2022年浙江省房地产估价师高分预测试题57.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点【答案】 D2. 【问题】 某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】 C3. 【问题】 从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的（）。A.自然环境B.人工环境C.经济环境D.社会环境【答案】 D4. 【问题】 下列各项中，属于长期偿债能力指标的是（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.存货周转率【答案】 C5. 【问题】 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 B6. 【问题】 如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D7. 【问题】 以下关于保障性住房的特征表述错误的是（）。A.廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、商品住房都属于保障性住房B.廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能C.经济适用住房的购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款D.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭【答案】 A8. 【问题】 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化【答案】 D9. 【问题】 预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。A.34B.35C.36D.37【答案】 C10. 【问题】 以下不属于城市总体规划主要内容的有（ ）。A.综合交通体系B.用地布局C.建筑密度D.功能分区【答案】 C11. 【问题】 甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 C12. 【问题】 下列行为，属于应予免征收契税的是（ ）。A.某社会团体承受房屋用于营销B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房C.缴纳房屋产权调换差价的部分D.个人购买家庭首套90m2以下住房【答案】 B13. 【问题】 业主对建筑物的区分所有权不包括（ A.专有部分所有权B.专有部分共同管理权C.共有部分共有权D.共有部分共同管理权【答案】 B14. 【问题】 某建筑物±0.00052.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（ ）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】 D15. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.四类用地【答案】 B16. 【问题】 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778【答案】 C17. 【问题】 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖【答案】 B18. 【问题】 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元【答案】 C19. 【问题】 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。A.3326.78B.3404.96C.3486.77D.3504.67【答案】 D20. 【问题】 从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机B.储蓄C.投资D.信托【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在房屋征收范围确定后，以下（）行为不予补偿。A.新建房屋B.改建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.改变房屋用途【答案】 ABC2. 【问题】 下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.空置率B.资本化率C.运营费用D.开发期与租售期E.建筑安装工程费【答案】 BD3. 【问题】 在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有( )。A.硬度和耐磨性B.密度C.弹性和塑性D.脆性和韧性E.吸水性和吸湿性【答案】 ACD4. 【问题】 下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定【答案】 ACD5. 【问题】 在VAY×11（1Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】 AD6. 【问题】 对于房地产估价准确性的认识正确的有（）。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小【答案】 ABD7. 【问题】 下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查【答案】 AB8. 【问题】 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.财务计划现金流量表【答案】 CD9. 【问题】 成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】 ABC10. 【问题】 销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】 ABC11. 【问题】 居住区的用地根据不同的功能要求，可分为( )。A.住宅用地 B.公共服务设施用地C.道路用地 D.绿化用地E.建设用地【答案】 ABCD12. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.李某可先向甲估价机构咨询B.李某可先向评估专家委员会咨询C.经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题，鉴定费由李某承担D.李某对专家委员会的鉴定意见不服的，可以申请民事诉讼【答案】 AC13. 【问题】 在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】 BC14. 【问题】 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下停车场免税【答案】 ACD15. 【问题】 写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（）的租金。A.经营费用B.抵押贷款还本付息C.运营费用D.空置损失E.收租损失【答案】 BCD16. 【问题】 关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 AB17. 【问题】 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A.需求价格弹性一般为正值B.当供给价格弹性为0时，称供给完全无弹性C.替代品的交叉弹性为负值D.当需求价格弹性为时，称需求有完全价格弹性E.一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性【答案】 BD18. 【问题】 下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】 ABD19. 【问题】 使用traceroute命令测试网络时可以（）。A.检验链路协议是否运行正常B.检验目标网络是否在路由表中C.查看域名解析服务D.显示分组到达目标路径上经过的各个路由器【答案】 D20. 【问题】 下列关于股票基本特征的表述中，正确的有（）。A.通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性B.一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息C.流通性是股票的一个基本特征D.股东参与公司经营决策的权利大小，取决于其所持有的股份多少E.股票市场价格的变动，大起大落是它的基本特征【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2001年7月。五、估价依据（略）【答案】(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3)土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地的自然状况介绍。(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9)土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有6年，相差时间过长。(11)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(13)土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。2. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。3. 指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。4. 1、××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。5. 某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。【答案】一、现金流入项目（1）租金收入A1150×12×50÷100009（万元）以后每年上涨2%（2）转售收入：设为A万元二、现金流出项目：（1）定金：5万元（2）追加首付款11.5万元（3）借款还本付息：（4）运营费用：3万元（5）装修费用：6万元资本金现金流量表