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22年房地产估价师模拟冲刺试题集5卷22年房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第1卷 估价机构评估出该商业楼在2022年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。A2800B2940C4000D4200正确答案：C 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月正确答案：A承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（）答案：对解析： 本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。下列关于房屋征收估价，说法错误的是（）。A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B、评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C、不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D、房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（）。A众数法B最小二乘法C扩大时距法D中位乘数法E移动平均法答案：B,C,E解析：受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般，办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构巳建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于XX商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。答案：解析：1.在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。3.缺少变现时间长短的说明。4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第2卷某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元/m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元/m2 B.建筑面积的购买单价为12000元/m2 C.名义价格为180万元 D.实际价格为180万元 E.现房价格低于180万元答案：B,C,D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2。使用面积的购买单价15000元/m2×120m2÷（12020）m218000（元/m2）；建筑面积的购买单价1.5×120/（12030）1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2×120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。 该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A下列不属于影响房地产的需求因素的是（）。A、房地产的价格B、消费者的收入水平C、房地产的开发成本D、消费者的偏好答案：C解析：考点:房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )答案：对解析：某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2022年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的价格指数为100)。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。A、 环比价格指数B、 定基价格指数C、 价格变动指数D、 价格调整指数答案：B解析：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的也不能除外。( )答案：错解析：知识点 我国现行土地制度概述22年房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第3卷根据最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定，未作评估的，保留价由( )参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。A.人民检察院B.人民法院C.公证机关D.司法机关答案：B解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定(法释2022 16 号)规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。如果陈某购买的住房所在住宅楼的总层数为18层，则该住宅楼最适宜选用的结构类型是（）。A、砖混结构B、钢筋混凝土结构C、钢结构D、砖木结构答案：B解析： 本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？答案：解析：本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+P×i×n=1000+1000×6%×3=1180。#在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（）答案：对解析：交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间状况。市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A、特定时期B、特定地理范围内C、特定政治环境D、特定市场营销环境E、特定市场营销计划答案：A,B,D,E解析：考点:市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模 B.过去市场利率的发展状况 C.证券交易市场的发达程度 D.投资者的投资意向 E.心理状态和行为偏好答案：C,D,E解析： 本题考查的是债券的概念和特征。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。22年房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第4卷物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）答案：错解析：本题考查的是简单移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。下列关于投资基金的表述，正确的是（ ）。A.发起人、管理人和托管人之间是信托契约关系B.投资人不干预基金的管理和运作C.风险低于股票，高于债券D.投资基金不可提前终止E.所有的投资基金都可以在证券市场上买卖交易答案：A,B,C解析：本题考查的是投资基金证券。选项D投资基金可以提前终止，也可以期满后终止，或者再延续；选项E封闭式基金可以交易，开放式基金只能申购和赎回，不同于一般的买卖交易。P296。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。该在建工程抵押估价，原则上应由（）委托。A.甲企业B.乙银行C.甲企业和乙银行共同D.甲企业和乙锒行协商答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。参见教材P125。因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133, 下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术正确答案：ADE22年房地产估价师模拟冲刺试题集5卷 第5卷 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立正确答案：D下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是（）。A邮政设施用地B汽车客运站用地C卫生防疫用地D公共停车场用地答案：A解析：本题已过时。根据最新城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372022），城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用地”，无“市政公用设施用地”建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。 经济适用住房的基准价格由（ ）构成。A开发成本B税金C经营用房的建筑安装费D利润E违约金和罚款正确答案：ABD按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。某房地产开发企业于2022年初以15000元/的价格购买了一面积为8000的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000，写字楼建筑面积60000 ，并于2022年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/，于2022年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。答案：解析：本题0点为2022年年初，1为2022年年末，2为2022年年末，以此类推。 土地费用15000×800012000（万元） 建造成本4500×（15000+60000）3375（万元） 写字楼销售收入9000×6000054000（万元） 装修费用1400×（15000+60000）10500（万元） 商场年租金收入4500（万元） 转售净收入20000（万元） 贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年 第一、二年利息分别为：3500×8%280（万元）资本金财务净现值=-18750-1495/（1+14%）+479/（1+14%）2+10800/（1+14%）3+5076/（1+14%）4+2700/14%×1-1/（1+14%）17-4/（1+14%）4+20000/（1+14%）18=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183（万元）资本金的财务净现值大于零，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（）答案：对解析：考点:房地产实物状况的描述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。