当前房地产市场形势分析报告756.docx

当前房地地产市场场形势与与发展态态势分析析六六市一省省房地产产市场形形势分析析报告20022-099-033中国房房地产报报由建设部部提议，中中国房地地产业协协会主办办的“房房地产市市场形势势分析会会”近期期于上海海召开。来来自北京京、上海海、天津津、重庆庆、广州州、杭州州6个城城市及浙浙江省房房协的主主要负责责人及部部分企业业家、专专家出席席了会议议。上述述城市（省省）是我我国房地地产业发发展的重重点和热热点地区区，对其其进行深深入分析析具有典典型意义义。由于于区域不不同，经经济和社社会发展展的基础础不同，房房改的进进程不同同，房地地产市场场发育程程度和房房地产市市场发展展形势也也存在差差异。此此次分析析会重点点就各地地房地产产市场近近几年发发展情况况、房地地产市场场出现的的一些值值得关注注的问题题以及今今后发展展的态势势进行了了为深入入的研讨讨，对引引导我国国房地产产业健康康发展有有着非常常积极的的意义。 一、六市市一省房房地产市市场近期期发展情情况1、房地地产供应应量继续续呈高位位增长态态势首先是房房地产开开发投资资继续保保持较快快增长幅幅度今年1至至5月，上上海、北北京、浙浙江、杭杭州房地地产开发发投资的的增长幅幅度超过过了400。上上海完成成开发投投资2880.55亿元，同同比增长长58.2；北京完完成开发发投资2253.9亿元元，同比比增长442；杭州完完成开发发投资440.557亿元元，同比比增长441.66；浙浙江完成成开发投投资1998.66亿元，同同比增长长40.6。天天津一季季度完成成开发投投资200.3亿亿元，同同比增长长20；重庆庆完成开开发投资资57.29亿亿元，同同比增长长19；广州州房地产产开发投投资保持持了100多年快快速增长长，1至至5月完完成开发发投资1118.5亿元元，同比比增长55.977。 其次是房房地产开开发力度度继续加加大20022年1至至5月，北北京房地地产开复复工面积积4，6680万万平方米米，同比比增长331.77，其其中住宅宅开复工工面积33，4441万平平方米，同同比增长长36.2；天津一一季度房房地产施施工面积积1，1182万万平方米米，同比比增长110.66，其其中新开开工面积积1511万平方方米，同同比增长长19；重庆庆房地产产施工面面积2，6643.81万万平方米米，同比比增长332，其其中住宅宅面积22，5008.33万平方方米，同同比增长长32.3。上上海、浙浙江、广广州、杭杭州房地地产施工工面积和和新开工工面积都都在上一一年高速速发展的的基础上上，今年年1至55月稳步步上升，同同比增长长10以内。 再次是商商品房竣竣工面积积总体呈呈现增长长，六市市一省有有升有降降1至5月月，上海海商品房房竣工面面积达到到3477.044万平方方米，同同比增长长58.2，其其中住宅宅竣工面面积3001.775万平平方米；北京商商品房竣竣工面积积1755.2万万平方米米，同比比增长119.44，其其中住宅宅竣工面面积1449万平平方米，同同比增长长37.4；天津一一季度商商品房竣竣工面积积96万万平方米米，比去去年同期期减少331万平平方米，占占年度竣竣工计划划的111.6；重庆庆商品房房竣工面面积899.2万万平方米米，同比比下降223.11，其其中住宅宅竣工面面积711.599万平方方米，同同比下降降6.77。 2、商品品房销售售总体保保持快速速增长，但但六市一一省差异异大1至5月月，北京京商品房房销售面面积达到到2122万平方方米。北北京呈现现快速发发展的态态势，而而且销售售面积的的增长大大于销售售额的增增长比率率。 上海商品品房销售售面积达达到4550.11万平方方米，同同比增长长8.99，仍仍然处于于平稳上上升的阶阶段。上上海从119999年至220022年5月月商品住住宅销售售量连续续3年多多超过竣竣工量。 浙江省近近几年商商品房销销售面积积和销售售额一直直保持在在20左右的的增长幅幅度。今今年1至至5月，全全省商品品房销售售面积达达到3441.66万平方方米，销销售额669亿元元，同比比增长分分别为33.1和9.6。杭杭州今年年1至55月，商商品房销销售面积积51.01万万平方米米，占全全省商品品房销售售面积的的15左右。 广州商品品房销售售面积达达到3446.886万平平方米，同同比增长长3.332，销销售金额额1588.222亿元，同同比下降降0.224。在在商品房房销售方方面，现现房交易易增速大大于期房房交易。现现房交易易面积已已占总销销售面积积的400.1。 天津一季季度商品品房上市市量644万平方方米，同同比下降降18；商品品房销售售面积998万平平方米，销销售额224.99亿元，分分别同比比下降334和和31。 重庆1至至5月，现现房销售售面积774.778万平平方米，销销售额111.552亿元元，同比比下降分分别为220.88和333.66，期期房销售售1700.266万平方方米，销销售额333.881亿元元，同比比下降分分别为117.44和330.11。 3、商品品房价格格总体平平稳，不不同地区区表现不不同上海近年年来的商商品房价价格呈稳稳中有升升的走势势。20001年年，商品品房和商商品住宅宅每平方方米的平平均价格格为3，8866元元和3，6670元元，均比比上年增增长8。今年年一季度度，商品品房销售售价格比比去年同同期上涨涨5.77，其其中新建建商品住住宅上涨涨5.99。上上海的商商品房价价格还有有上升的的空间。 浙江省商商品房价价格从220011年开始始稳步上上升，每每平方米米的平均均价格为为1，9979元元，商品品住宅的的价格为为1，8820元元。今年年1至55月，商商品房平平均价格格为2，0023元元，商品品住宅的的价格为为1，8808.6元。 天津20001年年陆续出出台了一一些导致致建房成成本增加加的政策策（如土土地出让让金的提提高），今今年一季季度受这这些政策策的影响响，全市市商品房房平均销销售价格格每平方方米2，5540元元，比去去年同期期上涨1120元元，涨幅幅达到55。 北京20001年年商品住住宅平均均价格每每平方米米4，7716元元，仍维维持在较较高水平平，但基基本保持持平稳态态势。近近期，商商品住宅宅价格既既不会出出现人们们所期待待的大幅幅度回落落，也不不会有多多大涨幅幅。 广州近几几年商品品房价格格一直稳稳中有降降，19998年年，商品品房平均均价格每每平方米米5，1100元元，19999年年4，9960元元，20000年年4，4480元元，20001年年4，1183元元。 重庆近几几年商品品房价格格一直保保持了较较为平稳稳的态势势，但今今年1至至5月，重重庆主城城区商品品房销售售价格出出现回落落。商品品房平均均销售价价格每平平方米11，8550元，与与去年同同期相比比下降115.66。 4、房地地产投资资和消费费主体进进一步发发展变化化从投资主主体看，已已由国家家单一投投资向国国有、民民营、外外商等多多投资主主体并重重格局方方向发展展。经济济发展较较快、市市场化程程度较高高的上海海、广州州、杭州州及浙江江省，民民营和外外商企业业投资已已占全市市（省）房房地产投投资的半半壁江山山。上海海20001年民民营和外外商房地地产投资资企业的的注册资资本已占占到全市市房地产产企业总总资本的的45.5；广州220022年1至至5月民民营企业业完成房房地产投投资711.799亿元，同同比增长长25.8。北北京、天天津、重重庆民企企业投资资的数量量也在增增加。 从消费主主体看，个个人购买买商品房房的比重重已达990以以上。今今年1至至5月，上上海个人人购买商商品房和和商品住住宅的比比重分别别为955.9和988.1；北京京个人购购买商品品住宅达达到922.5；浙江江为988.7；天津津为988.9；重庆庆为977.6。同时时，消费费主体也也在逐步步扩大，经经济发展展较快的的地区，外外省市和和境外人人士到本本地区购购房的数数量不断断增加。上上海20000年年外省市市和境外外人士购购房占商商品房预预售总套套数的111.33，今今年1至至5月，已已达255左右右；浙江江外省市市和境外外人士购购房已达达到333.3，广州州和北京京的数字字也在增增加。 5、二手手房市场场日趋活活跃，交交易量加加速增长长上海20001年年二手房房市场交交易突破破1，0000万万平方米米，20002年年1至55月，超超过6000万平平方米，呈呈现很强强的发展展后劲。二二手房交交易增长长速度已已超过商商品房销销售的增增长速度度。 广州二手手房市场场交易连连年大幅幅度增长长。20001年年二手房房交易2223万万平方米米，同比比增长777.77，占占整个市市场比重重的299.444。220022年1至至5月，二二手房市市场交易易1099.211万平方方米，占占整个市市场比重重52.25。 杭州二手手房市场场交易量量近几年年一直呈呈稳步上上升态势势，二手手房价随随新建商商品房售售价水涨涨船高。220011年二手手房市场场交易446.22万平方方米，年年初成交交价每平平方米22，8338元，今今年一季季度二手手房均价价已升至至每平方方米3，5546元元。市场场上呈现现商品房房、二手手房齐头头并进的的势头。 重庆主城城区二手手房成交交面积和和金额较较去年同同期均出出现大幅幅度的增增长。今今年1至至5月，二二手房市市场交易易71.81万万平方米米，交易易金额55.9亿亿元，同同比增长长30.6和和19.9。 天津二手手房交易易和公房房置换继继续保持持增长。今今年一季季度二手手房交易易面积335万平平方米，成成交金额额4.11亿元，分分别比去去年同期期增长224和和36。 二、对房房地产市市场形势势和发展展态势的的分析总体上看看，近几几年我国国房地产产业正处处在一个个快速发发展的阶阶段，全全国城市市房地产产市场继继续保持持供求两两旺态势势。在我我国房地地产市场场进入买买方市场场后判断断市场形形势，研研究供求求关系时时，决定定因素是是需求。在在考察需需求时，在在投资需需求与消消费需求求之间，消消费需求求是关键键。根据据这样的的推理，六六市一省省的房地地产市场场发展情情况分别别如下： （一）上上海市房房地产市市场形势势和发展展态势1、上海海房地产产市场处处于高位位运行、长长平台、稳稳步发展展的态势势，其发发展是健健康的（1）房房地产投投资开发发的规模模适度。220011年上海海经济增增长速度度为100.2，连续续10年年保持两两位数的的增长速速度。上上海经济济健康快快速持续续发展，是是房地产产发展的的内在动动力。220011年房地地产开发发投资6630.73亿亿元，占占全社会会固定资资产投资资的300.3，拉动动固定资资产投资资增长22.9个个百分点点。20000年年、20001年年房地产产开发投投资增长长分别为为9.99和111.44，这这一增长长速度与与上海经经济发展展水平是是相适应应的。（22）住房房消费保保持较高高的增长长速度。220011年新建建商品房房销售面面积比去去年增长长15，其中中商品住住宅销售售面积同同比增长长16.3。今今年1至至5月，商商品房销销售面积积同比增增长7.4，其其中住宅宅面积同同比增长长8.99。（33）房地地产市场场结构趋趋于合理理。新建建商品房房供求关关系基本本平衡，220000年和220011年新建建商品房房竣工面面积与销销售面积积之比为为1.006：11、0.99：1，今今年1至至5月为为0.777：11；新建建商品房房与存量量房市场场的联动动效应明明显。（44）房地地产市场场的市场场化程度度不断提提高。 投资主体体与消费费主体的的多元化化趋势明明显，投投资更加加理性和和慎重，个个人消费费已成为为市场的的主体。房房地产市市场已出出现存量量与增量量联动、销销售与租租赁并进进的格局局，市场场自身的的调节能能力和抗抗波动能能力增强强。 2、总体体上看，上上海房地地产市场场还有上上升空间间房地产市市场当前前高位运运行、长长平台、稳稳步发展展的态势势至少可可以持续续到“十十五”期期末，不不会发生生大的波波动。 上海房地地产市场场今后发发展的态态势是：开发投投资和新新建商品品房交易易将会继继续保持持在较高高水平，投投资和消消费继续续同步增增长；存存量房交交易将会会大幅度度提高，且且在整个个房地产产交易中中的比重重不断提提高；房房屋租赁赁市场将将会进一一步活跃跃和规范范，成为为住房投投资和消消费的重重要领域域。 （二）浙浙江省房房地产市市场形势势和发展展态势1、浙江江省近几几年房地地产市场场呈现快快速发展展的态势势，市场场供需两两旺，发发展基本本上是健健康的，但但大城市市商品住住宅价格格上涨过过快，低低价位住住房供不不应求（1）国国民经济济的发展展、民营营经济的的带动、人人民收入入的提高高是浙江江省房地地产市场场快速发发展的基基矗（22）房地地产开发发投资和和开发量量持续快快速增长长，商品品房购销销两旺，空空置率下下降并保保持在合合理区间间，商品品房为77，住住宅为55。（33）商品品房供应应结构基基本合理理。在已已竣工的的住宅当当中，普普通商品品住宅占占90.1，经经济适用用房占66.9，别墅墅占3。（44）个人人购房已已占主导导地位，商商品房价价格稳步步上升。（55）存量量房市场场呈现繁繁荣，存存量房交交易量快快速增长长。 2、未来来三五年年，只要要正视问问题，政政策得当当，浙江江省房地地产市场场仍将继继续保持持稳步发发展的趋趋势（1）浙浙江省第第十一次次党代会会决定未未来三五五年将全全面推进进全省现现代化建建设，国国民经济济将继续续保持快快速增长长，浙江江经济将将支撑房房地产市市场的稳稳步发展展。（22）全省省城市化化进程将将继续推推进，根根据浙浙江省城城市化发发展纲要要规定定，城市市化水平平每年提提高11.55个百分分点，预预计每年年将增加加50万万非农业业人口，这这必将会会增加房房地产市市场的投投资和消消费需求求。（33）民营营经济的的发展带带动了地地区收入入水平的的整体提提高，人人民富裕裕，购买买力强，城城镇居民民的消费费结构基基本达到到了小康康型，开开始向富富裕型迈迈进，呈呈现住房房消费升升级的态态势，加加上遍布布全国各各地的浙浙江外出出经商人人员，住住房消费费需求还还会不断断扩大。（44）住房房货币补补贴将逐逐步推开开，职工工购房能能力将有有所提高高，二手手房市场场日趋活活跃，住住房梯级级消费显显现。 （三）杭杭州市房房地产市市场形势势和发展展态势1、杭州州房地产产市场呈呈现一片片繁荣，房房地产投投资、开开发、销销售及房房价全线线上扬，商商品房供供不应求求，市场场正处于于高速发发展阶段段，市场场繁荣的的背后存存有隐患患（1）杭杭州房地地产市场场兴旺，得得益于杭杭州经济济快速的的发展，得得益于一一系列开开放、搞搞活市尝尝调动消消费积极极性的政政策推动动以及得得天独厚厚的居住住环境和和旺盛的的住房消消费需求求及投资资需求。 （2）杭杭州土地地供应市市场稳步步健康发发展，杭杭州从119999年开始始，市区区内房地地产开发发项目用用地全面面以公开开招标（或或拍卖）方方式供给给。 （3）商商品房开开发销售售形势一一直呈现现上升之之势，新新建商品品房和住住宅空置置率逐步步下降，房房地产投投资、房房屋施工工面积、竣竣工面积积增长较较快，市市区住房房供不应应求。 （4）二二手房市市场供销销两旺，房房地产市市场结构构已由商商品房一一统天下下演变成成现在商商品房、二二手房齐齐头并进进。 （5）个个人购房房已占主主导地位位，居民民人均居居住面积积20001年底底已上升升到111.2平平方米。 （6）商商品房价价格持续续上扬，上上涨幅度度位于全全国城市市的前列列。今年年一季度度涨幅在在7左左右。 （7）市市场显现现住宅产产品供应应结构有有些失衡衡。 现杭州市市场上高高档住宅宅如市中中心高价价位住房房和远郊郊别墅增增量幅度度大，面面向中低低收入阶阶层的经经济型楼楼盘相对对缺乏。 （8）经经济适用用房供求求错位，表表现在面面积过大大、价格格优势不不明显、供供求关系系相对紧紧张等方方面。 （9）投投机者进进入市场场炒楼花花和开发发商大量量圈地行行为有所所抬头。 2、杭州州房地产产市场在在全省经经济发展展的带动动下，未未来三五五年将保保持稳步步发展的的态势，中中低价位位的住宅宅供应增增加，价价格涨幅幅趋缓（1）从从供应市市场看，近近两年土土地供应应量成倍倍增加，决决定了今今后二三三年内房房地产市市场上商商品房投投放量还还会不断断增加，并并直接影影响房价价持续增增势。 （2）从从供应结结构看，随随着市中中心地段段可供开开发住宅宅的土地地资源日日趋减少少，郊区区住宅开开发量将将迅速增增加，房房价整体体水平会会有所下下降；政政府近一一年加大大了经济济适用房房的开发发力度，使使住房市市场结构构更趋合合理。 （3）从从市场需需求看，经经过长期期积累的的住房消消费需求求压力在在前几年年已获得得较为集集中的释释放，随随着二手手房市场场的日趋趋活跃，今今后商品品房供应应量将转转为平稳稳发展。 （4）从从住房消消费者构构成看，前前几年市市场上庞庞大的外外地购房房者群体体多数来来自温州州、台州州、义乌乌、东阳阳、上海海等地，在在一定程程度上支支持了房房价的走走高。近近一年这这些消费费者开始始转向进进入上海海、北京京。杭州州市场将将逐步转转为以本本地区住住房消费费为主。 （四）北北京市房房地产市市场形势势和发展展态势1、北京京房地产产市场继继续呈现现快速发发展的态态势，以以增量房房市场为为主，商商品房供供销两旺旺，商品品房价格格走势平平稳，市市场供应应结构正正在发生生变化，市市场竞争争有所加加剧（1）房房地产开开发规模模继续扩扩大，房房地产投投资、新新开工面面积和竣竣工面积积持续增增长。（22）商品品房销售售稳步上上升。今今年商品品房销售售面积首首次超过过竣工面面积、销销售势头头看好，需需求较旺旺。（33）危旧旧房改造造速度加加快。今今年1至至5月，共共拆除危危房211.2万万平方米米，占全全年计划划的266.9。危房房改造快快速发展展，带动动了城郊郊区房地地产的开开发和大大量的住住房需求求。（44）外省省市和境境外企业业的进入入及投资资数量的的增加，加加剧了市市场的竞竞争，使使开发规规模迅速速上升，企企业面临临考验。（55）商品品住宅平平均价格格仍维持持在较高高水平，但但基本保保持平稳稳态势。（66）经济济适用房房新开工工量和竣竣工量保保持在两两位数的的增长幅幅度，但但占市场场总量的的份额仍仍然偏校校（7）市市场中高高价位商商品住宅宅结构性性过剩，中中低价位位的商品品住宅结结构性短短缺现象象依然存存在。（88）存量量房市场场运行不不畅，已已购公房房上市量量校 2、北京京房地产产市场未未来三五五年仍将将保持稳稳定增长长的态势势，市场场不会出出现大起起大落。市市场格局局依然以以增量房房为主，商商品房开开发和销销售稳定定增长，市市场潜在在需求量量大（1）北北京经济济快速的的发展，市市政基础础设施的的不断完完善，申申奥成功功和入世世两大利利好因素素，将继继续带动动开发规规模的扩扩大和开开发投资资量的增增长。（22）开发发热点地地区随着着市政及及道路交交通的改改善，有有望从主主要集中中的奥运运村周边边、中关关村、CCBD中中央商务务区逐步步扩展到到城郊和和城南危危改地区区。（33）房地地产开发发企业数数量快速速增长，外外省市一一些有实实力的民民营开发发企业和和上市股股份公司司大量进进入北京京房地产产市场，对对市场影影响很大大，竞争争加剧。 （4）住住房消费费保持稳稳定的增增长速度度，销售售面积稳稳定增长长；经济济适用房房供不应应求。（55）市场场潜在需需求量大大。市政政拆迁和和危旧房房改造“十十五”期期间将继继续保持持在年均均3000万平方方米的规规模，涉涉及动迁迁居民334.77万户，年年需住房房5000万平方方米左右右；城市市化进程程将继续续推进，城城镇人口口“十五五”期间间预计年年新增115万人人，年需需住宅2230万万平方米米左右；外省市市和外国国人在京京购房的的比例逐逐年增加加。（66）商品品房价格格仍将保保持平稳稳态势，总总体价格格会稍有有回落。（77）存量量房市场场有待进进一步激激活。 （五）广广州市房房地产市市场形势势和发展展态势1、广州州房地产产市场起起步早，发发展快，市市场化程程度较高高，市场场竞争激激烈。在在连续几几年高速速发展后后，市场场出现供供大于求求，销售售增幅下下滑，商商品房价价格回落落，房地地产市场场进入理理性发展展阶段（1）房房地产开开发投资资连续多多年快速速增长，今今年以来来增幅趋趋缓。（22）土地地供应量量和商品品房上市市量得到到较好控控制，新新开工面面积和竣竣工面积积稳步上上升。（33）商品品房销售售面积缓缓慢增加加，销售售额略有有下降，现现房交易易增速大大于期房房交易。（44）商品品房总体体价格稳稳中有降降。（55）二手手房交易易连年成成倍增加加，房改改房上市市交易量量增长最最快。 2、广州州房地产产市场在在稳步发发展的同同时，经经过供需需调整，将将更加理理性和成成熟（1）广广州经济济快速发发展，在在实施“北北优、南南拓、东东移、西西调”的的城市发发展战略略中，将将发展一一系列知知识经济济、信息息产业及及新兴产产业区，为为房地产产的发展展提供新新的空间间，房地地产投资资和开发发还将稳稳步增长长。（22）政府府加大土土地供应应量的调调控。房房地产市市场供需需趋于平平衡。（33）房地地产开发发呈现郊郊区化、大大盘化、集集中化趋趋势；楼楼盘综合合素质提提高。（44）房地地产市场场竞争激激烈，民民营企业业投资已已占全市市房地产产总投资资的一半半以上。（55）房地地产开发发已告别别了“暴暴利”时时代进入入“微利利”，居居民消费费日益成成熟，商商品房价价趋于平平稳。（66）二手手房交易易增长加加快。 （六）天天津市房房地产市市场形势势和发展展态势1、天津津市房地地产市场场在经历历了连续续3年快快速发展展后，今今年上半半年商品品房销售售的各项项指标下下降二成成以上，房房地产市市场步入入调整期期（1）房房地产投投资和开开发仍保保持增长长态势，但但增幅校校（2）土土地供应应总量比比去年同同期有所所下降。（33）商品品房销售售总量下下降，今今年一季季度下滑滑到19999年年以来的的最低水水平。（44）空置置房增幅幅较大，总总量达到到5444万平方方米。（55）房价价稳中有有升，今今年一季季度同比比增长55，这这与出台台导致建建房成本本增加的的政策有有关。 2、未来来10年年，天津津市房地地产市场场仍是稳稳步发展展的趋势势（1）据据预测，天天津在“十十五”期期间，住住房需求求总量33，1111万平平方米。（22）出台台鼓励政政策，培培育市场场购买力力，扩大大市场需需求；降降低商品品房契税税，实行行购房支支出抵扣扣所得税税政策；扩大空空置房政政策享受受范围，帮帮助开发发企业盘盘活积压压商品房房；激活活住房二二级市场场，形成成梯次消消费。（33）改善善商品房房的供应应结构，面面向中低低收入家家庭；继继续加快快危房改改造，创创造规模模刚性需需求。（44）加快快小城镇镇建设步步伐，继继续对新新四区和和部分县县的城镇镇建房给给予经济济适用房房的优惠惠政策，使使小城镇镇开发成成为新的的增长点点。 （七）重重庆市房房地产市市场形势势和发展展态势1、经过过3年快快速发展展之后，上上半年重重庆市房房地产市市场出现现调整态态势，商商品房竣竣工量和和销售量量同比下下降明显显，但存存量房交交易量同同比上升升3成（1）房房地产开开发投资资仍保持持2成增增长，但但增幅只只相当于于去年的的一半。（22）商品品房竣工工面积同同比下降降2成。（33）商品品房销售售面积总总体回落落，下降降幅度较较大的是是办公用用房，住住宅下降降14.6。（44）商品品房销售售均价同同比下降降16.1。（55）存量量房交易易面积大大幅度增增加，同同比增长长30。（66）商品品房空置置量有所所减少。 2、随着着城市化化和房地地产市场场化进程程的加速速，重庆庆市房地地产市场场发展空空间很大大，通过过市场结结构调整整和市场场秩序的的整顿，增增量市场场和存量量市场互互相促进进，互相相补充，未未来的市市场会继继续供需需两旺（1）目目前重庆庆城市化化率为333，220100年的目目标为550，每每年增长长将近22个百分分点，将将对重庆庆房地产产业发展展带来很很大需求求空间。（22）土地地市场化化进程加加快，市市场透明明度增强强，将推推动房地地产市场场发展。（33）加速速危旧房房的改造造，将长长期拉动动房地产产业发展展。（44）二手手房上市市门槛进进一步降降低，中中介机构构日趋成成熟规范范，必将将进一步步活跃房房地产市市常 三、房地地产市场场形势总总体评价价及分析析1、房地地产市场场是房地地产供求求关系的的总和分析供求求关系，评评价市场场形势，首首先，要要看供给给与需求求之间的的关系。 其次，要要看供应应者与需需求者之之间的关关系，更更确切地地讲是房房地产市市场主体体之间的的关系。产产品生产产者开发商商的市场场行为是是否规范范；流通通领域中介介经纪人人是否诚诚信、活活跃；服服务管理理者物业管管理公司司是否服服务到位位；消费费者广大购购房者和和租用户户是否理理性、成成熟等等等。 2、本次次调查的的六市一一省经济济水平有有较大差差异，但但具有一一定的代代表意义义且六市一一省的房房地产开开发投资资占全国国房地产产总投资资的4成成多，它它们的房房地产市市场形势势及其发发展状况况，对全全国举足足轻重，影影响极大大。六市市一省的的房地产产市场走走势很大大程度上上代表着着全国的的发展态态势。 3、判断断今年上上半年的的全国房房地产市市场形势势，必定定要联系系自19999年年以来新新一轮的的城镇住住房制度度改革和和近几年年的全国国宏观经经济形势势及国家家的政策策导向19988年底国国家宣布布停止住住房实物物分配，标标 志着着中国的的住房制制度改革革终于取取得了突突破性进进展。从从19999年到到20001年的的3年中中，全国国房地产产开发投投资分别别保持113.88、119.55和225.33增长长；商品品房销售售面积分分别实现现了233.9、300和229.44的增增长。今今年上半半年，继继续保持持前3年年的好势势头，开开发投资资同比增增长322.9，销售售面积同同比增长长22.5，销销售额同同比增长长22.4。 住房制度度改革突突破性进进展是导导致当前前房地产产市场繁繁荣的源源泉和动动力。119988年以来来，中国国房地产产市场一一直保持持着供求求两旺的的局面。商商品房供供应量（竣竣工面积积）每年年递增11628，今年年上半年年为200；商商品房需需求量（销销售面积积）每年年递增222.33227，今今年上半半年为222.55。 4、需要要指出的的是，中中国房地地产市场场的供求求两旺，快快速发展展是在中中国住房房体制快快速转轨轨中出现现的快速转轨轨体现在在两个方方面，一一是集团团购房转转为个人人购房。119988年之前前，在商商品房的的购房者者中，个个人购房房仅占一一半左右右，而到到目前为为止，个个人购房房已占99成以上上。二是是商品化化、市场场化的转转轨。目目前，全全国每年年新建城城镇住宅宅超过55亿平方方米，其其余的为为集资建建房、合合作建房房和个人人建房。商商品化、市市场化的的转轨体体现在：从单位位建房、无无偿分配配转轨为为向职工工筹资集集资建房房或合作作建房等等；还体体现在从从集资建建房向购购买商品品房的转转轨。可可以预测测：这种种快速转转轨促进进的快速速发展房房地产市市场态势势还将继继续一个个阶段。 5、谁都都不会否否认，中中国已经经连续三三四年出出现了房房地产业业热房地产业业热表现现为投资资热、新新开工热热、建造造热、销销售热。那那么这种种持续热热是否理理性呢？ 一、这一一轮的房房地产业业热是在在我国房房地产业业在真正正意义上上进入市市场经济济的情况况下（停停止住房房实物分分配、个个人成为为买房主主体）由由销售热热带动的的，也就就是由消消费拉动动投资，且且这种消消费是以以居民购购房自住住消费为为主；二二、这一一轮的投投资增长长和竣工工面积的的增长，为为百分之之十几到到二十几几的快速速增长，远远不是119922年到119944年的成成倍增长长（高速速、超高高速增长长），况况且，这这种增长长速度是是宏观经经济发展展所期盼盼的，在在国民经经济投资资结构中中也是合合理的。由由此，可可以认为为，最近近三四年年出现的的房地产产业热是是理性的的热。 但要注意意的是，从从19998年以以来，每每年全国国商品房房的竣工工面积均均多于销销售面积积六七千千万平方方米（如如：19998年年商品房房竣工面面积1.77亿亿平方米米，20000年年竣工22.3亿亿平方米米，销售售1.77亿平方方米，220011年竣工工2.773亿平平方米，销销售2.08亿亿平方米米）。因因此引起起商品房房空置面面积的逐逐年增加加，由119977年底的的空置77，0000多万万平方米米，增加加到20001年年底的11.1亿亿平方米米。在市市场经济济下，出出现商品品房的供供大于求求是正常常现象，没没有空置置房或周周转商品品房是不不现实的的，但在在一些城城市，过过多的空空置房（尤尤其是一一年以上上的空置置房）应应当引起起足够的的重视，应应采取相相应的消消化、减减少措施施。 令人注目目的是，从从今年上上半年的的统计数数字看，商商品房竣竣工面积积5，8826万万平方米米，商品品房销售售面积66，2880万平平方米，销销售面积积反超同同期竣工工面积4454万万平方米米。供求求关系正正在进一一步合理理调整。 6、正确确分析和和判断房房地产市市场形势势，是政政策、企企业和百百姓共同同关心的的事情由于房地地产业在在国民经经济和社社会发展展中的重重要地位位和作用用，又由由于房地地产业地地域性强强的特点点，在分分析市场场形势时时，既要要注意全全国宏观观经济发发展形势势和房地地产市场场态势，更更要注意意分析各各地、各各城市的的市场形形势。 从六市一一省房地地产市场场发展的的情况，可可以看出出，它们们之间有有共性，也也有较大大的差异异（个性性）。其其共性是是，六市市一省的的房地产产开发投投资、竣竣工、销销售，均均持续实实现了三三四年的的快速增增长，房房地产热热是普遍遍现象。从从差异性性看，浙浙江，尤尤其是杭杭州表现现为最热热，今年年1至55月，房房地产投投资同比比增长441.66，房房价同比比上涨55.9，甚至至出现了了“卖得得比盖得得快”、商商品房空空置面积积明显减减少的现现象。北北京、上上海的投投资、竣竣工、销销售也持持续出现现攀升。广广州出现现平衡增增长。但但天津、重重庆的竣竣工量和和销售量量出现了了同比明明显下降降的势头头。 城市的房房地产市市场形势势的发展展，取决决于多方方面的因因素。一一是经济济发展因因素。上上海、北北京、广广州经济济基础好好，人均均收入高高，居民民的购买买能力较较强，房房地产市市场发展展速度就就快些，浙浙江省的的民营经经济发展展很快，大大大加快快了居民民的致富富速度，必必然支撑撑较高的的购房能能力，造造成房地地产的较较快提升升。 二是政策策因素。上上海的房房地产市市场活跃跃、有序序，政府府采取了了一系列列刺激和和鼓励居居民住房房消费的的政策和和措施，尤尤其是二二手房市市场活跃跃，住房房金融服服务到位位，因而而出现了了广大居居民的购购房热。天天津市前前三年采采取了加加快危房房改造巨巨大工程程，在这这一“刚刚性需求求”拉动动下，使使天津房房地产市市场出现现连续三三年的购购销两旺旺。但今今年以来来，这一一“刚性性需求”拉拉动减弱弱，便出出现了明明显的需需求滑坡坡。 三是市场场因素。主主要指产产品的供供求情况况。以上上海为例例，19998年年之前的的几年中中，商品品房销售售量大大大低于竣竣工量，造造成空置置量的大大量增加加。19999年年、20000年年商品房房销售量量接近竣竣工量，220011年和220022年，商商品房销销售量超超过竣工工量。特特别是119999年到220022年6月月，商品品住宅销销售量连连续三年年半超过过竣工量量，从而而使商品品房空置置量明显显减少，实实现了供供求的基基本平衡衡，出现现了房价价的稳步步上升。还还以广州州为例，广广州居民民的收入入年年有有增长，广广州的楼楼盘品质质一年比比一年好好，但是是从19996年年以来，商商品房总总体价格格一直是是稳中有有降，220011年办公公用房成成交价同同比下降降7.667，商商品住宅宅同比下下降3.71。与此此同时，出出现了商商品房销销售下滑滑，商品品房空置置量增加加。今年年1至55月，全全市实际际销售面面积和销销售额分分别比上上年同期期下降114.66和224，预预售面积积和预售售额分别别同比下下降1.1和和3.55。可可以认为为广州房房地产市市场在高高速增长长中步入入调整期期。造成成这种情情况的主主要原因因是前几几年增长长速度快快，基数数大，造造成多年年来的供供大于求求。 7、研究究分析房房地产市市场的供供求关系系，还必必须深入入分析产产品的供供应结构构与消费费者的需需求结构构是否匹匹配上面提到到广州房房地产销销售下降降的现象象，据调调查，并并非是市市民购房房意愿不不强，而而是眼下下商品房房价未合合乎购房房者心中中的理想想价格。调调查资料料表明，欲欲购房者者中有88成以上上人计划划购买每每平方米米4，5500元元以下的的房屋，购购房总价价（每套套）平均均为311.1万万元，而而市场上上这种价价位，且且品质和和地段较较好的商商品房很很少。除除广州外外，许多多城市的的房地产产市场上上存在着着供求结结构不合合理的问问题。以以北京为为例，既既存在中中、高档档价位的的商品住住宅供大大于求，有有结构性性过剩的的问题，更更存在中中、低档档价位的的商品住住宅供不不应求，有有结构性性短缺的的问题。 最近热销销的北京京“翠城城”经济济适用房房，每平平方米售售价3，1180元元，地处处东四环环外一公公里，导导致了110000人在三三伏天排排队三天天三夜争争购的非非凡情景景。这说说明，中中国的房房地产市市场经过过三四年年的个人人买房，现现已进入入“大众众百姓”中等等收入家家庭买房房的阶段段。据各各方面调调查，在在北京的的中等收收入家庭庭的支付付能力是是每套330万50万万之间。“翠翠城”经经济适用用房正适适合这种种消费能能力需求求。 中国房地地产市场场发展到到今天，要要保持持持续发展展的态势势，必须须高度重重视产品品的结构构调整问问题。把把结构调调整作为为主线，才才能实施施房地产产业的可可持续发发展。在在市场经经济下，只只能由产产品的供供应结构构去适应应产品的的消费结结构，而而不可能能让消费费者去购购买不适适应他们们消费水水平和爱爱好的产产品。产产品结构构调整体体现在增增量交易易上，就就是要大大力发展