物业管理师答疑精华7卷.docx

物业管理师答疑精华7卷物业管理师答疑精华7卷 第1卷公共关系传播的方式有很多，其中( )是疏通组织内外渠道，密切组织内外人际关系的信息传播过程。A:组织传播B:大众传播C:人际传播D:群体传播答案：A解析：本题考核的是组织传播。公共关系传播的方式有很多，其基本方式有：人际传播、组织传播、群体传播和大众传播等。人际传播指的是个体之间信息沟通和交流。组织传播指的是组织中的个体与个体、团协与团体、部门与部门组织与自己的成员以及组织与相关的外部组织之间的交流沟通活动。它是疏通组织内外渠道，密切组织内外人际关系的信息传播过程。九何传播指的是传播主体向相对集中的公众群体进行传播，如面向公众的演讲、报告、大型演出、展览会等。大众传播指的是组织通过报刊、广播、电视等大众传播媒介将信息传播给大众。 以下对物业管理在社会经济中的地位与作用的表述，错误的是( )。A实施物业管理有利于促进经济增长B实施物业管理有利于提高人民群众工作效益C实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展D实施物业管理有利于维护社区稳定正确答案：B建华物业服务公司承接了海丰花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放现象，下水道通畅，公共用水池定期清洗，保安人员24小时值班，巡逻，公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过建华物业服务公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20%提高到25%，园林绿化维护良好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动。因此，建华物业服务公司向海丰花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。问题：1建华物业服务公司提高物业服务费的理由可能有哪些？2业主委员会应如何解释拒绝的原因？3你有什么建议？1、物业服务公司提出提高物业服务费的理由可能包括以下几项：在过去的几年时间里，物业服务公司付出了较多的努力，取得了超出合同要求的管理效果；由于物价上涨等因素，导致管理成本增加，利润减少。2、业主委员会可以作以下解释：合同早已签订，不能随意增加费用；对物业服务公司的管理效果予以肯定，但这不能成为提高物业服务费的理由。3、如果物业服务公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量、档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看哪些是必要的，哪些是多余，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，再确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。答案：解析：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是()A:风险识别B:风险评估C:风险控制D:风险调整答案：A解析：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。现代管理理论中，( )既是管理的主体，又是管理的客体。A:技能B:信息C:人D:方法答案：C解析：在统计学中，总量指标按反映的时间状况不同，可以分为()。A:总体单位总量、总体标志总量B:流量、存量C:动态相对数、静态相对数D:结构相对数、比例相对数答案：B解析：按反映的时间状况不同，总量指标可以分为时期指标和时点指标，也分别称为流量和存量。 各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日起( )发布公告。A20日后B30日前C30日后D35日前正确答案：B物业管理师答疑精华7卷 第2卷物业管理条例明确规定( )应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。A:建设单位B:街道办事处C:业主大会、业主委员会D:物业服务企业答案：A解析：物业管理条例规定，业主的权利包括()。A:按照物业服务合同的规定，接受物业服务企业提供服务B:提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C:提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D:参加业主大会会议，行使投票权E:选举业主委员会委员，但无被选举权答案：A,B,C,D解析：条例规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议，参加业主大会会议，行使投票权；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议，选举业主委员会委员，并享有被选举权，监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督住宅专项维修资金的管理和使用，法律、法规规定的其他权利。管理规约在物业管理活动中的功能有()。A:明确权利让渡规则B:明确业主内部自律规则C:保障业主的权益D:规范物业服务企业的行为E:负责物业服务企业的招投标答案：A,B解析：管理规约在物业管理活动中，主要承载两方面的功能：明确权利让渡规则。明确业主内部自律规则。物业服务企业经营管理市场调研的内容包括()等。A:市场竞争情况B:行业发展情况C:产品需求数量D:其他写字楼经营情况E:供应链情况答案：A,C,D,E解析：在确定写字楼经营管理方案之前，物业服务企业必须对市场进行充分的调研，物业服务企业经营管理市场调研的内容包括市场竞争情况、客户需求情况、产品需求数量、其他写字楼经营情况、供应链情况、经营环境。企业可以把物业资产作为费用中心或()A:发展中心B:利润中心C:信息中心D:责任中心答案：B解析：通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。然而多数企业将物业资产仅仅视为生产资源。物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（ ）情形的，其资质不予批准。A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有$资料C.超越资质等级承接物业管理业务D.发生重大责任事故E.有业主投诉答案：A,B,C,D解析：不得批准资质的违规行为有：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书'的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区城内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏属于()A:第一类有形磨损B:第二类有形磨损C:第一类无形磨损D:第二类无形磨损答案：A解析：设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。物业管理师答疑精华7卷 第3卷写字楼物业管理中的财务管理工作不包括( )。A:编制预算B:处理纳税C:租户的评估筛选D:现金出纳答案：C解析：2022年3月16日，物权法颁布后，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要特点有()。A:协调性B:引导性C:创新性D:一致性E:调整性答案：A,B,C解析：2022年3月16日，物权法颁布后，以物权法为指针，物业管理的政策法规开始了新轮的修改和完善。这一段物物业管理政策法规主要体现以下特点：协调性，主要是强调制度建设要与上位法保持一致，以避免法律适用的冲突，保证国家法制统一，引导性，主要是、政府从改善民生和发展经济出发，着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策，创新性，主要是在总结物业管理发展30年经验基础上，进行符合市场规律和行业特征的制度创新。 是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公布，接受社会监督。A物业管理企业信用档案B物业管理企业管理档案C物业管理企业资质档案D物业管理企业信誉档案正确答案：A 培训效果评估的主要目的是（ ）。A评估被培训者对培训知识的掌握程度B评估被培训者工作行为的改进程度C评估企业的经营绩效是否得到了改善D研究和分析员在经过培训后其行为是否发生了变化正确答案：D 物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。( )是目前广泛采用的招标方式。A公开招标B议标C阶段招标D邀请招标正确答案：D()的房屋管理不属于物业管理。A:市场性B:非市场性C:专业化D:有偿性答案：B解析：AD两项，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政营房模式区分开，强调物业管理是种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则，C项，专业化是物业管理的基本特征。雇主责任保险在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期()个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。A:1B:2C:3D:4答案：A解析：雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资（包括奖金、津贴等）总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。物业管理师答疑精华7卷 第4卷下列关于利率的说法错误的是()。A:利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比B:利率是本金的增加额C:一般以百分数表示D:利率的表达公式是：i=I1/P*100%答案：B解析：B项，利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。因此，它是单位本金经过一个计算周期后的增值比率，不仅仅是本金的增加额。针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事()联合下发了关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知。A:劳动司与房地产业司B:教育劳动司与房地产业司C:物业司与房地产业司D:教育物业司与房地产业司答案：B解析：针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知。 物业管理常用的档案分类方法有( )。A组织机构分类法B年度分类法C项目分类法D事件分类法E日期分类法正确答案：ABD从物权的效力上讲，物权法的基本原则是指( )。A:一物一权原则B:物权优先原则C:物权法定原则D:公示原则答案：B解析：由于房地产的()，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。A:寿命周期长B:不可移动性C:相互影响性D:政策影响性答案：B解析：由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。业主大会筹备组应当自组成之日起()日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。A:10B:15C:20D:30答案：D解析：业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。实施新建物业承接查验，主要依据的文件不包括()。A:物业买卖合同B:物业规划设计方案C:建设单位移交的图纸类资料D:商品房预售许可证答案：D解析：实施物业承接查验，主要依据下列文件：(1)物业买卖合同；(2)临时管理规约；(3)前期物业服务合同；(4)物业规划设计方案；(5)建设单位移交的图纸资料；(6)建设工程质量法规、政策、标准和规范。物业管理师答疑精华7卷 第5卷 成本预算的编制方法中，( )预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。A.固定B弹性C滚动D概率正确答案：A 关于人工费中福利费计算的说法，正确的有（ ）。A加班费按每人每月不超过5天计算B福利基金按工资总额的14%计算C员工奖金按工资总额的10%计算D教育经费按工资总额的1.5%计算E工会基金按工资总额的2%计算正确答案：BDE 是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。A价格变动率B供给弹性C供给价格弹性系数D供给价格弹性正确答案：B选择零售商业物业租户时不考虑的因素是（）。A:租户的声誉B:租户组合与位置分配C:租房需要的服务D:租房的企业所有制性质答案：D解析：常见的物业相邻关系有()。A:租赁关系和抵押关系、建筑物区分所有关系B:相邻土地使用关系，相邻防险、排污关系C:相邻用水、流水、截水、排水关系D:相邻管线安设关系、相邻疆界关系E:相邻光照、通风、音响、振动关系答案：B,C,D,E解析：物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。常见的相邻关系包括：相因用水、排水产生的相邻关系，因通行所产生的相邻关系，因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系，因通风、采光而产生的相邻关系，因保护环境所产生的相邻关系，因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有()A:监督权和管理权B:监督权和执行权C:管理权和使用权D:知情权和监督权答案：D解析：物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。 风险管理的整个过程可以分成( )四个步骤。A风险识别B风险承担C风险控制D风险评估E风险调整正确答案：ACDE物业管理师答疑精华7卷 第6卷共用题干建筑智能化程度的高低，近年来已成为酒店、写字楼是否现代化、是否上档次的重要标志。许多新建的酒店、写字楼标榜自己的智能化程度达到了5A级。其在综合布线系统、硬件配备上力求做到尽善尽美。我国88层的上海金茂大厦的消防系统，最大的设计特点可用“立足自救，安全保险”这八个字来形容。自于金茂大厦高420.5m，建筑内部超高层部分旦发生火灾，想要借助外部消防手段来扑灭火灾是不可能的，其必须依靠自身来自救。目前，上海通过室外救火车从水泵接合器加压最高仅能达到160m，而消防车只能达到3048m。所以金茂大厦的消防必须依靠大厦内部自身的消防设施。金茂大厦的消防设计中，消火桂和自动喷淋系统都采用了屋顶水箱、中间水箱重力流消防供水系统。问题：智能建筑中运用的现代4C技术不包括()。A:计算机技术B:自动控制技术C:通信技术D:纳米技术答案：D解析：建筑智能化系统主要包括通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)和建筑设备自动化系统(BAS)，简称3A。建筑智能化系统是个综合性的整体，在系统内，自集成中心(SIC)通过综合布线系统(GCS)来控制。实现高度信息化、自动化。其中建筑设备自动化系统具体又可分成：空调控制系统、给排水设备监控系统、电气设备监控系统、消防自动化系统、闭路监控系统、防盗报警系统、智能卡系统等。智能建筑是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、网络通信技术、自动控制技术、多媒体技术（即4C技术）和现代建筑技术有机结合，通过对各类建筑设备的自动监控，对信息资源的管理，对使用者的信息服务及其建筑环境的优化组合，所获得的投资合理、功能先进、安全高效、舒适环保、使用便利、适合信息技术需要的现代化建筑物。建筑智能化系统主要包括通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)和建筑设备自动化系统(BAS)，简称3A。建筑智能化系统是个综合性的整体，在系统内，由集成中心(SIC)通过综合布线系统(GCS)来控制3A，实现高度信息化、自动化。其中建筑设备自动化系统具体又可分成：空调控制系统、给排水设备监控系统、电气设备监控系统、消防自动化系统、闭路监控系统、防盗报警系统、智能卡系统等。在智能建筑中，因为能够方便地实现对各类设备的自动监测、控制、调节，所以，很容易实现节能环保的要求。 对签订物业服务合同，以下说法正确的是( )。A对违约责任进行约定B合同的主要条款宜粗不宜细C没有免责条款D明确物业管理企业的权利和义务E合同的签订要实事求是正确答案：ADE 下列选项中，( )是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。A房地产价格评估B房地产经纪C房地产咨询D房地产投资正确答案：B 前期物业管理项目招标原则为( )。A不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人B不得对潜在投标人实行歧视待遇C不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实行不符的资格要求D公开招标E邀请招标正确答案：ABC 具有放气作用的装置有( )。A隔膜式膨胀罐B放气旋塞C弯管补偿器D集气罐E膨胀水箱正确答案：BDE社会群体存在的本质反映是( )关系。A:生产B:社会C:组织D:血缘答案：B解析： 影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括( )。A.公共交通便捷程度B易接近性C与其他商业设施接近的程度D周围土地利用情况和环境正确答案：A物业管理师答疑精华7卷 第7卷 根据有关法律规定，为了维护房屋租赁市场秩序，( )情况不得进行房屋租赁。A未依法取得房屋所有权证的B司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的C共有房屋未取得共有人同意的D已抵押，未经抵押权人同意的E不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的正确答案：ABCDE如果将一笔资金存入银行，按年计息，那么三年以后，这笔资金称为()。A:本利和B:利息C:总收益D:本金答案：D解析：张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台收晾晒在外的衣物.当从天台下楼时，楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业服务企业是否对此负有责任?该物业管理公司是否应对张老太太进行赔偿?(1)该小区的物业服务企业对张老太太的摔伤负有责任。物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国物业管理条例的相关规定，物业服务企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业管理公司对此负有责任。(2)同时，依据物业管理条例的相关规定，"物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。"故，物业管理公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。答案：解析： 置业投资的所得税是以毛租金收入扣除( )后的净运营收益为基数以固定税率征收的。A利润B贷款C运营成本D贷款利息E建筑物折旧正确答案：CDE 有关投标人对投标的组织策划的表述中，不正确的是( )。A对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标的风险B技术文件的选择是确保投标活动的质量和效率的基础C灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性D周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动正确答案：B 城市新建住宅小区管理办法规定的作用有( )。A确定了物业管理活动的主管部门B确定了物业管理工作的基本内容C明确了社会化、专业化的物业管理模式D确定了业主选举产生物业管理委员会制度E明确了业主的权利和义务正确答案：ABCD 在社会知觉和归因层次上，( )是指人们对某类事物或人物所持有的共同的、固定的、笼统的看法和印象。A刻板印象B近因效应C先入印象D成见效应正确答案：A