小区物业接管验收方案.doc

物业接管验收一、目的：为落实物业管理提供优质的效劳，以相关的设施，设备能提供良好的效劳保障，从而确保产权方利益，将根据国务院公布的?物业管理条例?第二十八条、二十九条及产权方的要求做好与物业相关的各设施、设备的验收接管工作。二、范围：接管验收与小区相关的机电、暖通空调、给排水、消防、保安监控、公共、综合楼等设施、设备及各系统的验收接管范围。三、依据：按照设计单位设计的设施、设备及各系统技术要求和设计方案，做验收接管工作。四、流程图：接管验收管理程序流程图正式验收接管验收工作的实施验收处理结果移交技术资料根底设施电 力 系 统暖通系统 给排水系统消防喷淋系统电 梯 系 统保 安 监 控综合楼成立验收小组物业人员熟悉现场设备验收前准备工作五、验收前的准备： 验收小组根据产权方提供的图纸，按设计和施工要求编制验收方案，按国家标准?建筑安装工程质量检验评定标准?验收、制定验收方案和标准。由产权方和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按产权方提供的竣工图、设备清单，所有设施、设备出厂合格证、设备调试进行记录、试验报告等，在产权方组织下进行验收。六、成立验收小组及验收的培训小组由产权方资产管理公司人员、承建施工单位人员、施工监理公司人员、物业管理公司人员等组成联合验收小组。由物业客服牵头，组织工程、保卫等有关人员组成物业验收小组，在验收前完成如下工作： 提前派出局部工程技术人员进驻现场，与产权方原工作人员一起，参与竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，整个市场内所装配的设备，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，如入住后的管理、维修养护打下根底。 主动与产权方管理人员与承建施工方联系，协商交接问题，如：商定交接考前须知，确立交接日期等。 与产权方、施工单位制订验收方案，统一验收标准。 物业公司接管验收分专业、分工种、分系统进行人员分配，接管验收前一周，由各专业技工组成验收小组。 各专业小组由一名技术参谋领队负责本小组人员进行专业设备系统的熟悉和了解，包括设备产品厂家、规格及性能。 各专业小组将在一周内完成验收前的准备工作，制定各设备系统的验收资料和表格。a. 综合楼接管验收表；b. 楼内接管验收遗留问题统计表；c. 公共配套设施接管验收表；d. 机电设备接管验收表；e. 机电设备接管验收遗留问题统计表。七、验收的实施：物业验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、方案、设备清单进行预验收；对实物的验收，主要验收设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量，安装位置等。在验收过程中，检验出未到达验收标准的设备与设计要求不符的设备，提出书面?整改报告?返回产权方。由产权方催促施工单位进行整改。八、分专业、分系统验收：1根底设施 a. 房屋墙体露出地面局部无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。b. 散水坡无下陷、断裂与墙体分裂，面层平整无脱层，无倒、泛水现象。c. 梁柱板主体按图纸设计检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝，无钢筋外露。d. 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂缝、无霉点、无渗水痕迹。e. 墙面抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无外表层剥落、无明显裂缝、无污渍。块料面层黏贴牢固，无缺棱掉角，无裂纹、损伤、色泽一致，对缝砂浆饱满、线条顺直。外墙面无裂纹，大理石面平整、线条顺直。f. 门窗开启自如，目视零件装配齐全，无翘曲变形。门锁与门连接牢固、开启灵活。木门油漆均匀，门缝线条均匀，无变形。各铺位玻璃安装牢固、无严重晃动现象。玻璃交缝密实，外表无裂缝，无损伤和刮花痕迹，需黏贴警示标识。g. 扶手的楼梯无裂缝面层无剥落，钢木结构的楼梯安装牢固。钢筋无锈蚀、无弯曲、不锈钢扶手外表平滑，接缝平整不扎手。2电力系统 配电箱系统a. 墙上安装的配电箱：安装高度应符合国家有关规定，底口距地明装：1米2，暗装：1米4；b. 配电箱内所有控制电器、保护电器、载流导体等均应使用经国家认证的合格产品；c. 配电箱应安装牢固、配件齐全、操作空开等控制是否正常，灵敏可靠；d. 各开关设计容量匹配合理，安装位置排列整齐，开关符合型号规定，导线与设计相符，布线标准；e. 配电箱各接线端压接牢固，接触良好，额定工作时接线端无过热变色、异响异味等异常现象；f. 配电箱外观无损坏，箱门开闭灵活，锁具可靠；照明系统a. 使用的灯具及相关控制电器、导线等均应使用经国家认证的合格产品；b. 灯具内部接线应压接牢固，接触良好，额定工作时无过热变色、异响异味等现象；c. 照明系统的照度应符合国家的有关规定和楼内的实际需求；d. 用木或硬竹片等轻触灯具无轻微摇晃，吸顶灯应与楼顶紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；e. 翻开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；f. 使用寿命到达要求，室内公共照明灯全部翻开，连续工作3天，统计有多少自然损坏的；g. 灯具的金属外壳应接地良好；插座系统a. 插座面板、导线等均应使用经国家认证的合格产品；b. 插座面板安装应牢固无晃动，并紧贴墙面，面板无损坏，符合左零右火的规定；c. 插座、配线架及模块应压接牢固，接触良好，线序正确；d. 电源插座接线应压接牢固接触良好；开关面板a. 开关面板应使用经国家认证的合格产品；b. 开关安装牢固无松动并紧贴墙面，开关面板无损坏；c. 开关开闭灵活接触良好；变配电设备a. 配电柜变压器等配电设备均应使用经国家认证的合格产品；b. 所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否正常；c. 运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无打火、冒烟、过热、变色、异味等异常现象；d. 变压器在运行中电压、电流是否正常；有无异常声音；接地线是否合格；e. 电缆坑有无积水；f. 配电室通风散热是否良好，一般室温不能超过40度；g. 各开关是否标明控制供电范围，主开关是否接触良好；h. 干式变压器完好标准： 1、螺丝、垫圈配件等齐全、完整、紧固、密封良好； 2、接线紧固齐全、导电良好、符合防爆要求、绝缘良好、符合相关规定； 3、金属外壳接地良好，托架无变形和锈蚀； 4、有试运行记录，检验报告、产品合格证、产品说明书及相关技术档案等；i.防止小动物进入配电室；电机系统a. 电机水泵、盘管、冷却塔、风机等应使用经国家认证的合格产品；b. 配电控制柜上电流表、电压表齐全准确；c. 设备符合设计要求，匹配合理；d. 运行中温升不超过铭牌规定；e. 运行中无异响异味；f. 降压起动、过流保护、欠压保护齐全；g. 接线正确、齐全，线路导电良好，接地合格；h. 有相关技术档案、产品说明书、产品合格证；电加热设备a. 电加热设备应有产品说明书、产品合格证、试运行记录、相关部门检测报告；b. 电加热设备及配套设备均应使用经国家认证的合格产品；c. 电源配电箱及相关设备线路的安装应符合设计要求；d. 配电箱及相关设备的接线应压接牢固、接触良好、运行中无过热变色、异响异味等异常现象；e. 配电箱及相关设备布线合理标准，安装牢固可靠；3暖通空调 锅炉a. 检查锅炉的所有设备完好，调试运行正常，各电压、电流及压力符合设备的技术要求，锅炉的仪表、水位控制和水位计正常。各平安保护控制及平安装置是否良好。b. 锅炉的辅助设备运行是否正常。各循环泵的配电设施、额定电流、流量、扬程是否能满足设计要求，运行时有无异常及噪音超标。c. 软化水设备运行是否良好，软化水质是否能满足锅炉及系统的水质要求。全自动软化水设备调试运行记录及产品合格证和说明书是否完善留存。空调设备a. 冷水机组运行是否正常，运行能否到达机组的技术运行参数，系统的压力、湿度及流量能否到达要求，运行时机组噪音是否在设计范围内，冷冻水出水温度能否到达机组的设计温度，冷却水系统供回温度是否在设计范围内，有无运行故障记录和试验测试记录及噪音测试记录，有无清洗保养记录。b. 冷冻、冷却泵正常运行是否能满足机组的冷冻、冷却水设计流量。压力是否能到达系统循环的设计要求。各循环水泵运行负荷是否在额定负荷范围内。各水泵的噪音是否达标，有无漏水现象，冷却、冷冻系统管道有无做系统清洗，有无清洗公司的资质及清洗记录。冷却、冷冻的水质化验报告。减震措施是否良好。c. 冷却塔运行是否正常，能否到达设计要求。电机及风扇是否有噪音和抖动。各散流片有无堵塞，水流是否畅通，冷却塔洒水系统是否畅通有无堵塞，回水管有无滤网，冷却塔水盘有无裂纹、漏水发生，有无噪音测试记录，有无减震措施。d. 新风空调机柜运行是否正常，新风量是否能到达所辖地区域的风量要求，进出风阀是否灵活自如，运行噪音是否到达设计要求。连接表冷器管接头有无漏水、锈蚀现象。托水盘底排水是否流畅，机柜的减震是否正常。e. 风机盘管及各分体空调有无说明书及产品合格证，运行状况是否正常，风机盘管凝结水盘与管道系统有无坡度，排水是否畅通，安装是否牢固，有无漏水现象，交接面积是否能到达设计要求。4给排水 楼内给、排水a. 市政给水的总阀门、总水表，无渗漏、无锈蚀、无损坏。室外供水地下井是否为规定标高，冬季有无将地下设备设施冬裂的隐患。b. 各供水管道设计合理无损坏、无锈蚀、无渗漏。各分路阀门及水表是否正常。潮湿环境有无做防腐措施，地下水房有无通讯。c. 二次供水系统的蓄水池或生活水箱的材质是否按照市卫生局规定的材质、不锈钢或内壁唐瓷水箱外表无鼓胀变形、无漏水，保温面平整无破损处。水箱泄水及排污管末端有无防护网，水箱盖是否能密封，能够上锁。二次供水的水质是否合格、有无水质化验单。d. 楼内各层卫生间排水是否畅通、无堵塞、无异味，是否能到达统一排污量，排污系统管道有无通球试验报告。室内地下集污池是否到达设计要求，各排污泵是否进行良好。e. 室外化粪池有无清掏记录，每年清掏24次。卫生间a. 检查各卫生间总水阀门，管道无损坏、无渗漏、无锈迹，管道各接头无渗漏。b. 排污管道安装合理牢固、外观完好无损，从楼上的各排水口注水，目视楼下顶部管边接口和防水口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞。c. 铸铁管灌水后无渗漏、无裂纹，排水畅通。过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无堵塞无渗漏。d. 卫生洁具安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹，灌水后排水口接口密实，无渗水。接水软管无锈迹。各便器水箱及各阀门冲水正常，不堵塞，正常畅通。e. 喷淋泄水系统各阀门及压力表正常，无漏水现象，泄水设计位置是否合理。5消防喷淋 消防喷淋设备a. 各消防、喷淋水泵检测运行正常。手动盘车是否转动灵活，运行、待机盘根部位无漏水现象。水泵电机运行电流是否在额定值内，运行噪音达标，各水泵电机是否除尘。b. 控制柜的电源指示正常，开关处于开启或自动状态，控制柜内部各触点完好，无松动。各端子连接牢固无破损或老化，电源导线无破损或老化、复位按钮控制无误，压力开关高、低限位指示正常，压力表指示正常。c. 消防水池有无渗、漏水现象，水池检查口是否加盖，泄水口有无防护网，水池上水各阀是否正常，有无渗漏水现象。各阀门开启正常，箱内水质清洁，水位电极外表无附着物或铁锈。d. 管道及附件的排气阀排气正常，不漏水，减压阀工作正常，管路无渗漏或铁锈，各阀门开启自如不漏水。e. 烟感头在探测时应红色指示灯亮，温感头在探测时区域报警器上相应位置的报警指示灯亮。公共消防设施a. 消防系统管路油漆均匀，无少刷、漏刷现象，消防栓管路为红色，消防喷淋管路为红色兰圈标志。b. 消火栓箱安装牢固，箱内配套设施是否齐全，阀门无渗漏水现象。箱门上标识清楚，箱门玻璃牢固，门锁开启自如。消防报警安装是否到位，无损坏。c. 消箱内的灭火器每年需做年检，日期当年有效，检查是否在有效期。d. 室外消防接合器、消防喷淋结合器，无锈蚀现象。接合器接口无损坏，无渗漏。公共区域消防排烟，加压送风系统a. 各排烟机运行良好，外表无尘，减震装置完好，运行噪音不超标。b. 排烟机控制柜内部各电器触电完好，控制启停正常。各接线端子无烧损或松动，电源指示灯显示正常。c. 排烟阀微动开关及内部接线端子无松动，微动开关固定良好，复位按钮、导轮、钢丝、转轴控制无误。排烟窗开启灵活。d. 加压送风机运行良好，外表无尘、减震装置良好，运行噪音不超标。e. 各送风口的百叶窗位置正确。6电梯系统 a. 各梯的运行是否正常，各制动器及平安装置是否良好，制动器主弹簧、制动臂、闸瓦间隙，紧固连接螺栓情况。b. 各平安保护的联锁装置、限位开关、极限开关、限速器、平安钳、缓冲器的动作及连接情况良好。c. 检查轿箱内各项设施的完好性和可靠性及电梯平层的准确性。d. 电梯井边设施及自动门系统是否良好，如导轨、导靴、对重等。e. 扶梯各梯级是否清洁，无异物，梯梳齿是否完好，扶手带速是否正常，其他部件有无响声，制动器平安保护装置是否良好。f. 所有电梯的调试运行记录及年检报告和年检合格证是否齐全。g. 电梯等设备应是国家认证合格的产品；h. 电梯的设计安装应符合国家电梯管理有关规定；i. 轿箱内警铃、风扇、 等设备齐全有效；j. 信号灯齐全，运行平稳无振动，到站定位准确；k. 层门开闭灵活，自动性能良好；l. 电梯机房散热良好；m. 电源配电箱、备用电源箱和控制配电箱清洁无灰尘；内部接线压接牢固、接触良好；n. 电梯设备技术档案齐全；7保安监控 监控a. 监控室保安监控系统验收报告。b. 红外报警：布防、撤防灵敏有效，外观无污迹。c. 探头：外观无破损、污迹，图像清晰。d. 操作台：控制按钮灵敏有效，矩阵切换正常。e. 保安监控报警 一部直拨。备用钥匙：1、 交接楼内营业区域、物业办公区域设备、机房、配电间等物业效劳区域的锁及钥匙。 2、 除正常使用的钥匙外，保安部存有备用应急钥匙一套。公共消防设施a. 防火卷帘门：检查控制升降按钮是否有效，升降无噪声自然降落是否停在1米5处，无故障。钥匙齐全，受温控，卷帘门运作正常。b. 防火门：检查耐火等级证明，闭门器无损坏。防火门自然关闭，无缝隙，防火玻璃完好无损，防火门无变形，防火弹簧铰键完好，弹性适度。c. 应急疏散设施：平安出口指示灯照明正常，应急照明完好，无损坏。应急疏散指示标志无损坏，指示方向正确。包括营业区内及各疏散通道。d. 灭火器具：轻便灭火器压力正常，胶管无损坏，营业区域、配备数量符合相关规定，维修年限。器件清洁，有检验标志。e. 水喷淋头：无漏水现象，无围挡，应作保护，无悬挂物。f. 厨房：配备灭火器，无临时电源线，灶具开关灵敏有效，排油烟罩烟缝清洁。g. 应急疏散播送：各层扬声器接线是否牢固，喇叭的外观无变形，保护罩无破损，音质良好，控制音量按钮灵敏有效。h. 烟感报警器：烟感报警信号点报警的正确性。监控机房a. 室内安防报警控制主机各项功能是否正常；b. 有无设备和软件异常；主电源、备用电源自动转换是否正常；c. 主效劳器、备效劳器切换是否正常；d. 打印机是否正常；e. 主机、周边设备接线是否接触良好；f. 主机、周边设备等金属外壳应可靠接地；8楼内设施 综合楼设施a. 地面平整，地砖无裂缝、掉角，砖缝顺直。b. 墙面无倾斜、裂缝、移位、划痕、漏刷，平整清洁，涂料均匀。c. 玻璃幕安装牢固，玻璃连接缝整齐密实，无裂缝、倾斜、扭曲等。d. 电器插座盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面，盖板无损坏，符合平安要求，满足“左零右火规点。测试每个插座电源接通是否正常。包括所有楼内内墙插和地插座。e. 接线盒盖板安装牢固、盖板无损坏，测试每处线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布缠包线头。f. 各照明开关安装牢固，开关盖板无损坏，检查开关灵活，开启接触效果良好。g. 照明灯具与楼面紧贴或吊挂平整顺直，零配件齐全，灯罩完好无损，各装饰灯具外表及装饰罩清洁干净，灯具电源接通正常，发光正常，安装的灯箱应开散热孔。h. 配电箱安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常，符合型号规定，导线与设计相符，布线标准，箱门盖无损坏锁和钥匙齐全，各控制开关贴区域标识及控制范围清晰。九、移交技术资料：1电梯技术资料：a. 设备合格证、使用和安装说明书；b. 电气控制原理图；c. 动力电路和平安电路示意图；d. 电梯安装自检报告书；e. 安装验收合格证；f. 年检报告和平安运行合格证；g. 施工方资质副本；2空调系统技术资料：a. 冷冻机房平面图、立面图、冷冻、冷却管道系统图；b. 冷冻机、冷却塔、水泵等出厂证明，安装使用，维护保养手册、或说明书；c. 空调系统竣工图；d. 冷冻机压力容器检验合格证、年检报告书；e. 空调系统工况的测试记录；f. 新风系统风量测试记录、说明书；g. 制冷空调区域的工况测试记录；3消防、喷淋系统：a. 管道的压力试验记录、各水泵的产品合格证及说明书；b. 消防系统联动检测报告；c. 消防烟感、温感、报警点位图、手动报警点位图；d. 消防局验收报告；e. 消防播送系统图；f. 消防、新风系统风道图g. 混流式通风机资料；h. 排回风机资料；i. 消防正压送风机资料；j. 单速排烟风机资料；k. 排烟轴流风机资料；l. 双速排烟风机资料；所有消防设施的排烟、正压机系统需要测试记录；4电气系统a. 电力系统配电系统图及相关技术资料；b. 照明配电系统图及相关技术资料；c. 动力配电系统图及相关技术资料；d. 插座系统图及相关技术资料；5需要提供说明书、运行报告、相关部门检测报告、合格证的设备：a. 配电设备；b. 锅炉；c. 螺杆水冷冷冻机组需制冷空调区域的工况测试记录；d. 组合式空调机组需新风系统风量测试记录；e. 风机盘管；f. 低噪声冷却塔；g. 空调冷冻水循环泵；h. 空调冷却水循环泵；i. 全自动软化水处理器；j. 各系统管道的试验压力检测记录；k. 各排水系统管道的通球检测记录；l. 调温除湿机；m. 消防及紧急播送系统；n. 电梯系统；o. 安防监控系统p. 各供电、水、煤气等相关部门的协议；6基建： 层的建筑结构平面图；便于今后设施、设备的维护及保养，要求提供承建施工单位及各专业负责人的联系 、所有机电设备及配件厂家的联系 及所有设备的维保协议。十、验收处理结果：物业验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，物业验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出的综合性验收报告的评定及意见书。对不合格的设备、设施，写出书面报告呈报产权方及监理公司。物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。物业验收小组要填写市场的交接记录。物业公司工程部办理正式物业验收移交手续，会同产权方、施工单位签字生效，将全部档案资料存档。对在预验收中未到达要求的设备，整改落实实施后，联合验收小组进行检查，验证并在?整改报告?中记录结果，整改合格后进行正式的验收。对监理公司移交的竣工图，在?交接记录?中记录。十一、整改程序：把验收所发现的问题以书面形式上报领导。经批准后，报给产权方。建议产权方给施工方下达整改通知，由产权方组织监理方、施工方、接管方共同协商整改内容、整改程度、整改日期、完工日期等。整改工程完成后，由产权方组织监理方、施工方、接管方进行复验，写出复验报告，并四方确认。如有遗留问题，由产权方以书面形式加以说明，交给接管方存档。十二、正式验收接管：设备图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备设施的安装位置与安装质量符合；设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合。检查结果记录在?验收交接记录表?中，对其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在?验收交接记录表?中。楼内公共设备验收表 年 月 日 层铺号检查工程正常异常存在问题备注墙壁地面玻璃幕墙插地插照明灯顶部格栅管道、风道标识公共地面公共格栅公共配电箱公共照明灯公共散流器消火栓门、锁消火栓内设施平安出口灯、箱各出入口门、锁平安通道梯面通道扶手扶手栏杆通道墙面通道照明通道窗、框电梯厅照明电梯厅墙、顶电梯厅地面电源插座电源开关施工单位： 监理： 接管方： 开发商：新风空调机房验收表日期：层面：备注序号检查工程正常异常存在问题1机柜外观、门、把手2电机3传动轴4传动皮带5风机叶轮6减震情况7表冷器8过滤网9各风道阀门10软接喉11管道阀门12保温情况13渗、漏情况14风道消防阀15配电箱16风道情况17机房照明18机房地漏19机房门、窗、把手20机房墙面21机房卫生施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：正常“，异常“×。有问题请简述在“存在问题栏内。电梯设备接管验收表 年 月 日 设备名称数量存在问题结果备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。安防监控设备验收表 年 月 日 设备名称数量存在问题结果备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。采暖、锅炉、给排水接管验收表 年 月 日 设备名称数量存在问题结果备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。消防、喷淋设备验收表 年 月 日 设备名称数量存在问题结果备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。公共配套设施接管验收表 年 月 日 设备名称存 在 问 题备 注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。机电设备接管验收遗留问题表 年 月 日 系统设备名称遗 留 问 题备 注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“遗留问题栏内。各设施设备资料移交表 年 月 日 序号移交资料名称单位数量备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：公共配套设施接管验收遗留问题统计表 年 月 日 设施名称遗 留 问 题 简 述备 注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：楼内店铺验收遗留问题表 年 月 日 层面铺号遗 留 问 题备 注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“遗留问题栏内。配电系统接管验收表 年 月 日 设备名称规格型号数量存在问题结果备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。空调设备接管验收表 年 月 日 设备名称规格型号数量存在问题结果备注施工单位： 监理： 接管方： 开发商：说明：有问题请简述在“存在问题栏内。机电设备验收确认书小区产权方、监理公司、承建单位、物业公司经过验收各根底设施、给排水专业、电气专业、暖通专业、消防喷淋、安防监控、电梯专业等系统设备根本合格认为：无任和异议同意接收。 整改及遗留问题见整改报告和遗留问题表产权方资产：监理公司：承建单位：物业公司： 年 月 日