电大专科《物业管理法规》论述案例分析题题库及答案（试卷号：2224）.docx

电大专科物业管理法规论述案例分析题题库及答案（试卷号：2224）电大专科物业管理法规论述案例分析题题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、论述题 1试述业主大会的职责。答：召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。依据物业管理条例规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项： (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2分） (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3分） (3)选聘、解聘物业管理企业；（3分） (4)确定专项修理资金运用、统筹方案，并监督实施；(3分) (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3分） (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（3分） 2. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。 答：(1)非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（3分） (2)非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（4分） (3)挪用专项修理资金的行为。（3分） (4)违法的转托付行为。（3分） (5)阻碍管理行为。（3分） (6)物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分） 3. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。 答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。 (2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户供应服务。 (3)物业管理公司未按管理合同约定运用物业管理费和物业修理基金。 (4)业主或非业主的合法住户无正值理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读旁边重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。 (5)业主委员会不根据物业管理托付合同的约定，帮助物业管理企业进行物业管理工作。侵权的表现：物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。 因物业修理施工而产生的侵权责任。 建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其全部人或管理人也应担当责任，但能够证明自己没有过错的人除外。 因阻碍行为而产生的侵权责任。 破坏、污染环境的侵权责任。 无行为实力人、限制民事行为实力人致人损害的民事责任。 因妨害行为而产生的侵权责任。 4试述物业管理民事责任的免责条件。 答：(1)不行抗力。不行抗力是指不能预见、不能避开也不能克服的客观状况。一般指地震、台风、洪水、斗争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不须要担当责任的。 (2)正值防卫。正值防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭遇正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所实行的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正值防卫，物业管理公司不需担当责任。 (3)紧急避险。紧急避险是指为避开较大利益受损，而不得已实行的损害另一较小利益的行为。 (4)受害人自己的过错致使损害发生的。根据民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来担当责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己担当责任。 (5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区分不同的状况。假如第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人担当全部责任。假如损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自担当自己的过错所造成的损失。 5结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。答：(1)物业管理纠纷的起因分析（8分） 立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的冲突。缺乏完善的市场竞争机制。物业管理的服务概念没有建立。 (2)物业管理纠纷的防范措施（10分） 完善相关立法工作。加大行业规范化管理力度。培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。业主和物业公司通过签一份详细明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。进一步规范政府行为。 6结合实际谈谈担当物业管理民事责任的方式。答：(1)停止侵害； (2)解除阻碍； (3)消退危急； (4)返还财产； (5)复原原状； (6)修理、重做、更换； (7)赔偿损失； (8)支付违约金； (9)消退影响、复原名誉； (10)赔礼致歉。二、案例分析题 1. 位于新华大厦大堂内侧的富华海鲜餐厅的专用隔油池泄漏，外溢的油污始终漫延出去使新华大厦大堂地面湿滑。物管员发觉此问题后，立刻向公司报告，要求清洁工尽快过来清理。但就在清洁工来到前，大厦的一位年近60岁住户陈先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，共用去医疗费1.9万元。为此陈先生及其家人要求物业公司担当责任，物业公司认为应当找餐厅索赔，因为造成陈先生滑倒的油污是餐厅专用隔油池泄漏出来的；餐厅认为陈先生滑倒的地点属于物业公司负责管理服务的区域，因此也拒绝赔偿。无奈之下陈先生只好向法院提出诉讼，恳求法院判令富华餐厅和物业公司共同担当责任。 问题：(1)本案的原告和被告分别是谁？ (2)在诉讼中王某是否能与物业公司进行和解，为什么？ (3)你认为本案应如何处理？ 答：(1)原告是陈先生（1分），被告是富华餐厅和物业公司。(2分) (2)能和解（2分），因为两者之间的诉讼属于民事诉讼范畴（2分），民事诉讼是以当事人的自办法思表示为基本原则的，在不违反法律的强制规定的前提下，当事人一方或双方可以行使或放弃自己的权利，也可以在诉讼中通过自愿协商来解决他们之间的法律问题，法院敬重当事人之间达成的和解协议。（3分） (3)陈先生的损失是由富华餐厅和物业公司共同过错所致（3分），各应担当一半的责任且负连带责任。（2分） 2. 某小区业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及旁边商店，张贴“公告”多份，内容包括“物业公司违规操作、乱收费、扣押修理基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘物业公司，暂停缴付停车费”等。物业公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到了严峻损害，将小区业主委员会告上法庭，表示：由于业主委员会的诬告，小区物业管理费的收缴率严峻下降，要求小区业主委员会马上停止对其信誉和声誉的侵害，公开致歉；同时恳求判令业主委员会赔偿损失。业主委员会坚持称自己代表了广阔业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的详细事实。 问题：(1)小区业主委员会有权在小区内张贴公告吗? (2)请问本案如何处理? (3)业主委员会与、业主大会是什么关系? 答：(1)小区业主委员会有权在小区内张贴公告，(2分)但要留意：公告应当张贴在小区内指定的公共区域；(2分)其内容应当是物业管理相关事项的真实、客观的陈述，不应当带有感情色调。(2分) (2)本案处理的焦点问题是公告的内容是否真实、客观；(2分)业主委员会应当对公告内容是否符合实际状况负举证责任，(2分)如举证不能，业主委员会就要担当侵权的法律责任。(2分) (3)业主委员会是业主大会的执行机构。(3分) 3. 2013年4月，某小区业主委员会与广州每天物业服务公司签订合同，约定该住宅小区自2013年5月份起先由每天物业服务公司进行管理。2013年8月，赵先生人住该住宅小区之后，始终没有缴纳过物业费。当每天物业公司督促他缴物业管理费时，赵先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业服务公司的管理。赵先生以拒绝承认物业服务公司与业主委员会签订的托付服务合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业服务公司建立任何物业服务关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最终物业服务公司把赵先生告上了法庭，要求赵先生支付物业管理费及滞纳金。 问题；(1)本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业托付服务合同能否对赵先生发生法律效力？为什么？ (2)假如该托付服务合同对赵先生有约束力，赵先生应当负有哪些义务？ 答：(1)该物业服务合同对赵先生产生法律效力。(3分)业主委员会代表业主签订服务合同对小区内的业主都具有约束力。（3分）除非经过业主大会探讨终止合同或合同期满等缘由出现方可拒交管理费。（3分） (2)赵先生负有物业服务合同所规定的义务和职责（3分），主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的听从物业服务公司管理的义务。（3分） 4河北石家庄市某小区刚入住，部分业主就认为小区存在着墙体渗漏、供暖不足和停车收费过高等问题，小区业主们多次找到管理小区的蓝天物业公司及小区的开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、相互选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，确定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同。之后新物业服务公司也由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事务引起社会的关注和剧烈反响，部分业主还围堵了开发商的售楼处和物业管理处办公室。与此同时蓝天物业公司以不交物业费为理由，停掉了临时业主委员会几位委员家中的自然气。 问题：(1)本案中业主的行为有哪些违法违规之处？ (2)蓝天物业公司停掉业主家煤气的行为有无问题，为什么？ (3)业主和物业公司之间的纠纷有哪些处理方式？ 答：(1)部分业主通过串联协商、相互选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法，不符合<业主大会和业主委员会指导规则有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。(2分) 业主在享受物业服务企业供应的服务的同时，必需按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费的确定不具有法律效力。（2分） “临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，在程序上也不合法。（2分） (2)物业公司的做法是不妥当的。（1分）业主不交物业服务费的行为与业主运用燃气的行为分别属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。（2分）是否停自然气属于燃气公司的权利，物业公司的行为是侵害业主权利的行为。（2分） (3)业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商（1分）、调解（1分）、仲裁（1分）、诉讼（1分）等法定程序予以解决，而不能实行“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为。 5李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。出于经营须要，李先生将该套住宅作抵押向某银行进行了贷款。李先生始终未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。物业公司认为李先生的房子在，短暂不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。由于李先生没有刚好归还银行的贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的房子进行拍卖来偿还贷款。王女士通过拍卖取得了房屋产权，这时，物业公司确定正式追讨该房所欠的物管费。结果王女士拒付过户前的物管费，李先生又不知所终，致使该房所欠的物管费始终没能收缴。 问题： (1)如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ (2)物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？ (3)你认为物业公司在此状况下如何维护自己的权益？ 答：(1)李先生的理由不成立；（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用修理等，是为整个楼宇、整个小区的服务，李先生的房产会得到相应保值和增值；（2分）所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。（2分） (2)物业公司不应当向王女士追索物业服务费；（2分）首先物业公司没有主动实行措施维护自己的权益，本身有过错；（1分）其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。（2分） (3)物业公司先应当干脆要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；（2分）其次，物业公司可以依据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去爱护自己的合法权益。（2分） 6陈先生去年搬进了新买的商品房，私家车始终就随意停放在小区里。从上个月起先状况出现了改变，物业公司贴出告示说小区内停车要么购买车位，要么得交车位费。假如不购买车位，每月应交500元停车费，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区干脆打卡进门。假如不交钱，从明年3月1日起就不让开车进小区了。陈先生对物业的做法特别生气他认为物业公司只应进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严峻侵害了自己的合法权利。物业公司辩称；此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。 问题：(1)物业公司不让未交停车费的业主开车进小区的做法是否合适？为什么？ (2)陈先生对物业公司的做法不满足，可以通过哪些途径解决该问题？ 答：(1)物业不让业主开车进小区，这种做法确定是不对的。这侵扰了业主的自由出入权。（2分）理由：业主购买了商品房，就是物权全部人，对小区院落内的空地享有共同运用权；(1分)假如小区内要收取车位费首先应由业委会通过，根据物价部门的价格标准并报街道办、派出所等有关部门备案。假如小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。（3分）在业主不知情的状况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。（1分） (2)四种途径：自决与协商；（2分）调解；（2分）仲裁；（2分）诉讼。（2分） 7. 2006年4月的一天，李某到广州市天河区的祥景花园住宅小区探望住在这里的父母。李先生开车到该小区后，发觉地下停车位已经没有位置了，他在物业管理公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，李先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。李先生离开小区时，发觉车辆丢失了，李先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆始终都未找到。在此状况下李先生向物业管理公司进行索赔，这时他发觉政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝担当赔偿责任。 问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些? (2)物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么? (3)在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的看法能否成立，为什么? 答：(1)本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系i(2分)另一个是物业管理公司与收费主管部门形成的行政法律关系。(2分) (2)无权，(2分)因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的运用权，物业公司在没有征得业主同意的状况下，无权运用小区公共部位进行牟利。(4分) (3)不能成立，(2分)因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。(3分)