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2022房地产估价师考试真题及详解5辑2022房地产估价师考试真题及详解5辑 第1辑下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图纸是( )。A.建筑详图 B.建筑剖面图 C.建筑立面图 D.建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。(2022年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。( )答案：错解析：知识点 撰写估价报告在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模 D.建筑档次E.房地产开发企业答案：A,C,D解析：本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%正确答案：C “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解5辑 第2辑1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田××二、估价方：××房地产评估有限责任公司三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2022年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、采用的估价方法本估价采用比较法、成本法综合评估。九、估价结果：2022年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。十、估价人员(略)十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。××房地产估价有限责任公司2022年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。二、区域因素分析估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1比较法将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。(1) 比较实例确定。比较实例A坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。比较实例B坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。比较实例C坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。(2) 估价计算。交易情况修正。估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。交易日期修正。2022年1月至2022年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。区域因素修正。实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。个别因素修正。实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表4-4所示。利用直接比较法公式如下：估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正( )/100×交易日期修正 ( )/100×区域因素修正( )/100×个别因素修正( )利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价：(1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2用比较法测算得出评估标的房地产的总价值：1878.05×222.95元=418711元2成本法估价测算过程：该房产1999年购人价为1850元/m2。1850×222.95元=412458元产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元利息(412458+20623)×3.7%元=16024元投入装修70000元扣除一年折旧70000×30%元=21000元412458+20623+16024+(70000-21000)元=498105元根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。七、评估结果采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。故此次评估最后结果为458000元。××房地产评估有限责任公司2022年5月23日答案：解析：估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错： 实例A100(1+0.5%)/100100.5/100 实例B100(1+0.5%)/100102/100 实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/( )。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。(15)估价方法选用描述过于简单，没有给出技术路线。 答案解析：试题分析 该题目所考查的除估价报告的形式内容外，主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当，各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。您可能感兴趣的试题 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )正确答案：×答案 × 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。 办理托收承付结算的款项，只能是商品交易的款项。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列属于土地使用管制的事项有( )。A、 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B、 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C、 某宗土地使用中，要求容积率为2.0D、 甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第项的内容，D选项属于第项的内容。 下列不应免缴房产税的是（ ）。A职工自由住房B企业创办的学校用于教学的房产C产权未确定以及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。答案：对解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。2022房地产估价师考试真题及详解5辑 第3辑下列论述不正确的是( )。A、 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B、 直接资本化法又称为收益乘数法C、 现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的D、 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。 为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 某建筑物±0.00052.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高522981m。 以下交易属于正常交易的情况有( )。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE答案 BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。某综合楼的土地使用权年限为40年，从2022年10月1日起计。该综合楼15层商场整体出租，每层2000m2，从2022年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。622层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2022年10月1日带租约出售时的价格。答案：解析：(1)年净收益。 租约期内年净收益=2000×5×200×(1-30%)×12元=1680万元。 租约期外年净=2000×5×230×(1-30%)×12元=1932万元。 (2)根据公式：(3)写字楼价格：=11017.49万元。 (4)该综合楼的正常价格=18195.16万元+11017.49万元=29212.65万元。 知识点 净收益每年不变的公式己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和报酬率计算其价值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格（元/m2）。注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。2022房地产估价师考试真题及详解5辑 第4辑 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：采取定额税率的税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税答案：B,C解析：本题考查的是耕地占用税。房产税、土地增值税、契税实行比例税率。 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。A55.0B85.6C150.0D123.6正确答案：A答案 A 1000×5%×(1+7%+3%)55(万元)在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（）个可比实例。A、12B、23C、35D、56答案：C解析：考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般选取3至5个可比实例即可，但不得少于3个。房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )答案：对解析： 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（ ）元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D2022房地产估价师考试真题及详解5辑 第5辑 根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为（ ）A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：ABCD下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表答案：A解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。下列税收中，采用定额税率的是( )。A.耕地占用税B.房产税C.契税D.个人所得税答案：A解析：耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元；人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元；人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/；人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元。 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用 B.已正式签订商品房预售合同 C.已正式签订商品房交易合同 D.已正式竣工验收合格答案：B解析： 本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。参见教材P73。