房地产估价师经典例题7节.docx

房地产估价师经典例题7节房地产估价师经典例题7节 第1节 最小二乘法的基本原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小正确答案：D 下列情况，可以发布房地产预售或销售广告（ ）。A尚未取得房地产项目预售许可证的B房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C工程资料尚未全部归档的DT程决算尚未通过审计的E工程质量验收不合格的正确答案：CD甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该建筑物设计时必须设计的建筑构造为（ ）。A.采光井B.伸缩缝C.沉降缝D.防震缝答案：D解析：本题考查的是变形缝。防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设。本题中地震烈度为7度，需要设置防震缝。 变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 （ ）正确答案：× 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。 （ ）指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法正确答案：BB目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买入的出价最可能为（ ）。A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元答案：C解析：房地产的独一无二性，也称为（）。A、独特性B、异质性C、非同质性D、个别性E、有限性答案：A,B,C,D解析：考点:独一无二。房地产的独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产估价师经典例题7节 第2节甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2022年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2022年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2022年8月出具的估价报告进行复核估价。 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？ 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？答案：解析：1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00答案：A解析：该酒楼归属于房地产的年经营收入=5320×（18%10%）=4362.40（万元）。在现实中，不会出现同地段的期房价格比现房价格高的现象。（）答案：错解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/、712元/、744元/、781元/和815元/，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为（ ）。A849元/B865元/C882元/D915元/正确答案：C张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（ ）。A.M×50%M×50%×（13×0.5%）B.M×50%M×50%/（10.5%）3C.M×50%M×50%×（10.5%）3D.M×50%M×50%/（13×0.5%）答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。2022年5月支付一半，2022年8月再支付一半，将8月份支付的价款折现到成交日期得到成交日期一次性付清的价格。 国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房正确答案：ABD甲公司2022年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为14500元/，甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2022年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了10栋。当2022年第二期20栋竣工后，建成的别墅以19000元/一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2022年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2022年的楼面地价高500元/，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些答案：解析：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1.价值时点不同。拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。2.估价目的不同。为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。4.2022年取得土地时的土地市场状况与2022年拍卖别墅时不同，2022年的拍卖底价与2022年拍卖别墅的底价不具可比性，更不能与2022年二期别墅的售价相提并论。王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。因该大厦800万元的价值为2022年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估，估价中正确的选择是（）。A.若选用市场法,应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用答案：D解析：无差异曲线的特点不包括（）。A.无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线 B.图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C.图中任意两条无差异曲线不能相交 D.无差异曲线凹向原点答案：D解析：本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。房地产估价师经典例题7节 第3节房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。具有不可逆性和可延期性。参见教材P243。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率答案：C解析：考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。 长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。A收益法中预测未来的租金B市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C填补某些房地产历史价格资料的缺乏D比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E成本法中确定房地产的重新购建价格正确答案：ABCD答案 ABCD长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（）是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。A.地形图 B.房产图 C.宗地图 D.地籍图答案：A解析：本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。下列行为中，应当缴纳契税的有（ ）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：本题考查的是契税的纳税人。选项ABCD均造成权属转移，但根据继承法，法定继承人继承房产的，不缴纳契税；若为非法定继承人，视为赠与，缴纳契税。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（）贷款。A、担保 B、信用 C、短期 D、委托答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。 （ ）指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A通货贬值B通货膨胀C通货紧缩D通货异常正确答案：B题干的表述是“通货膨胀”的定义。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。甲企业应在取得商品房预售许可证10日内，一次性公开（）套房源。A、100B、200C、300D、400答案：C解析：本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产估价师经典例题7节 第4节宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。(2022真题) 抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人答案：D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是( )。A.提高再贴现利率 B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例 D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量答案：D解析：当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。建筑工程施工许可证由（）单位申领。A设计B建设C施工D监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照建筑工程施工许可管理办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A、 土地面积B、 地质条件C、 土地位置D、 土地形状答案：D解析：具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。保险利益消失，保险合同随之失效。（）答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。房地产估价师经典例题7节 第5节净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）答案：对解析：考点:收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。 基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?正确答案：基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。 住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?正确答案：1宏观环境分析经济环境；城市规划；政策环境。2房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。3客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。4竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益答案：A,B,E解析：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。相同之处主要表现在：都是投资手段，都是融资工具，体现着资本信用关系，它们既可以为投资者带来收益，又能使公司筹集到从事生产经营活动所需要的资金；都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响。住房公积金管理的决策机构为（）。A、住房公积金管理委员会B、住房公积金管理中心C、财政管理部门D、各级人民银行答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（）万元。A、2540B、2648C、2720D、2400答案：D解析：考点:复利计算。企业支付的本息总额=8000×10%÷2×6=2400万元。 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元。此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为l0%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施正确答案：B 市场调查的步骤一般是收集信息确定问题和调查目标制订调查计划分析信息报告结果。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师经典例题7节 第6节 下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资这所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE 限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。( )参考答案：正确 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析： 本题考查的是年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。 路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数E其他价格修正率正确答案：AE路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。 房地产置业投资的经济效果主要表现为（ ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加正确答案：BDE需求是与该商品销售价格所对应的消费者( )的统一。A.购买欲望 B.购买单位 C.购买能力 D.购买水平 E.购买结果答案：A,C解析：需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。 股票是（ ）。A股份制企业一定量资本额的代表B计算股份制企业资本的最小单位C用以证明投资者的股东身份和权益的凭证D获得股息和红利的凭E认定所有人有权取得收入的凭证正确答案：CD本题主要考查的是股票的概念：股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。A5B10C15D20正确答案：C房地产估价师经典例题7节 第7节某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答案：D解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。 个人住房贷款的风险有（ ）。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCDBCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。 持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在 结算房价时应按实结算，多退少补。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A、 13.2B、 15.9C、 19.5D、 20.4答案：B解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。( )正确答案：×答案 × 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（ ）筹集。A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。房地产资产管理的主要工作不包括（）。A.制定物业策略计划 B.监控物业运行绩效 C.客户报告与现金管理 D.协调物业服务企业与租户的关系答案：C解析：本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77% B.6.00% C.12.00% D.14.40%答案：A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=（1+r）/（1+Rd）-1=（1+10%）/（1+4%）-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。