节 第5节 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A2022.80B2214.28C2336.45D2447.37正确答案：B房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P156。运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。A、较高B、较低C、最高D、居中答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。 （ ）正确答案：×地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，而空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。 建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确答案：B对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问。己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。根据会计基本准则规定，会计信息的首要质量要求包括( )等。A.可靠性 B.相关性 C.可理解性 D.谨慎性 E.可比性答案：A,B,C,E解析：根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征。保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。（）答案：错解析： 本题考查的是保险合同。保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。21年房地产估价师考试真题6节 第6节 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可撤回登记申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？答案：解析：该私人的出租住宅进行交易价格评估时应优先选择市场法、收益法和成本法三种估价方法。(1)市场法需要搜集房地产交易展示会资料、房地产中介租售行情、交易实际价格及房地产状况等资料；(2)收益法需要搜集租赁收入和各项税费的资料；(3)成本法需要搜集政府公布的房屋重置价格标准。 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。A中华人民共和国城市房地产管理法自1994年7月1日起施行B1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法C2022年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立D中华人民共和国行政许可法自2022年9月l 日薄西山正确答案：B微观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地评价。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。 建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。A密度B表观密度C密实度D孔隙率正确答案：B 土地增值税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。它的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，即由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定 的土地面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（），其净资产折成的股份界定为国有法人股。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：A解析： 本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资产进入股份制公司，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（ ）。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统答案：A解析：本题考查的是城市规划管理系统。城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。城市规划组织编制管理是制定城市规划的前期管理工作。P8。不动产权证书和不动产登记证明由住房城乡建设部统一监制。目前主要采用单一版证书。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。目前主要采用单一版证书。P162。