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房地产估价师考试答案5章房地产估价师考试答案5章 第1章(2022真题) 某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（）。A.102%×105%×108%×107%-100%B.102%×105%×108%×107%C.2%×5%×8%×7%-100%D.2%×5%×8%×7%答案：A解析：本题考查的是速度指标。各期环比发展速度各期环比增长速度100%，该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%×105%×108%×107%，定基增长速度定基发展速度1102%×105%×108%×107%1。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押人发放在建工程抵押登记证明。（）答案：错解析： 本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放抵押登记证明。教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税答案：C,E解析：教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定B.估价时点由估价目的决定C.估价对象由委托人和估价目的决定D.价值类型由估价师决定答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后， 再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）正确答案：×依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。参见教材P321。用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、目标定价法B、认知价值定价法C、价值定价法D、挑战定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。房地产估价师考试答案5章 第2章甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构達筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P61。 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金正确答案：ABCD某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y×1-1/（1+Y）n= 15/7.5%×1-1/（1+7.5%）40=188.92（万元）。狭义的城市规模指城市人口规模，这里的人口是指（）。A.有所在城市户籍的人口 B.市区内的常住非农业人口 C.市区的所有人口 D.市区和近郊区的非农业人口答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。狭义的城市规模指城市人口规模，即城市人口总数，通常以市区的常住的非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。 房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过（ ）年。A10B15C20D30正确答案：C一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。A、 10%B、 9.5%C、 11%D、 10.65%答案：B解析：解析 名义利率与实际利率的关系式地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应标识的基本内容包括（）。A.与地籍管理有关的一些房屋.道路.水系.垣栅及地物和地理名称等 B.土地权属界址点.界址线 C.宗地代码 D.地籍区.地籍子区编号及地籍区名称 E.土地利用类别答案：B,C,D,E解析：本题考查的是不动产权籍图。地籍图应标示的基本内容包括：土地权属界址点、界址线；宗地代码；地籍区、地籍子区编号及地籍区名称；土地利用类别；永久性建筑物和构筑物；地籍区和地籍子区界；行政区域界；平面控制点；有关地理名称及重要单位名称；道路和水域。根据需要，在考虑图面清晰的前提下，可择要表示一些其他要素。房地产估价师考试答案5章 第3章变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是平均差系数。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（）。A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划答案：C解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。参见教材P70。 城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。A建筑高度B建筑结构C容积率D土地使用权来源E土地用途正确答案：ACE （二）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。回答5至9题赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。A向人民法院提出行政诉讼B另行委托房地产估价机构评估C要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D申请房屋拆迁行政裁决正确答案：B 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润直接工程费×利润率C安装工程的利润人工费×利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的利润=（直接工程费+间接费）×利润率。拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 ( )答案：对解析：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行房地产估价师考试答案5章 第4章 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。A±5%B±10%C±20%D±30%正确答案：C初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。 某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人 应占有的土地份额为（ ）。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D此人应占有的土地份额126(2400800)÷6000×300÷800×100%5.75%下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D会计数据计算、抄写差错E为调节利润多记待摊费用答案：A,E解析：会计舞弊的常见形式有：利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊，以达到满足私欲的目的。拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊。隐匿或篡改凭证。虚构业务。利用过渡性会计科目进行舞弊。如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊。如将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金。利用计算机舞弊。舞弊者盗用计算机密码、暗藏计算机程序、扰乱计算机命令来使用计算机命令使计算机财务系统生成一套“会计舞弊”。关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是( )A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见上级部门D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明答案：C解析：(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率A比例B超额累进C全额累进D幅度定额正确答案：D二星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术。（）答案：错解析：本题考查的是住宅小区智能化系统。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定答案：A,B,D解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。P78。房地产估价师考试答案5章 第5章房地产估价机构管理办法规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。A.城市房屋拆B.课税C.企业清算D.司法鉴定答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 (一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A、法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B、招标项目必须编制标底C、采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D、采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E、招标控制价必须保密答案：A,C,D解析： 本题考查的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据建设工程工程量清单计价规范（GB 50500 2022)）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。下列不属于一般性货币政策工具的是( )。A、 法定存款准备金率B、 贷款额度控制C、 再贴现利率D、 公开市场业务答案：B解析：贷款额度控制是选择性货币政策工具。某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有()A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.5 亿元1.2 亿元D.若银行实际发放了1.5 亿元贷款，其优先受偿价款为1.2 亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D,E解析：最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。A10.0B14.0C25.0D35.0正确答案：D 下列公式不正确的一项是（ ）。A分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)B税后利润一利润总额一所得税C经营利润一销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金D利润总额一经营利润+营业外收支净额正确答案：AA分配(应付)利润一税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。