办公楼物业管理服务方案7498.docx

38XXXXX办公楼楼物业管管理服务方案服 务 单位: XX服 务 电话: XX地 址址: XXX第一章企企业简介介WYGSS是一家家以物业业服务为为核心的的综合服服务供应应商，公公司成立立于20007年年6月，注注册资本本50万元元，国家家二级资资质，一一般纳税税人企业业，同时时获得劳劳务派遣遣资质和和劳务外外包许可可，并取取得人力力资源服服务许可可证。为为实现从从分散粗粗放型传传统服务务业向现现代集约约型服务务业的转转变，我我们整合合自身的的优势成成立了如如下子公公司：XXXX人人力资源源有限公公司、XXXX装装饰工程程有限公公司、XXXX家家政服务务有限公公司、XXXX餐餐饮管理理有限公公司，旨旨在为单单位提供供一体化化的后勤勤服务，为为小区业业主提供供一体化化的社区区生活服服务。具具体业务务涵盖：物业服服务、物物业顾问问咨询、专专业保洁洁、秩序序维护服服务、园园林绿化化、水电电维修、物物业设施施设备维维修保养养、人力力资源服服务、劳劳务派遣遣、人事事代理、代代理招聘聘、社保保代理、代代发工资资、室内内外装饰饰工程、食食堂管理理、快餐餐配送、家家政服务务、教育育咨询、OO2O社社区生活活服务。 公司成成立以来来，不断断完善内内部管理理，通过过了质量量管理体体系、环环境管理理体系和和职业健健康安全全管理体体系（IISO990011/ISSO1440011/OHHSA一一八0001）、AAAA信信用等级级认证。公公司全体体管理人人员均达达到持证证上岗，880%以以上的管管理人员员具备55年以上上的物业业工作经经验，中中层以上上管理人人员具备备中级以以上职称称和大专专以上学学历，是是一支年年富力强强、充满满朝气、具具有专业业化水准准的服务务团队。着眼未来来，XXXX人将将继续以以“诚信、务务实、高高效、创创新”的企业业精神，以以“敬业、责责任、合合作、学学习”的员工工信念，以以“创造快快乐生活活，打造造和谐社社区”的经营营理念，把把“以人为为本，业业主至上上”作为服服务宗旨旨，不断断超越自自己，铸铸就“XXXX物业”品牌。全全体XXXX人正正以蓄势势待发的的姿态和和百倍高高昂的斗斗志，发发掘所有有发展的的契机，向向社会展展现XXXX物业业的风采采，传播播XXXX物业企企业文化化，为业业主单位位提供一一体化的的后勤服服务解决决方案，为为小区业业主提供供一体化化的社区区生活服服务解决决方案。XXX宣宣言我们始终终坚信人人类最宝宝贵的精精神诚信、务务实、高高效、创创新。我我们有权权选择一一种最值值得回味味的生活活方式来来度过此此生。我我们要敢敢于冒险险，也善善于规避避风险；我们要要敢于拼拼搏，也也善于方方法与策策略；敢敢于承担担责任，也也善于抓抓住机会会。       我们始始终坚信信 “以以人为本本”的管管理，我我们尊重重每一个个人的人人格，也也知道诚诚信与平平等意味味着和谐谐，意味味着社会会发展的的最终趋趋势。诚诚实做人人，诚心心做事，理理解人，关关心人，以以真诚赢赢得忠诚诚，以信信誉赢得得信任。无无论回报报社会，服服务顾客客，还是是团队合合作，我我们都将将坚守诚诚信之道道，并努努力发扬扬光大。  我们始终如一地追求出类拔萃，我们坚信“务实”的精神，避免夸夸其谈，华而不实。我们宁愿对自己毫不留情的剖析，也不愿沾沾自喜，自欺欺人。     我们始终认为高效是XXX物业生存的法宝，因为我们一直认为只有高效才能节约客户的时间，只有高效才能提供更快捷的产品，只有高效才能提供超值的服务。我们崇尚创新，爱护员工的创造热情，珍惜员工的首创精神，提高员工的创造力是我们信奉的准则，我们深知：创新是企业发展的不竭动力。     我们倡导团队协同，精诚团结，坦诚沟通，真诚合作，目标统一是我们持续发展的根本。我们依靠团队的力量充分满足客户需求，超出客户期望，创造卓越成就，并由此赢得世人的尊重。     我们始终认为XXX物业的使命是为社会创造价值，是为顾客提供卓越的服务，是为员工创造财富。不管遇到任何困难和挫折，我们都不会放弃我们的信念，我们必须为信念而奋斗，这种奋斗不仅是人生最大的快乐，也是我们面对人生别无选择的唯一道路。我们始终坚信“快乐”的企业文化，使客户快乐、员工快乐、股东快乐是XXX物业的终极目标。XXX优优势团队优势势      XXXX物业业始终坚坚持以人人为本的的原则，吸吸引了一一批有志志于物业业服务的的优秀人人才，他他们或毕毕业于知知名大学学物业专业业，或有有着多年年的物业业服务经经验，也也有来自自德国物物业专家家，还有有资深的的专业市市场营销销和企业业管理人人员，是是业主可可以信赖赖的专业业人士和和最佳助助手。 服务优优势      我们们始终坚坚持服务务至上的的原则，对对客户的的任何建建议和评评价都给给予最大大的关注注，我们们深知与与客户良良好的沟沟通才能能更好地地做好服服务，才才能最大大限度地地达到客客户满意意，让百百分之百百的客户户百分之之百的满满意是我我们永远远的承诺诺。 管管理优势势      只有有一流的的管理才才能造就就一流的的服务，规规范化的的程序，先先进的管管理制度度，高度度的协调调和团队队精神，所所有这一一切，都都是我们们生存和和发展的的基础，也也是客户户信任我我们的根根本。 价格优优势      我们们始终坚坚持百五五利润法法则，也也即我们们承诺只只赚取百百分之五五的企业业利润。这这让我们们在同等等服务的的条件下下，有着着竞争对对手无法法比拟的的价格优优势。 技术的的优势      我们们吸引了了一批优优秀专业业工程师师，他们们有多年年的房屋屋配套设设施维修修、维护护、保养养经验，能能在最快快最短的的时间内内为客户户解决困困难。 经验优优势      XXXX物业业层所有有员工都都拥有着着五年以以上的物物业服务务经验，团团队丰富富的服务务经验是是XXXX物业提提供高质质量物业业服务的的保证。 培训优优势      XXXX物业拥拥有着一一批优秀秀的人力力资源培培训队伍伍，任何何一个上上岗前的的员工都都将经过过严格的的培训，而而且我们们每周都都将对不不同岗位位的员工工进行不不同的专专题培训训，我们们的岗前前教育和和职业教教育是提提供高质质量服务务过程的的保证。 专业优优势      专业业的人才才、专业业的技术术、专业业的团队队、专业业的管理理成就XXXX物物业专业业的服务务。 企业文化化企业精神神:诚信信、务实实、高效效、创新新 员工信念念:敬业、责责任、合合作、学学习经营理念念: 创创造快乐乐生活，打打造和谐谐社区 服务宗旨旨: 以以人为本本，客户户至上 双百工程程: 让让百分之之百的顾顾客百分分之百的的满意 快乐文化化: 客客户快乐乐、员工工快乐、股股东快乐乐经营思路路：以管理促促服务，以以服务带带信誉，以以信誉求求发展企业业绩绩表XXXXX第二章 提高物物业管理理服务水水平的整整体设想想及策划划第一节 项目概概况与服服务人员员要求一、项目目简介XXX环环境科技技有限责责任公司司初创于于20006年，经经过十年年来的磨磨砺与积积累，由由最初的的代理销销售制冷冷设备的的传统小小企业，发发展成为为提供专专业中央央空调维维保服务务并且拥拥有多项项专利的的高新技技术企业业。公司司已于220一三三年通过过招商引引资入驻驻高新创创新产业业园。以发展环环境科技技，创造造美好生生活为愿愿景，以以打造节节能环保保产业链链，开创创绿色科科技新纪纪元为使使命，长长期致力力于中央央空调设设计、安安装、维维保、检检测等领领域，公公司与多多家科研研院所建建立了战战略合作作关系并并引进多多名专家家。公司司成功研研发了一一系列中中央空调调节能产产品，并并获得多多项国家家发明专专利。公司成立立以来，坚坚持以市市场为导导向，以以技术为为核心，以以创新为为目标的的发展思思路，贯贯彻“领先一一步，步步步为赢赢”的经营营方针，围围绕“诚信为为本，客客户至上上”的经营营理念，全全力将公公司打造造成节能能环保领领域航母母。XXX位位于XXXX处，为XXXX环境科科技有限限责任公公司未来来重点打打造的高高端科技技产品制制造基地地，前景景及市场场均不可可估量。二、物业业管理范范围 1、物业业管理区区域内的的保安服服务： 负责责办公大大楼的安安全护卫卫工作；负责主主楼及大门入入口处岗岗亭的值值班。 负责责办公大大楼的车车辆停放放秩序及及交通秩秩序； 监控控大楼各各系统的的运行； 出门门物品的的检查； 负责责传达室室的接待待、信访访、问讯讯工作； 做好好紧急安安全性事事件的应应急处理理工作。 完成成业主交交办的其其它工作作。 2、物业业管理区区域内的的保洁服服务： （1） 办公大大楼的公公共场所所、各类类大小会会议室、活活动室及及附属调调入的日日常卫生生保洁、垃圾整理理收集； （2） 卫生间间的地面面、墙面面、玻璃璃、灯具具、卫生生洁具等等调入物物品的日日常清洁洁保养； （3） 办公大大楼周边边庭院、绿绿地的日日常卫生生保洁、垃垃圾收集集； （4） 办公大大楼外墙墙及玻璃璃窗定期期清洗； （5） 负责卫卫生间清清洁用品品的及时时更换; （6） 制定办办公区消消杀制度度，定期期灭除害害虫。 （7） 完成业业主交办办的其它它工作等等。 四、物业业管理服服务人员员配备及及要求： 为保证服服务质量量和维护护环保系系统的形形象，所所有物业业管理服服务人员员均要求求礼貌热热情，品品行端正正，为人人正直，忠忠诚可靠靠。 具体要求求： 1、项目目经理 全面面负责物物业服务务的管理理。人员员配置要要求年龄龄在 445周岁岁收下，具具有大专专（含）以以上文化化程度，从从事本岗岗位 55 年以以上工作作经验；有较强强的管理理能力和和工作经经验，能能够充分分调动全全体员工工和积极极性，善善于管理理、善于于沟通。 2、保安安人员 负责办办公大楼楼的安全全护卫，维维护良好好的工作作秩序。人人员配置置 5人，要要求年龄龄在 550555岁，身身高 11.700 以上上，身体体健康，有有责任心心，有处处理突发发事故的的经验和和办公楼楼保安工工作经历历。保安安人员须须通过培培训后上上岗，着着装及仪仪态作风风须正规规。1 实行 224 小小时值班班巡逻制制（122 小时时制），确确保办公公大楼内内外无火火灾、无无刑事事事故、无无安全隐隐患发生生。有应应急处理理计划和和措施，能能及时处处理各类类突发事事件，事事件处理理及时率率 1000%；2 责监控室室的日常常工作及及设备的的维护与与保养；3 负责消防防、闭路路监控异异常情况况处理，并并且负责责晚间任任务接收收及下达达；4 无上门推推销现象象；5 严格执行行消防操操作规程程，定期期进行消消防演习习，保证证消防通通道畅通通，消防防器材可可随时启启用；6 对外来探探访人员员，建立立询问登登记制度度，要求求记录完完整，有有回执；7 做好信件件收发工工作，严严肃收发发纪律和和程序，不不得有任任何失误误；8 自行车、助助力车、摩摩托车、汽汽车按指指定地点点停放并并且进行行有序管管理； 3、保洁洁人员人员配置置 3人，要要求年龄龄在500 555 岁岁，身高高 1.55 米以以上，身身体健康康，仪表表整洁，礼礼貌和蔼蔼，有良良好素养养和职业业道德，并并有从事事过办公公大楼保保洁工作作经验。 清洁基本本要求： 1 清洁制度度完善，清清洁设施施配置合合理、完完备，能能按照基基地内作作息时间间、功能能区域划划分等特特点，进进行全天天候、全全方位地地保持清清洁；2 办公楼立立面、公公共楼道道及物业业区域内内道路整整洁，无无堆放杂杂物现象象，并承承担“门前三三包”责任； 3 大楼外墙墙（含玻玻璃窗）清清洗 11次年年；4 楼内墙面面清洗高高位 11 次月、低低位 11 次周、瓷瓷砖部分分高位 1 次次季、低低位 11 次周（33米以上上为高位位）；5 大理石、花花岗岩、地地板革材材质部分分（含墙墙、柱、地地面）清清洗打腊腊 2次次年；6 不锈钢材材质部分分（含宣宣传栏、楼楼道扶手手、电梯梯门等）日日常保洁洁，另视视污染程程度使用用护理剂剂；7 卫生间、楼楼道、走走廊、化化装间等等公共部部位需制制定保洁洁巡视制制度，公公共部位位垃圾筒筒需清倒倒 2次次日，无无异味；8 采取先进进消杀技技术，对对办公区区、绿化化带等部部位进行行消杀除除虫，11次季季；9 室外道路路（含地地上停车车场）：每天对对停车场场、道路路及两侧侧人行道道随时清清扫，白白天专人人不间断断循环保保洁；根根据季节节和需要要确定路路面洒水水和冲洗洗；10 路灯、草草坪灯泛泛光灯应应每日保保洁；11 环卫设施施：垃圾圾桶、果果皮箱每每天清运运 1 次；外外表干净净；每周周清洗 1 次次，清洗洗工作在在夜间集集中在指指定场所所进行；12 排水沟、地地下管井井随时清清理，确确保随时时畅通；13 化粪池：在确保保出入口口通畅的的情况下下每年清清理 22次，每每周巡查查1次；14 绿化带清清洁保洁洁：专人人负责保保洁、清清洁，仔仔细清扫扫绿化带带、草地地上的果果皮、纸纸屑、石石块、树树叶等垃垃圾、拾拾捡烟头头、棉签签等小杂杂物；15 标识、宣宣传牌：每天擦擦拭 11次。 第二节 设想及及策划一、管理理思路 根据实地地勘察，我我们将设设置各个个岗位的的岗位职职责、工工作标准准以及各各岗位的的作业指指导书和和相关的的记录表表格，认认真落实实服务方方案中的的每一点点，力求求做到业业主满意意、公司司满意、自自己满意意。在物物业服务务的过程程中，将将积极与与甲方相相关部门门沟通，及时了解需求，促使所有工作人员能够拥有一个良好的办公、学习、工作环境。在物业管管理运作作中，将将根据“精干、高高效、层层次明晰晰、减少少管理环环节”的原则则，确定定直线职职能式的的管理架架构；根根据XXXX装备备制造基基地办公公楼的特特点，提提出合理理的人员员配置方方式；在在人员管管理上，确确立“竞争上上岗、激激励约束束、量化化考核、首首数晋升升和尾数数淘汰”的“四机制制”原则；在人员员培训方方面，确确立“全员培培训、梯梯级培训训、全过过程考核核”的培训训方针，提提高各类类人员的的综合素素质，造造就一支支 “思想合合格、素素质优良良、管理理有方、服服务周到到”的员工工队伍。 根据XXXX装备备制造基基地办公公楼所在在区域的的特点，将将通过构构建具有有自身特特色的管管理文化化、服务务文化、经经营理念念，将管管理活动动和服务务内容赋赋予深厚厚的文化化底蕴，力力求全面面提升XXXX装装备制造造基地办办公楼的的管理品品位。二、整体体管理方方案策划划1、秩序序良好的的需求良好的秩秩序是全全体业主主工作、办公的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，秩序的好坏，直接影响全体业主的生活、工作和学习质量。因此，满足基地办公楼的良好秩序需求将是管理工作的重点。2、环境境需求优美的环环境是工工作、学学习和办办公的重重要保障障，对环环境的关关注体现现了现代代人居住住观念的的更新，同同时表明明物业管管理工作作对环境境的维护护、美化化的重要要意义。给给业主们们提供一一个良好好、舒适适的工作作、学习习环境，是是对我们们物业管管理工作作的基本本要求。3、精神神需求随着生活活水平的的不断提提高，除除“衣、食食、住、行行”之外，业业主对办办公、学学习的人人文环境境的要求求也越来来越高，因因此，人人们更多多的是期期望感受受到一种种理想的的精神环环境和文文化大氛氛围。三、物业业管理具具体措施施基于对XXXX装装备制造造基地办办公楼的的特点及及管理要要素的分分析，现现提出如如下管理理具体措措施：1、整体体设想及及策划的的确立原原则目标明确确，共建建精品；精心管理理，周到到服务；以人为本本，持续续改进；诚信经营营，满意意达标。2、高标标准、高高水平管管理的措措施、组建建专业化化、高素素质的员员工队伍伍一流的物物业需要要一流的的服务，一一流的物物业服务务需要高高素质的的员工，在在XXXX装备制制造基地地办公楼楼项目的的物业管管理中，要要打造高高效的物物业管理理品牌，必必须选派派具有丰丰富管理理经验和和出色管管理能力力的管理理人员，以以及技能能熟练的的操作层层员工，确确保物业业管理服服务人员员的高素素质。在员工管管理方面面，将采采取尊重重人、教教育人、帮帮助人这这种“以人为为本”的管理理方式，透透过这种种“人性化化”的管理理及时了了解掌握握员工的的心理活活动和思思想状态态，将员员工在言言行中表表露出来来的各种种不良情情绪及时时给予纠纠正，将将可能影影响服务务质量的的因素消消灭在萌萌芽状态态，确保保服务中中心的正正常工作作秩序不不受到干干扰和阻阻碍。同同时，将将积极实实施和推推进人的的品质建建设工程程，以团团队职业业化、管管理市场场化、观观念同一一化为目目标，建建立人才才规划、实实行有效效考核与与管理等等措施，建建立一支支高素质质的人才才队伍。（2）、实行服务标准化对本中心心服务力力求完善善，是对对服务质质量的一一贯追求求。倡导导“严格追追求、自自觉奉献献”的工作作精神，并并且将其其充分体体现在各各个岗位位各项作作业的具具体实践践中。为为此，将将在XXXX装备备制造基基地办公公楼大力力实施和和推进管管理品质质建设工工程和服服务品质质建设工工程，确确保服务务品质的的完善。3、创造造优美舒舒适、文文明、洁洁净环境境的设想想（1）、安安全管理理服务我们提供供进驻的的所有人人员进行行岗前安安全培训训，做到到人人都都是安全全员，在在日常物物业工作作中，要要及时检检查、发发现安全全隐患，配配合保安安人员做做好本中中心安全全保卫工工作。（2）、加加强环境境文化和和环保建建设，树树立环保保观念全面导入入环保文文化概念念，通过过开展环环保主题题文化活活动、悬悬挂环保保标训、使使用环保保性服务务用品等等措施，宣宣传环保保知识，引引导每一一位业主主重视环环保事业业，积极极行动，从从自我做做起，爱爱惜环境境，共同同营造整整洁、舒舒适的工工作和办办公环境境。4、各项项物业服服务标准准序号指标名称称国标 管理指标标管理采取取的主要要措施1清洁保洁率98%以以上 1采用合合理、科科学的作作业方式式，给师师生营造造一个良良好的工工作环境境。 2垃圾分分类处理理，日产产日清，封封闭转运运，杜绝绝二次污污染。 3定期进进行消杀杀，区域域内无白白蚁、蚊蚊蝇、鼠鼠害。 4杜绝乱乱张贴现现象。 5管理人人员每日日巡视检检查卫生生保洁质质量情况况，发现现问题及及时协调调处理。2有效投诉率每年2以下下0.5以下 1以“业主至至上、优优质高效效”为服务务准则，竭竭诚为业业主提供供一流的的服务 2加强与与业主的的沟通，了了解业主主的愿望望和要求求，满足足业主的的需求。 3设立224小时时投诉电电话和服服务网站站。 4接到投投诉，及及时记录录并处理理，同时时建立档档案，跟跟踪处理理结果。投诉处理率95%以以上100%3管理人员员专业培培训合格格率100% 精编编科学、先先进、实实用的培培训教材材，选派派教学经经验丰富富的教员员，对员员工进行行入职培培训、岗岗位培训训和定期期的培训训。4物业管理服务满意率95%95%以以上 1每半年年做一次次业主意意见调查查，将征征询到的的信息进进行统计计分析，及及时纠正正和采取取预防措措施，并并将处理理结果予予以公布布。 2服务中中心经理理每周主主持召开开工作例例会，总总结经验验教训，不不断提高高服务水水平。5违规处理率100% 1严格执执行巡视视检查制制度，及及时纠正正和制止止各种违违规行为。 2通过通通告、宣宣传栏等等，加强强对有关关规章制制度的宣宣传，以以取得业业主的理理解和支支持，从从而避免免和杜绝绝违章的的发生。 3实行违违规处理跟跟踪制，对对违规事件及及时处理理，处理理后记录录归档备备查。第三章物物业管理理服务方方案第一节 服务中中心经理理服务方方案1、服务务管理中中心运作作方式1.1服服务管理理中心实实行服务务管理中中心经理理负责制制的直线线制领导导形式，下下设保安安部、保保洁部两两个部门门，实施施管辖区区域内统统一的物物业管理理。1.2服服务管理理中心经经理集指指挥与职职能于一一身，全全面掌握握日常工工作及人人员状况况，减少少失控。各各项工作作的安排排及临时时任务的的下达，均均由服务务管理中中心经理理直接安安排，各各部门主主管下属属员工直直接向其其主管负负责，各各部门主主管直接接向服务务管理中中心经理理负责。2、服务务管理中中心经理理职责：2.1在在公司的的领导下下，全面面负责服服务管理理中心内内部管理理、业户户服务、保保安服务务、保洁洁服务、应应急处理理及特约约服务等等工作。2.2组组织拟制制、审核核和贯彻彻服务项项目管理理服务的的工作计计划和作作业文件件。2.3负负责服务务项目管管理服务务的质量量控制和和费用控控制。2.4负负责协调调与业主主、物业业行政主主管部门门、地方方有关管管理部门门及有关关专业公公司之间间的关系系。2.5负负责组织织小区公公益性活活动。2.6完完成公司司交办的的其他任任务。第二节 保安服服务方案案安全保卫卫服务方方案在物业管管理所处处的现阶阶段中，适适当运用用现有的的科学技技术手段段与管理理手段，依依靠各种种先进设设备、工工具和人人的主观观能动性性，维护护办公楼楼和业主主的安全全，减少少和降低低各类案案件、事事故发生生率，是是物业管管理工作作的重中中之重，最最为广大大业主所关关注，因因此需切切实施行行三级常常规防范范与技术术防范相相结合的的24小时时全天候候安全防防范管理理手段，落落实各责责任部门门的结点点处理，使安防防管理运运行达到到最有效效的层面面。安全防范范管理方方案安防管理理包括治治安秩序序、交通通秩序、消消防和紧紧急事件件处理等等内容。是是保证园园区工作作秩序、防防止各类类治安事事件发生生的重要要基础工工作，同同时也是是物业服服务中心心工作的的形象。安防管理理的基本本原则：·安全第第一，预预防为主主·防消结结合，群群防群治治一、管理理内容1、常规规防范：采取224小时时门岗执执勤的方方式，并并设置车车辆秩序序管理人人员进行行车停放放管理，以以协助公公安机关关维护园园区内公公共秩序序，减少少和降低低任何危危及或影影响园区区公共秩秩序的行行为。（1）门门岗的任任务：·了解熟熟悉所有有园区业业主的车车辆牌照照号码，熟熟悉业主主人员的的外貌基基本特征征。·礼仪服服务（向向驾车业业主和个个人行举举手礼或或注目礼礼）；·维护出出入口的的交通秩秩序；·对外来来车辆和和访问人人员进行行礼貌询询问，拜拜访对象象核准，验验证登记记；·制止身身份不明明人员、衣衣冠不整整者和闲闲杂人员员进入园园区；·严禁携携带危险险物品进进入园区区；·遇到外外来人员员将大件件物品带带出园区区，即与与业主核实实，并按按物件放放行单；·为业主主、使用用人提供供便利性性服务；·遇事或或需要转转达的事事项按操操作程序序及时与与巡逻人人员、车车管人员员及管理理人员联联系。（2）车车辆秩序序管理任任务：·指挥和和指定进进入车辆辆按规定定停放；·对违章章停车实实行劝阻阻和纠正正通知；·对超速速或违规规车辆劝劝阻教育育；·配合其其他责任任单位做做好规定定工作。2、技术术防范：A、值班班保安接接到治安安报警，迅迅速赶到到现场酌酌情处理理，并把把情况反反馈到监监控中心心，监控控员对报报警处理理情况作作详细记记录，留留档备查查；B、加强强夜间的的巡更，每每30分钟钟一次。二、管理理措施1、实行行半军事事化管理理，制定定保安管管理和奖奖惩制度度，严格格付诸实实施，以以增强保保安人员员的工作作责任心心；2、强化化保安人人员的内内务管理理，开展展系统化化军事素素质培训训，提高高保安人人员的思思想素质质和业务务技能；制定紧紧急事故故处理办办法预案案，定定期组织织演习；3、加强强保安人人员的行行为规范范教育，服服装统一一，佩证证上岗，语语言文明明，举止止得当；4、严格格执行保保安巡更更点到制制度，确确保巡逻逻质量；5、监控控中心定定期检修修、保养养，确保保监控设设备完好好；6、监控控、值勤勤记录详详细完备备，建立立安全管管理档案案。三、操作作规程门岗保安安员岗位位制度门岗秩序序维护员员对园区区大门口口安全负负主要责责任：1、每班班交接时时务必所所有事物物交接清楚楚完毕；2、门岗岗保安必必须按公公司规定定着装；3、在工工作期间间必须保保持门岗岗有一名名队员立立岗服务务，对外外来车辆辆、人员员询问时时，必须须使用文文明用语语，禁止止以任何何理由同同任何人人进行打打架斗殴殴；操作程序序：拦下下敬礼询问联系登记（有有效证件件或车牌牌）发卡放行4、负责责对出入入人员携带带可疑物物品进行行检查；5、对出出园区的的物品必必须经业业主认可可后放行行；6、遇强强行进入入园区的的人员和和车辆，应应及时用用对讲机机通知巡巡逻岗进进入人数数和车牌牌号；7、负责责保安值值班室电电话的接接听及相相关电话话内容的的处理和和解释；8、负责责大门口口及值班班室内的的卫生保保洁工作作；9、接到到报警应应以最快快的速度度通知治治安巡逻逻员或相相关人员员，并做做好记录录；10、协协助处理理园区内内突发事事件；11、门门岗队员员不得接接待亲朋朋好友，不不得看书书、看报报纸杂志志，不得得听收音音机等，不不得做与与工作无无关的事事。人员出入入管理一、对熟熟悉的业业主进入入园区时时，门岗岗保安员员应主动动问好。二、当陌陌生人进进入园区区时：1、门岗岗保安员员应主动动说“您好！请问您您去哪？”2、当来来人说明明是业主主时，门门岗保安安员应礼礼貌的要要求对方方出示有有效的身身份证明明，经核核对证件件无误后后，将证证件还给给来人，并并说：“不好意意思，刚刚认识您您，谢谢谢您的合合作，请请进！”3、当来来人说明明是来访访者，门门岗保安安员应首首先询问问其去哪哪，找谁谁：如来来人能准准确说出出去向，则则应验证证后按来来访人员员登记表表严格格登记完完毕后允允许来人人进入园园区；如来来人无法法说出要要访的人人姓名或或单元号号时，门门岗保安安员应说说：“对不起起，请您您与您的的朋友联联系好后后，再来来访好吗吗？”如来来人不愿愿登记或或说不出出要访的的人姓名名及单元元号且要要强闯进进入园区区时，门门岗保安安应立即即通知队队长前来来协助处处理。4、对公公司领导导或员工工进入园园区检查查或进行行工作时时，门岗岗保安员员应主动动问好，然然后在值值班记录录本上记记录姓名名、部门门、进入入时间、离离开时间间等。物品出入入管理1、外来来人员进进入园区区携带有有易燃、易易爆、剧剧毒等危危险物品品时，门门岗保安安员应礼礼貌的拒拒绝物主主将此物物品带入入园区内内。2、业主主有物品品搬出园园区，须须事先向向物业服服务中心心申报，物物业服务务中心应应及时传传达至门门岗保安安员，并并保证在在物品搬搬出时提提供方便便。3、物品品放行后后，门岗岗保安员员应及时时填写业业主物品品出门岗岗记录。保安交接接班规定定 1、接接班保安安员须提提前十分分钟到园园区，做做好接班班准备。 2、交交接班时时，上一一班班长长（或指指定人员员）须把把警械设设备运行行情况如如实移交交，并将将下一班班应注意意事项，待待处理问问题交待待记录清清楚。 3、交交接班时时间内，接接班员要要对管区区内巡逻逻一遍，确确认上班班是否还还存在其其它问题题，如有有应及时时向上班班提出使使上班认认可签字字，交班班员记录录离开时时间。 4、接接班员验验收发现现的问题题，由交交班员承承担责任任，接班班员签字字后发生生的问题题，由当当班人员员承担责责任。 5、接接班人员员未到，交交班人员员不得下下班。6、上班班队员在在交班十十五分钟钟之前，把把本园区区值班室室及门岗岗四周环环境卫生生彻底打打扫干净净。7、接班班班长（或或指定负负责人）对对上一班班交待事事项或卫卫生等其其它问题题还有异异议的，可可将问题题记下，由由上班班班长（或或指定负负责人）签签字后再再接班。停车场及及车辆管管理方案案1管理内内容（一）保保持良好好的秩序序，明确确园区内内车辆停停放区域域；（二）地地面及地地下停车车库设立立完善的的车辆行行驶标识识和警示示牌（三）对对地下停停车库中中业主专专用的车车位，车车辆秩序序管理员员应做好好相关标标识，阻阻止和劝劝诫其它它车辆不不得占用用此车位位。2管理措措施（一）建建立地面面停车场场管理规规定；（二）做做好园区区车辆停停放管理理宣传工工作。3操作规规程园区车辆辆管理规规定车辆停放放是文明明的重要要体现，园园区物业业服务中中心应向向业主做做好宣传传工作，共共同劝阻阻、制止止乱停乱乱放现象象的发生生，自觉到到指定停停车泊位位停车。一、机动动车管理理 1、对对居住园园区的业业主和单单位的车车辆进行行详细的的登记，并并建立车车辆档案案（车辆辆型号、车车牌号码码、颜色色），对对已登记记备案的的车辆发发给园区区出入通通行证。 2、为为业主临临时停车车提供方方便，园园区设地地面停车车场。3、各种种车辆不不得在园园区道路路上随意意停放，临临时进入入园区的的机动车车应在指指定地点点停放，严严禁车辆辆在道路路交叉口口停放。4、停放放在停车车场的所所有车辆辆，车主主必须关关好车门门、车窗窗，治安安巡逻员员如发现现车辆门门窗未关关好应及及时通知知车主，防防止车内内物品丢丢失。5、车辆辆进入园园区应减减速慢行行，最高高时速不不得超过过园区限限速标志志的规定定，出入入大门时时遇对面面行来车车辆，应应做到先先出后进进。6、园区区内道路路及停车车场不准准学习驾驾驶机动动车，严严禁试车车和随意意鸣叫喇喇叭。7、园区区驶出的的非业主主车辆，携携较贵重重或大量量物品时时，园区区大门岗岗有权检检查车辆辆并要求求其做出出说明。8、外来来车辆进进入园区区，应做做好询问问、登记记工作，在在必要时时，应和和业主取取得联系系，获得得业主同同意后，方方可放行行。二、摩托托车、自自行车管管理1、园区区如设有有停车棚棚，应作作好明显显标记。存存放车辆辆的业主主必须按按规定有有序地停停放车辆辆。2、自行行车出入入园区大大门时须须下车推推行。3、外来来人员的的摩托车车和自行行车原则则上不得得进入园园区。4、园区区治安巡巡逻员要要认真履履行职责责，发现现车辆停停放不整整齐要及及时整理理。5、业主主自行车车不得停停放在楼楼道内。园区道路路交通管管理1、管理理内容（一）园园区内实实行人车车分流，明明确行人人、车行行道路，并并做好相相关标识识；（二）引引导车辆辆安全行行驶和停停放，确确保地面面、停车车库和消消防通道道畅通，制制止无故故使用车车载报警警器或随随意鸣喇喇叭；（三）巡巡视车辆辆停放情情况，如如发现车车辆门、窗窗未关好好，及时时通知车车主，以以防车内内物品失失窃；2、管理理措施（一）车车辆秩序序管理员员对园区区内部车车辆实施施全面管管理，建建立详细细的车辆辆管理档档案。（二）对对来访人人员在地地面泊位位停放的的车辆，执执勤门岗岗应做好好询问和和登记工工作；各种警示示标志及及标牌管管理措施施根据园区区设计的的交通组组织和流流向，在在入口及及主要道道路、地地下停车车场地制制定和完完善各种种交通标标识、提提示及指指示标识识，并定定期进行行维护保保养及更更新。·管理措措施（一）完完善园区区各类警警示、提提示、指指示标识识系统；（二）根根据园区区实际情情况，配配置各类类标志及及标牌；（三）物物业管理理人员和和安保员员在每日日巡查工工作中，若若发现警警示标识识等有破破损、丢丢失等，应应立即上上报并及及时维修修或更换换。（四）工工程人员员做好园园区标识识维护保保养工作作，及时时进行油油漆粉刷刷及更新新。突发事件件处理1突发发事件的的处理（1）目目的：迅迅速、果果断进行行处理，保保护人身身财产安安全。（2）适适用范围围：车祸祸、盗窃窃、匪警警、斗殴殴、设备备设施故故障、水水电系统统发生故故障、水水浸、火火灾报警警系统误误报、自自然灾害害等异常常情况。（3）职职责1)服务务管理中中心经理理负责组组织员工工进行突突发事件件及异常常情况处处理能力力的培训训。2)值班班人员严严守岗位位。3)保安安部负责责治安、交交通事件件的处理理。4)其他他员工听听从服务务管理中中心领导导的调遣遣，积极极参与救救护或抢抢修。（4）突突发事件件的处理理1)暴力力事件在执勤过过程中，如如遇一些些暴力事事件，保保安人员员应立即即制止犯犯罪行为为，并报报告队长，通通知监控控室，同同时向物物业服务务管理中中心经理理及有关关领导汇汇报。巡巡逻保安安应立即即赶赴现现场院进进行紧急急疏散，必必要时报报警1110，并并协助警警察将犯犯罪分子子制服。监监控中心心对现场场进行全全方位监监控、录录像，以以备查验验。2)聚众众闹事事事件处理原则则：平息息冲突，驱驱散聚众众闹事者者，保证证园区正正常工作作秩序。对聚众闹闹事者，保保安人员员要通过过疏导、劝劝说或与与事件代代表交涉涉，协商商解决问问题的方方法，调调解冲突突，控制制事件扩扩大，以以保证园园区的正正常工作作，并将将现场情情况及时时报告。必必要情况况下，根根据事件件严重程程度向公公安机关关报警，请请求援助助，严防防局面失失控，造造成混乱乱。同时时，监控控中心对对现场进进行全方方位监控控、录像像，以备备查验。3)执勤勤中发现现可疑分分子、可可疑物品品的处理理线索来源源：固定定岗执勤勤、巡逻逻执勤、监监控中心心报警及及群众举举报。处理方式式： 查验证件件，开箱箱检查物物品。 对检查出出的可疑疑物品交交服务管管理中心心处理，必必要时移移交公安安机关进进一步审审查。 对有作案案嫌疑人人员，送送交派出出所审查查。 严格按有有关条例例执行，严严禁超越越权限违违规行为为。增强自自律意识识，杜绝绝敲诈、勒勒索现象象存在。(4)暴暴风骤雨雨等自然然灾害的的预防和和补救预防措措施A.应急急工具齐齐备（排排水设备备，水带带等）性性能良好好，防灾灾设施落落实到位位，备用用沙袋存存放在指指定地点点。B.急救救基本药药物齐备备。C.保持持天台、沟沟渠、管