房地产估价师历年真题和解答5节.docx

房地产估价师历年真题和解答5节房地产估价师历年真题和解答5节 第1节某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B解析：本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B解析： 本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（）答案：对解析：本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。 （ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A国家强制性B主体的特定性C目的的利他性D标的的非自有性正确答案：D砖混结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（）答案：错解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。砖混结构建筑是我国目前建造量较大的建筑。城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处答案：A,C,D解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（ ）。A买方代理B卖方代C联合代D双重代理正确答案：C对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估答案：C解析：AD两项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价；C项，评估受贿房地产的价值，价值时点一般应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。房地产估价师历年真题和解答5节 第2节对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。A、 相同B、 不相同C、 可能相同，也可能不同D、 单边波动答案：B解析：知识点 对房地产价格影响因素的认识 （二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。第 6 题 在接洽过程中，李某可以承诺（ ）。A现场勘查后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告B评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价D由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告正确答案：A 房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133,某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元，运营费用为租金收入的35；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A80B91.82C125.00D127.90答案：B解析：RMYMYM（1YM）n1，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM88（18）10114.903。购买者要求的税前现金流量50×105（万元）。偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量120×120×12×（135）1000056.232（万元）。抵押贷款金额6.23214.90341.82（万元）。该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82（万元）。位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？答案：解析：1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A、市场需求上限B、市场有效需求C、市场现实需求D、市场最低需求答案：A解析：考点:市场规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。代理所产生的法律后果直接由( )承担。A.代理人 B.被代理人 C.相对人 D.代理人与被代理协商答案：B解析：代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。例如，甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人。房地产估价师历年真题和解答5节 第3节2022 年7 月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资15 亿元，则该项目资本金应不低于( A )亿元。A.3 B.4.5C.6 D.1.5答案：A解析：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。15 亿元×20=3 亿元。根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有( )。A、 为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B、 建在幢内且为本幢服务的配电房C、 为多幢综合楼服务的物业管理用房D、 人防用的地下室E 用作公共休憩场所的架空层答案：A,C,D,E解析：不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件答案：A解析：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。” 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。 2022年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2022年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价12亿元人民币入股。请问：1何为房地产转让?2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?3房地产转让估价有哪些特点?正确答案：1城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。3房地产转让估价具有以下几个方面的特点：(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。房地产估价师注册有效期为5年。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册有效期为3年。成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。（）答案：对解析：考点:成本法适用的估价对象。成本法估价比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师历年真题和解答5节 第4节当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行债务融资。( )答案：错解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资工程投资控制是指投资越省越好。( )答案：错解析：知识点 工程建设监理的方法及涉外监理的管理规定注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2，收益价格为 12000 元m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（）。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温答案：A解析：市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时，比准价格会低于收益价格。A 项，当通货膨胀率上升时，估出的比准价格高于收益价格。 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。A成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较正确答案：D一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（）答案：错解析：考点:投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。 某居民购买了一套二手房用于出租，房地产投资的形式属于间接投资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在征收集体土地的土地成本中，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的（）倍。A、15B、610C、810D、1015答案：B解析： 本题考查的是土地成本。在征收集体土地的土地成本中，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。(2022真题) 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率答案：A,B解析：本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。房地产估价师历年真题和解答5节 第5节两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析： 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A、权属有争议尚在诉讼的房屋 B、仍在租赁期限内的住房 C、未取得不动产权证书的房屋 D、未经其他共有人书面同意转让的共有房地产 E、已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。参见教材P446。 从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证正确答案：BCE要约原则上是向特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（）答案：错解析：要约是指希望与他人订立合同的意思表示。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。同时，承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向施工单位申请重新核验。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（）。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）答案：对解析：收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的 B.不以盈利为目的 C.不经营普通商业银行的业务 D.只与政府和金融机构发生业务关系 E.为实现国家政策服务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是中央银行。中央银行活动的主要特征是：第一，不以盈利为目的；第二，不经营普通商业银行的业务，即不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系；第三，为实现国家政策服务。