办公楼物业管理服务标准7497.docx

OffiiceBBuilldinngPrropeertyy Maanaggemeent Serrvicce CCritteriion目     次前言. IIII1 范围围. 12 规范范性引用用文件. 13 术语语和定义义. 113.1 办公楼楼  ooffiice buiildiing. 13.2 物业管管理  prooperrty   maanaggemeent. 13.3 顾客   cuustoomerr. 13.4 突发公公共事件件  ppreccipiitattingg evventt. 14 基本本要求. 24.1 资质要要求. 24.2 管理机机构与人人力资源源配置要要求.224.3 管理服服务要求求. 24.4 基础管管理服务务. 225 顾客客服务. 35.1 接待服服务. 35.2 信报服服务. 335.3 通讯设设施安装装服务. 35.4 维修资资金管理理服务. 35.5 装修管管理服务务. 335.6 投诉处处理. 35.7 延伸管管理服务务. 336 房屋屋、设施施设备运运行与维维护服务务. 446.1 房屋维维护管理理. 46.2 设备设设施运行行与维护护服务. 46.3 设施设设备日常常维修服服务. 996.4 标识管管理. 97 秩序序维护与与安全服服务. 1007.1 公共秩秩序维护护. 107.2 安全管管理. 1008 环境境保洁服服务. 11       8.1 材质清清洁要求求. 118.2 部位清清洁要求求. 1119 绿化化摆放与与养护服服务. 1229.1 绿化摆摆放. 1339.2 绿化养养护. 1310 仓仓储与搬搬运. 11310.11 贮存存. 13310.22 搬运运堆放. 14410.33 库区区安全与与环境. 14411 检检验方法法. 1411.11 自主主检查. 1411.11.1服服务人员员自查11.11.2办办公楼物物业管理理服务机机构自查查11.11.3物物业管理理企业监监督检查查11.22 特种种设备安安全监察察. 11411.33 顾客客满意. 114前     言为提高我我市办公公楼物业业管理服服务水平平，保障障顾客和和物业管管理企业业的合法法权益，规规范物业业管理企企业的经经营行为为，为顾顾客创造造良好的的办公环环境，根根据国务务院颁布布的物物业管理理条例和上海市的有关法规，特制定本标准。本标准可可作为选选择或提提供物业业管理服服务的参参考依据据，同时时可作为为规范物物业管理理服务行行为的参参考依据据，帮助助物业管管理企业业规范其其服务行行为，为为顾客提提供符合合要求的的物业管管理服务务。物业业管理双双方当事事人可根根据办公公楼具体体情况，在在委托管管理合同同中具体体约定执执行。本标准涵涵盖了物物业管理理活动中中顾客服服务、房房屋和设设施设备备运行维维护服务务、办公公楼秩序序维护和和安全服服务、环环境保洁洁服务、绿绿化摆放放与养护护服务、仓仓储和搬搬运等六六方面内内容。本标准由由上海市市物业管管理行业业协会提提出并归归口。本标准起起草单位位：上海海金茂英英泰设施施管理有有限公司司、上海海东湖物物业管理理公司。本标准参参与起草草单位：中海物物业管理理（上海海）有限限公司、上上海虹桥桥经济技技术开发发区物业业经营管管理有限限公司、上上海陆家家嘴物业业管理有有限公司司、上实实物业管管理（上上海）有有限公司司、上海海市房地地产科学学研究院院。本标准起起草人：丁建军军、李风风、王晓晓岛、王王世明、林林建强、吕吕勇、范范国春、肖肖阳、黄黄经晔、张张俊华。办公楼物物业管理理服务规规范1 范围本标标准规定定了办公公楼物业业管理服服务活动动中顾客客服务、房房屋和设设施设备备运行维维护服务务、办公公楼秩序序维护和和安全服服务、环环境保洁洁服务、绿绿化摆放放与养护护服务、仓仓储和搬搬运等内内容及要要求。 本标准准适用于于本市行行政区域域内办公公楼物业业管理服服务活动动。2规范性性引用文文件下列列文件中中的条款款通过本本标准的的引用而而成为本本标准的的条款。凡凡是注日日期的引引用文件件，其随随后所有有的修改改单（不不包括勘勘误的内内容）或或修订版版均不适适用于本本标准，然然而，鼓鼓励根据据本标准准达成协协议的各各方研究究是否可可使用这这些文件件的最新新版本。凡凡是不注注日期的的引用文文件，其其最新版版本适用用于本标标准。GGB 228944  安安全标志志GBB 30096   区区域环境境噪声标标准GGB 557499  生生活饮用用水卫生生标准GB/T 10001.1 标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号GB 13495 消防安全标志GB 15603 常用危险化学品贮存通则DB 31/30 住宅装饰装修验收标准DB 31/199 污水综合排放标准特种设备安全监察条例（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号，自2002年5月1日起施行）物业管理企业资质管理试行办法（建住房1999261号，建设部1999年11月22日颁布）上海市突发公共事件总体应急预案（上海市人民政府2006年1月26日颁布）上海市建筑节能管理办法（上海市人民政府第50号令，2005年7月15日颁布）上海市危险化学品安全管理办法（上海市人民政府1982年4月1日颁布）上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法（上海市人民政府第12号令，1995年8月24日发布）3术语和定义下列术语和定义适用于本标准：3.1办公楼  office building已建成并交付办公使用的房屋及附属设施、设备和场地。3.2物业管理  property  management物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3.3顾客  customer接受服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。3.4突发公共事件  precipitating event在办公楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。4基本要求4.1资质要求物业管理企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部物业管理企业资质管理试行办法的要求。 4.2管理机构与人力资源配置要求4.2.1物业管理企业应根据办公楼的具体情况和合同约定，设置相适应的办公楼物业管理服务机构，配备管理人员和服务设施。4.2.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。4.2.3管理服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；表情自然、亲切；举止大方、有礼；用语文明、规范；对待顾客主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。4.2.4管理服务人员应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。4.2.5管理服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作，做到字迹清晰、数据准确。4.2.6管理服务人员应接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律法规，熟悉办公楼的基本情况，能正确使用相关专用设备。4.3管理服务要求4.3.1办公楼物业管理服务机构的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。4.3.2办公楼物业管理服务机构宜从实际出发，根据上海市建筑节能管理办法，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。4.3.3办公楼物业管理服务机构应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护办公楼的人员、财产和建筑物的安全。4.3.4办公楼物业管理服务机构应按时完成规定的环境保洁服务，为顾客提供整洁、卫生、安全、美观的环境。4.3.5办公楼物业管理服务机构应对办公楼物业管理范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果。4.3.6办公楼物业管理服务机构应对仓储和采购进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。4.3.7办公楼物业管理服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客、物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。4.4基础管理服务4.4.1财务管理服务4.4.1.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。4.4.1.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。4.4.2物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：0.1物业竣工验收档案；0.2办公楼及其配套设施权属清册；0.3设备管理档案；0.4顾客资料档案；0.5日常管理档案。5顾客客服务55.1接待服服务5.1.11接待待原则顾顾客接待待应遵循循“公开开办事制制度、公公开办事事纪律、公公开服务务项目、公公开收费费项目和和标准”的的原则。顾顾客接待待人员应应热情回回答顾客客咨询，确确保1000%答答复率。5.1.2大堂服务大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。5.1.3入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，服务人员应按规定的程序及时受理，手续完备，及时建档、归档。5.1.4报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。5.2信报服务 正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如退信等）。5.3通讯设施安装服务5.3.1确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。5.3.2确保内线电话在收到顾客需求信息之后一个工作日内开通。5.3.3收到专业服务单位挑线通知后，及时安排工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。5.4维修资金管理服务需要时，建立办公楼维修资金管理制度，对办公楼维修资金进行账务管理，运作规范，账目清晰。5.5装修管理服务5.5.1制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。5.5.2建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。5.5.3办公区的昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值。5.5.4发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。5.6投诉处理5.6.1顾客投诉应分下列情况处理：办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。5.6.2受理、处置顾客投诉应保持记录。5.7延伸管理服务办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。6房屋、设施设备运行与维护服务6.1房屋维护管理6.1.1房屋的维修养护应： 建立健全房屋档案，检查、督促办公楼顾客正确使用房屋，指导顾客遵守房屋安全使用的规范、政策、法规； 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全； 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况； 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。6.1.2装修管理按照本标准5.5 的要求和住宅室内装饰装修管理办法、DB 31/30 住宅装饰装修验收标准等相关要求执行。6.1.3房屋结构检查应根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查与沉降测试，检查中发现问题应及时修缮；不同房屋结构的检查周期（见表1）。表1房屋结构（预计）检查周期表                 单位为年结构类型型使用年限限 一般使用用环境特殊使用用环境钢筋混凝凝土结构构60年以以下201560年1000年105100年年以上52钢、钢筋筋混凝土土结构60年以以下2515 60年1000年125100年年以上72钢结构100年年以下3015100年年1550年105注：行业业主管部部门如对对房屋结结构检查查周期做做出另外外规定，从从其规定定。6.1.4 巡检每年年应定期期对房屋屋共用部部位、共共用设施施设备等等进行依依次全面面检查。建建立巡检检记录，发发现问题题及时向向房屋产产权人报报告，根根据房屋屋产权人人的委托托，安排排专项修修理。遇遇紧急情情况时，宜宜采取必必要的紧紧急处理理措施。6.2设备设施运行与维护服务6.2.1变配电系统制定临时用电管理措施；限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；变（配）电系统联络自切正常。6.2.2应急供电系统按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；自动转换开关状态显示完好，动作正常；定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。6.2.3楼宇智能化设备系统6.2.3.1楼宇设备自动化（BA）系统服务器工作正常、通讯正常、整洁；工作站工作正常、通讯正常、整洁；数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。6.2.3.2网络与通讯设备系统6.2.3.2.1程控交换机程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；维护终端工作正常、整洁；计费系统工作正常、整洁；话务台工作正常、话音清晰、整洁；电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；语音信箱工作正常、整洁、接线正确。6.2.3.2.2网络通讯设备配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。6.2.3.2.3广播与背景音响系统音源设备工作正常，整洁完好；功放设备工作正常，整洁完好；扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。6.2.4安全防范系统6.2.4.1中央监控系统摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；画面分割器工作正常、整洁；录入设备工作正常、整洁；监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6.2.4.2巡更系统工作站工作正常、整洁；巡更器具工作正常；巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。6.2.4.3周界报警系统工作站工作正常、整洁；红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。6.2.4.4对讲系统基站线路无损、工作正常、整洁；天线安装牢固、工作正常。6.2.5车库管理系统工作站工作正常、整洁；服务器工作正常、整洁；取票站安装牢固、线路整齐、工作正常；栅栏机安装牢固、工作正常；收费站工作正常、整洁。6.2.6门禁系统工作站工作正常、整洁；服务器工作正常、整洁；读卡机指示灯完好、工作正常；电子门锁工作正常。6.2.7卫星电视系统卫星天线安装牢固，外观整洁；放大器、解码器等设备工作正常；传输线路正常，图像清晰。6.2.8消消防报警警与灭火火系统应应对各项项消防设设备按规规定进行行定期检检查，保保证设施施齐全、功功能运行行正常：火火灾探测测器定期期进行实实效模拟拟试验，探探测器至至少每三三年进行行一次清清洗，及及时更换换失效的的器件；每每年应进进行一次次消防联联动，检检测各类类消防系系统各类类运行参参数和状状况并作作记录； 当被检检测探头头响应参参数达到到预定值值时，探探测器应应当输出出火警信信号，同同时启动动探测器器的确认认灯；操作作启动部部件，手手动火灾灾报警按按钮应当当能输出出火灾报报警信号号，报警警按钮应应当有动动作显示示；火灾时时应能在在消防控控制室将将火灾疏疏散层的的扬声器器和广播播背景音音响系统统强制转转入火灾灾应急广广播状态态，并控控制在选选定的楼楼层（区区域）内内；报警功功能：能能正常接接收来自自火灾探探测器及及其它报报警触发发器件的的火灾报报警信号号，发出出声、光光信号；故故障报警警：当控控制器和和火灾探探测器、控控制器和和传输火火灾报警警信号作作用的部部件发生生故障时时，应当当正确指指示出故故障部位位；火警优优先功能能：显示示预报警警和故障障信号时时，如有有火灾报报警信号号输入，应应当立即即显示火火灾报警警信号；显示故故障信号号时，如如有预报报警信号号输入，应应当显示示预报警警信号；电电源转换换功能：主电源源切断时时，备用用电源应应当能自自动投入入运行；当主电电源恢复复时能从从备用电电源自动动转入主主电源状状态；火灾灾确认后后，发出出控制信信号，强强制电梯梯全部停停于首层层，并接接受其反反馈信号号。消防防电梯联联动迫降降后可进进行人工工操作，其其功能、信信号均应应当正常常；火灾确确认后，应应当控制制相应部部位的正正压风机机和排烟烟风机启启动，接接受其反反馈信号号并显示示其状态态；火灾确确认后，发发出控制制信号，将将着火层层的防烟烟风阀、排排烟阀打打开，接接受其反反馈信号号并显示示其状态态；消防控控制室在在确认火火灾后，应应当能控控制有关关部位的的防火卷卷帘门按按规定的的程序下下降，接接受其反反馈信号号并显示示其状态态；火灾确确认后，应应当释放放建筑内内的所有有门禁装装置，保保证疏散散门的畅畅通；数据据采集柜柜蓄电池池正常、线线路整齐齐、接线线正确、工工作正常常、整洁洁；末端设设备安装装牢固、位位置正确确、线路路整齐、工工作正常常；中央联联动装置置工作正正常、显显示正确确；消防灭灭火设施施应处于于良好的的待命状状态，二二氧化碳碳灭火装装置应每每季进行行信号测测试与压压力状态态检查，清清水泡沫沫灭火装装置应每每年检测测一次；消消防泵每每月启动动一次并并作记录录，每年年保养一一次，保保证工作作站工作作正常、整整洁；消火火栓每月月巡查一一次，保保持消火火栓箱内内各种配配件完好好；消防带带每半年年检查一一次，阀阀杆处每每半年加加注润滑滑油并做做放水检检查一次次。6.2.99升降降设备系系统 66.2.9.11电梯梯及自动动扶梯保证证办公楼楼至少一一台电梯梯24小小时运行行，电梯梯和自动动扶梯运运行平稳稳，乘座座舒适，电电梯准确确启动运运行，停停层准确确。轿厢厢内、外外按钮、灯灯具等配配件保持持完好，轿轿厢整洁洁；电梯和和自动扶扶梯应经经有资质质的检测测机构检检验合格格，应由由专业资资质维修修保养单单位进行行定期保保养，每每年进行行安全检检测并持持有有效效的安安全使用用许可证证，在在有效期期内安全全运行；应应有专业业人员对对电梯保保养进行行监督，并并对电梯梯运行进进行管理理，并应应做好日日常电梯梯运行的的巡检与与记录；电电梯发生生一般故故障，一一小时内内专业维维修人员员应到场场修理。发发生电梯梯困人或或其它重重大事件件时，物物业管理理人员应应及时处处理，专专业维修修人员应应在300分钟内内达到现现场进行行抢修。6.2.9.2高空作业设备设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行； 设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；吊篮运行平稳，无倾斜；设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。6.2.9.3液压升降设备升降平台应运行平稳，安全装置完好；升降设备本体运行平稳，各类仪表指示准确，安全装置完好。6.2.10给排水系统 应定期对给排水系统进行维护、润滑；每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199污水综合排放标准的要求；用户末端的水压及流量满足使用要求；每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749生活饮用水卫生标准的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法执行；定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养；如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。6.2.11空调系统对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行；定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录；定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养；各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水；保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水；对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求；能量计费系统处于完好状态；定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数；定期安排对新风量、排风量的测定；应考虑定期安排对空气品质的测定；定期安排对风管系统的清洗。6.2.12锅炉系统6.2.12.1蒸汽锅炉每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护：每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录； 检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠；各种证书齐备，操作人员持证上岗；在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；蒸汽减压站输出压力波动在20之内。6.2.12.2热水锅炉定期对温控仪进行检测；附属设备的维护保养可参照6.2.12.1的相应条款实施。6.2.13公共照明系统公共照明系统应定期检查维护：每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持98%以上的亮灯率；每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。6.2.14避雷系统避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；主楼侧翼平台的所有避雷设施完好： 接地电阻：4。 弱电设备接地电阻：1。6.3设施设设备日常常维修服服务共用用部位日日常服务务的服务务要求（见见表2）。表2共用部位分部位日常保养、维修服务要求序号 部位      日常保养、维修服务要求序号部位 日常保养养、维修修服务要要求1旋转门、自自动门、推推拉窗玻璃无破破碎，五五金配件件完好；门、窗窗开闭灵灵活，密密封性好好、无异异常声响响。2楼内墙面面墙表面粉粉刷无明明显剥