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房地产估价师真题下载5章房地产估价师真题下载5章 第1章 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A、 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B、 利润总额=经营利润+营业外收支净额C、 税后利润=利润总额-所得税D、 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税答案：D,E解析：经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。 实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。A、 投机需求的膨胀B、 金融机构的过度放贷C、 土地的有限性和稀缺性D、 开发商之间的博弈答案：C解析：解析 房地产泡沫成因在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。房地产估价师真题下载5章 第2章 下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。A坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号B界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点C若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长D宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号正确答案：A(2022年真题) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括（)A.装修费用B.交易手续费C.物业管理费D.住房贷款利息答案：A,B,D解析：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税应纳税所得额=转让收入房屋原值转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。制定租金收取办法的目的，是杜绝由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。（）答案：错解析：考点:制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。 以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。答案：错解析：减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。房地产估价师真题下载5章 第3章大型体育馆一般采取框架筒体结构。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑结构。框架筒体结构一般适用于高层和超高层建筑。大型体育馆会采取大空间结构。P70。 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入正确答案：ADE建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。A选址意见书B建设用地规划许可证C建筑工程施工许可证D建设工程规划许可证答案：D解析：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。在美国，经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务人员的职业道德。在美国，经纪人如违反职业道德，问题严重的将被暂停或吊销执照；经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业，没有机构会雇佣他，也不会再有人委托他从事中介服务。房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。（）答案：错解析：凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。物权法对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的除外，不动产物权未经登记，不发生效力。收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )答案：错解析：解析 收益性物业经营状况的评估房地产估价师真题下载5章 第4章从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）答案：对解析：山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（）答案：对解析：由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房C周某退房，甲公司应承担违约责任D周某退房应承担违约责任正确答案：AB暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。A.10000B.8000C.6000D.4000答案：C解析：工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。A.股票和股单同属于证据证券 B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行 D.股票和股单都可以在市场上自由流通答案：A解析：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。(1)适用范围不同。股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证；而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。(2)性质不同。股票属于证券，除了可以用以证明股东地位和股东权以外，法律允许它自由流通，并有它自身的市场价格。股单本身没有价格，不是有价证券，所以不能在市场上自由流通，而只能依法定条件和手续转让出资。关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费答案：D解析：基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧费和摊销费。房地产估价师真题下载5章 第5章形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（）。A.原材料价格上涨 B.物价总水平持续下降超过6个月 C.投资.消费膨胀 D.过分提供信用 E.政府支出大幅扩张答案：C,D,E解析：本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是投资、消费膨胀，以及政府支出大幅扩张，金融部门过分提供信用，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口。 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师正确答案：C 在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题”。 ( )正确答案：×答案 ×19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（ ）。A一级市场B二级市场C三级市场D存量市场正确答案：B房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。市场规模就是特定商品的消费数量。（ ）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。P111112。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。（）答案：对解析：本题考查的是折现率。折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。参见教材P351。