某项目商业招商方案.docx

某项目商业招商方案某项目商业招商方案 一、商业概况 某项目2层为L形沿街商业区，商业总建面约占10161.92，地下室23498.97，框架剪力墙结构，主要柱距6.38米，层高4.2米。二、商业缺口 中大型超市（5001000）、特色餐饮（500）、医疗门诊（300）、银行（500）、家居装饰等配套性商业服务。本项目商业处在一个优良的竞争格局中，地理位置优越、规模大、集中化，交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准、综合性的发展方向。三、商业定位 3万平米的时尚街区是滨江新区目前唯一具有规模性、集中性的商业集聚地。汇聚餐饮、休闲、消遣为一体的综合性的购物中心，打造生活、文化为一体功能齐全的一站式商业街。四、租售价格定位 项目名称 周边项目 开发商 租售价格 报价7000元/，实际成交价6000元/左右 经营业态 一期已招进的有工商银行、新合作加盟超市、餐饮、网吧、建材 项目优势 靠开发区管委会，餐饮比较活跃，小区生活配套比较成熟。项目劣势 商业没有形成气候，招商状况不佳 项目名称 周边项目 项目地点 开发商 租售价格 1-8号楼安置区门面约3000只租不售，每平方租35元/，实际租价15元；9-17号楼5000最低售10000元/，实际成交价8000元/ 经营业态 现有部分做建材的小店面 项目优势 项目体量大，商业氛围深厚 项目劣势 入住率不高 依据周边同等项目比较： 本项目商业租金定位 一层：30元/ /月 二层：20元/月 负一层：10元/月 备注：以上为实际成交价，按建筑面积计算。本项目商业售价定位 一层：均价6500元/ 二层：均价4000元/ 五、招商对象及招商策略 1、招商对象 负一层： 物流仓储、冷速冻库、净菜超市、家居装饰、培训班、幼儿园等社区配套服务 一层： 银行、超市、药店、门诊、邮政、快递等社区便民服务 二层： 美容美体、特色餐饮、私房菜馆、教化培训、棋牌消遣、创业办公 2、招商策略 总策略走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流淌招商为主、现场招商为辅。Ø招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去营销的知晓阶段而干脆进行认知和认同度宣扬，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有改变，则目标商家会有肯定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍旧是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。先推二层商业，招租不低于80%，先租后售，便利价格提升，同时物有所值、物超所值，其二，销售周期缩短。一层商业招租不超过20%，主要为超市、银行、医疗门诊，其他80%为销售，快速回笼资金，20%已租为开发商自己持有，抵押贷款。负一层招商主要为配套仓储、物流、快递、冻库等。目前，开发区商业氛围没形成气候，商业价值提升不了，所以，为了实现利润最大化、商业价值的提升，建议第一年以招商为主，其次年招商率达到80%，可以在银行抵押贷款，回笼资金。再以产权式返祖形式出售，商业的价值比现在更好，同时更简单出售。六、招商媒体策略 1、媒体选择Ø 适用的底商招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将依据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。2、各大媒体的优点、缺点分析： 报纸：敏捷、刚好、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清晰、影响力强，转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大。电视：传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强 制作费用昂贵；受播映时间限制，需肯定的时间连续，才能出效果，观众可选择性差。DM直投（晋盛传媒）：读者针对性强；敏捷性好；同一媒体内无竞争对手，特性化强；费用低。广播：当地接受性好；费用较低 仅有听觉效果；宣扬短暂；听众零星分散。户外广告：敏捷性好；保留时间长 受众分散，针对性差。杂志 读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高 发行量不大，受众面相对为小。建议本项目在十堰、郧县方面的推广，以报广、夹报、DM直投为主，辅以POP、户外广告等，详细的推广可依据状况敏捷把握。3、媒体组合Ø 组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最干脆的冲击； 听觉感染：与商户面对面的沟通沟通；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位渐渐深化人心。 长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注意长期即时效应媒体应用（如户外广告和DM直投），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣扬（如报纸广告），敦促商家的进驻。 七、招商物料打算 1、招商手册/单页 2、租赁协议、销售协议 3、商业平面布局图