房地产员工培训手册(内部)1614.docx

目 录录一、置业业顾问、房房地产经经纪人概概念：11二、名词词解释：1三、住房房定金、订订金：22四、房地地产的特特性：22五、土地地使用年年限，一一般情况况如下：2六、土地地的类型型有：22七、房地地产市场场的调查查：2八、江苏苏省城市市房地产产交易管管理条例例关于面面积误差差的处理理方式：3九、南南京市商商品房交交易管理理办法关关于面积积误差的的处理方方式：33十、建设设部令888号商商品房销销售管理理办法关关于面积积误差的的处理方方式：33十一、商商品房预预售的概概念：44十二、预预售商品品房应具具备的条条件：44十三、商商品房现现售的概概念：44十四、现现售商品品房应具具备的条条件：44十五、商商品房交交付应具具备的条条件：44十六、商商品房销销售、登登记“一房清清”：4十七、商商品房销销售、登登记“一价清清”：4十八、商商品房建建筑面积积如何计计算？55十九、成成套房屋屋的套内内建筑面面积由哪哪些部分分组成？5二、房房屋的共共有建筑筑面积包包括哪些些内容?5二一、商商品房商商业贷款款需提供供的按揭揭资料：5二二、商商品房政政策及组组合贷款款需提供供的按揭揭资料：5二三、何何谓“预售面面积”和“竣工面面积”？它们们有何区区别？55二四、拿拿了房产产证，是是否还需需到房产产局登记记？6二五、商商品房交交付程序序概述：6二六、居居住区用用电容量量确定原原则：66二七、销销售工作作的特性性：6二八、作作为销售售人员应应该具备备：7二九、面面对各种种客户型型应怎样样应付：7三、何何谓3HHF：8三一、影影响销售售业绩进进展的主主要障碍碍有：88三二、购购新商品品房和二二手房的的区别：9三三、以以买卖方方式转让让房地产产时，同同等条件件下什么么人有优优先购买买权？99三四、房房地产证证主要要记载的的内容：9三五、购购房转户户的相关关事宜：9三六、低低层住宅宅、多层层建筑、小小高层住住宅与相相邻住宅宅的间距距应当遵遵循以下下规定：10三七、高高层建筑筑与相邻邻住宅的的间距应应当遵循循以下规规定：110三八、新新建房屋屋建筑退退让用地地边界应应当遵循循以下规规定：111三九、关关于车位位配比的的有关规规定：111四、相相关术语语：122四一、个个人住房房贷款还还款常用用年份速速算表：1215一、置业业顾问、房地产产经纪人人概念：置业顾问问：指具有较强的的房地产产理论和和能为置置业者提提供咨询询，解决决置业者者疑难问问题，帮帮助其科科学置业业并设计计置业的的可行性性方案的的专业人人才。做好置业业顾问的的第一步步：进入入角色，揣揣摩客户户心理。房地产经经纪人：为买卖卖双方提提供拟定定合同的的信息，机机会、场场所并收收取佣金金的个人人或机构构。二、名词词解释：（1）、房房屋的开开间：房房屋的宽宽度；（2）、进深深：长度度；（3）、层高高：高度度（中心心到中心心的距离离）；（4）、建面面：套内内面积+公摊；（5）、套面面：使用用面积+套内分分隔墙面面积+11/2山山墙（外外墙）面面积；（6）、房屋屋的类型型：（11）商品品房（22）房改改房（33）经济济适用房房（4）公公房（55）私房房；（7）、用地地性质：规划用用地的使使用功能能；（8）、用地地红线：经过规规划行政政主管部部门批准准，标定定的用地地界线。用用地红线线范围内内的土地面积为为用地面面积；（9）、容积积率=总总建面/建筑用用地面；（10）、建筑筑密度=居住建建筑基底底面积/居住建建筑用地地面积；建筑密密度又称称为“建建筑覆盖盖率”（11）、绿地地率=绿绿地面积积/总用用地面积积；（12）、绿化化率=总总绿化面面积/建建筑用地地面积；（13）、居住住密度=居住面面积/居居住用地地面积；（14）、楼面面地价=土地单单价/容容积率；（15）、得房房率=套套内面积积/建筑筑面积；（16）、总总建筑面面积=地地上建面面+地下下建面+公共建建面；（17）、建筑间距：除另有规定外，建筑间距是指相邻两幢建筑相对外墙面之间的最小水平距离；（18）、建筑间距系数：指遮挡建筑最高遮阳线的垂直投影线至被遮挡住宅（或者有日照要求的特殊建筑）相对外墙面的最小水平距离与遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低居住层（有日照要求的特殊建筑为最低使用层）室内地坪标高的垂直高度之比。（19）、开工日日期：指指规划管管理部门门验线核核准签章章的日期期；（20）、高层建建筑：指指高度超超过244米的房房屋建筑筑，其中中住宅为为12层层以上或或者高度度超过335米的的；（21）、小高层层住宅：指高度度不超过过35米米的7至至11层层（含111层跃跃12层层）住宅宅；（22）、多层建建筑：指指高度为为12米米至244米的房房屋建筑筑，其中中住宅为为4至66层（含含6层跃跃7层）；（23）、低层建建筑：指指高度为为12米米以下的的房屋建建筑，其其中住宅宅为1至至3层。三、住房房定金、订订金：（1）、在在合法、公公平自愿愿的前提提下达成成买卖协协议，如如交定金金不买该该房，定定金不退退；如出出卖人不卖卖该房，应应双倍返返还定金金给买房房人。（2）、定金金的额度度最高不不得超过过成交价价的200%，最最低无规规定。（3）、订金金只能代代表诚意意金（一一般按协协议约定定的办法法处理）。四、房地地产的特特性：（1）、不可移移动性；（2）、保值增增值性；（3）、独一无无二性；（4）、数量有有限性；（5）、相互影影响性；（6）、易受限限制性；（7）、耐久性性。五、土地地使用年年限，一般情情况如下下：（1）、纯居住住用地770年；（2）、商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年年；（3）、工业、综综合或其其他用地地50年年。（4）、教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年；（5）、加油站站、加气气站用地地为二十十年。六、土地地的类型型有：（1）、生地：未形成成建设用用地条件件的农地地、荒地地；（2）、毛地：即将进进行旧城城改造须须拆迁后后方可使使用的土土地；（3）、熟地：已形成成建设用用地条件件的土地地，通常常指达到到“三通通一平”或或“七通通一平”。七、房地地产市场场的调查查：（1）、供供给的调调查：区域供供给的调调查、未来供供给情况况的调查查、竞争楼楼盘的情情况调查查、存量房楼盘盘空置率率的调查查；（2）、需求求的调查查：消费性性调查、投资性性调查；（3）、价格格的调查查方法：问问卷法、座谈法法、观察法法、实地问问询法。八、江苏苏省城市市房地产产交易管管理条例例关于面面积误差差的处理理方式：（1）实实际交付付面积大大于或者者小于预预售合同同约定面面积超过过百分之之三的，预预购人有有权退房房；预购购人退房房的，预预售人应应当在预预购人提提出退房房之日起起三十日日内将预预购人已已付房价价款退还还给预购购人，同同时按银银行同期期活期存存款利率率支付已已付房价价款的利利息；（2）实实际交付付面积大大于预售售合同约约定面积积，大于于部分不不超过百百分之一一的，由由预购人人按照合合同约定定的价格格补交房房价款；大于部部分超过过百分之之一的，产产权归预预购人所所有，预预购人并并可以不不支付该该部分的的房价款款；（3）实实际交付付面积小小于预售售合同约约定面积积，小于于部分不不超过百百分之三三的，预预售人应应当退还还预购人人多付的的房价款款，并按按银行同同期活期期存款利利率向预预购人支支付该部部分房价价款的利利息；小小于部分分超过百百分之三三的，预预售人应应当向预预购人双双倍返还还超过百百分之三三部分的的房价款款。九、南南京市商商品房交交易管理理办法关关于面积积误差的的处理方方式：（1）约约定面积积与实际际交付的的面积相相差在±±1%以以内（含含）的价价款，由由购销双双方实行行多退少少补；（2）实实际交付付面积大大于合同同约定面面积的11%（不不含）的的，预购购人不承承担增加加面积的的价款；（3）实实际交付付面积小小于合同同约定面面积的11%（不不含）的的，预售售人应当当按照实实际交付付的面积积结算退退还多收收的价款款；（4）实实际交付付面积小小于合同同约定面面积的55%（含含）以上上的，预预购人有有权解除除合同，由由预售人人承担赔赔偿责任任。实际交付付的商品品房面积积以房屋屋所有权权证的记记载为准准。十、建设设部令888号商商品房销销售管理理办法关关于面积积误差的的处理方方式：（1）面面积误差差比绝对对值在33%以内内（含33%）的的，按实实际结算算房价款款；（2）面面积误差差比绝对对值超出出3%时时，买受受人有权权退房。买买受人退退房的，房房地产开开发企业业应当在在买受人人提出退退房之日日起300日内将将买受人人已付房房价款退退还给买买受人，同同时支付付已付房房价款利利息。买买受人不不退房的的，产权权登记面面积大于于合同约约定面积积时，面面积误差差比在33%以内内（含）部部分的房房价款由由买受人人补足；超出33%部分分的房价价款由房房地产开开发企业业承担，产产权归买买受人。产产权登记记面积小小于合同同约定面面积时，面面积误差差绝对值值在3%以内（含含3%）部部分的房房价款由由房地产产开发企企业返还还买受人人；绝对对值超出出3%部部分的房房价款由由房地产产开发企企业双倍倍返还买买受人。 产权登记面积-合同约定面积面积误差比= 合同约定面积十一、商商品房预预售的概概念：商品房预预售，是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的商品房房预先出出售给买买受人，并并由买受受人支付付定金或或者房价价款的行行为。十二、预预售商品品房应具具备的条条件：应具备“五证一一书”即：国国有土地地使用权权证书、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、设设计方案案与施工工许可证证及房房地产预预售许可可证。十三、商商品房现现售的概概念：商品房现现售，是是指房地地产开发发企业将将竣工验验收合格格的商品品房出售售给买受受人，并并由买受受人支付付房价款款的行为为。十四、现现售商品品房应具具备的条件：(1)、现售商商品房的的房地产产开发企企业应具具有企业业法人营营业执照照和资质质证书；(2)、取得土土地使用用权证书书或者使使用土地地的批准准文件；(3)、持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证；(4)、已通过过竣工验验收；(5)、拆迁安安置已经经落实；(6)、供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯等配配套基础础设施具具备交付付使用条条件，其其他配套套基础设设施和公公共设施施具备交交付使用用条件或或者已确确定施工工进度和和交付日日期；(7)、物业管管理方案案已经落落实。十五、商商品房交交付应具具备的条条件：应具备“两书一一表”即：住住宅使用用说明书书、质质量保证证书及及竣工工验收备备案表。十六、商商品房销销售、登登记“一一房清”：商品房销销售、登登记“一一房清”，是是指房地地产开发发单位在在预售商商品房时时，须先先经房产产登记部部门对商商品房共共有部位位的权属属进行确认并并在销售售现场公公示商商品房预预售许可可证和和商品品房共有有部位明明细表，同同时在商商品房买买卖契约约中将购购房人拥拥有的共共有、共共用部位位予以注注明。实实行商品品房销售售、登记记“一房房清”，目目的是让让购房人人在购房房时，明明白对所所购房屋屋拥有的的权利以以及应享享有的公公共配套套设施，避避免因共共用部位位权属不不清而引引发的权权利纠纷纷。十七、商商品房销销售、登登记“一价清”：指在住宅宅商品房房销售中中对购房房者最终终结算时时只能实实行一个个价格，住住宅商品品房的价价格由成成本、利利润、税税金和住住宅楼层层、朝向向等差价价及相关关费用构构成。十八、商商品房建建筑面积积如何计计算？商品房建建筑面积积由套内内建筑面面积和分分摊的共共有建筑筑面积组组成，套套内建筑筑面积部部分为独独立产权权，分摊摊的共有有建筑面面积部分分为共有有产权，买买受人按按照法律律、法规规的规定定对其享享有权利利，承担担责任。十九、成成套房屋屋的套内内建筑面面积由哪哪些部分分组成？成套房屋屋的套内内建筑面面积由套套内房屋屋使用面面积、套套内墙体体面积、套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。二、房房屋的共共有建筑筑面积包包括哪些些内容?共有建筑筑面积的的包括：电梯井井、管道道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅、过道道、地下下室、值值班警卫卫室等，以以及为整整幢服务务公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积，以以水平投投影面积积计算。 共有建筑筑面积还还包括套套与公共共建筑之之间的分分隔墙，以以及外墙墙（包括括山墙）以以水平投投影面积积一半的的建筑面面积。 独立使用用的地下下室、车车棚、车车库、为为多幢服服务的警警卫室、管管理用房房、作为为人防工工程的地地下室都都不计入入共有建建筑面积积。二一、商商品房商商业贷款款需提供供的按揭揭资料：（1）、定定金及首首付款收收据复印印件；（2）、身身份证原原件及复复印件；（3）、户户口本原原件及复复印件；（4）、收收入证明明原件；（5）、婚婚姻证明明：单身身证明原原件或结结婚证复复印件（夫夫妻双方方到按揭揭贷款现现场签字字）。二二、商商品房政政策及组组合贷款款需提供供的按揭揭资料：（1）、定定金及首首付款收收据复印印件；（2）、身身份证原原件及复复印件；（3）、户户口本原原件及复复印件；（4）、收收入证明明原件；（5）、婚婚姻证明明：单身身证明原原件或结结婚证复复印件（夫夫妻双方方到按揭揭贷款现现场签字字）；（6）、最最近连续续六个月月缴存公公积金清清单；（7）、第第二住所所产权证证首页及及产权人人页复印印件，产产权人原原则上到到按揭贷贷款现场场签字。二三、何何谓“预售面面积”和“竣工面面积”？它们们有何区区别？预售面积积是指全全部按建建筑设计计图上尺尺寸计算算的房地地产建筑筑面积，它它只供房房地产预预售时使使用；竣竣工面积积是指房房地产竣竣工后实实测的面面积或用用与竣工工房地产产尺寸相相符的建建筑设计计图计算算的建筑筑面积，它它为房地地产交易易、租赁赁、抵押押、竣工工验收、产产权登记记等提供供依据。 二四、拿拿了房产产证，是是否还需需到房产产局登记记？购买商品品房，则则不需要要到房产产局登记记，因为为按照正正常程序序，该证证是由开开发商通通过房产产局办理理的；如如果是通通过购买买二手房房转让取取得的房房产证，则则需要到到房产局局办理变变更登记记。二五、商商品房交交付程序序概述：（1）房房地产开开发企业业向买受受人发出出书面的的入住通通知。（2）买买受人持持入住通通知要求求的证件件及其相相关资料料，在入入住通知知要求的的期限内内到房地地产开发企企业指定定的地点点，查验验房地产产开发企企业依法法应当取取得的书书面文件件。（3）买买受人在在房地产产企业相相关工作作人员的的陪同下下实地查查验所购购买商品品房并填填写验房房单。（a）若若商品房房存在法法定或约约定的可可以退房房的质量量问题或或存在解解除购房房合同的的其他情情形，买买受人应应决定是是否退房房，并在在约定的的期限内内书面通通知房地地产开发发企业；（b）若若商品房房存在未未达退房房条件的的质量问问题或未未达到约约定标准准，买受受人可将将商品房房存在的的质量问问题或未未达到约约定标准准的内容容书面递递交房地地产开发发企业，由由房地产产开发企企业在一一定期限限内逐项项予以修修复或赔赔偿。（4）房房地产开开发企业业对商品品房存在在的质量量问题逐逐项予以以修复或或做出修修复书面面承诺并并经买受受人查验验同意后后，双方方根据商商品房面面积实测测技术报报告结算算房款。（5）买买受人向向房地产产开发企企业交纳纳商品房房买卖合合同或商商品房预预售合同同约定的的其他费费用。（6）买买受人从从房地产产开发企企业或房房地产开开发企业业指定的的第三方方处领取取房屋钥钥匙。（7）买买受人向向房地产产开发企企业依法法选定的的前期物物业管理理企业交交纳物业业管理费费，并办办理物业业管理的的相关手手续。 二六、居居住区用用电容量量确定原原则：建筑面积积1200m2以下的的，基本本配置容容量为每每户8KKW；建建筑面积积1200m2以上、1150mm2及以下下的住宅宅，基本本配置容容量为每每户122KW；建筑面面积1550m22以上的的住宅，基基本配置置为每户户16KKW。二七、销销售工作作的特性性：（1）、主主动性。不不断地去去开发客客户，主主动地去去和客户户接触。（2）、灵活性。销售本身就是一种艺术，尝试如何熟能生巧地把你的产品用最短的时间、最快的方式让客户了解并让他们采取购买行动。（3）、服务性。销售本身也是一种服务，过去的销售只是把产品卖给顾客就完结了事，但是现在的顾客不仅是买你的产品，也是在买你的服务。所以说，销售也是最完善的服务。要求我们周到而完美地服务我们的顾客和那些可能会购买我们产品的潜在客户。（4）、接触性。在销售领域有这么一句话，销售就是要制造跟你的顾客面对面、肩并肩地进行接触的机会，以把你的商品或周到而完善的服务介绍给你的顾客。（5）、互通性。销售讲的是服务，服务并不仅局限于我们的商品和从事的商品服务让客户满意就行了，可能还有一些特殊的事情，比如附加价值的服务。（6）、时效性。销售是替我们个人、团队、企业创造效益，所以你做的每件事情都是具有生产力的，而这种生产力对个人、企业、销售组织等三方面来讲叫时效。二八、作作为销售售人员应应该具备备：（1）、微微笑与表表达的能能力；（2）、行行动快速速的能力力；（3）、聆聆听的能能力；（4）、自自我教育育与精进进的能力力； （5）、服服务顾客客的能力力信心； （6）、判判断购买买的能力力；（7）、判判断顾客客购买决决定的能能力； （8）、判判断顾客客购买需需要的能能力（9）、聪聪明的，精精干的；（10）、幽默的；（11）、想象力，创造力，应变能力；（12）、专业知识；同时应做做到：（1）、相信信自己的公公司；（2）、相相信自己己公司的的产品；（3）、相相信自己己；（4）、相相信自己己的老板板；（5）、相相信自己己的同事事。二九、面面对各种种客户型型应怎样样应付：任何一个个楼盘或或任何一一套房源源都有它它的目标标客户。这这类客户户具有哪哪些特征征，其需需求如何何，接待待策略如如何，都都需要我我们实现现把握，做做到有的的放矢。 （1）、成熟、理智、稳重型：这类客户往往对市场比较熟悉，有较强的房地产方面的知识，其了解的房地产交易纠纷较多，警惕性高，知识层次比较高，有很强的判断力。接待这类客户时要求我们知识结构相当好，有规范的交易流程，有很强的说服能力，有专业的相关知识，良好的信誉，创新的思想，并能设计优秀的置业方案。 （2）、冲动型：这类客户感情用事，一般有较强的占有欲，考虑问题不全面。接待这类客户时首先为其营造良好的交易氛围，一种房源抢手的氛围，我们可以首先带他们看一到两套非常抢手的房源，当其正考虑时而该房出售，使之有一种失落感，下次看房，只要其基本满意，他就会毫不犹豫的下定金。 （3）、优柔寡断型：这类客户一般不是很了解房地产知识，对未来的预见没有信心。比如我们告诉他“该路年底动工，改造成十六米宽的大路”，他会将信将疑除非他们看到有关的这样的文件或报道。他们做出决定前会反复思考并对此向亲戚朋友咨询。这类客户缺少的是信心。接待时我们不能用“可能、好像”等模棱两可的语句，其次我们应特别注意与之同行的，尤其是地位比他高的人，说服他周围的人就等于说服的他。 （4）、盛气凌人型：这类客户一般对房地产知识一知半解，自以为很精通，其自尊心较强。接待这类客户时不能与他发生正面冲突，不能与之争强好胜，要在肯定他的某些方的同时否定他的不足，使他接受我们观点而不失情面。 （5）、斤斤计较型：这类客户一般较为吝啬，注重小的得失。接待这类客户时应多给他介绍、计算省钱的地方。 （6）、哆唢型：这类客户看房时不仔细，他们一般会对同一套房反复看，一两次后总觉得还有没有看清的地方或他们会对一些小的、不相干的问题纠缠不清。接待这类客户时不能怕麻烦，要每次都热情的、充满信心的与之去看，第一次看房时最好不要把优点全讲出来，要一次一部分让他越看越有信心。 （7）、 求神问卜型：这类客户一般年纪偏大，思想较陈腐。接待这类客户时要避开公墓、以前的法场等，同时用新科学去引导他，用风水、科学的知识说服他。三、何何谓3HHF：一个拔尖尖的销售售人员，必必须要有有学者一一样的头头脑以不不断地充充实知识识，还应应具备展展示解说说和签定定单的技技巧，这这些都要要靠你的的手。跟跟顾客相相处，表表达要维维妙维肖肖，就像像艺术家家的表演演。销售售高手永永远是勤勤快的，要要多去拜拜访客户户，这需需要你的的脚。努努力地提提升你的的销售素素质，拥拥有学者者的头脑脑，艺术术家的心心，技术术员的手手，劳动动者的脚脚，做一一个拔尖尖的销售售人员。三一、影影响销售售业绩进进展的主主要障碍碍有：自卑感、无无价值感感、缺乏乏自信、消消极的态态度。自卑感也也就是低低度的自自我肯定定。自我我肯定是是一个人人对自己己喜欢的的程度，如如果你连连自己都都不喜欢欢，你就就会产生生一种自自卑感、无无价值感感。“我我不行，学学历太低低，没有有学问，家家里没有有多少钱钱，没有有读多少少书，身身体不好好，个子子太矮”，诸诸如此类类。永远远在找一一种借口口、理由由来解释释自己。如如果你认认为从事事销售工工作有一一种屈居居人下的的感觉，好好像是在在求别人人买你的的东西。也也是一种种自卑感感。一个个自信的的销售人人员会有有面对挫挫折而敢敢于挑战战的勇气气。而一一个消极极的人呢呢？他总总是说我我去拜访访某某客客户，但但又说：“不行行啊，他他年纪比比我大，比比我有经经验，绝绝对不会会买。我我是否去去呢？”他他总是在在找一些些理由。还还没去怎怎么就知知道客户户不买你你的东西西呢？对对自己的的自我肯肯定非常常的低度度，又特特别在乎乎别人的的看法和和想法。这这些都是是影响销销售人员员的业绩绩的重要要因素。所所以我们们要培养养积极的的态度，让让自己更更乐观、更更有活力力、让自自己更热热忱，在在单位或或团队中中受人尊尊重。作为一名名销售人人员首先先应该具具有积极极的心理理态度，在在不断地地追求成成长过程程中来克克服影响响销售业绩绩进展的的障碍，培培养个人人的魅力力，为成成为一名名拔尖的的销售人人员而积积蓄力量量。三二、购购新商品品房和二二手房的的区别：商品房：户型好好、科技技含量高高、首付付款压力力小、使使用年限限长、升升值空间间大、拆拆迁风险险小、心心理感觉觉好；二手房：实物感感观、环环境、产产权、交交房时间间、价格格、省事事。三三、以以买卖方方式转让让房地产产时，同同等条件件下什么么人有优优先购买买权？（1）、房房地产共共有人；（2）、房房地产承承租人；（3）、一一项房地地产买卖卖合同同同时具有有上列当当事人时时，按上上述次序序依次享享有优先先购买权权。三四、房房地产证证主要要记载的的内容：现在所发发的房房地产证证，主主要记载载业主所所购房地地产的房房产与土土地的有有关内容容。如权权利人名名称、身身份证号号；土地地的权属属来源、土土地等级级、用途途、使用用年限；房地产产的名称称、栋号号、房号号、建筑筑面积、建建购价款款等。三五、购购房转户户的相关关事宜：本地户口口的迁移移：在迁迁入地申申请、在原籍籍迁出、到迁入入地入户户；外地户口口的迁移移：（11）原户户籍派出出所出具具户籍证证明、（2）到到迁入地地派出所所申请同同意后、（3）由由迁入地地的派出出所户籍籍民警送送市、县县级公安安局审批批、（4）回回原籍派派出所注注销、（5）持持相关证证件到迁迁入地，入入户；如果是购购商品房房迁户（外外地）：应需房房地产商将将该房地地理位置置和房号号在当地地登记后后才能迁进，一一般在要要入住半半年以后后。三六、低低层住宅宅、多层层建筑、小小高层住住宅与相相邻住宅宅的间距距应当遵遵循以下下规定：平行布置置时的住住宅正面面最小间间距按照照下列建建筑间距距系数控控制，且且计算间间距最小小取值不不得小于于15米米：（1）、朝朝向为正正南向的的，在旧旧区，建建筑间距距系数不不得小于于1.225；在在新区，建建筑间距距系数不不得小于于1.330；（2）、朝朝向为南南偏东或或者南偏偏西的，建建筑间距距系数可可根据不不同方位位折减系系数换算算。方位位偏角小小于155°时，折折减系数数为1.0；方方位偏角角大于115°小小于300°时，折折减系数数为0.9；方方位偏角角大于330°小小于455°时，折折减系数数为0.8；方方位偏角角大于445°小小于600°时，折折减系数数为0.9；方方位偏角角大于660°时时，折减减系数为为0.995；垂直布置置时的最最小间距距应当符符合下列列规定：（1）、低低层住宅宅之间不不得小于于12米米；（2）、多多层建筑筑、小高高层住宅宅与低层层、多层层、小高高层住宅宅之间，不不得小于于15米米；（3）、当当小高层层住宅遮遮挡低层层、多层层、小高高层住宅宅时，不不得小于于20米米；（4）、当当遮挡建建筑侧面面对住宅宅正面且且其遮挡挡面宽超超过155米时，视视作平行行布置；既不平行行也不垂垂直布置置时的最最小间距距，当相相互夹角角小于660°时时，按平平行布置置的间距距规定执执行；当当相互夹夹角大于于60°°时，按按垂直布布置的间间距规定定执行。朝朝向的确确定，以以被遮挡挡住宅为为准，以以窄端最最小距离离计算间间距；并列布置置时的侧侧面最小小间距应应当符合合下列规规定：（1）、低低层住宅宅、多层层建筑与与低层、多多层住宅宅之间不不得小于于7米；（2）、低低层住宅宅、多层层建筑、99层以下下小高层层住宅与与9层以以下小高高层住宅宅之间不不得小于于10米米；（3）、低低层住宅宅、多层层建筑、小小高层住住宅与超超过9层层的小高高层住宅宅之间不不得小于于14米米。三七、高高层建筑筑与相邻邻住宅的的间距应应当遵循循以下规规定：高层建筑筑与被遮遮挡住宅宅的间距距应当符符合下列列规定之之一：（1）、满满足对住住宅日照照计算的的规定要要求。具具体计算算规定由由市规划划管理部部门另行行制定；（2）、当当高层建建筑与被被遮挡住住宅平行行布置时时，朝向向为正南南向时的的建筑间间距系数数在旧区区不得小小于1.30，在新区区不得小小于1.35；高层建筑筑与住宅宅的间距距应当符符合下列列最小间间距的规规定：（1）、平平行布置置时的住住宅正面面最小间间距，当当高层建建筑高度度小于880米时时，不得得小于330米；当高层层建筑高高度大于于80米米时，不不得小于于40米米；（2）、垂垂直布置置时的最最小间距距，当高高层建筑筑高度小小于800米时，与与低层、多多层、小小高层住住宅之间间不得小小于200米，与与高层住住宅之间间不得小小于255米；当当高层建建筑高度度大于880米时时，与低低层、多多层、小小高层住住宅之间间不得小小于255米，与与高层住住宅之间间不得小小于300米；当当高层建建筑遮挡挡面宽超超过200米时，最最小间距距应当按按照平行行布置执执行；（3）、既既不平行行也不垂垂直布置置时的最最小间距距，按照照第三十十九条第第（三）项项规定执执行；（4）、并并列布置置时的侧侧面最小小间距，高高层板式式建筑与与低、多多层住宅宅之间不不得小于于14米米；高层层塔式建建筑与高高层塔式式住宅之之间不得得小于330米；其他类类型的不不得小于于18米米。三八、新新建房屋屋建筑退退让用地地边界应应当遵循循以下规规定：（1）、用地边边界另一一侧已有有相邻建建筑的，应应当符合合建筑间间距规定定的相应应要求；用地边边界东、西西、北侧侧为住宅宅用地或或者规划划住宅用用地的，不不得小于于拟建住住宅间距距规定的的一半；（2）、建筑退退让用地地边界的的最小距距离为：低层住住宅和多多层建筑筑沿用地地边界面面宽小于于15米米的，不不得小于于4米，面面宽大于于15米米的，不不得小于于6米，其其中，高高层建筑筑的低、多多层裙房房退让用用地边界界的最小小距离应应当按照照上述相相应规定定乘以11.2系系数确定定；小高高层住宅宅沿用地地边界面面宽小于于20米米的，不不得小于于6.55米，面面宽大于于20米米的，不不得小于于8米；高层建建筑沿用用地边界界面宽小小于255米的，不不得小于于10米米，面宽宽大于225米的的，不得得小于115米。（3）、用地边边界外侧侧为城市市道路、河河道和绿绿地的，应应当按照照本细则则或者规规划设计计要点规规定的退退让城市市道路、河河道和绿绿地的要要求进行行退让。（4）、其他建建筑类型型或者布布置形式式退让用用地边界界的最小小距离，由由规划管管理部门门在规划划设计要要点中确确定。三九、关关于车位位配比的的有关规规定：建筑物类类型计算单位位机动车非机动车车住宅（含单身身公寓）别墅车位/户户1.50普通住宅宅老城其他地区区未划分户户面积车位/1100mm2建筑面面积0.60.81.880 m2车位/户户0.30.31.880-1120 m2车位/户户0.50.81.81200 m22车位/户户0.81.01.5经济实用用房车位/户户0.31.8饭店、宾宾馆、培培训中心心、酒店店式公寓寓等未划分户户面积车位/1100mm2建筑面面积0.81.5饭店宾馆馆客房车位/客客房0.41.0饭店、宾宾馆配套套餐饮、娱娱乐车位/1100mm2建筑面面积2.04.0商业场所所老城车位/1100mm2建筑面面积0.56.0其他地区区车位/1100mm2建筑面面积0.86.0餐饮娱乐乐老城车位/1100mm2建筑面面积2.04.0其他地区区车位/1100mm2建筑面面积3.04.0四、相相关术语语：（1）、主城：指长江江以南、绕绕城公路路以内的的地区；（2）、旧区：指主城城内长江江大大桥南堡堡京京沪铁路路红红山路龙蟠蟠路北安门门北街城墙墙中中山门护城城河大明路路宁宁铜铁路路中中山南路路集集合村路路凤凤台路秦淮淮河长江围围合的区区域；（3）、新区：指旧区区以外的的区域；（4）、新市区区：指东东山新市市区、仙仙林新市市区、江江北新市市区等地地区；（5）、详细规规划：指指控制性性详细规规划和修修建性详详细规划划；（6）城城市主要要道路： 指规规划或者者现有路路幅宽度度超过330米的的城市道道路和规规划确定定的具有有历史文文化特色色以及有有特殊景景观要求求的城市市道路；（7）、城市规规划道路路：指城城市总体体规划、分分区规划划和详细细规划确确定的路路幅宽度度12米米以上的的尚未建建设的道道路；（8）、城墙范范围内：指主城城内现保保存的明明城墙及及其遗址址所包围围的地区区；四一、个个人住房房贷款还还款常用用年份速速算表：个人住房房贷款还还款常用用年份速速算表贷款期限限（年）商业性政策性利率（%）等额本息息等额本金金利率（%）等额本息息等额本金金54.599191.0499212.26773.455184.7988201.1677104.8445110.0899131.78333.8225104.0733121.5833154.844583.3384104.00663.822576.99693.8806204.844570.557490.11173.822563.775279.9917254.844563.229881.77833.822556.009571.5583304.844558.776476.22283.822551.220566.2208注：均为为每万元元本息额额、到期期还本付付息；随随着利率率的调整整，每月月还本付付息跟着着进行调调整。