某某地产苏园地块项目市场定位策划报告.doc

某某地产苏园地块项目市场定位策划报告目 录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析.62、周边环境分析.63、项目所在区域规划情况分析.73.1 项目自身概况.73.2 项目周边区域规划.8二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析.,91.1 苏州市概况.91.2 苏州市宏观经济影响关系分析.111.3 苏州市城市规划概况及对本项目的影响.251.4 苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查.282.1 苏州近几年房地产态势分析.322.2 苏州房地产 2006 年发展态势总结及预测332.3 苏州市区房地产市场调查分析.352.4 苏州市区二级市场（商品房市场）分析.382.5 苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析.423、苏州市区房地产区域市场调查.423.1 苏州房地产市场区域板块分析.464、苏州工业园区房地产市场.464.1 园区房地产发展及走势.484.2 近年内各年度园区供应及销售情况484.3 园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况. 494.4 园区未来房地产市场分析与预测.574.5 典型个案和基准竞争对手分析.61三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的发展情况.691.1 写字楼.691.2 类别墅.701.3 多层等低密度住宅.751.4 高层及小高层住宅市场.762、苏州各类物业市场的主要特征793、苏州各区域典型个案分析.80四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析841.1 何谓市场需求?.841.2 我们的需求者在哪里?.841.3 需求者购买因素分析.852、消费者需求分析.872.1 私营业主.872.2 政府官员.892.3 本地高收入职业经理人.902.4 外来高收入职业经理人.932.5 等自由职业者.952.6 投资客户.97五、本项目分析及定位1、本项目 SWOT 分析.2、本项目整体形象定位.3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位.3.1 目标客户职业分析3.2 目标客户来源地及比例分析3.3 目标客户家庭成员构成分析3.4 目标客户可承受总价范围段及各自比例3.5 目标客户可承受面积范围段及各自比例3.6 客户特征描述3.7 客户行为习惯分析4、楼型（物业形态及配比）定位.5、价格定位、分析与建议.6、户型建议.六、产品多方案配比建议1、经济成本分析.2、总体规划分析.3、针对消费群分析.4、分期发展规划分析.5、销售分期分析.七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景.2、概念主题的诠释.3、案名诠释.一、项目概况1、项目地块区位环境分析07 号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。图 1：苏园（2005）07 号地块区位图2、周边环境分析07 号项目地块附近区域目前正处于大规模开发建设时期，周围工地林立，仅机场路一路之隔即有大湖·城邦、和乔丽晶、高尔夫花园三个在售中高档住宅项目。北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年 5 月 1 日开业。由于项目区域位于湖西成熟版块，是在政府的宏观规划和控制下有步骤地开发建设的，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。交通方面：项目地块区位交通便利发达，可达苏城南北。沿南侧机场路往东可通金鸡湖东，往西可通苏州古城区东环路，沿星汉街可以方便快捷直通湖西核心CBD商业街区。区域内道路主要为四块板结构，其中星汉街和星港街以及机场路均为双向六车道，其他如垂柳路、芙蓉街等均为双向四车道，所有道路均路面状况良好，通行顺畅,出行十分便利。3、项目所在区域规划情况调查3.1 项目自身概况2005 年 12 月 29 日苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让，在国际大厦 4 楼会议厅举行。园区国土局该次共推出三宗地块，总占地面积为 523291.15，起拍总价为202860 万元，成交总价为 210068 万元，平均楼面价：4045.91 元/，平均涨幅：5.02。其中备受瞩目的本项目地块07 号“地王 ”，被中海地产以 10.3 亿获得。表 1：苏园土挂 07 号地块概况表编号地块坐落土地面积用途出让年限（年绿地率建筑密度容积率起报总价（万元）金鸡湖西畔星港街东机场路北77289.02(含.7公顷幼儿园用地)居住7050%25%1.6（不含幼儿园用地）苏园土挂2005/07金 12 居 7 103100鸡湖西畔垂柳路南机场路北5764.93住 0 45%30%0.8金鸡湖西畔垂柳路东机场路北64377.04居住7045%30%0.6表：苏园土挂 07 号地块成交价格