房地产估价师试题5章.docx

房地产估价师试题5章房地产估价师试题5章 第1章对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的注意事项。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。 该写字楼的经济成本为（ ）万元。A6800B7480C8160D8840正确答案：B房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。A、 投资风险B、 投资利率C、 投资现值D、 投资回报答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为 B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金 C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金 E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定答案：A,C,D解析：本题考查的是拍卖委托。选项B错误，对非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5的佣金；选项E错误，收取佣金比例按照同拍卖应交价成反比的原则确定。有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。A房地产租金以外的收入B运营费用率C空置率D可出租面积的比率答案：B解析：有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。下列关于质权特征的表述中，错误的是( )。A.质权是一种担保物权 B.质权的标的物只能是不动产权利C.质权需转移质物的占有 D.质权是就质物优先受偿的权利答案：B解析：(2)质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。其特征为：质权是一种担保物权；质权的标的物只能是动产或财产权利；质权须转移质物的占有；质权是就质物优先受偿的权利。某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。（）答案：错解析：本题考查的是比较法概述。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。杠杆租赁的租赁费用高于其他租赁形式。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行中间业务。杠杆租赁的租赁费用低于其他租赁形式。 工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题5章 第2章房地产行政管理中出现的对房地产评估的需求，包括以下项目（ ）。A.补地价的评估B.基准地价评估C.房地产证券化的评估D.评估结果异议复核评估E.受贿房地产的价值评估答案：解析：关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率答案：B,C,E解析：财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A、无偿收回 B、给予补偿收回 C、自动续期 D、届满前一年申请续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。 以下属于估价报告内在质量的有( )。A估价结果的准确性B估价方法选用的正确性C参数选择的合理性D文字表述水平E文字格式及印刷质量正确答案：ABC答案 ABC估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内在质量，后者是估价报告的外在质量。(2022真题) 商品房预售合同登记备案的申请人应是（）。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案：B解析：本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 影响房地产市场发展的社会经济因素包括（ ）。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDEABDE影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。(2022真题) 2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（）。A.房屋所有权初始登记B.房屋预告登记C.房屋所有权转移登记D.房屋抵押权设立登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。 工程投资控制是指投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师试题5章 第3章 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法正确答案：B购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。A农业经济税收B工业生产带来的利润C商业经济经营带来的巨大财富D与房地产有关的收入正确答案：D李某通过继承，得到某房地产所有权，若李某欲处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（ ）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。P155。 居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列关于房地产业的表述中，正确的有（）。A.房地产开发企业的收入具有连续性 B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂 C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德 D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大 E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业答案：C,D解析：本题考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B贷款额度控制是选择性货币政策工具。 房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位正确答案：B建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（）。A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D、价值类型、估价作业期、实地查勘期答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（）。A基本农田10hm2B基本农田20hm2C其他土地60hm2D基本农田以外的耕地20hm2E基本农田以外的耕地40hm2答案：C,D解析：征收土地批准权限的规定包括：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。房地产估价师试题5章 第4章厂商经营决策的利润最大化原则是（ ）。A.边际收益大于边际成本B.边际收益大于平均成本C.边际收益大于平均收益D.边际收益等于边际成本答案：D解析：本题考查的是成本分析。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）答案：对解析：在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。 房地产投资最重要的一个特征是（ ）。A能从周围社区环境的改善中获得利益B附加收益性C位置的固定性或不可移动性D不一致性正确答案：C共有产权住房可以涵盖目前保障房中的( )。A.廉租住房和经济适住用房B.公共租赁住房和经济适住用房C.经济适住用房和限价商品住房D.廉租住房和限价商品住房答案：C解析：目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位)与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。房地产广告应遵循的原则不包括（）。A.真实 B.信用 C.合法 D.准确答案：B解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销 B.适当的期间完成交易 C.谨慎行事 D.公平交易 E.熟悉情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。总的来讲，房地产的价格与房地产的需求、供给的关系分别是( )。A、 正相关、正相关B、 正相关、负相关C、 负相关、正相关D、 负相关、负相关答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的均衡价格。总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。解决此题的关键在于理解价格原理。对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。下列关于本登记的表述，正确的是（ ）。A.设立登记是设立地役权的生效要件B.权属主体发生变化，应办理变更登记C.不动产面积发生变化，应办理更正登记D.抵押权已实现，应申请抵押权注销登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件；权属主体发生变化，应办理转移登记；不动产面积发生变化，应办理变更登记。P156。房地产估价师试题5章 第5章 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A、市场定位 B、资金落实情况 C、市场营销能力 D、销售利润率 E、贷款偿还期答案：A,C解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。延长闲置土地开发建设期限，最长时间为( )。A、 6个月B、 12个月C、 18个月D、 24个月答案：B解析：对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。A.可变现净值 B.现值C.公允价值 D.重置成本答案：C解析：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。A首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数正确答案：D 我国有期限的出让土地使用权应计提( )。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D答案 D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。 获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BCE一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）答案：错解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。