21年房地产估价师历年真题6卷.docx

21年房地产估价师历年真题6卷21年房地产估价师历年真题6卷 第1卷下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（）答案：对解析：考点:写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是( )。A吸纳率分析B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析D投资购买和使用购买的比例分析正确答案：B答案 B 房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。（ ）答案：对解析：零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的有（）。A.处罚类会计科目 B.负债类会计科目 C.所有者权益类会计科目 D.成本类会计科目和损益类会计科目 E.资产类会计科目答案：B,C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）答案：错解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（）管理和使用。A.农村集体经济组织 B.安置单位 C.组织单位 D.个人答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。某建筑物±0.000=52.000?,设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m.A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m。参见教材P65。21年房地产估价师历年真题6卷 第2卷完成任何一个房地产估价项目，都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。（）答案：对解析：考点:房地产估价程序的作用。完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容）。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A、1 B、2 C、3 D、6答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A 在房地产市场比较成熟且牌正常状态时， 积算价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A、认知价值定价法B、成本加成定价法C、挑战定价法D、领导定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。 在我国，自然人的民事权利能力一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( )万元。A、 530B、 472C、 455D、 450答案：C解析： 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。A分散风险职能B资金职能C组织经济补偿职能D防灾防损职能E分配职能正确答案：AC融通资金职能、防灾防损职能和分配职能是保险的派生职能。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。A3人(含3人)以上B5人(含5人)以上C7人(含7人)以上D9人(含9人)以上正确答案：A受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应指派3人(含3人)以上单数成员组成鉴定组甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。张某购买该房屋应缴纳的税为（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.契税D.营业税答案：C解析：A 项，个人所有非营业用的房产免征房产税。B 项，城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。C 项，契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。D 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。21年房地产估价师历年真题6卷 第3卷房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。A、 借款偿还期B、 利息备付率C、 偿债备付率D、 资产负债率E 速动比率答案：A,B,C,D解析：解析 清偿能力指标及其计算同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标指的是（）。A.比例相对指标 B.动态相对指标 C.比较相对指标 D.强度相对指标答案：A解析：本题考查的是相对指标。比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市.县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地 B.市场的供给和需求量 C.价格 D.竞争能力 E.外围基础设施答案：B,C,D解析：本题考查的是可行性研究的步骤。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成 外国投资企业和外国企业所得税实行309/5的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列计算公式正确的有（ ）。A有形长期资产=固定资产净值待处理固定资产净损失未弥补亏损+长期投资B实有资产净值=资产总计负债总计待处理经资产损失未弥补亏损潜亏C资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%D流动比率=（流动资产/流动负债）× 100%正确答案：AB 以下交易属于正常交易的情况有( )。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE答案 BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。房地产中介服务包括( )。A.房地产开发B.房地产咨询C.房地产投资D.房地产估价E.房地产经纪答案：B,D,E解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额预算在建工程价值 B.按工程已结算额预算在建工程价值 C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值 D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值答案：D解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。21年房地产估价师历年真题6卷 第4卷 算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（ ）正确答案：×应是几何平均数而不是算术平均数。 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性正确答案：ADE当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A、最佳经营手段B、最佳规模C、最佳管理方式D、最佳集约度E、最佳投资渠道答案：B,D解析： 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（）。A、竞争情况调查B、技术发展调查C、国内外市场环境调查D、消费者和消费者行为调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用答案：A解析：本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。 农民集体的范围包括（ ）。A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D建制农民集体E县农民集体正确答案：ABC农民集体的范围有以下三种：(1)村农民集体；(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；(3)乡(镇)农民集体。 房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。A合法建造取得的房屋所有权B最高额抵押权的设定C主债权转让申请抵押权转移D房屋所有权人更名E受赠取得的房屋所有权正确答案：AD当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。A.借款合同B.施工合同C.保证合同D.抵押合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。21年房地产估价师历年真题6卷 第5卷权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A.预告 B.变更 C.更正 D.异议答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型按照登记的效力分类。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A、188.92 B、194.62 C、196.25 D、198.18答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为10万元，报酬率为7.5%，则：参见教材P221。 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×产权属国家所有的房屋，其房产税（）。A.不需缴纳B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳D.由房屋的所有者缴纳答案：B解析：本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。 环境质量可以通过环境质量评价来判定，环境质量评价是确定环境质量的手段、方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于投保人承担的义务的是（ ）。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元×25%1400万元。参见教材P270。订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（）答案：对解析：物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A.适度从紧 B.适度宽松 C.稳健 D.适中答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。21年房地产估价师历年真题6卷 第6卷下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（）。A、质量缺陷导致房地产价值减损的评估B、环境污染导致房地产价值减损的评估C、房地产分割导致房地产价值减损的评估D、征收征用房地产导致的经济损失评估E、重新装饰装修带来的经济损失评估答案：A,B,C解析：考点:房地产估价的含义。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损失、搬迁费、临时安置费等评估属于相关经济损失评估业务；选项E，重新装饰装修常带来价值提升，而非价值减损。房地产价格指数包括( )价格指数。A、 供给B、 房屋销售C、 需求D、 房屋租赁E 土地交易答案：B,D,E解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产价格指数的定义。某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、现状价值答案：B解析： 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的。投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。已知某家庭2022年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款答案：解析：（1）2022年1月1日，住房的市场价值V=100×（1+6%）10=179.08万元；（2）第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A=P×i(1+i)n/(1+i)n-1=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/（1+8%/12）180-1=0.477826万元=4778.26元；（3）2022年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i×1-1/（1+i）n=4778.26/(8%/12)×1-1/（1+8%/12）60=23.57万元；（4）该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.51×30%=46.65万元。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此（）是居住房地产估价最常用的方法。A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法。 1994年7月18日国务院下发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，房改的基本内容可以概括为“三改四建”，包括（ ）。A改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制B改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主和货币工资分配为主的方式C建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系D建立政策性和福利性并存的住房信贷E建立住房公积金制度；发展住房金融和住房补贴正确答案：ABC关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308309。在已知终值的情况下求年金时的系数称为（）。A.等额序列支付储存基金系数 B.等额序列支付终值系数 C.等额序列支付现值系数 D.等额序列之府资金回收系数答案：A解析：本题考查的是复利计算。所谓的等额序列支付储存基金系数和终值系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过( )。A半年B1年C1年半D2年正确答案：D答案 D 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。