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21年房地产估价师考试历年真题精选8卷21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第1卷 某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资具有（），也就具有了期权性质。A.可逆性和可延期性 B.不可逆性和可延期性 C.可逆性和不可延期性 D.不可逆性和不可延期性答案：B解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC 当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。A容积率B建筑高度C建筑规模D建设工程正确答案：A下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。A、经济发展状况B、家庭收入水平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。 A.全距 B.众数 C.标准差 D.平均差 E.变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（）。A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本 B.经济成本=会计成本（显成本）隐成本 C.经济利润=销售收入会计成本隐成本 D.经济利润=销售收入+会计成本隐成本 E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本答案：A,C解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入会计成本隐成本。21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第2卷 的餐馆物业，其适应性能很差。A功能齐全B功能单一C设计独特D设计传统E服务特殊正确答案：BC答案 BC 功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差。完好房的成新度可以有（）。A.六成 B.七成 C.八成 D.九成 E.十成答案：C,D,E解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利 率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D134正确答案：B在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析：考点:房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。 7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：学校的校办工厂属于应征收房产税的范围答案：对解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。( )答案：错解析：知识点 现金流量表21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第3卷甲公司2022年通过有偿出让方式（拍卖）取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为14500元/，甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期10栋于2022年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了10栋。当2022年第二期20栋竣工后，建成的别墅以19000元/一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2022年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2022年的楼面地价高500元/，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些答案：解析：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1.价值时点不同。拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。2.估价目的不同。为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。4.2022年取得土地时的土地市场状况与2022年拍卖别墅时不同，2022年的拍卖底价与2022年拍卖别墅的底价不具可比性，更不能与2022年二期别墅的售价相提并论。（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有 3 年和 5 年两种可能，概率分别为 0.4 和0.6，若租赁期为 3 年，总租金为 30 万元，一次性付清；若租赁期为 5 年，总租金为 45 万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有 15 万元、12 万元和 10 万元三种可能，概率分别为 0.5、0.3 和 0.2，该投资者要求的投资收益率为 10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。答案：解析：（1）每年的净收益期望值为：15 错误 0.5+12 错误 0.3+10 错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为 3 年时，净现值为：当租赁期为5 年时，净现值为：加权净现值为：2.58 错误0.4+4.66 错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3 所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5 号字S92 文件，如发排成其他字号或MPS 等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A、流动性B、安全性C、偿还性D、营利性E、地域性答案：A,B,D解析：考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。 关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； 股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； 有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； 股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的ABCD正确答案：D以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。( )答案：对解析：知识点 保险的种类 房地产权属登记的地域范围是（ ）。A城市建成区内的所有房地产B城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产C城市行政区域内的国有土地及其上的房屋D城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产正确答案：D城市房地产管理法及城市房屋权属登记管理办法对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。 某职16年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素， 此时应偿还（ ）元。A7264.891B12414.37C78661.36D52668.86正确答案：C21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第4卷产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。（）答案：对解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（）。A.双务合同 B.赠与合同 C.要式合同 D.实践合同答案：D解析：本题考查的是合同法概述。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。(2022真题) 根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有（）。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )答案：错解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见 教材P60。如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8% B.4% C.14% D.12%答案：C解析：本题考查的是资本资产定价模型。方法一：公式计算法折现率无风险投资收益率市场风险系数×（市场的平均收益率无风险投资收益率）10%0.4×（20%10%）14%。方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。(2022真题) 某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是关于土地增值税若干问题的通知的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第5卷统计中通常把所要研究的事物或现象的全体称为( A )。 A.统计总体 B.总体单位 C.样本容量 D.统计个体答案：A解析：统计总体简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。某人欲购买一套住房，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为6%，按月计息。乙行的年贷款利率为7%，按年计息，问该人应从哪家银行贷款?答案：解析： 解 根据名义利率与实际利率的公式得 甲行的年贷款实际利率6.17%； 乙行的年贷款实际利率7%； 所以该人应从甲银行贷款。 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。A佣金B手续费C咨询费D保证金正确答案：A根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。A27.6B28.2C29.0D29.9正确答案：B国家重点开发项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。答案：错解析：近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模。 某置业投资者以10000元/的价格购买了200的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A021B123C201D323正确答案：B用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第6卷 评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。A3214B3347C3367D3458正确答案：B 房地产的供给曲线表示（ ）。A房地产的出售量与其价格之间的关系B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系D房地产的供给量与购买者能力的关系正确答案：C 假设该宗地于2022年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2022年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。A、2136B、2165C、2179D、2206正确答案：D 中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（）答案：对解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（）答案：错解析：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、B 两块面积，A 块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A+B）。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第7卷影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A装修B户型C层高D楼层答案：D解析：建筑物实物因素包括：建筑规模，是指建筑物的面积、体积、开间等规模因素；外观，包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响；建筑结构，即不同结构的建筑物的价值会有所不同；设施设备，是指建筑物的设施设备是否齐全、完好，对房地产价值有很大的影响；装饰装修，是指装饰装修是否适合人们的需要，是非常重要的因素；层高和室内净高，是指出于对空间的考虑，层高或净高对房地产价值也有影响；空间布局，是指空间布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，这些方面是否良好，对房地产价格有较大影响；维护情况和完损状况等。D项，楼层属于区位因素。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘"烂尾"等现象的发生。下列属于建筑物永久荷载的有( )。A.建筑物的自重B.家具C.设备 D.风E.地基土压力答案：A,E解析：建筑的受力因素荷载分为永久荷载(恒载)、可变荷载(活载)和偶然荷载。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。可变荷载是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。偶然荷载是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限值。A利润为零B财务净现值为零C基准收益率D财务内部收益率答案：A解析：房地产项目的盈亏平衡分析有：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）答案：对解析：根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：幢共有建筑面积；功能共有建筑面积；本层共有建筑面积。功能共有建筑面积是指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。21年房地产估价师考试历年真题精选8卷 第8卷国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案答案：B解析：本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P54。 保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。A、 大于零B、 等于零C、 小于零D、 无关系答案：B解析：此题属于熟悉范畴。根据FIRR的定义。贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（）答案：错解析： 本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。 估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度正确答案：ACE收益性物业的经营费用不包括( )。A、 人员工资B、 抵押贷款还本利息C、 办公费D、 保险费答案：B解析：因为收益性物业的经营费用包括人员工资、办公费、保险费。决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A、销售价格 B、土地费用 C、开发规模 D、资金成本 E、项目风险答案：D,E解析：本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。