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2022房地产估价师考试题免费下载6卷2022房地产估价师考试题免费下载6卷 第1卷合法建造房屋的物权自（ ）发生效力。A.记载于不动产登记簿时B.颁发房屋权属证书时C.申请房屋所有权登记时D.事实行为成就时答案：D解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。工程投资额在30万元以上的，可以不申请办理施工许可证。（）答案：错解析： 本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案：A解析：本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。A、物业管理B、资产管理C、绩效管理D、投资组合管理答案：A解析：考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良B房地产需求增加导致其稀缺性增加C通货膨胀D外部经济性E建造成本提高答案：B,D解析：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费正确答案：C下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。A.标准价调整法是一种批量估价方法 B.标准房地产必须是实际存在的 C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域 D.估价范围仅指估价的区域范围 E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估答案：A,C,E解析：本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.125C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。600/10%×11/（110%）19/（110%）3500/（110%）0.5可承受的最高地价可支付的土地年租金/10%×11/（110%）20，解得可支付的土地年租金144万元/年。参见教材P354。2022房地产估价师考试题免费下载6卷 第2卷 用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A234B286C334D468正确答案：C设标准临街宗地总价为x万元 40万元÷2=x×（40%+30%） x=2857万元 乙地块的总价=2857万元+2857万元×（9%+8%）=334万元 边际产量曲线在平均产量的最高点与之相交时，边际产量大于平均产量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在（ ）。A±5%B+_10%C±20%D±30%正确答案：BB详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.O%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立正确答案：D答案 D遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。报建审批管理主要包括对出让地块建设项目的选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。P73。2022房地产估价师考试题免费下载6卷 第3卷(2022真题) 下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A.依法查阅相关文件和证明材料B.签署房地产估价报告C.收取委托单位的评估费D.以个人名义承揽房地产估价业务E.保证估价结果的客观公正答案：A,B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。（）答案：错解析：本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种；净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（）答案：对解析：考点:政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。 某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m( 上标)2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。A2567B1339C1145D1117正确答案：B(2022年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。参见教材P231。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。 古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。A1年B3年C15年D合理使用寿命期正确答案：D2022房地产估价师考试题免费下载6卷 第4卷 下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。A3人（含3人）B5人（含5人）C3人（含3人）单数D5人（含5人）单数正确答案：C业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，可以采取行政手段进行管理。（）答案：错解析： 本题考查的是管理规约制度。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，条例规定管理规约对全体业主具有约束力。2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（）。A、拍卖方式 B、招标方式 C、协议出让 D、挂牌出让答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A50B250C300D350正确答案：B答案 B300-50250(元/m2)毛利润营业收入营业成本营业税经及附加。（）答案：错解析：考点:营业收入、利润和税金。毛利润营业收入营业成本增值税和税金及附加土地增值税。某房地产估价师，因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的，不予注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。P192。 下列不是直接融资的优点的是（ ）。A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展正确答案：A2022房地产估价师考试题免费下载6卷 第5卷对个人按照市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税减半征收。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。A坐落表示宗地所存街道、街坊以及该宗地的编号B界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点C若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长D宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号正确答案：A 对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。A必须B应C宜D不正确答案：D下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（）。A质量标准B投资限额C建设工期D投资回报率答案：D解析：建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。在业主、承包商和监理单位三方中，是以经济为纽带、合同为依据进行制约的，其中经济手段是达到控制建设工期、造价和质量三个目标的重要因素。对于公民（），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A.下落不明满1年的 B.下落不明满2年的 C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的答案：B解析： 本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级答案：C解析：房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。2022房地产估价师考试题免费下载6卷 第6卷在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（）。A、市场价格B、保险价值C、商品价值D、财产损失答案：D解析：本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。#下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A、资产市场上的供给是由空间市场决定的B、资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C、房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D、在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同答案：D解析： 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一定均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。参见教材P49。下列有关房地产法律法规，表述正确的是（）。A.国有土地上房屋征收评估办法属于房地产的部门规章B.住房公积金管理条例是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的C.国有土地上房屋征收与补偿条例属于房地产的行政法规D.云南省经济适用住房管理办法应属于房地产的地方性法规E.城市商品房预售管理办法应属于房地产的部门规章答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产法制建设。选项B：住房公积金管理条例是以国务院令颁布的；选项D不能称之为法规。参见教材P18。房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。答案：对解析：目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等，我国与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。（）答案：对解析：考点:中国房地产估价行业发展。长期以来，我国房地产估价行业行政主管部门和行业组织十分重视房地产估价理论、方法及其应用研究，目前形成了与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度与政策及市场环境的房地产估价理论方法体系。目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。（）可以用来养护和拌制混凝土。A.能饮用的自来水 B.清洁的天然水 C.污水 D.酸性水 E.海水答案：A,B解析：本题考查的是混凝土。凡能饮用的自来水及清洁的天然水都能用来拌制混凝土。 开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。正确答案：（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：1）用成本法评估修复所需的费用。2）用收益法评估出企业的间接损失。3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。