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21年房地产估价师答疑精华6篇21年房地产估价师答疑精华6篇 第1篇 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性。才真正需要专业估价。租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：考点:估价目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 （ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率正确答案：A住房公积金属于( )所有。A、 缴存住房公积金的单位B、 缴存住房公积金的职工C、 缴存住房公积金的单位和个人共同D、 住房公积金管理中心答案：B解析：住房公积金全部归职工个人所有，记人职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。某投资者于2022年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2022年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2022年该写字楼的投资回报率为（）。A、12.39%B、15.38%C、16.25%D、21.13%答案：C解析：考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/= 200×7.5%/=16.934万元，投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（6016.934+1.934）×25%=11.25万元，税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元，投资回报率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。(2022真题) 未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。无规划条件不得出让。21年房地产估价师答疑精华6篇 第2篇已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%答案：A解析：本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资×100%=650/（4500+500）=13%。P199。某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（）元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.38答案：A解析：因为年利率与年租金增长率相同，故P=n 错误A1/（1+i），P=F/（1+i）n，则P=F/（1+i）n=200000÷（1+6%）10=11678.96（元），A1=11678.96÷10 错误（16%）=11837.97（元），A5=A1 错误（1+6%）5-1=14945.16（元）。 某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。A2237B2265C2346D3964正确答案：D 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。A文献查阅B观察C专题讨论D问卷调查E实验正确答案：BCDE比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）。A、环境B、地形地势C、外部配套设施D、内部基础设施完备程度E、装饰装修答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AC属于区位状况调整。参见教材P198。 固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。A建筑安装工程B新建和扩建C设备与工器具购置D迁建和恢复E其他费用正确答案：ACE21年房地产估价师答疑精华6篇 第3篇少数股东权是指股东一人无法单独行使，而需由符合法定人数的股东集体行使的权利，如要求召开临时股东会，必须由代表公司（）以上股份的若干股东提出才有效。A.5 B.10 C.15 D.20答案：B解析：本题考查的是股票的基本分类。少数股东权是指股东一人无法单独行使，而需由符合法定人数的股东集体行使的权利，如要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效即为少数股东权。 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。A我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证正确答案：B 房地产估价师必须是通过国家统立考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书的人员。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。A.房地产市场的供求关系 B.潜在的竞争项目 C.宏观经济环境 D.开发商市场营销策略 E.开发商市场营销目标答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是收入估算与资金筹措。租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。 实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。A实物构成范围B权益范围C空间范围D时间范围E髟响范围正确答案：ABC21年房地产估价师答疑精华6篇 第4篇 （4）2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。正确答案：某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有( )。A、 不可以设定，因房屋工程尚未竣工B、 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C、 可以设定，因符合在建工程抵押条件D、 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率答案：B,C解析：(2022年真题) 对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法正确答案：D集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成正确答案：D21年房地产估价师答疑精华6篇 第5篇关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（ ）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值答案：B,C,D解析：名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（）答案：对解析：本题考查的是生产要素的需求与供给。边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A、回收固定资产余值B、开发建设投资C、长期借款D、净转售收入答案：B解析：考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。A、1200 B、1800 C、2100 D、3000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年，城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20”。6000万元×20=1200万元。长期贷款展期期限累计不得超过（）年。A、1 B、3 C、5 D、6答案：B解析：本题考查的是商业银行资产业务。长期贷款展期期限累计不得超过3年。某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A159.56B168.71C169.39D277.70答案：B解析：每年不变的净收益=15.966（万元）。该宗房地产的价格=168.71（万元）。21年房地产估价师答疑精华6篇 第6篇物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。参见教材P358。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。A4580B5580C6580D7580正确答案：D有关价值类型，下列说法正确的是（）。A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、ABC均不正确答案：A解析：考点:价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A、建立受法律保护的委托与受托关系 B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务 C、载明估价的有关事项 D、作为估价机构内部存档管理的凭据答案：D解析： 本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：（1）建立受法律保护的委托与受托关系；（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。 通过市场调研，获得某类房地产2022年至2022年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为( ) 元每平米。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5正确答案：B